東京都葛飾区青戸7丁目32-3
分譲マンション約4,500平米の緑地「ファミリアムの森」と528戸のビッグコミュニティが生む充実した共用施設・子育て環境を求める、自然とコミュニティを大切にするファミリー層に最適なマンションです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | ザ・パークハウス青砥（The Parkhouse Aoto） |
| 所在地 | 東京都葛飾区青戸7丁目32-3 |
| 交通 | 京成本線「青砥」駅 徒歩13分 京成押上線「青砥」駅 徒歩13分 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上20階 |
| 総戸数 | 528戸 |
| 竣工 | 2013年6月 |
| 分譲会社 | 三菱地所レジデンス・新日鉄都市開発 |
| 施工会社 | 長谷工コーポレーション |
| 管理会社 | 三菱地所コミュニティ |
| 管理形態 | 委託管理（24時間有人管理） |
| 間取り | 2LDK〜3LDK |
| 専有面積 | 64.95㎡〜97.70㎡ |
| 駐車場 | 有（350台、自走式立体駐車場） |
| ペット | 可 |
| 分譲/賃貸 | 分譲 |
地図・ストリートビュー画像提供: Google
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台数：350台
形式：自走式立体駐車場
可
ザ・パークハウス青砥は、三菱地所レジデンスと新日鉄都市開発（現・日鉄興和不動産）が共同で手掛けた総敷地面積13,900平米超、全528戸という葛飾区内でも屈指の大規模マンションです。2013年6月に竣工し、3棟構成の20階建てタワーが青戸7丁目の広大な敷地に建ち並んでいます。三菱地所が展開する「ザ・パークハウス」ブランドは「一生ものに、住む」をコンセプトに掲げており、長期的な住まいの価値を追求した設計と品質管理が特徴です。528戸というスケールは葛飾区のマンションとしてはトップクラスであり、大規模ならではのスケールメリットを活かした充実の共用施設と手厚い管理体制が実現されています。敷地の広さを活かしたランドスケープデザインは圧巻で、都市部のマンションとは思えない開放感が敷地全体に満ちています。
構造面では「逆梁アウトフレーム工法」を採用している点が特筆に値します。通常のマンションでは室内の天井に梁が出っ張りバルコニー側の柱が室内に食い込みますが、逆梁工法ではバルコニー側の柱と梁を住戸の外側に配置するため、室内空間に凹凸がなくすっきりとしたスクエアな間取りが実現できます。家具の配置がしやすく、部屋全体を無駄なく使えるのが大きなメリットです。さらに、隣住戸との境壁が重厚なコンクリート造となるため、遮音性能が格段に向上しています。住民からも「直床で騒音が心配だったが、住んでみると隣の家の音が全く気にならない」という驚きの声が寄せられており、構造設計の確かさが日々の暮らしの安心感に直結していることがわかります。
住戸の天井高は2階から14階が2,580ミリメートル、15階以上が2,530ミリメートルに設定されており、一般的なマンションの平均値（2,400ミリメートル前後）を大きく上回る数値を確保しています。この天井高の余裕は日常生活の中で感じる開放感に直結しており、特にリビングダイニングでの滞在時間が長いファミリー世帯にとっては、空間の広がりを日々実感できる大きなメリットです。専有面積は64.95平米から97.70平米まで幅広い展開があり、3LDKを中心としたファミリー向けの間取りが主体となっています。逆梁構造の特性を活かしてバルコニー側にはハイサッシが採用されており、窓を通じて差し込む自然光の量が多く、室内は朝から夕方まで明るい状態が続きます。
収納計画にも十分な配慮がなされており、ウォークインクローゼットやシューズインクローゼットが設置された住戸タイプが多く、家族の持ち物をすっきりと整理できる設計です。リビングの柱の出っ張りがないため大型家具の配置も自由度が高く、インテリアコーディネートの幅が広がります。バルコニーは十分な奥行きがあり、テーブルと椅子を置いてアウトドアリビングのように使うことも可能です。中川沿いの立地を活かした眺望は特に上層階で見事で、春の桜並木や夏の花火大会を自宅から楽しめるという声も多く聞かれます。長く暮らすことを前提としたファミリー向けの住まいとして、構造・内装・収納・眺望のすべてにおいて高いレベルでバランスのとれた設計が施されています。
ザ・パークハウス青砥の敷地内に設けられた約4,500平米の広場状空地「ファミリアムの森（ファミリアムフォレスト）」は、このマンションのシンボルであり最大の財産ともいえる存在です。居住者同士の交流の場として、また地域住民にも開放されたコミュニティスペースとして、四季折々の植栽が楽しめる豊かな緑地空間が広がっています。ウェルカムガーデン、シンシアガーデン、シーズンズガーデン、ハーモニーガーデン、スプリングガーデンという5つのテーマガーデンがそれぞれ異なる植栽や設えで構成されており、敷地内を散策するだけでも気持ちのよい時間を過ごすことができます。都市部のマンション敷地内にこれだけの規模の緑地を確保している事例は稀であり、「マンションの敷地内でピクニックができる」という声は決して大げさではありません。
ファミリアムの森は単なる緑地ではなく、防災機能も組み込まれた多機能空間として設計されています。かまど機能付きスツールは平常時はベンチとして利用でき、災害時には座面を外すことで炊き出し用のかまどに変わります。応急用トイレも設置されており、大規模災害時に上下水道が停止した場合にも対応可能です。子どもたちにとっては日常の遊び場であり、住民にとっては散歩やガーデニングを楽しむ場であり、いざという時には防災拠点にもなるこの空間は、大規模マンションならではのスケールメリットを最も象徴的に表現しています。竣工から10年以上が経過し、植栽が成長して緑はさらに豊かさを増しており、時間とともに価値が深まっていく稀有な資産です。
ザ・パークハウス青砥では住棟とは別に2階建ての独立した共用棟「ガーデンラウンジ」が設けられており、ここにマンション生活を豊かにする多彩な共用施設が集約されています。1階にはコンシェルジュカウンター、ミニショップ、ガーデンカフェ、キッズルーム、コミュニティルームが配置され、2階にはシアタールーム、スタディルーム、ゲストルーム（2室）、パーティールームが揃っています。528戸という大規模コミュニティのスケールメリットを最大限に活かした施設構成で、住棟から独立した建物に設けることで、住居空間との明確な区分けがなされている点も設計の妙です。コンシェルジュカウンターではクリーニングの取り次ぎや宅配便の発送手配、タクシーの手配、共用施設の予約受付など、日常のちょっとしたサポートをワンストップで受けることができます。
ミニショップではドリンクや菓子類、日用品の一部が購入でき、わざわざ外出しなくても敷地内で最低限の買い物が済ませられる便利さがあります。ガーデンカフェはファミリアムの森の緑を眺めながら寛ぐことができる上質な空間で、住民同士のちょっとした交流の場としても親しまれています。こうした施設が住棟の中ではなく独立棟に集約されていることで、「施設を利用しに行く」という小さなお出かけの楽しみが生まれ、自宅と共用施設の間に心理的な切り替えのスイッチが入る効果もあります。大規模マンションでありながら共用施設が形骸化せず、日常的に利用されている状況が維持されていることは、本物件の管理運営の質の高さを表しています。
キッズルームにはおもちゃや絵本が用意されており、雨の日でも子どもたちが安心して遊べるインドアスペースとして機能しています。キッズルーム内にはラウンジスペースが併設されており、子どもたちの遊ぶ姿を見守りながら保護者同士がコーヒーを飲みながらコミュニケーションを取れる設計になっている点が非常に好評です。マンション内に子どもの遊び場があることで、同世代の子ども同士の友だち関係や保護者同士のネットワークが自然と形成されやすく、子育ての孤立感を軽減する効果も生まれています。528戸の大規模コミュニティには同年代の子どもが多数いるため、キッズルームは文字通り「マンション内の児童館」のような役割を果たしており、特に幼児を持つ家庭からの支持が厚い施設です。
シアタールームは大画面スクリーンと音響設備を備え、映画鑑賞会やホームビデオの上映、スポーツ観戦など多目的に利用できるエンターテイメント空間です。自宅では実現しにくい大画面・大音量の映像体験をマンション内で気軽に楽しめるのは、大規模マンションならではの贅沢です。パーティールームにはキッチンが完備されており、誕生日パーティーやクリスマス会、住民同士の交流会など大人数での催しに対応可能です。ゲストルームは和洋の2室が用意され、約9畳の畳敷きスペースや2台のベッドを備えた客室は、遠方からの来客時の宿泊に重宝します。窓からファミリアムの森の緑が望める落ち着いた雰囲気は、ゲストにも好評を得ています。
ザ・パークハウス青砥では自走式駐車場が350台分確保されており、528戸に対する設置率は約66%と都内の大規模マンションとしては高い水準です。機械式駐車場と異なり、車の出し入れにパレットの昇降待ち時間がかからず、機械の故障による使用不能のリスクもありません。大型車やSUV、ミニバンといったファミリー層が多く使用する車種にも対応しやすいサイズ設計で、車を日常的に利用する世帯にとって自走式であることは非常に大きなメリットです。駐輪場も1,058台分が確保されており、家族全員分の自転車を余裕をもって収容できる容量は、小学校の通学や日常の買い物に自転車を多用する家庭にとって心強い数字です。
防災面では、ファミリアムの森に設置されたかまど機能付きスツールと応急用トイレに加え、各棟に防災備蓄倉庫が設けられ、飲料水や食料、簡易トイレ、毛布などの非常用物資が常時備蓄されています。大規模マンションのコミュニティの結束力は災害時にも大きな強みとなり、管理組合や自治会主導の防災訓練が定期的に実施されています。セキュリティはゲートシャッター付きの駐車場入口管理に加え、エントランスのオートロック、敷地内各所に設置された防犯カメラによる多重監視体制が敷かれています。コンシェルジュが日中常駐していることで、不審者への牽制効果と住民への安心感の提供が同時に実現されており、防災とセキュリティの両面で手厚い体制が整備されたマンションといえるでしょう。
最寄りの青砥駅は京成本線と京成押上線が分岐・合流する結節駅であり、都心方面への複数のルートが利用可能な交通の要衝です。京成押上線を利用すれば都営浅草線に直通運転で乗り入れており、日本橋・新橋・品川方面へ乗り換えなしでダイレクトにアクセスできるのが大きな強みです。京成本線方面では日暮里駅でJR山手線・京浜東北線に接続できるため、上野・池袋・新宿方面へのアクセスも確保されています。さらに、成田空港方面への直通アクセスが可能なのも京成線ならではのメリットで、海外出張や海外旅行の際に空港まで一本で行ける利便性は見過ごせないポイントです。青砥駅は京成線の中で始発電車が設定されている駅のひとつであり、座って通勤できる可能性があるのも嬉しい特典です。
青砥駅から本物件までは徒歩13分と一定の距離がありますが、この距離感がもたらすメリットもあります。敷地面積13,900平米超という広大な土地を確保できたのは駅前ではなかったからこそであり、4,500平米のファミリアムの森や自走式駐車場350台といった、駅近物件では実現できないスケールの施設配置が可能になりました。駅前の喧噪から適度に離れた静かな環境で暮らせる点を積極的に評価する住民も少なくありません。自転車を利用すれば駅まで5分程度で到着でき、1,058台の駐輪場が完備された本物件では自転車通勤・通学が十分に現実的な選択肢です。また、駅までのルート上にはスーパーやコンビニがあるため、帰宅途中の買い物も効率的に済ませることができます。
青砥駅周辺には駅ビル「ユアエルム青戸店」をはじめとする商業施設が充実しています。ユアエルム青戸店は1番街から7番街まで複数の建物にわたって展開され、ファッション、書籍、100円ショップのダイソー、ネイルサロンなど多彩なテナントが入居しています。駅直結の高架下には「リブレ京成」というスーパーマーケットがあり、帰宅途中に食材を購入できる便利さが好評です。駅前には「北ウイング青戸商店会」「青戸サンロード商店会」「青戸駅前通り商交会」と複数の商店街が広がり、昭和11年から続く歴史を持つ青戸サンロード商店会では、古き良き下町の雰囲気を感じながら個人経営の専門店での買い物を楽しむことができます。
物件に近い場所には「まいばすけっと」というミニスーパーがあり、夜23時まで営業しているため仕事で帰宅が遅くなった日の食品調達にも対応可能です。少し範囲を広げれば、亀有方面にはアリオ亀有というショッピングモールがあり、日用品からファッション、レストラン、映画館まで揃った大型商業施設として休日の買い物やレジャーに利用できます。近隣にはヨークマートなどのスーパーも増えており、食品の買い物先の選択肢は年々広がっています。日常使いの小型店舗から週末のショッピングモールまで、シーンに応じた買い物環境がバランスよく整っている点は、ファミリー層にとって長く暮らす上での大きな安心材料です。
ザ・パークハウス青砥の東側には中川が流れており、川沿いの遊歩道は散歩やジョギングの定番コースとして住民に親しまれています。春になると中川沿いの桜並木が見事に咲き誇り、上層階の住戸からは花の帯のように続く桜を見下ろすことができます。夏の葛飾花火大会では、自宅のバルコニーや室内から花火を観賞できるという声も多く、リバーサイドならではの季節の楽しみが暮らしに豊かな彩りを添えてくれます。中川河川敷はバーベキューエリアとして利用できる場所もあり、家族や友人とのアウトドアイベントの舞台としても活用されています。都市部に住みながらも水辺の自然を身近に感じられる環境は、子どもたちの情操教育にも良い影響を与えるでしょう。
通学指定校の青砥小学校は環状7号線を渡る手前の位置にあり、子どもの通学ルートに大きな幹線道路の横断が含まれにくい配慮がなされています。葛飾区は23区の中でも子育て支援に積極的な自治体であり、各種の育児助成金や保育サービス、子育て相談窓口が充実しています。医療面では、近隣に東京慈恵会医科大学葛飾医療センターという大規模総合病院があり、緊急時や専門的な治療が必要な場合にも安心です。日常的な通院については周辺に小児科・内科・歯科・眼科・皮膚科の各クリニックが複数揃っており、かかりつけ医を見つけるのに困ることはないでしょう。教育・医療・自然環境のすべてが充実したバランスの良い生活圏が形成されている点が、ファミリー層からの根強い支持に繋がっています。
ザ・パークハウス青砥の資産価値の推移は目を見張るものがあります。2013年の新築分譲時の平均坪単価は約160万円でしたが、2026年時点では平均坪単価が約270万円にまで上昇しており、約1.7倍もの値上がりを記録しています。具体的な成約事例を見ると、約69平米の住戸が新築時の3,200万円台から中古で5,700万円台に、約72平米の住戸が新築時の3,400万円台から中古で6,000万円台で取引されるなど、2,000万円以上の値上がりを実現した事例が複数確認されています。坪単価の推移を時系列でたどると、2011年から2015年が約158万円、2016年から2020年が約174万円（約10%上昇）、2021年から2024年が約209万円（約20%上昇）と、特に直近の上昇ペースが加速していることがわかります。
現在の売却相場は坪単価約247万円で、これは葛飾区全体のマンション平均坪単価と比較して約69万円も高い水準です。駅から徒歩13分という条件を考慮しても、この突出した価格維持力は注目に値します。大規模再開発物件としてのブランド力、528戸という大規模コミュニティの安定感、ファミリアムの森という代替不可能な緑地資産、そして三菱地所の「ザ・パークハウス」という信頼のブランドが複合的に作用して、エリア平均を大幅に上回る資産価値を形成しているものと分析できます。葛飾区全体のマンション価格が直近3年間で約10%上昇しているトレンドの中にあって、本物件はさらにそれを上回るペースで値上がりしている点は、物件固有の競争力の表れです。
528戸という大規模コミュニティは、資産価値の安定性という面で独特のアドバンテージを持っています。まず、管理費と修繕積立金をスケールメリットで1戸あたりの負担を抑制できるため、充実した共用施設を維持しながらもランニングコストの競争力を確保できます。コンシェルジュサービスやガーデンラウンジの維持、ファミリアムの森の植栽管理といった「住まいの付加価値」を生み出すコストが528戸で分散されるため、小規模マンションでは実現できない「コスト対価値」のバランスが成り立っているのです。管理状態の良さは口コミでも一貫して高評価を得ており、「清掃が行き届いていて気持ちが良い」「住人同士の挨拶が自然に交わされる温かい雰囲気」といった声が、物件の長期的な価値維持を支える基盤となっています。
不動産市場の分析では「駅遠でも、地域コミュニティと再開発が絡んだ大規模マンションは、エリアで安定した人気を維持できる」という評価がなされており、ザ・パークハウス青砥はまさにこのパターンに合致しています。駅徒歩13分という距離は確かにハンデですが、その引き換えに得られる敷地の広さ、緑の豊かさ、共用施設の充実度、自走式駐車場350台といった付加価値は、駅近物件には決して真似できないものです。「駅に近いか遠いか」だけでマンションの価値を測れない好例として、本物件は不動産の専門家からも注目されるケーススタディとなっています。竣工から10年超が経過しても売却時に大幅な利益を得られる実績が積み上がっていることは、検討者にとって最も説得力のあるデータでしょう。
ザ・パークハウス青砥は賃貸市場においてもファミリー層からの安定した需要が見込める物件です。3LDKを中心とした間取り構成とキッズルーム・ファミリアムの森・コンシェルジュサービスといった子育て環境の充実が、ファミリー層の賃貸ニーズを強く惹きつけています。特に自走式駐車場350台という大容量は、車を日常的に使うファミリーにとって賃貸物件選びの決め手になりうるポイントです。機械式駐車場の物件では入出庫の手間や機械の故障リスクを嫌う入居者も多く、自走式であることは明確な差別化要素として機能します。
三菱地所の「ザ・パークハウス」ブランドは中古市場と賃貸市場の双方で高い認知度を誇り、物件検索時にブランド名で絞り込む顧客が一定数存在するため、集客面でもアドバンテージがあります。資産性スコアは3.99と高い水準にあり、首都圏マンション市場の動向に連動しながらも大規模物件特有の安定感を維持しています。築10年を超え、今後は最初の大規模修繕の時期を迎えることになりますが、修繕積立金が計画的に蓄積されていれば工事後にはリニューアル効果で物件の印象がさらに向上する可能性もあります。長期的に資産価値を維持し、ファミリー層の住まいとして安定した評価を受け続ける物件としての基盤が、本マンションにはしっかりと築かれています。
ザ・パークハウス青砥の口コミで最も多く語られるのが、マンション内コミュニティの雰囲気の良さです。「住人同士の挨拶が自然と交わされる温かい空気がある」「エレベーターや廊下で会うと自然に会話が生まれる」「子ども同士の交流が活発で、敷地内で一緒に遊ぶ姿をよく見かける」「管理組合主導のイベントが定期的に開催されていて、お祭りやフリーマーケットなどを通じてコミュニティの活性化が図られている」といった声が繰り返し寄せられています。528戸の大規模マンションでありながら、互いの顔が見える温かいコミュニティが築かれている点は、本物件の目に見えない最大の資産です。これはファミリアムの森やガーデンラウンジといった住民交流を促す空間設計と、管理組合の積極的なコミュニティ運営の成果といえるでしょう。
管理状態についても「共用部の清掃が行き届いていて毎日気持ちよく過ごせる」「コンシェルジュの対応が丁寧で親切」「共用施設の利用ルールがしっかり運用されていて、トラブルを感じたことがない」「ファミリアムの森の植栽管理が丁寧で、季節ごとに花が変わるのを楽しみにしている」と高い評価が一貫しています。長期にわたって良好な管理状態を維持していることは、建物のハード面の資産価値を守るだけでなく、日々の暮らしの快適さと住民の帰属意識にも直結する重要な要素です。大規模マンションの管理は合意形成の難しさから質が低下するリスクがありますが、本物件ではそうした懸念を払拭するだけの高い管理水準が実現されています。
実際の住み心地において、逆梁アウトフレーム工法の恩恵は如実に体感されています。「直床だったので購入前は音の問題が正直不安だったが、実際に住み始めると上下階・隣室の生活音がほとんど気にならないレベルで安心した」「特に隣の住戸に関しては、本当に人が住んでいるのかと思うほど静か」という声があり、構造面での遮音性能の高さが住民の精神的な安心感に大きく寄与していることがわかります。壁や床を通じた生活音のストレスは長く住むほど蓄積される性質のものですが、この遮音性能の高さは入居初日の安堵感から長期居住の快適さまで、一貫して住み心地を支える基盤となっています。
リバーサイドの立地を活かした眺望も住み心地の大きなプラス要素です。「中川と桜並木のコントラストは春の絶景」「花火大会の日は自宅がVIP席になる」「毎朝カーテンを開けた時の開放的な景色に癒される」といった声が聞かれ、日常の中に小さな非日常の喜びがある暮らしが実現しています。上層階では遠方まで見渡せる広大なスカイラインが楽しめ、天気の良い日には筑波山まで見えるという報告もあります。こうした眺望は後から得ることのできない不変の価値であり、リバーサイド立地と20階建てというタワーの高さの組み合わせによって初めて実現する、本物件ならではの特別な暮らしの魅力です。
率直な改善点として最も多く挙がるのは、やはり青砥駅までの徒歩13分という距離と、駅への途中で環状7号線を横断する必要があることです。「夏場の徒歩通勤は正直辛い」「環七の横断は信号待ちの時間もあって体感的にはもう少し遠く感じる」「小学生の通学には環七を渡らないので問題ないが、中高生の通学で駅を使う時は少し心配」という声がある一方で、「自転車なら5分程度で駅に着くので特に不便は感じていない」「敷地の広さやファミリアムの森は駅近では絶対に得られないので、距離のデメリットを補って余りある」と、距離との引き換えに得られるメリットの大きさを理解した上で割り切っている住民も相当数います。
水害リスクについては「荒川と中川に挟まれた立地なので、ハザードマップは正直気になる」「0.5メートルから3メートルの浸水想定区域であることは購入時に認識していたが、低層階は避けた方が無難」という慎重な意見がある一方、「ファミリアムの森に防災設備が整っているのは安心材料」「20階建てなので5階以上であれば浸水の直接被害は受けにくい」「528戸の大規模コミュニティなので災害時も住民同士で助け合える結束力がある」というポジティブな受け止め方も多く見られます。総合的には「駅距離と水害リスクは承知の上で、暮らしの豊かさとコミュニティの良さがそれを十分にカバーしている」という評価が多数派であり、弱点を把握した上でなお高い総合満足度を示しているのが、本物件の口コミの特徴です。