東京都板橋区上板橋1丁目1001番地（地番）
分譲マンション東武東上線「上板橋」駅徒歩1分の駅前に計画される、地上26階・地下1階・総戸数315戸のタワーレジデンスです。2028年5月中旬竣工予定、2029年4月下旬の入居開始予定で、事業主体は上板橋駅南口駅前東地区市街地再開発組合、分譲は住友不動産が担当します。高さは約97.46mで、セントラル(地上19階)との2棟構成で上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業を形づくる東街区の中核住棟という位置付けです。駅から屋根付きペデストリアンデッキで直結する計画で、池袋駅直通1駅10分という都心アクセスの良さと、南口駅前の再開発による街全体の更新を同時に享受できる計画物件です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | シティタワーズ上板橋イースト（City Towers Kami-Itabashi East） |
| 所在地 | 東京都板橋区上板橋1丁目1001番地（地番） |
| 交通 | 東武東上線「上板橋」駅 徒歩1分 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上26階 |
| 総戸数 | 313戸 |
| 竣工 | 2028年5月予定 |
| 分譲会社 | 住友不動産 |
| 管理形態 | 委託 |
| 駐車場 | 有 |
| 分譲/賃貸 | 分譲 |
地図・ストリートビュー画像提供: Google
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有
シティタワーズ上板橋イーストは、東京都板橋区上板橋1丁目1001番地に計画される地上26階・塔屋2階・地下1階・総戸数315戸(非分譲住戸67戸含む)の店舗併設タワーマンションです。高さは約97.46m、2028年5月中旬竣工予定、2029年4月下旬入居開始予定で、事業主体は上板橋駅南口駅前東地区市街地再開発組合、分譲は住友不動産が担当します。
本物件は上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業の東街区の中核住棟という位置付けで、同じ再開発にはセントラル(地上19階・地下1階・総戸数112戸)の中街区も含まれ、さらに南街区には地上5階の事務所・店舗棟が計画されています。3棟合計では約440戸規模の大型再開発プロジェクトで、約17,000平方メートルの駅前街区全体の更新を伴う都市開発です。
シティタワーズ上板橋イーストの最大の特徴の一つが、北側3階部分に屋根付きペデストリアンデッキが接続される計画です。東武東上線「上板橋」駅南口から屋根の下を通ってタワーに直接アクセスでき、雨天時や真夏・真冬の通勤通学の負担を大きく軽減できる動線となります。実質的には「駅徒歩1分の屋根付き駅直結」と言える利便性が計画されており、再開発ならではの価値です。
タワーの建築確認上は敷地2敷地2棟で、イースト315戸(地上26階建)とセントラル112戸(地上19階建)はそれぞれ独立した住棟として計画されていますが、駅前広場・歩行者デッキ・公共空間は一体的に整備される計画で、街区全体として駅前の回遊性を高める設計となっています。
分譲を担当する住友不動産のシティタワーズシリーズは、全国各地で超高層タワーマンションを多数手がけてきたブランドで、タワー建築のノウハウや共用施設の充実、アフターサービス体制などに定評があります。板橋区内では既にシティタワーズ板橋大山サウスタワー/ノースタワーの実績もあり、大山と上板橋という異なる東武東上線沿線で住友不動産のタワーが並ぶ構図となります。
シティタワーズブランドは一般的に共用ラウンジや眺望を活用する設えに力を入れる傾向があり、本物件でもライブラリーラウンジ、パーティルーム、テレワークラウンジ、オーナーズスイート、キッズルーム、フィットネスルームといった主要共用施設が計画に含まれています。上板橋駅前でのフラッグシップタワーとして、ブランドの知見が注がれる物件と位置付けられます。
シティタワーズ上板橋イーストの共用施設は、ライブラリーラウンジ(集会室)、パーティルーム(集会室)、テレワークラウンジ(個室ブース設置)、オーナーズスイート(ゲストルーム)、キッズルーム、フィットネスルームの6つが主要施設として計画されています。住戸の外で過ごす時間を豊かにする空間が複数用意され、住まいの延長としてタワー内を活用できる設計です。
ライブラリーラウンジは落ち着いた雰囲気で読書や軽作業ができる共用空間として、パーティルームは家族や友人と食事やイベントを楽しむ集会室として機能する計画です。キッズルームは小さな子どもを連れた居住者が天候を気にせず遊ばせられる場所、フィットネスルームは日常的な運動習慣を支える空間として計画されています。
特筆すべき共用施設の一つがテレワークラウンジで、個室ブースが設置される計画です。リモートワークが定着した時代に合わせて、住戸内では集中しづらい業務や来客対応型のオンライン会議に使える独立した空間が確保されます。個室ブースは有料利用となる計画で、必要なときだけ予約して使う形態が想定されています。
テレワークラウンジの存在は、リモートワークと通勤のハイブリッドな働き方をするファミリー層・単身層にとって大きな価値となり、シティタワーズブランドの共用施設計画の中でも時代適応の高い要素です。住戸選びの際には、住戸内のワークスペース計画と共用ラウンジの使い方を組み合わせて検討したいポイントとなります。
オーナーズスイートは、遠方からの家族や友人を迎える際に使えるゲストルームとして計画されています。住戸内に招き入れるのではなく、専用のゲストルームで宿泊してもらえる選択肢があることで、プライバシーを保ちつつもてなしを提供できる点が大型タワーならではの利点です。
オーナーズスイート、パーティルーム、テレワークラウンジの個室ブースはいずれも有料利用となる計画で、使った分だけコスト負担する受益者負担の形態が想定されます。これにより、使わない居住者の管理費負担を抑えつつ、必要なときに必要なサービスを選択できる仕組みが整う予定です。具体的な料金や予約方法は分譲時以降に管理組合を通じて詳細が確定していきます。
シティタワーズ上板橋イーストが立地する東武東上線「上板橋」駅は、池袋駅へ直通1駅約10分という近さが最大の魅力です。東武東上線で池袋駅まで直通、池袋からはJR山手線・丸ノ内線・副都心線・有楽町線に乗り換えて都内主要エリアに向かえます。新宿駅までは副都心線経由などで約17分、渋谷駅までは約23分と、山手線主要ターミナルへの到達時間が短く、都心通勤の利便性が高い立地です。
上板橋駅は東武東上線の普通・準急停車駅で、時間帯によっては乗り換えが必要となる場合もありますが、池袋までの距離が近いため、都心アクセスに大きな支障は出にくいのが実情です。通勤先が池袋・新宿・副都心線沿線の有楽町・渋谷方面にある世帯にとっては、上板橋の立地は非常に使い勝手の良い位置関係となります。
再開発事業の全体計画では、駅前広場約3,900平方メートルの整備、駅前広場地下に公共自転車駐車場(約1,500台収容)、上板橋駅前と川越街道を結ぶ延長210m(幅員16m)の区画街路の新設などが含まれています。これまでの上板橋駅南口は駅前広場や歩行者動線の改善余地があると指摘されていましたが、再開発完成後は駅前機能が抜本的に更新されます。
イースト(315戸)・セントラル(112戸)・南街区の事務所店舗棟という3棟体制で住宅・商業・業務機能が配置され、13区画の店舗がイーストに、1区画がセントラルに入る計画です。駅前の賑わいと生活利便の向上が同時に進む構図で、街そのものが新しくなるタイミングで入居できる点が大きな魅力となっています。
上板橋駅周辺は、これまでも東武東上線沿線の住みやすい駅として評価されてきました。池袋への近さという交通利便性に加え、駅前から少し離れると閑静な住宅街が広がり、スーパー・商店街・飲食店・医療機関など日常生活に必要な機能が揃う暮らしやすいエリアです。都心に近いながら住宅街としての落ち着きを保っている点が、ファミリー層・共働き世帯にとっての魅力となっています。
再開発によって駅前の商業機能が強化されることで、これまで指摘されてきた大型商業施設の不足も改善される見込みです。なお、上板橋は東武東上線沿線のエリアで、同じ板橋区内の大山とは別のエリアとなる点に注意が必要です。大山は別プロジェクトの再開発が進んでおり、上板橋はこの南口再開発が街を大きく変える中心軸となります。
本タワーの資産価値を支える柱は、「シティタワーズブランドの住友不動産分譲」「上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業の中核住棟」「東武東上線上板橋駅徒歩1分の駅前立地」という3条件が揃っている点です。再開発事業の中核住棟という位置付けは、単体物件とは異なり街全体の整備が同時に進むため、資産価値の下支え効果が期待できる構造となっています。
住友不動産のシティタワーズブランドは中古市場での認知度が高く、長期保有後の流通時にもブランド価値が一定程度機能します。シティタワーズブランドとして板橋区内で複数の物件が供給されることは、板橋区の住友不動産タワー全体としての存在感を高め、ブランドエクイティの循環が期待できる要素です。
板橋区全体の中古マンション相場は近年上昇基調にありますが、上板橋エリアは板橋区の中でも相対的にリーズナブルな価格帯で取引されてきた地域です。東武東上線沿線という路線特性から、大山・下赤塚・成増といった周辺駅と比較しながら価格形成されてきた経緯があります。
再開発による駅前の大幅な更新は、上板橋駅エリアの相場水準そのものを押し上げる可能性があり、本タワーはその中心に位置する新築物件として、これまでの同エリア相場の上限を大きく更新する価格水準になる見込みです。分譲価格は今後の発表を待つ必要がありますが、池袋10分という都心アクセスを考えると、価格対立地のバランスを重視する層に訴求力のある水準での分譲が想定されます。
長期的な将来価値の観点では、上板橋駅南口の再開発完成後(2031年3月末事業完了予定)に街全体がどう成熟するかが重要なテーマとなります。駅前広場、歩行者動線、公共自転車駐車場、商業施設という都市インフラが一体的に整備されることで、街としての評価が一段階上がる可能性があり、本タワーはその恩恵を最も直接的に受けるポジションにあります。
留意点としては、総戸数315戸のうち非分譲住戸67戸が含まれる構成で、分譲住戸と非分譲住戸が同じタワーに混在する点、また共用施設の一部が有料利用となる計画である点などが挙げられます。これらは購入前に管理規約の発表内容を確認し、長期保有時の管理費動向・修繕計画と合わせて判断したいポイントです。
シティタワーズ上板橋イーストは2028年5月竣工予定・2029年4月入居開始予定の計画段階物件のため、実際の居住者による口コミはまだ存在しません。計画内容から期待される住環境として最も強調されるのが、東武東上線上板橋駅徒歩1分の駅前立地と、屋根付きペデストリアンデッキによる駅直結級のアクセスです。雨の日や真夏・真冬の通勤の負担を大きく軽減できる住まい方が実現する見込みです。
共用施設のライブラリーラウンジ・パーティルーム・テレワークラウンジ・キッズルーム・フィットネスルーム・オーナーズスイートという6施設の構成は、ファミリー層・共働き世帯・シングル層それぞれのライフスタイルに合致する内容となっており、住戸の外で過ごす時間の質を高める役割が期待されています。
上板橋駅周辺の既存住民の評価では、池袋までの近さと落ち着いた住宅街の共存がエリアの魅力として繰り返し挙げられています。駅周辺には昔ながらの商店街があり、価格帯の異なるスーパーや個人商店、飲食店が並び、日常の買い物と外食の選択肢が豊富です。都心に近いながら住宅街としての静けさが保たれており、ファミリー層に選ばれてきた理由となっています。
これまで駅前広場の狭さや歩行者動線の改善余地が指摘されることもありましたが、本再開発によって駅前の基盤整備が進むことで、街の印象が大きく変わることが期待されています。上板橋は板橋区内でも穴場と言われてきたエリアで、再開発による注目度の高まりが街全体の活気を押し上げていく見込みです。
本タワーの竣工と再開発の完成によって、上板橋駅南口は駅前広場、歩行者デッキ、新しい商業店舗、公共自転車駐車場、川越街道までつながる区画街路という新しい都市インフラが揃います。駅を降りてから家までの移動が快適になり、帰宅動線の中で買い物・外食・公共サービス利用が完結する暮らしが実現する計画です。
計画物件であるため、具体的な住み心地の評価は竣工後の実住民の声を待つ必要がありますが、池袋10分の都心アクセス、住友不動産シティタワーズブランド、駅直結級のペデストリアンデッキ、再開発による街の更新という要素が揃う計画は、上板橋エリアの新しい暮らし方を体現する物件として注目されています。