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＜記事の情報は、2023年7月26日時点のものです＞
「注文住宅を建てたい」と考える人にとって、「時間」は「お金」の次に気になるポイントです。
特に、お子さんの小学校入学や両親との同居に合わせて建築を希望している場合、スケジュールを逆算して計画する必要があります。
工期が長くなると、作業日が多くカウントされるのでその分コストアップに繋がってしまいます。
ですので工期は必要最低限に収めたいところです。
では、いったい何にどれくらいの時間がかかり、どうすれば早く注文住宅を建てられるのでしょうか。
注文住宅建築の流れとともに、一般的な工期と長くなってしまう理由、短くする方法をまとめました。
ぜひ参考にしてみてください。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。
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家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
注文住宅ができるまでに必要な期間は？
まず、注文住宅を建てる際にかかる期間について、解説をしていきましょう。
注文住宅が建つまでには1年以上必要
新築の注文住宅はトータルで1年以上かかることが一般的です。
- エリアや住まいに対する希望の整理、資金計画などの事前準備：1～3か月
- 土地探し・施工業者の決定：3～5か月
- 建築プランの作成や住宅ローンの申請・建築確認申請などの手続き：3～5か月
- 工事着工から完成まで：
基礎工事に10日～3週間程度
木造住宅で4か月／鉄筋コンクリート造の場合には最低6か月程度
建築会社やプラン、季節などによっても大きく変動しますが、トータルで1年から1年半程度かかると思って良いでしょう。
打ち合わせの回数や期間はどのくらい？
注文住宅というと「とにかく打ち合わせが多い」というイメージを持つ人も多いかもしれません。
大手のハウスメーカーなどでは予め打ち合わせ回数が決まっている場合もありますが、一般的にはケースバイケースです。
特に完全自由設計の場合、イメージのすり合わせや細かな設計に入念な打ち合わせは必須ですから、20回以上の打ち合わせになることも珍しくありません。
仕様や間取りがある程度決まっている規格型住宅のような場合は数回程度で終わることもあり、期間の短縮化に繋がります。
会社の特色や方針によっても左右されますので、予めおおまかなスケジュールと期間を聞いておくと良いでしょう。
どんな会社を選ぶかによって工期は異なる
注文住宅の工期は、建築会社の種類によっても変わります。
中でも、全国に顧客を持ち大きなスケールでビジネスを展開するハウスメーカーと、地域密着で事業を続ける工務店では、建築のスタイルも考え方も異なるため工期にも影響してきます。
細かく見ていきましょう。
ハウスメーカーの場合
ハウスメーカーは、テレビCMなどで社名を聞くことの多い大手建築会社です。
注文住宅だけでなく、グループ会社でマンションや不動産売買、リフォーム、商業施設等も幅広く手掛けています。
ハウスメーカーでは、ゼロからのプランニングというよりは、もともと作られているベースプランを選び細部をカスタマイズして作っていくことが多いです。
また、既存の規格に合わせて柱や梁などの部材を自社工場であらかじめカットして現場に搬入し、組み立てるという手法をとっています。
また、現場で稼働できる職人も多く抱えています。
そのため工期は比較的短い傾向にあります。
工務店の場合
地元密着型の工務店では、木材を現場で持ち込み、寸法を測って断裁するところから作業が始まります。
自社に職人がおらず、木工事、電気設備、塗装、屋根など工程ごとに外部の職人を集めて作業します。
職人が複数の現場を抱えている場合などは、人手が足りずに作業が一旦ストップするケースもまれにあります。
そのため、ハウスメーカーに比べると工期は長くなる傾向があります。
設計事務所の場合
設計事務所は、自社では施工を行わず建物の設計と現場での施工監理を行うのが一般的です。
施工監理とは、設計者の意図通りに正しく施工されているかを確認する作業。
着工後は設計士が現場に入って施行監理を行います。
多くの場合、設計事務所に依頼したプランの施工は付き合いのある工務店が担当します。
そのため工期としてはほぼ工務店と同等、どちらかというと監理が入る分工務店より長くなると言えます。
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注文住宅を建てるまでの流れとは？
それではここで、注文住宅を建てるまでの流れをまとめてみましょう。
1．住みたい家や叶えたい暮らしをイメージする
まずはどんな家でどんな暮らしをしたいかイメージします。
土地から探す場合は通勤・通学のアクセスや最寄り駅までの距離、医療施設や商業施設、公園などの周辺環境で絞り込みます。
家については、最低限、階数と部屋数、デザインテイストのほか、断熱、耐震、ゼロエネルギー、自然素材、ガレージハウスなど、譲れないポイントをざっくりと考えていきます。
住宅情報誌やネットで情報を探したり、住宅展示場を回ったり、近所のモデルハウスや完成宅見学会で実際に見学するとイメージが湧きやすくなります。
2．価格相場と予算を検討する
だいたいのイメージが決まったら、その条件で価格相場を調べます。
実際そのエリアで売りに出ている土地や建売の価格を見たり、不動産会社に問い合わせたりして情報収集します。
そして、先に紹介した借入金額の限度額をもとに、自己資金と合わせて使える総額を概算します。
そのうち、諸費用を差し引いた70～80％程度を実際の建築費と考えてみてください。
3．土地を探す
土地から購入する場合、ここから土地探しに入ります。
自分たちでエリアを回って売地を探すこともできますが、効率を考えるのなら不動産会社に問い合わせることをお勧めします。
自社の持ち物件のほかにも他社の物件や、現在は売りに出ていないけれど今後販売予定の土地情報なども把握しています。
売地は立地、面積、形状、地盤、日当たりなど様々な条件があり同じものがありません。
そのため「理想の土地」を求めるより、「最低限の条件を満たした土地」を探すように意識すると見つかりやすくなります。
なお「建築条件付き」で販売されている宅地は、売主が指定する建築会社に工事契約を依頼することが条件となるので注意が必要です。
4．建築会社を探し打ち合わせをする
土地の契約後、または土地探しと並行して建築会社を探します。
建築会社を探す際は、住宅情報誌、専門サイト、マッチングサービスなどたくさんのツールがあるのでぜひ活用してください。
総合住宅展示場に行くと一度に数社のハウスメーカーのモデルハウスを見学することができます。
ただし見込み客として営業されることも多いので、訪問するのは興味のあるメーカーに絞り、違うと思ったら率直に断るようにしましょう。
また建築会社の中には宅建業免許を持っている会社もあるので、土地探しとプランニングを一括で任せられる場合もあります。
購入を検討している土地まで担当者に同行してもらい、「この土地ならこんな家が建ちます」と、土地探しとプランニングを並行して進められるのもメリットです。
建築会社を決定する際は、複数の会社に同じ条件を伝え相見積もりをとってください。
この時、どこまでが標準プランに含まれるか、どこからがオプションになるかということもきちんと確認しましょう。
「安くします」と言って契約を結び、後からグレードアップして結果的には見積金額より何百万円も高くなってしまうという例は多々あります。
5．敷地調査・地盤改良
土地と建築会社が決まったら、具体的に家づくりに向けて動いていきます。
敷地の面積、形状、高低差、道路の位置、上下水道、建築法規を把握し、必要があれば地盤改良工事を行います。
6．プランニング
担当設計士に建てたい家のイメージを伝え、プランニングしてもらいます。
具体的に希望の間取りが決まっている場合は、ある程度自分たちで描いたものを持ち込んでもよいでしょう。
ただし、実際の設計では構造計算や各種建築法規が関わるため、描いた間取り図がそっくりそのまま建築可能ということはまずありません。
プランの希望を伝える場合、家族構成やライフスタイルといった基本的な情報から必要な部屋数、内外観のデザインイメージ、構造、断熱、素材などの希望を伝えてください。
「予算内に収まりません」と言われてしまった場合は、優先順位をつけて譲れない点から反映しましょう。
多くの場合は建築会社を選ぶ段階で、予算と大まかな希望は伝えたうえで見積もりをもらっているはずです。
この段階では具体的な図面に落とし込み、建材や素材など細かい部分を選ぶ作業だと思ってください。
ある程度ベースプランが決まっている規格住宅の場合は、カスタマイズ可能な部分を選び仕様を決定していく工程です。
7．建築請負契約
プランが確定したら、建築会社と工事請負契約を締結します。
契約締結の際には、工事請負契約書の他、工事請負契約締結書、見積書、設計図書といった書類が渡されます。
いずれも内容が複雑でボリュームがあるため、事前にコピーをもらい分からない部分は事前に問い合わせるようにしましょう。
8．確認建築申請
契約締結後、建築しようとしているプランが建築基準法や地域の条例に適合しているかどうかを確認する「確認建築申請」があります。
通常は建築会社が申請を行い、自治体の担当職員の認証交付を受けます。
なお申請をクリアするために、申請時のために図面を別途作成し、2階建ての住宅の屋根裏の天井高を上げて実質的に3階建てのようにしたり、許可されていないのにルーフバルコニーを作ったりということがありますが、これらは違法建築です。
必ず国や地域の建築法規を遵守したプラン作成がされているか確認します。
9．住宅ローン申し込み
土地と建物にかかる費用が確定した段階でローン借り入れの申込をします。
ここで注意が必要なのが、「住宅ローンの実施は建物が完成してからである」という点です。
これは、完成後の建物を担保にするためです。
一方で、建築会社へは着工時や上棟時など、完成前のいくつかのタイミングで支払いする慣例があり、支払う総額の約60％は完成前に支払うことになります。
この間、期日までに費用を支払うための「つなぎ融資」があります。
つなぎ融資では、建物完成までにかかる着工金や中間金、諸費用を融資します。
住宅が完成してローンが実行されるまでは、利息のみ返済します。
住宅が完成し登記が完了したら、建物を担保にしてローンを申し込み、その融資額でつなぎ融資の分を返済してから、新たな住宅ローンの返済がスタートします。
つなぎ融資を利用する場合は、ローンを申し込む金融機関が対応しているか、どのタイミングでいくら売り込まれるかを確認しておく必要があります。
参考：代表的な住宅ローン（つなぎ融資） | 一般財団法人 住宅金融普及協会
10．地鎮祭
契約やローンの申し込みなど手続きがすべて完了したら、着工前に「地鎮祭」を行います。
地鎮祭は、神社から神主さんに来てもらい、土地をお祓いして地域の神様から家を建てる許可をいただく儀式です。
工事が始まると車両の出入りや騒音が起きるため、近所の方には事前に挨拶しておきましょう。
11．着工
地鎮祭が終わるといよいよ着工です。
基礎から施工し、柱や梁などの構造を組み上げ、断熱材や耐震ダンパー等を施工しながら家づくりを進めていきます。
12．上棟式
柱、棟、梁などの構造が組み上がり「棟上げ」となった段階で、ここまで無事に工事が進んだことへのお礼を伝え、建物の完成を神様に祈願する「上棟式」を行います。
上棟式には神社関係者は呼ばず、棟梁を中心に行います。
儀式の内容や進め方は地域によって違いがあるため、建築会社の担当に確認して執り行いましょう。
13．仕上げ
建築の終盤は仕上げ工事です。
塗装やタイル施工、外構工事などが入ります。
施主の希望があり施工会社の許可がでれば、壁の一部を塗らせてもらったり釘打ちを手伝わせてもらえることがあります。
自分の手で作ることで家に愛着が生まれます。
14．竣工
長い時間をかけてきた住まいがついに完成。
鍵を受け取って、引き渡しとなります。
引っ越しの日程を決め、家具を揃えて入居です。
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工期が一般的な長さではない場合の理由とは？
注文住宅の工事に着工してから完成するまでには、一般的な4～6ヶ月よりも短かったり長かったりする場合があります。
その理由はいくつかあります。
工期が短すぎる場合の3つの理由
工期が一般的な基準よりも短すぎるのは、3つの理由が考えられます。
➀変更やオプションが少ない
プランニングの工程では、設計士から提案されたプランに対しさらに希望を伝えてブラッシュアップしていくのが一般的です。
こだわりが多ければ多いほどやりとりを繰り返し、プランニングに時間をかけることになります。
設計士から提案されたプランに変更やオプションを加えず、早々にプランが確定すると工期が短くなります。
➁工期の短さをウリにしている
建築会社が工期の短さをウリにしていると、全体的な工程でスピード感を持って対応してもらえます。
プランニングはもちろん、確認申請やローン申し込みなど一つ一つの事務手続きも即時対応してくれるため、待ち時間が短縮され工期が短くなります。
➂施工の品質が悪い
これは残念なケースですが、施工の品質が悪いと工期が短くなることがあります。
構造の接合や断熱材の施工、壁内部の下地材の施工などの工程に十分な時間をかけないと、床の傾斜やすきま風、音漏れなどの不具合につながってしまうケースがあります。
いうまでもなく、住宅建築において手抜き工事は重大な問題です。
場合によっては住む人の安全を脅かすことにもつながります。
予め施工会社の過去の施工実績や行政処分を受けた経歴がないか、確認しておきましょう。
工期が長すぎる場合の5つの理由
反対に、通常よりも工期が長くなってしまうことがあります。
これには、5つの理由が挙げられます。
➀設計プランの変更
プランに変更やオプションを加えないと工期が短縮されるという点には先に触れましたが、反対に何度も何度も設計プランを変更すると工期が長くなってしまいます。
せっかくの家づくりなので妥協はしたくないものですが、きちんと伝わっていなかったり、修正後のプランがイメージと異なり元に戻すというようなことを繰り返していると、いたずらに工期が伸びてしまうことになります。
➁天候不順などによる工事の遅れ
梅雨時期や台風などの天候によっても、工期が長くなります。
小雨なら工事は可能ですが、大雨や強風、雪の日は作業ができずストップしてしまいます。
➂土地の問題
購入した土地が農地として登記されていた場合、地盤調査や地盤改良を行い農地から宅地へ用途変更をする必要があります。
申請と工事に時間がかかるため、着工が遅れることになります。
➃人手や建材の不足
職人が複数の現場を掛け持ちし人手不足になってしまったり、手に入りにくい建材を使ったりすると工期が長くなる原因になります。
➄書類の不備などのミス
注文住宅の建築には、建築確認申請やローンの申し込みなど、たくさんの事務手続きがあります。
債務者の年収や資産状況、健康状態などを正しく申請する必要がありますが、普段書きなれない書類であるため不備やミスも起き得ます。
金融機関や保険会社に提出後、不備やミスがあって再提出となるとそれだけ工期が伸びる要因となります。
書類を提出してからすぐに確認してもらえるわけではなく数日かかるものもあるので、下手をすると書類の不備によって数週間～1ヶ月近く工期が伸びてしまうことになります。
注文住宅を適切な施工期間で建てるための3つのポイント
それでは、注文住宅を適切な施工期間で建てる方法をご紹介します。
大きく分けて3つのポイントがあります。
1．工事の進捗スケジュール表をもらう
着工後、工事の進捗スケジュール表を定期的にもらうようにしましょう。
営業担当に頼めばもらえます。
本来の予定だとどこまで進んでいる予定で、実際にはどこまで進んでいるかという進捗表があれば、正当な理由がないのに遅れているのではないか、逆に早すぎるのはなぜなのかと問い合わせることができます。
2．引き渡し日を書面で確認する
工事契約請負契約書には、引き渡し予定日が記載されています。
万が一記載がない場合は、別途営業担当に確認し、引き渡し予定日を書面で確認するようにしましょう。
ただし天候不順でやむなく工期を延長することもあるので、必ずしもその日に引き渡しとなるとは限りません。
3．引き渡しが遅延した場合の違約補償を確認する
やむを得ない理由以外で引き渡しが遅延した場合、契約違反となります。
その場合の違約補償がどのようになっているか、契約時に確認しておくことで万が一に備えることができます。
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注文住宅の予算はこう決める！
注文住宅建築の第一歩は、予算を決めることです。
土地の購入費用、建物の工事費用、ローンにかかる諸費用、建築申請費、引っ越し代、家具購入費など、さまざまなお金がかかります。
費用の内訳をしっかりと押さえましょう。
費用の内訳を把握して予算を立てよう
注文住宅を建てるための費用の内訳は、大きく分けると
- 土地にかかる費用
- 建築にかかる費用
- 諸費用
の3種類に分類できます。
土地にかかる費用には、土地の購入費用はもちろん、仲介手数料や不動産取得税、登記費用が含まれます。
建築にかかる費用には、建物の本体工事費用、外構やインフラの引き込みなどの付帯工事費用、確認申請費用、地鎮祭や上棟式にかかる費用などです。
そして、その他に住宅ローンを組む場合の手数料、保証料、火災・地震に備える保険料といった諸費用がかかります。
例えば不動産会社の広告で「1,000万円で家が建つ！」と謳っていたとしても、実際には他に多くの費用が必要となります。
これらの総額がいくらになるかを把握したうえで、どこからいくら資金を調達するかという資金計画を立てることが大切です。
住宅ローンを借りる場合の費用の目安は？
住宅ローンで借り入れできる金額には限度額があり、年収によって算出されます。
おおよその目安として、年収400万円なら3,000～3,500万円、年収600万円なら6,000～6,500万円、800万円なら8,000～8,500万円、1,000万円なら1億～1億1,000万円ほどです。
さらに住宅ローン借り入れの際には、下記のような諸費用がかかります。
融資手数料
金融機関に対して支払う手数料です。
借入額や金融機関によって異なりますが、30,000～50,000円が一般的です。
ローン保証料
万が一、病気やケガ、リストラによる年収減などでローンの返済が難しくなった場合に、保証会社に保証人となってもらうための費用です。
保証料の支払い方には「外枠方式」と「内枠方式」の2パターンがあり、方法によって金額が異なります。
外枠方式では、一般的に借入金額の2％前後を借入時に保証会社へ一括前払いのかたちで支払います。
一方内枠方式では、借入金利に0.2％を上乗せした金額を毎月支払っていきます。
金利が著しく下がらない限り、総額としては一括で支払う外枠方式の方が安くなる傾向があります。
住宅金融視線機構の「フラット35」やイオン銀行やソニー銀行、楽天銀行などのネットバンクを中心に、保証料が必要ない金融機関もあります。
ただし、同額の「事務手数料」がかかる金融機関が多いので注意しましょう。
代行手数料
建築会社や不動産会社の中には、複雑で煩わしいローン手続きを代行してくれる会社があります。
そのような場合、「住宅ローン代行手数料」や「融資事務代行手数料」などの名目で請求されます。
金額に上限はなく、各社で定めた規定によって算出されます。
安いところで30,000円程度、高いところで数十万円とかなり幅がありますが多いのは10万円という金額です。
これはあくまでも事務手続きを代行してもらった場合の手数料なので、自分で書類を揃えてローンを申し込む場合はかかりません。
諸費用を少しでも抑えたいという人は、代行を依頼せず自分で行うと節約になります。
火災保険料
火災保険は、ほとんどの住宅ローンの借入時に加入必須とされます。
住宅の建築・購入後に火災や自然災害などで家屋が損害を被った場合でも、住宅ローンの返済は続いていきます。
火災保険という名称でも、加入の内容によっては落雷や風災、水災、盗難などさまざまなリスクに備えられます。
建物や家財が受けた損害を補償するための火災保険は、なくてはならないものなのです。
火災保険は1年ごとの契約や5年、10年の契約があります。
建物の構造や築年数、エリアによって差がありますが、保険料の相場としては1年あたり2万～3万円、5年や10年の長期で契約するとその分割安になります。
火災保険は、不動産会社や建築会社がローン契約時に紹介してくれることがあります。
しかし、パッケージ化されたプランだと必要以上の補償がついていて保険料が高くついたり、逆に必要な補償が含まれていないということがあります。
できれば人任せにせず、自分で複数の保険会社から見積もりを取り、必要にして十分な補償のものを選んで加入しましょう。
地震保険料
火災保険の補償内容には地震が含まれないため、火災保険とセットで地震保険に加入する必要があります。
一部の火災保険には、地震によって火災が発生した場合、それによって受けた損害を補償する「地震火災費用保険金」がありますが、支払われるのは火災保険の5％にすぎません。
そのため地震によって建物が倒壊した、津波で流失したという場合に火災保険単体では補償は十分とはいえず、どちらにも加入する必要があります。
地震は発生の予測が難しく被害規模が甚大となることから、地震保険は保険会社と国が共同で運営しています。
公共性の高い保険のため保険料は一律で、建物の所在地と構造により火災保険金額の30％～50％の間で定められています。
各地域の地震保険料は財務省のページで確認できます。
参考：地震保険の基本料率（平成31年1月1日以降保険始期の地震保険契約） : 財務省
団体信用生命保険料
団体信用生命保険料は、住宅ローンの債務者が加入する生命保険です。
住宅ローンは、債務者が死亡または高度障害状態になった場合に残金の債務がなくなります。
これは金融機関側にしてみると、「融資したローンが回収できない」という状態となります。
このリスクをカバーするために、債務者にもしものことがあって債務がなくなった時、残債分を保証するためものです。
もちろん、残された家族のその後の暮らしを守るためのものでもあります。
団体信用生命保険の基本保証範囲は「死亡」と「高度障害」です。
ただし、ここでいう高度障害の定義は保険会社によって異なります。
また、高度障害でなくても就労不能になるとローンの返済が不可能となるので、医療保険と同様にがんや3大疾病、重度疾患と診断された場合に残債ゼロとなる特約に加入するのが一般的です。
銀行系の住宅ローンでは、団体信用生命保険料の加入は義務です。
そのためローン契約時には債務者の健康診断と告知が必要となります。
保険料の支払いは毎月の支払額に含まれます。
一方フラット35で住宅ローンを借り入れる場合、加入は任意となり機構団信または金融機関独自の団信に加入することができます。
その場合は借り入れ金利に保険料分を上乗せして支払います。
住宅ローンの審査期間も考慮が必要
住宅ローンは数千万円の融資を行う大きな取引ですから、申込者の収入や財産状況から、十分な返済能力があるかを確認するための審査があります。
審査には「事前審査」と「本審査」があります。
審査にかかる時間は金融機関によって異なりますが、事前審査に2日～1週間ほど、本審査に1～2週間ほどかかるのが一般的です。
【Q&A】凝りすぎる住宅は工期延長の原因になる！？
Q．デザインや素材に凝りすぎた住宅を建てようとすると、工期延長の理由になるのでしょうか？
A．必ずではありませんが、なり得ます。
特に、複雑な構造のプランにするとプランニングにも工事にも時間がかかります。
また、海外輸入など手に入りにくい素材を使う場合、工期延長につながりやすくなります。
できるだけ早く注文住宅を建てたいという方は、シンプルなプランをオーダーすることをお勧めします。
【当サイトおすすめ】LIFULL HOME'Sで資料をまとめて取り寄せる⇒
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まとめ
ここまで見てきたように、注文住宅の建築には長い時間がかかります。
間取りやデザインを考える時間や現場で職人さんが作業する時間の他にも、多くの手続きが必要なためです。
工期を短縮すればコスト削減につながりますが、一方で短すぎるのも住宅の品質や満足度に影響が出ます。
引き渡し日や進捗を確認し密にコミュニケーションをとることで、適切な工期で納得の注文住宅を建てることができます。
必要な工程には時間をかけて、無駄なく適切な工期で建てたいですね。
