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土地の有効活用を考える際に、古家が建っている状態では色々と支障をきたしてしまいます。
また人が住んでいない空き家は、老朽化に伴う倒壊や犯罪の温床となる恐れがあり、大きな社会問題になっています。
そこで古家を解体して更地に戻すことが必要になるのですが、解体費用はどれくらいかかるのでしょうか。
また、解体費用を左右する要因にはどのようなものがあるのでしょうか。
本記事では解体費用の相場や費用を決める要因、費用の内訳、解体費用の調達方法から解体工事の注意点までを詳しく解説します。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
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はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
家の解体費用を左右する4つのポイント
解体工事費用の内訳は、以下が含まれます。
- 人件費(解体工の手間)
- 廃棄処分費
- 重機回送費
- 届け出・手続き費用
家の解体費用は100万円以上かかってしまうことが少なくありません。
解体費用にもある程度の相場があるのですが、費用は作業効率が大きく影響するので条件次第では相場を大きく超えてしまうケースもあります。
では解体費用を決める要因には何があるのでしょうか。
以下の4つを説明していきましょう。
1．構造
建物の解体費用を左右する大きな要因のひとつに建物の構造があります。
木造などの比較的強度の低い構造の建物の場合は解体費用が安価ですが、鉄筋コンクリート造などの頑丈な構造の建物には高額な費用がかかります。
また一般的に同じ坪数であれば、平屋よりも2階建ての方が解体費用は安くなります。
解体費用の相場は建物の構造によって坪単価の目安があり、概ね次のようになっています。
- 木造：坪当たり3～4万円
- 軽量鉄骨造：坪当たり3.5～4.5万円
- 重量鉄骨造：坪当たり4～5万円
- 鉄筋コンクリート造：坪当たり5～6万円
尚、上記は建物の地上部分の解体費用で、地階がある場合にはさらに費用が大きく膨らみます。
また軽量鉄骨造と重量鉄骨造の違いは鋼材の厚みで、厚さ6mm以上が重量鉄骨造、6mm未満が軽量鉄骨造と呼ばれています。
ハウスメーカーの工業化住宅の多くは軽量鉄骨造になります。
2．立地
建物がどんな場所に建っているのかによっても解体費用は大きく異なります。
以下のような条件の場合には、解体に手間がかかるので費用が割り増しになります。
- 建物が隣家と近接しているなどの住宅密集地に建っている
- 敷地の前面道路が狭くて廃材の搬出車両が駐車できない
- 敷地と前面道路に大きな高低差がある
- 敷地が狭くて重機が入れない
- 敷地が幹線道路に面していて交通量が多い
これらの条件下では重機が使えないために手作業が多くなったり、交通整理のための誘導員が必要になったりするので、費用が割高になります。
3．付帯工事費用
築年数が古い住宅の場合には、屋根や内装材などに人体に有害なアスベスト(石綿)を含む建材が使われています。
アスベストは有害物質として指定されていて、解体時には特別な処理を行うことが法律で義務付けられているため、解体費用が割増価格になります。
また建物本体以外にも浄化槽などの地中埋設物や、門、塀、カーポート、植栽などの撤去が必要になる場合には、その撤去費用が加算されます。
4．解体業者
解体工事は、工事を依頼する業者によっても費用が異なります。
また、業者が解体工事で使用する重機を所有しているかどうかによっても価格差が生じます。
特にハウスメーカーなどの建築業者に解体工事を依頼する場合には、実際に作業を行うのは下請けの解体専門業者になるので中間マージンが発生します。
直接解体工事業者に依頼するよりも解体費用が2割以上高くなることも珍しくないので注意が必要です。
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家の解体費用の相場はいくらくらい？
家の解体費用の相場はどれくらいなのでしょうか。
大まかな広さ別の相場から見てみましょう。
広さ・坪数別
☆10坪 50～100万円
☆30坪 100～170万円
☆100坪 170～400万円
☆200坪以上 400万円以上
同じ坪数でも解体業者や建物の構造によって幅があります。
前述した解体費用の坪単価の目安をもとに、建物の構造別に計算すると次のようになります。
木造
☆20坪 60～80万円
☆30坪 90～120万円
☆40坪 120～160万円
軽量鉄骨造
☆20坪 70～90万円
☆30坪 105～135万円
☆40坪 140～180万円
重量鉄骨造
☆20坪 80～100万円
☆30坪 120～150万円
☆40坪 160～200万円
RC造(鉄筋コンクリート造)
☆20坪 100～120万円
☆30坪 150～180万円
☆40坪 200～240万円
付帯工事にかかる主な費用
建物の解体工事には本体の解体費用の他に、様々な費用がかかることがあります。
その他の付帯工事にかかる費用までしっかりと把握しておくことが大切です。
アスベスト撤去費用
アスベスト(石綿)は不燃性や断熱性が高いため、以前は住宅でも屋根材や内装材、断熱材として広く使用されていましたが、発ガン性物質を含むことから現在では使用禁止になっています。
しかし1975年以前の建物にはアスベストが使用されている可能性が高くなっています。
アスベストが使用されている建物の解体は処分方法が法律で細かく定められているため、解体費用が大きく膨らみます。
アスベストの撤去費用は2～8万円/㎡程度です。
使用されている範囲や量によっては通常の2倍近くの解体費用がかかるので、見積もりの段階でアスベストの有無の調査をしっかりと行っておくことが重要です。
人件費
敷地の条件により重機が使用できずに手作業で解体を行う場合などでは、通常の作業よりも人件費がかかるので、その分の費用が加算されます。
解体工の1日あたりの人件費は概ね1.5～2.5万円程度になります。
外構撤去
敷地内の塀や門扉、フェンス、カーポート、植栽などの撤去が必要な場合は、その撤去費用が別途でかかります。
撤去費用の目安は、ブロック塀の場合で2～3千円/㎡程度が目安です。
浄化槽撤去
地中に浄化槽などの埋設物がある場合には、建物本体の解体費とは別で撤去費用がかかります。
浄化槽の撤去費用は概ね5～10万円程度で、他に汲み取り費がかかります。
浄化槽の他には昔の建物の基礎や杭などの地中障害物が地中に残っているケースもあるので注意が必要です。
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解体費用を安くする3つのポイント
家を壊すのにこんなにお金がかかるの？と思う方もいるかもしれません。
解体後に土地を有効活用するためにも、できるだけ解体費用は安く抑えたいもの。
ここでは解体費用を出来るだけ安く抑える方法を説明していきます。
1．解体費用の補助金制度を利用する
家の解体費用に対して国で一律に行っている助成制度はありません。
しかし多くの自治体では家の解体費用を助成してくれる制度があります。
主なものを挙げると以下のような制度があります。
- 老朽危険家屋解体工事補助金
- 危険廃屋解体撤去補助金
- 空家解体補助金
- 解体撤去費助成
これらの制度は各自治体が行っているものなので、名称、助成費用、運用方法がそれぞれ異なります。
申請が必要な場合がほとんどですので、各自治体のHPなどで事前に確認するようにしましょう。
2．事前に不要物は処分しておく
業者に全てお任せすれば負担は減りますが、金額面では高額になります。
少しでも費用を抑えたい場合は、自分でできることは事前に自分で行うということです。
例えば、家財の処分です。
解体工事に伴って発生した不用品は産業廃棄物と見なされるため、費用がかかります。
事前にリサイクルショップで売るなどして自分で処分することで、費用を抑えることができます。
3．複数の業者に見積もり依頼する
家の解体工事費用は業者によって異なります。
必ず複数の解体業者に見積もりを依頼して相場をつかんだうえで、比較検討することが大切です。
また費用を抑えたい一心で極端に安い業者を選択するのも注意が必要です。
解体後に追加工事で多額な費用を請求されるなどのトラブルに発展する恐れもありますので、信頼できる業者なのかを見極めることが重要です。
家を「建てる」時には今後の長い生活を考えて慎重に業者を選ぶ人も多いですが、家の「解体」となると比較的軽視されがちな業者の信頼性。
過去の解体事例、解体方法、費用内訳をよく確認し、担当者の対応にも注意を払いましょう。
家の解体費用にローンは組める？
家の解体工事を行う際に、住宅ローンを利用することはできるのでしょうか。
また、解体工事で利用できるローンにはどのようなものがあるのでしょうか。
住宅ローンを組むことはできない
住宅ローンは、住宅を担保にして建築資金を貸し出すものです。
したがって担保となる住宅がなくなってしまう解体工事では、通常の住宅ローンを利用することはできません。
そのため解体費用の融資を受けるためには、住宅ローン以外のローンを組むことになります。
無担保住宅ローンであれば組むことが可能
解体費用の融資は、無担保住宅ローンを組んで受けることができます。
「無担保住宅ローン」は主に地方銀行や信用金庫、及びイオン銀行などのネット銀行が商品として取り扱っていますが、都市銀行ではほとんど扱っていません。
無担保住宅ローンは解体工事の他にも、土地や建売住宅、中古住宅の購入、増改築・リフォーム、太陽光発電の設置などでも利用することができます。
比較的利用しやすく便利なローンですが、担保がない分、金利は住宅ローンよりも高くなります。
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家を解体する前のチェックポイント2つ
土地や建物の有効活用を検討する上で、古家が建っていると何かとネックになるものです。
しかし解体するにしても費用がかかるので、家を解体する前にチェックしておきたいポイントがいくつかあります。
ここでは2つのチェックポイントをご紹介します。
1．築30年を超えているかどうか(※木造一戸建ての場合)
我が国の不動産流通における評価制度は固定資産税の算定ルールからきているので、木造一戸建て住宅の場合には、築後22年が経過すると実際の住宅の劣化度合いに関係なくその価値はほぼゼロになります。
しかし近年の住宅は、築25年以上経過しても十分に住むことができるものが多く、30年程度までは普通に住宅として使用されていることがほとんどです。
したがって解体すべきかどうかの判断は、築30年がひとつの目安になります。
2．古家付で売却した方がお得なケースもある
古家付の土地を売りに出す場合には、不動産仲介会社から古家の解体をすすめられることが多いと思います。
不動産仲介会社にとっては、更地にした方が客付けしやすくて好都合なためです。
そのため古家を解体しないと土地が売れないと思われがちですが、売り方次第では古家付のままで売却することが可能です。
その際には、更地価格の相場から解体費用を差し引いて売却価格を設定し、買主に古家の解体工事を行ってもらえば結局同じことになります。
解体工事を行う手間や時間が省ける分お得です。
また古家を解体して売りに出す場合には、1年以上売れ残ってしまうと高額な固定資産税を支払うことになるので注意が必要です。
家を解体する流れ
家の解体工事はどのように行われるのでしょうか。
大まかな流れをご紹介します。
- 現地調査
- 見積もり作成
- 解体工事の契約
- 近隣への挨拶回り
- 配管・配線・既存物の撤去
- 足場組立・養生
- 建物内部の撤去
- 建物の解体工事
- 廃材の処分
- 地中物の撤去・整地
- 完了
事前に解体工事に関する調査を実施し、見積もり作成を行います。
契約が成立したら解体準備を進め、建物内部から本体へと工事が進みます。
最後に整地を行い解体工事完了です。
工事の開始から完了までは約10日間～2週間程度です。
家の解体で失敗しないための3つのポイント
家の解体には高額な費用がかかるので、解体する前には慎重に行動することが必要です。
この章では家の解体で失敗しないための3つのポイントをご紹介します。
- 信頼できる業者から見積りをとる
- 解体前に不動産業者に査定相談をする
- 更地にした場合の土地活用プランも検討する
一つずつしっかりと押さえていきましょう。
1．信頼できる業者から見積りをとる
解体工事費用は業者によって大きな価格差があり、一般的な解体費用の相場も木造住宅で坪当たり4～5万円、鉄筋コンクリート造になると坪当たり7～8万円としているケースがある一方で、木造で2～3万円、鉄筋コンクリート造で4～5万円としていることもあり、千差万別です。
工事を下請けに依頼すれば管理にかかる費用や中間マージンが発生するので、解体工事をハウスメーカーや工務店に発注すると直接解体業者に発注するよりも当然費用が割高になります。
また国内には1万社以上の解体業者があるとされているので、それだけ多くの業者がいれば価格も工事の質も様々です。
したがって適正価格で発注するためには、複数の信頼できる業者に見積もりを依頼して、内容を十分に比較検討することが必要になります。
尚、見積もりを比較する際には単に価格の安さだけを比較するのではなく、近隣への配慮や工事中の安全管理など、総合的に判断することが大切です。
2．解体前に不動産業者に査定相談をする
古い建物が建つ土地の売却を検討している場合には、建物は事前に解体しておいた方が良いと思われがちです。
建物が古くなると、家が建っていても「古家付き土地」として販売することになり、物件価格には建物の価格は含まれません。
しかし買い手の立場になると、古家付きの土地は購入後に解体する手間がかかるので敬遠されがちになります。
そのため不動産業者からは早期売却の可能性が高まるように、古家の解体をすすめられることが多いでしょう。
しかし建物を解体しても、物件価格に解体費用を上乗せすることはほとんどできないと考えておいてよいでしょう。
また売却までに時間がかかると、高額な固定資産税を支払うことにもなりかねません。
したがって早期売却ができる確かな見込みがある場合を除いて、まずは不動産会社に査定依頼を行い、査定結果をもとにどんな形で売却するのがベストなのか複数の専門家の意見を聞いてみることが大切です。
稀にですが、解体せずに売却した方が高く売れるケースもあります。
3．更地にした場合の土地活用プランも検討する
建物を解体して更地のまま所有していると、高額な固定資産税が課税されるので注意が必要です。
土地の固定資産税は、建物が建っている間は最大1/6になる優遇措置を受けています。
建物を解体すると建物への課税はなくなりますが、土地の固定資産税は最大で6倍に増額されます。
したがって建物を解体する前に、更地にした後の土地活用プランをあらかじめ検討しておくことが大切です。
家を解体して更地にすることはメリット・デメリット両側面があります。
それらの特徴をよく踏まえたうえで、その後の活用プランを練り計画的に行うことが失敗しない近道です。
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まとめ
解体工事費用の内訳は、主に作業の手間と廃材の処分費から構成されているので、建築費のように材料費がかかる訳ではありません。
費用をかけて解体しても後には何も残らないので、費用が適正なものなのかどうかが非常に分かりにくくなっています。
そのため費用相場の目安はあるものの、条件や地域性、解体業者によって費用が大きく異なります。
家の解体費用は、解体業者に見積もりをとってみると相場の倍近くになってしまうこともあります。
実際に現地を見て、作業効率を確認しないと費用がどれくらいかかるのかが分からないというのが現状だからです。
したがって解体工事では複数の業者から見積もりをとって比較検討することが特に重要になります。
また、建物がある市町村で利用できる補助金制度などがないかどうかもしっかりと確認しましょう。
