不動産の買取には2種類ある!相場や税金、諸費用、買取のメリットまで業界のプロが分かりやすく解説

「不動産買取」という言葉にあまり馴染みのない人も多いかもしれません。

Web上の宣伝から新聞広告、テレビコマーシャルまで、少し注意すれば「不動産買取」という言葉を見つけることができます。
ただ、一般的な仲介とこの不動産買取の違いをきちんと説明できる人は決して多くありません。

また、この不動産買取は大手不動産業者よりも中小の不動産業者が行っているイメージです。
今回は、この不動産買取の真の姿に迫ります。

また、本文に入る前に1つ質問させてください。

不動産売却を成功させるために一番大切なことは何かご存知ですか?

それは、不動産の適正価格を知ること

2021年現在、不動産市場は高止まりの状況にあり、高値で売却できる売り手市場になっています。

この状況を活かして「1円でも高く売りたい!」と考える方は多いでしょう。

しかし、もしもあなたが1社~2社にしか不動産の査定依頼をしていないとしたら、その好機を逃してしまうかもしれません。

例えば・・・

適正価格が3,000万円の不動産を売却しようとしたとします。

 

査定に出した2社の不動産会社の査定額が「3,400万円」と「3,300万円」だったとしたら、あなたはどうするでしょうか?

 

おそらく、「結構良い値段で売れるんだな。じゃあ、3,400万円で売り出してみようかな」と考える方が多いのではないでしょうか。

しかし、この価格は実際の適正価格、相場より数百万円も高いのです。

 

その結果、買い手がなかなかつかず仕方なく値下げすることになります。

何度も値下げを繰り返すと売れない物件というイメージがついてしまうため、さらに売れなくなり、結果的に適正価格の3,000万円よりも低い価格で売却せざるを得なくなってしまうのです。

 

せっかくのチャンスを逃してしまいました。

不動産売却で大切なのは、「不動産の適正価格を知ること」。では、どのように適正価格を調べればいいのでしょうか。

そこで、おすすめしたいのが不動産の査定を最低6社以上に依頼するという事です。

6社以上に査定をお願いすることで不動産の相場観をつかむことができるため、不動産売却が成功へと近づきます。

近年では、複数の不動産会社にまとめて一括請求できる「一括査定サイト」が多くありますが、中でもおすすめなのが下記のサイト3つです。

HOME4U

東証一部上場企業「NTTデータグループ」運営。全国1,500社と提携しているので、地域を選ばず利用できる。

 

すまいValue

三井のリハウス、住友不動産、野村の仲介+など大手6社にまとめて査定依頼できる。都心部の不動産査定におすすめ。

 

イエウール

JASDAQスタンダード市場上場の「Speee」運営。チャット形式で簡単に査定依頼できる。

全国的に一番幅広く利用できるのはHOME4Uですが、HOME4Uだけを利用すると査定可能な会社が数社しか出てこないケースもあります。

そのため、地域によって2つの一括査定サイトを利用することをおすすめします。

都心部の不動産・・・HOME4U」と「すまいValue

地方の不動産・・・HOME4U」と「イエウール

これら3つの査定サイトは、厳選された不動産会社とのみ提携しているので悪徳な不動産会社に依頼してしまうというリスクも避けることができます。

利用はもちろん無料ですし、一度に複数社に依頼できるためとても簡単です。

査定依頼をしたからといって、しつこい営業電話攻勢にあうといった心配もありませんので、是非活用することをおすすめします。

不動産売却を成功させる第一歩となります。

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それでは本文に入っていきましょう!

不動産買取とは?

不動産買取とは文字通り不動産を買い取ってくれること

不動産を買い取ってくれるのは、買主を必死に探している売主にとってはありがたい話です。
しかし、それならば仲介などせずに全部不動産買取に任せることもできるはず。

実は、不動産買取はスピーディーに売却ができる分、売却価格が安くなってしまうのです。
不動産買取は様々な事情によって不動産を安くても早く売却したい人が利用することが多くなっています。

買取と仲介の違いとは

どちらも売主からすれば「売る」ということには変わりありません。しかし、売る相手が異なります。

  • 買取 業者が買う
  • 仲介 業者が仲介して一般の人が買う

その他にも下記のような違いがあります。

どちらにもメリット・デメリットがあります。

不動産買取の相場は市場価格の6割~8割

不動産買取は市場価格の6割から8割程度です。

仮に仲介に出せば3,000万円の物件だとすると、1,800万円から2,400万円程度になります。
不動産買取業者も再販売を目的としているため、どうしても買取価格が市場価格よりも安くなるのです。

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不動産の買取には2種類ある

ひとくちに不動産買取と言っても、買取には次の2種類があります。

  • 即時買取
  • 買取保証

どのような違いがあるのか、見ていきましょう。

即時買取

即時買取現金買取特急買取といった様々な名称で呼ばれることがあります。

現金で一括払いするとその分時間短縮が可能です。これらの名称は業者ごとのサービス名ともいえます。
サービスの中身はそれほど変わりません。スピードが重視されるのが不動産買取の特徴。
このため、「特急」といったスピード感ある言葉が使われるのです。

買取保証

買取保証とは、仲介と不動産買取を合体させたような手法です。

一定期間は仲介物件として売り出し、その間に売れなければ買取業者が買い取ります。
売主にしてみると、市場価格で売却できる可能性もあり、さらには不動産買取があるため売れ残るおそれもありません。

買取保証は買取を前提としているというよりは、それよりも前に仲介で売り切ることを目的としているため、即時買取額とは別に査定額が出ることがあります。

売主にとってはリスクの少ない方法といえます。

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不動産買取の流れ6ステップ

不動産買取の流れは基本的には一般的な不動産仲介と同じです。

ただ、いわゆる売却活動がないのが特徴となります。
買主が最初から買いに来るのですから、それも当然のことです。
このため、仲介よりもスピーディーに売却することができます

不動産買取の流れを6ステップでまとめると次のとおりです。

各項目をみていきましょう。

1.不動産買取業者を探す

まずは不動産買取をしてくれる業者を探します。今の時点で一番簡単な方法はネットで探すことです。

「不動産買取」と入力すれば、いくつもの不動産買取業者がヒットします。
この買取業者一覧中から、物件の所在地域を営業エリアとしている業者を選ぶのが簡単です。

この際複数の不動産買取業者を選んでおき、提示された買取金額で最終判断してもよいでしょう。

2.対象物件の調査・買取査定

続いて対象物件の調査と査定です。担当者が物件を見て査定を行います。

居住中の場合だと他人に家の中を詮索されるのが気になる方もいるでしょう。

ただ、相手はこうした物件調査や査定には慣れているので気にする必要はありません。
物件に関する設計図や修繕の履歴などの資料を要求されるので、協力しましょう。

3.提示された買取金額の確認

査定が終わると、不動産買取業者から買取金額が提示されてきます。

複数の業者に依頼していると、この段階で複数の買取金額が提出されるため比較することが可能です。
もちろん、買取金額が高いほうが売主としては助かりますが、次の条件などと合わせてどの買取業者に売却するかを決定しましょう。

4.条件・スケジュールの確認

買取金額とともに重要なのが条件やスケジュールです。
条件は現状有姿なのか、一部を修繕するかといったものになります。

不動産買取の場合はスケジュールも重要です。不動産買取を利用する人の多くは、なるべく早く不動産を現金化したいと考えています。
引き渡しがいつになるのかも重要な要素です。

5.売買契約

売買契約書は不動産買取業者が用意してくれます。
契約書の本文にあたる部分は、一般的な仲介で利用されているものと大差ありません。

問題は特約の部分です。特約で本文中の効力を打ち消すこともできるため、特約部分は注意して読む必要があります

決して多くはありませんが、不動産買取業者に都合のよいような条項が入っていることもあるのです。

6.決済・引き渡し

不動産買取の最終段階は決済と引き渡しです。

即時買取の場合は売買契約と決済・引き渡しを同時に行うこともあります。
決裁や引き渡しで行うことは一般的な仲介と変わりありません。
代金のやり取り、固定資産税等の清算を経て所有権移転登記の手続きとなります。

住宅ローンを利用しないことから、売買契約から決済・引き渡しまでの時間は短い傾向です。

不動産買取にかかる時間

不動産買取にかかる時間は不動産買取業者によっても異なります。

最も短期間で売買できるのは即時買取や現金買取です。査定から決済・引き渡しまで1カ月かからないこともあります。
通常の不動産買取の場合は、査定から決済・引き渡しまで1カ月程度。売買契約と決済・引き渡しを別の日時にする場合には1.5カ月から2カ月が目安です。

いずれの場合も仲介物件の売買よりははるかに短時間で不動産の処分ができます。

不動産買取を上手に行うコツ3つ

不動産買取を成功させるためにはいくつかのポイントを押えておく必要があります。

ここでは不動産買取で失敗しないためのコツを3つ解説していきましょう。

1.不動産相場を把握する

不動産相場は仲介での売却でも大切な要素ですが、同様に買取でも重要ポイントです。

買取業者は不動産を買い取った後、リフォームなどをかけて再販するのが一般的です。
そのため、買取額は地域の相場に影響を受けます。

1社のみに依頼すると、その買取額が適正相場であるかを判断することは難しいため、複数社に依頼することをおすすめします。

2.不動産買取の営業マンを見極める

不動産買取を利用する場面はさまざまです。中には周囲に知られたくない事情を抱えている場合もあるでしょう。
そうした事情を誠実に受け止め対応してくれる担当者であるか、レスポンスが迅速であるか、話しやすい担当者か、こうしたポイントもよく見る必要があります。
担当者への不満は、そのまま不動産買取の不満へと後々繋がりやすいため、相性の良い担当者を選びましょう。

3.少しでも高く買い取ってもらうには

少しでも高く買い取ってもらうには、複数社に査定を依頼することです。

買取業者は、売れると踏んだ物件については多少高くても買い取りたいものです。
そのため、他社にも査定を依頼していることを伝え、暗に競わせるのも一つの手法です。

また、場合によっては廃棄物の処分費用や建物の解体費用などが差し引かれることもあるため、諸費用がいくらになるかも確認する必要があります。

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不動産買取相場を自分で調べる方法

不動産買取相場を調べる方法は、情報が氾濫する現在でもなかなか難しいものです。

それぞれの価格は不動産買取業者の企業秘密でもあります。
また、査定額は一軒ごとに異なることも理由です。

それでも市場価格に対する割合は比較的簡単に判明します。
不動産買取相場を自分で調べる方法について調査しました。

ネットから査定額を調べるのは難しい

ネット上でも「この不動産の買取価格は〇〇万円です」といった情報は出てきません。

不動産の買取価格は当然ながら物件ごとに異なるのです。物件の状態だけでなく、その時の需給バランスによっても査定額は変わってきます。

このように、ネットで何でも調べられる時代でも、不動産買取額を調べるのは難しいのです。

不動産一括査定サイトを利用

近年、不動産一括査定サイトと呼ばれるサイトがネット上に増加しました。
不動産買取も不動産一括査定サイトを利用すると、多くの不動産買取業者を見つけることが手軽にできます。
こうした一括査定サイトを活用すれば、買取価格に関する情報を得ることは可能です。
ただし実際の買取額は実地での査定が多くなるため、その対応は必要となります。

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不動産買取のチラシは信じても大丈夫?

よく「今なら〇〇円で買い取ります!」というチラシを見かけたことはないでしょうか?
こうしたチラシは一見魅力的に見えますが、その信憑性をよく吟味する必要があります。

これまで説明してきたように、買取価格は実際の物件を査定することで初めて決定される額です。
したがって対象の物件を見ていない状態にもかかわらず〇〇円で買い取ります、という文言は誇大広告にあたる可能性があるのです。

有効な集客方法として大量のチラシを投函しているケースがありますので、注意しましょう。

不動産買取時にかかる税金と諸費用

不動産売買では、売主の立場であっても税金や諸費用がかかるもの。
なるべく出費は少なくしたいところですが、最低限の費用はかかってしまいます。

不動産買取時にかかる税金と諸費用について調べてみました。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 抵当権抹消登記費用
  • 住宅ローン返済手数料

必ずかかる費用は印紙税くらいで、他の税金や費用は物件によってはかからない場合もあります

不動産買取時にかかる税金

不動産買取物件であっても仲介物件であっても、かかる税金に変わりはありません。
契約書や領収書を作成する場合には、印紙税は必須です。

譲渡所得税は譲渡所得が発生する場合、つまり利益が出た場合のみ課税される税金です。

  1. 印紙税
  2. 譲渡所得税

これらの税金について詳しくみていきましょう。

1.印紙税

印紙税は書面に収入印紙を貼付することによって納める税金です。

不動産売買契約の場合は、通常2通の契約書が作成されます。
それぞれに収入印紙を貼り、消印をすることが慣例です。

令和4年3月31日まで不動産売買契約書への印紙税は以下のようになっています
軽減措置がとられ、本則よりも安くなっているのです。

500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円

2.譲渡所得税

譲渡所得税とは、所得税(譲渡所得)、住民税、復興特別所得税を合わせた通称です。

譲渡所得税は、不動産売買によって儲け(譲渡所得)が発生した場合に課税される税金となっています。
譲渡所得が発生しなければ課税はされません。

また、居住用の不動産であれば3,000万円の特別控除などの特例や特別控除があります。このため、譲渡所得税が課税されない場合もあるのです。

不動産買取時にかかる費用

不動産買取時に売主にかかる費用はそれほど多くありません。

ただし住宅ローンを利用している場合には、抵当権抹消費用住宅ローン返済手数料がかかります。
特に抵当権抹消登記は、これを行うことが契約上の取り決めになっている場合が多くあります。

これら不動産買取時にかかる費用を調査してみました。

  1. 抵当権抹消登記費用
  2. 住宅ローン返済手数料

これらの費用について勉強してみましょう。

1.抵当権抹消登記費用

金融機関から住宅ローンを借りると抵当権が設定されます。
抵当権とは、住宅ローンを万が一返済できない時のために土地や建物を担保にする権利のことで、これを抹消しないと買主が不測の事態を被る可能性もあります。
このため、定型的な契約書の書式にも抵当権を抹消することが記載されているのです。

抵当権抹消登記の費用は2万円から5万円程度が相場になっています。

2.住宅ローン返済手数料

金融機関に住宅ローンを返済する際の手数料です。金融機関によってもその金額は異なります。

また、同じ金融機関でも店頭で返済する場合とネットバンキングで返済する場合では金額が異なるものなのです。
一般的に店頭で返済する場合には、4万円から5万円ネットバンキングで返済すると1万円以下の手数料で返済できます。
住宅ローン返済手数料は、事前に調べることで費用をぐっと抑えることができるのです。

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不動産買取のメリットとデメリット

売却のスピードが速いのが不動産買取の大きなメリットです。
その反面、どうしても価格が安くなってしまうのが不動産買取のデメリットといえます。

ここでは、不動産買取のメリット・デメリットに関する解説を行っていきます。

不動産買取のメリット

不動産買取には多くのメリットがあります。
売主と買主の利害が一致するため、不動産買取は古くから行われてきました。

また、売主の法的な責任が少ないこともメリットとなります。
不動産買取のメリットをまとめると以下の3点です。

  1. 現金化が早い
  2. 仲介手数料がかからない
  3. 契約不適合責任の範囲が狭い

一つずつみていきましょう。

現金化が速い

不動産買取の最大のメリットです。

最短で1カ月程度で不動産が売却できるのですから、手早く不動産を現金にしたい人にはありがたい方法となっています。
このスピードは仲介での売却では真似のできない速さです。
不動産買取が長く行われ、専門の業者もいるのはこうした売却スピードに対するニーズがあることも一因となっています。

仲介手数料がかからない

不動産買取業者と直接売買をする場合は、それは買主との直接取引となります。
不動産業者との直接取引は、仲介の不動産業者がいないため仲介手数料がかかりません

場合によっては、仲介の不動産業者が介在していることはあるものの、売主側に仲介手数料は請求しないこともあります。

契約不適合責任の範囲が狭い

かつては瑕疵担保責任と呼ばれていました。
買取業者が不動産業者である場合には、物件の隠れた不具合があっても売主に責任を問わない場合があります。

つまり、「買主は不動産のプロなのだからきちんと事前に調査しなさい」ということです。

建物が古くてどこかに不具合があるような物件は不動産買取に向いている物件といえます。

不動産買取のデメリット

一方、不動産買取のデメリットは2つあります。

  1. 買取額が仲介より安い
  2. 買取できないケースがある

一つずつ見ていきましょう。

1.買取額が仲介より安い

一方、不動産買取のデメリットは何といっても買取価格の安さです。

市場価格の6割から8割ですので、売主としては買取の利用をためらう場合もあります。
これは買取業者が、買い取った物件をリフォームして利益を乗せたうえで再販売するためです。
市場価格よりも安く買い取らないと採算が取れないのです。

不動産買取が仲介よりも取扱い件数が少ないのはこうしたことが理由です。

買取できないケースがある

不動産買取は、買い取った不動産をリフォームなどして再販するため、基本的にはどのような物件も買い取ってくれることがほとんどです。
しかし、中には再建築が不可能な不動産や著しく劣化した住居の場合、再販が難しいケースもあります。

不動産買取と不動産仲介どっち?それぞれのおすすめのケースとは?

早く売れるけれど買取価格の安い不動産買取。対して時間はかかるけれど、高く売れる可能性がある不動産仲介。

不動産取引に詳しくない人にとって、どちらを利用するか判断するのは難しいことです。
そこでそれぞれの売却方式にマッチした条件や物件を考えてみました。

双方の売却方法のメリットを活かせる条件や物件についてみていきましょう。

不動産買取をおすすめする物件

不動産買取のメリットはすでに買主がいるという売りやすさ、そして売却のスピードです。

最初から買主と交渉するため、仲介のように時間を要しません。
また、少々不具合があっても修繕することを前提で買い取ってくれます。

つまり、素早く売りたい物件や売れにくい物件は不動産買取に向いているのです。
売主の都合や物件の状況によっては不動産買取に適した物件があります。

不動産買取をおすすめする物件は次のような物件です。

どのような物件なのか説明していきましょう。

1.とにかく早く売りたい物件

これは売主の都合による条件です。
いろいろな事情でなるべく早く不動産を売却したいこともあります。
急にお金が必要になった、転勤が急に決まったなどその理由は様々です。
こうした理由の場合には、不動産買取の特性が最大限に発揮されます。

不動産仲介よりもずっと短い期間で不動産を売却することが可能です。

2.築年数が古い物件

築年数が経過し、古い物件になると需要もなくなるもの。
築年数だけで候補から外れ、売れにくい物件となります。売却期間も長期化する傾向です。

こうした物件は売却までに何年もかかることもあります。また、それだけ時間をかけても売れないこともあるのです。
こうした売れないリスクを回避するために買取価格には妥協して、不動産買取を利用することもあります。

3.不具合のある物件

雨漏りやシロアリなどの被害があると、なかなか売却できないものです。
先ほどの築古物件と同様に需要がなくなってしまいます。

また、不動産仲介の場合は物件の隠れた不具合は売主の責任です。
あとで不具合が見つかると責任を追及されることもあります。

こうしたことを回避するには、プロの不動産業者でもある不動産買取業者に売却するのが近道です。

不動産仲介をおすすめする物件

次は不動産仲介をおすすめする物件について考えてみましょう。

誰でも物件は高く売れる方がうれしいもの。物件に競争力があり、高く売れるような魅力的な物件なら不動産仲介に出した方が高値売却の可能性が高まります。

つまり、不動産の競争力なのです。その不動産の競争力についてみていきます。

どんな物件なのか説明します。

1.高く売りたい物件

高く売れるなら、できるだけ高く売りたくなるのが人の性です。それだけではありません。

住宅ローンの残高や新居の購入費用を考えると、不動産買取の価格では心もとないと感じる方も多いでしょう。
こうした高く売りたい事情や理由がある場合には、一般的な不動産仲介を利用した方が賢明です。

2.築年数の浅い物件

築後間もない物件は不具合も少ないものです。
価格も新築ほどではありませんが、高値で売却できます。

築年数の浅い物件はそれだけで競争力があるのです。
こうした物件は市場に出したとしても短期間で売却できる可能性があります。

まだ新しい物件は不動産仲介に向いているのです。

3.人気のある物件

駅前や区画整理地内など、そのエリアでも人気のある立地条件に位置していれば、需要が見込めます。

人気の高い学区はいつも探している人がいます。不動産の中にはこうした恵まれた条件を備えたものもあるのです。

こうした人気のある物件は不動産仲介に出しても短期間で売却できる可能性が高くなります。

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不動産買取業者に査定依頼するなら大手?中小?

 

不動産業者は、全国に支店網を持つ大手不動産業者から地元で活躍する中小の不動産業者までさまざまです。
これらの中には不動産買取を行っている不動産業者もあります。

ここでは不動産買取を依頼するなら大手か中小かいずれが良いのか考えてみましょう。
どちらにもメリットはあるものです。

大手の買取業者に依頼するメリット

大手の業者の場合はまず名前が知られているのが特徴です。

情報を多く持っており、その中には顧客に関する情報もあります。
大手不動産業者のすべてが不動産買取を行っているわけではありません。ただ、中には積極的に行っている業者もあります。

大手の買取業者に依頼するメリットがどこにあるのか考えていきましょう。
そのメリットとして考えられるのが以下の3点です。

  1. 大手ならではの安心感
  2. 情報が多い
  3. 顧客を抱えている可能性

それぞれ考えていきましょう。

1.大手ならではの安心感

名前を知っている業者、というのは大きな安心感です。

テレビCMなどで見かけるような大手業者になれば経営状態も安定していて、コンプライアンスもしっかりしているもの。サポート体制も整っています。

こうした安心感を得て依頼したいのであれば、大手不動産業者がおすすめです。

2.情報が多い

大手不動産業者はその支店網や情報網を通じて多くの情報を持っています。
今はどんな不動産が売れているのか、いくらくらいで売却できるのか、といった情報です。

こうした膨大な情報に基づいて査定をするため、その価格には説得力があります。
情報量では大手不動産業者に軍配が上がるのです。

3.顧客を抱えている可能性

多くの情報を抱えている大手不動産業者。その中には顧客の情報も含まれます。
希望に合致する不動産が売りに出たら教えてほしい、といった要望も日々入ってくるもの。
自分が売ろうとしている買主候補を抱えている可能性もあるのです。

こうした点も大手不動産業者の強みとなります。

中小の買取業者に依頼するメリット

不動産買取業者の数でいえば、中小の買取業者のほうが多く存在します。
経済原則から言うと、スケールメリットを活かした大手不動産業者の寡占状態になるはずです。

ところがそうならないのは、中小の業者も自身の強みを活かして活動しているからと考えられます。
中小の買取業者のメリットについてみていきましょう。

  1. フットワークが軽い
  2. 臨機応変な対応
  3. 地元に精通している

それぞれ説明します。

1.フットワークが軽い

中小の不動産業者は地元で活動しています。
物件の近くを活動エリアにしているので、すぐに来て対応をしてくれるのです。

大手不動産業者のように主要な都市にしか営業拠点がないと、こうは行きません。

2.臨機応変な対応

中小の不動産業者は対応も柔軟です。
大手不動産業者だと社内決裁や稟議などに時間を要する場合もあります。

地元の業者だと、こうしたことに時間をかけずに対応してくれるものです。
少々イレギュラーなことでも担当者の判断でやってくれることもあります。

地元の中小不動産業者はフレキシブルな対応がウリなのです。

3.地元に精通している

地元で活動しているだけあって、営業エリアには精通しています。

そこで何年、何十年と営業している不動産業者はそのエリアの生き字引です。
物件所在地のことや、その周辺の情報もふんだんに知っていることもあります。

それが彼らの武器なのです。地元に密着することで大手ではできない対応をしてくれます。

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まとめ

不動産買取は古くからある手法で、今でも需要がある売却方法です。

早期の現金化ができるのは売主にとっても魅力的である一方、買取価格については多少我慢をすることも必要です。
早期に売却したい方や仲介での売却が難しい方にはとてもおススメの不動産買取。

メリット・デメリットがあるため、買取の特性をよく理解して適切に利用しましょう。

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