東京都葛飾区東四つ木4丁目44-1
賃貸マンション都営住宅ならではの家賃水準で20階建てタワーに暮らせる希少な公的住宅で、バリアフリー・シルバーピア対応など福祉面も充実した、コストを抑えてゆとりある住空間を求める方に適した物件です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | 都営東四つ木四丁目アパート1号棟（Toei Higashi-Yotsugi 4-Chome Building 1） |
| 所在地 | 東京都葛飾区東四つ木4丁目44-1 |
| 交通 | 京成押上線「京成立石」駅 徒歩11分 京成押上線「四ツ木」駅 徒歩11分 |
| 構造・規模 | 地上20階 |
| 総戸数 | 114戸 |
| 竣工 | 1996年8月 |
| 管理会社 | 東京都住宅供給公社（JKK東京） |
| 間取り | 1DK〜4DK |
| 専有面積 | 38.00㎡〜77.00㎡ |
| 駐車場 | 有 |
| 分譲/賃貸 | 賃貸（都営住宅） |
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有
都営東四つ木四丁目アパート1号棟は、1996年（平成8年）7月に竣工した地上20階建て・全114戸の都営住宅です。JKK東京（東京都住宅供給公社）が管理するこの建物は、公営住宅としては珍しいタワー型の外観を持ち、葛飾区東四つ木4丁目の平和橋通り沿いに堂々とした姿で建っています。同じ敷地内には24階建て・136戸の2号棟が隣接しており、2棟合わせて全250戸（うち都民住宅48戸を含む）の大きなコミュニティを形成しています。東京都内でタワー型の都営住宅は数が限られており、20階以上の高層都営住宅に住める機会は非常に希少です。高層階からは葛飾区の街並みを見渡す眺望が開け、民間のタワーマンションに引けを取らないスケール感のある暮らしを、都営住宅の家賃水準で享受できるのが最大の魅力です。
1号棟の1階には東京都立東大和療育センターの分園「よつぎ療育園」が入居しており、在宅の重症心身障害児者を対象とした通所事業と心身障害児の外来診療を行う専門的な福祉施設として地域社会に貢献しています。住宅と福祉施設が同一建物に共存する複合型の設計は、都営住宅が持つ公益的な使命を体現したものです。建物は耐火構造で設計されており、エレベーターが複数基設置されているため高層階への移動も快適に行えます。築約30年が経過していますが、JKK東京による計画的な修繕・メンテナンスが実施されており、外壁や設備の維持状態は公営住宅として適正な水準に保たれています。
都営東四つ木四丁目アパート1号棟は建物全体がバリアフリー仕様で設計されており、高齢者や障がいのある方でも安心して暮らせる住環境が整備されています。管理戸数165戸（一般住戸）のうち30戸がシルバーピア（高齢者向け住戸）として指定されており、手すりの設置や緊急通報システム、段差の解消など高齢者の日常生活に配慮した設備が備わっています。さらに車椅子対応住戸が5戸確保されており、車椅子利用者の居室内動線や浴室・トイレの使い勝手にまで配慮した設計となっています。エントランスから住戸まで段差のないフラットな動線は、車椅子の方だけでなくベビーカーを使う子育て世帯にとっても大きなメリットです。
シルバーピアの住戸にはワーデン（生活援助員）が配置される場合があり、入居者の日常的な安否確認や生活上の相談対応、緊急時の迅速な対処をサポートする体制が整っています。高齢化が急速に進む東京において、こうした見守り機能を備えた住宅の重要性は年々高まっており、単なる「住む場所」を超えた生活支援の拠点としての役割が期待されています。1階のよつぎ療育園を含め、高齢者福祉と障がい者福祉が住宅と一体となった複合施設としての社会的意義は非常に大きく、多様な人々が同じ建物で暮らしながら互いを尊重し合うインクルーシブな住環境が自然と形成されています。この福祉面での充実は、民間マンションには見られない都営住宅ならではの強みといえるでしょう。
住戸の間取りは2LDK（61.82平米）から3LDK（73.28平米から77.16平米）、4DK（79.67平米）まで揃っており、単身者からファミリーまで幅広い世帯構成に対応した住戸計画となっています。月額使用料は2LDKが約80,600円、3LDKが約95,600円から100,600円、4DKが約103,900円と、23区内の20階建てタワー型住宅としては破格の水準です。共益費は全戸一律月額1,250円、保証金は使用料の2か月分と、初期費用も抑えめに設定されています。同等の広さの民間タワーマンションであれば月額20万円以上の家賃が相場となるエリアにおいて、半額以下の負担で高層住宅に住めるコストパフォーマンスは圧倒的です。
この家賃水準の差は長期で見ると非常に大きなインパクトになります。仮に民間のタワーマンションとの家賃差が月額10万円だとすると、年間で120万円、10年で1,200万円もの差額が生まれます。この経済的余裕を子どもの教育費に充てたり、老後の生活資金として貯蓄に回したりすることが可能であり、住居費の節約が生活全体のゆとりに直結するという点で、都営住宅の経済的メリットは計り知れません。ただし、入居するためには東京都が定める所得制限や住宅困窮の要件を満たす必要があり、定期募集（年2回程度）に申し込んで抽選に当選することが条件となります。人気のある物件は高い倍率になることもあるため、入居を希望する場合はJKK東京のウェブサイトで募集情報を定期的に確認し、タイミングを逃さないことが重要です。
都営東四つ木四丁目アパート1号棟は20階建てのタワー型住宅であるため、エレベーターが複数基設置されており、日々の移動に不便を感じることはありません。耐火構造で建設されているため建物としての安全性は公的基準に基づいた水準が確保されており、築約30年の経年を感じさせない堅牢さがあります。敷地内には駐車場も確保されているため、自家用車を持つ世帯も安心して利用可能です。バリアフリー対応のスロープや手すりが共用部の随所に配されており、高齢者や車椅子利用者だけでなく、ベビーカーでの移動や重い荷物を運ぶ際にも重宝する設備です。エントランスから住戸フロアまでの動線に段差がない設計は、あらゆる年代・身体状況の住民に優しい環境を実現しています。
建物の維持管理はJKK東京が一元的に担当しており、計画的な修繕・メンテナンスが実施されています。分譲マンションでは管理組合の合意形成が必要な修繕工事も、都営住宅では東京都の予算に基づいて計画的に進められるため、修繕の先送りや資金不足のリスクが低い点は大きなメリットです。入居者にとっては、修繕積立金の負担や値上げの心配がないことも精神的な安心材料となっています。共用部の清掃やエレベーターの定期点検も管理者側が責任をもって行うため、日常的な住環境の維持にかかる住民の手間は最小限に抑えられています。築年数を重ねた建物ではありますが、公的機関による計画的な維持管理が行われていることで、住まいとしての機能は十分に保たれています。
1号棟（20階建て・114戸）と2号棟（24階建て・136戸）の2棟で構成される本団地は、合計250戸のコミュニティを形成しています。棟内では都営住宅と都民住宅（48戸）が合築となっているのが特徴で、所得基準の異なる入居者が同じ建物内に暮らすことで、多様な世代やライフスタイルが共存する環境が生まれています。都民住宅は都営住宅よりも所得基準がやや緩やかに設定されているため、入居者層に一定の幅があり、画一的でないコミュニティの多様性が自然と形成されています。高齢者のシルバーピア世帯から子育て中のファミリーまで、さまざまな家族構成の住民が互いの存在を認め合いながら暮らしている点は、公営住宅ならではの社会的包摂の実践例といえるでしょう。
団地内には共用の屋外スペースがあり、住民の憩いの場や子どもの遊び場として日常的に利用されています。都営住宅では管理組合ではなく自治会が中心となってコミュニティ活動が行われるのが一般的で、定期的な清掃活動や防災訓練、季節のイベントなどを通じて住民同士の顔の見える関係が構築されています。民間マンションの管理組合が主に建物管理を担うのに対し、自治会は住民の暮らしそのものに寄り添った活動を展開する傾向があり、「困った時にはお互い様」という下町的な助け合いの精神が息づいています。特に高齢者世帯の見守りや災害時の安否確認など、コミュニティの絆が生活の安全網として機能する場面は少なくありません。
1号棟1階に入居する「よつぎ療育園」は、東京都立東大和療育センターの分園として運営される専門的な福祉施設です。在宅の重症心身障害児者を対象とした通所による療育事業と、心身障害児の外来診療を二つの柱として活動しています。住宅と福祉施設が同一建物に存在するという複合型の設計は、東京都の公営住宅政策の中でも先進的な取り組みであり、福祉サービスの地域展開と住宅供給を一体的に行うモデルケースとしての意義を持っています。よつぎ療育園を通じて、建物に暮らす住民と通所する障がい児者・その家族が日常的に同じ空間を共有することで、障がいに対する理解と共生の意識が自然と育まれています。
こうした福祉施設の併設は、住宅としての利便性に直接的に作用するものではありませんが、地域社会におけるソーシャルインクルージョン（社会的包摂）を推進する象徴的な存在として大きな意味を持ちます。さまざまな背景や事情を持つ人々が同じ建物、同じ地域で共に暮らし、互いの存在を当たり前のものとして受け入れ合うこの環境は、都営住宅が果たすべき公共的使命を体現しているといえるでしょう。子育て中の家庭にとっては、子どもが幼い頃から多様性に触れながら育つ環境が身近にあることで、思いやりや共感力といった人間的な豊かさを自然と身につけていく土壌となっています。「住む」ことを通じて社会参加が促される、公営住宅ならではの価値がここにあります。
都営東四つ木四丁目アパート1号棟は、京成押上線の京成立石駅と四ツ木駅の両方が徒歩11分圏内にある2駅利用可能な立地です。京成押上線は都営浅草線に直通運転を行っており、日本橋・新橋・品川方面へ乗り換えなしでダイレクトにアクセスできます。さらに押上駅で東京メトロ半蔵門線への乗り換えや、東武スカイツリーラインとの接続も可能で、見た目の路線数以上に幅広い都心エリアへのアクセスが確保されています。通勤・通学のルートを日によって使い分けることもでき、一つの路線に依存しない柔軟な交通計画が立てられる点は、毎日の移動ストレスの軽減に繋がります。バス路線も利用可能で、新小岩駅方面などへの移動にも対応しています。
京成立石駅は現在、駅前の大規模再開発計画が進行中であり、今後数年で駅周辺の風景が大きく変わることが予定されています。再開発の完了後は駅前に商業施設や公共施設が整備される見通しで、エリア全体の利便性と街としての魅力が飛躍的に向上することが期待されています。立石は「せんべろの街」としてテレビや雑誌で頻繁に紹介されるほど個性的な飲食文化を持つ街であり、昔ながらの商店街には乾物屋や惣菜店、もつ焼き屋、居酒屋が所狭しと並ぶ下町情緒に満ちた風景が広がっています。再開発によって利便性が向上しつつも、この独特の街の雰囲気がどう変化していくかは、エリアに住む方にとって大きな関心事です。
建物の目の前、平和橋通りを挟んだ向かい側には渋江公園が広がっています。広い敷地に遊具や芝生の広場が整備されたこの公園は、子どもの外遊びの場として、またウォーキングや散歩のコースとして、住民が日常的に利用できる貴重な緑のスペースです。信号を渡ればすぐに公園に到着できる距離感は、小さな子どもを連れたお出かけのハードルを大幅に下げてくれます。公園の存在は住環境に安らぎとゆとりをもたらすとともに、季節の移り変わりを身近に感じさせてくれる日々の楽しみにもなっています。都市部でこれだけの規模の公園がマンションの目の前にある環境は、なかなか得がたい恵まれた立地条件といえるでしょう。
買い物環境については、周辺施設充実度スコアが100点中77点と高い評価を受けており、特にスーパーマーケットのスコアは86点を獲得しています。具体的にはグリーンマート、ビッグ・エー、イトーヨーカドーが徒歩圏内に揃っており、価格帯や品揃えの異なる複数のスーパーを使い分けることが可能です。コンビニエンスストアも複数あり、深夜の急な買い物にも対応できます。日用品から食料品まで日常の買い物を不自由なく済ませられる環境が整っており、「大きなショッピングモールは近くにないが、日常の生活に必要なものは全て徒歩圏内で揃う」という住民の声が、この立地の実用的な利便性を端的に表しています。
子育て施設の充実度スコアは87点と高く、周辺の保育園・幼稚園の選択肢が豊富であることを示しています。通学指定校の渋江小学校は徒歩5分という近さにあり、子どもの通学安全面での安心感は大きいです。中川中学校も徒歩11分圏内にあり、小学校から中学校までの義務教育期間を通じて、無理のない通学距離で学校生活を送ることができます。葛飾区は保育所の待機児童対策や子育て支援サービスに力を入れており、区独自の助成金制度や子育て相談窓口も充実しているため、子育て世帯にとって心強いバックアップ体制が整っています。
医療施設へのアクセスも良好で、近隣には平成立石病院をはじめとする病院やクリニックが複数あり、内科・小児科・歯科・眼科など日常的な受診ニーズに対応可能です。コジマ×ビックカメラやマクドナルドなどの店舗も近くにあり、電化製品の購入や手軽な食事の選択肢にも困りません。葛飾郵便局が徒歩圏内にある点も、各種手続きや郵便物の取り扱いに便利です。総合的に見ると、日常生活に必要なインフラが過不足なくコンパクトにまとまっており、派手さはないものの堅実で実用的な生活環境が整っている立地といえます。子どもからお年寄りまで幅広い世代が不便なく暮らせる環境が自然と備わっている点は、このエリアの長い歴史の中で培われた住みやすさの証でしょう。
都営住宅は分譲マンションとは根本的に性質が異なり、住戸の売買ができないため、一般的な不動産市場で語られる「資産価値」という概念はそのまま当てはまりません。入居者は東京都から住戸を賃借している立場であり、所得に応じた使用料を支払いながら暮らす公的賃貸住宅です。したがって、中古市場での坪単価や価格推移といった指標で評価することはできません。しかし、「住まいとしての価値」という広い視点で見れば、都営住宅には民間マンションにはない独自の価値が存在しています。それは経済的安定性であり、福祉対応であり、公的管理の信頼性です。
都営住宅の最大の価値は、民間の賃貸市場の相場変動に大きく左右されない安定した家賃水準にあります。23区内で20階建てタワー型の住宅に月額8万円から10万円台で暮らせることの経済的インパクトは計り知れません。仮に同等の条件の民間マンションの家賃が月額20万円だとすると、差額は月10万円、年間120万円、10年で1,200万円に達します。この差額分を子どもの教育費、家族の医療費、趣味や旅行の費用、あるいは老後のための貯蓄に充てることができるのです。「住居費を抑えることで人生全体の選択肢が広がる」という意味において、都営タワーの入居権は形のない、しかし非常に大きな価値を持った「資産」であると表現しても過言ではないでしょう。
都営住宅自体の売買はできませんが、同エリアの不動産市場動向を知っておくことは、住んでいる街の今後の変化を予測する上で参考になります。葛飾区全体のマンション価格は直近3年間で約10%の上昇傾向にあり、東京東部エリアに対する住宅需要の高まりを反映しています。特に京成立石駅周辺では大規模な再開発計画が進行中であり、駅前に新たな商業施設や住宅が整備される予定です。この再開発が完了すれば、立石駅周辺の利便性は飛躍的に向上し、それに伴って周辺地域一帯の地価上昇や生活環境の改善が見込まれます。
東四つ木エリアは下町情緒が色濃く残る住宅地で、地価水準は葛飾区内でも比較的手ごろな部類に属しています。しかし京成立石駅と四ツ木駅の双方が徒歩圏内にあり、都営浅草線直通で都心へのアクセスも良好なことから、再開発の波及効果として今後エリア全体の注目度が高まる可能性は十分にあります。都営住宅の入居者にとって地価の上昇が直接的な経済的メリットになるわけではありませんが、街が活性化することは周辺の商業施設の充実や交通インフラの改善として暮らしの質の向上に直結します。「住んでいる街がどんどん便利になっていく」という体験は、長期居住者にとって何物にも代えがたい満足感を与えてくれるものです。
都営住宅に長期間住み続けることの経済的メリットは、時間の経過とともに累積的に拡大していきます。民間賃貸であれば通常2年ごとの契約更新時に更新料（家賃1か月分が一般的）が発生し、オーナーの判断で賃料が引き上げられるリスクも常に存在しますが、都営住宅ではこうした不確実性から解放されています。使用料は入居者の所得に応じて変動する仕組みではあるものの、民間市場のような市況連動型の急激な値上げが起こりにくい構造となっており、将来の住居費を見通しやすいという安心感があります。この予見可能性は、家計管理や人生設計の面で非常に大きな意味を持ちます。
さらに、JKK東京による建物の維持管理が東京都の予算に基づいて計画的に行われるため、入居者自身が大規模修繕の費用を直接負担する必要がない点も見逃せないメリットです。分譲マンションでは修繕積立金の不足や段階的な値上げが社会問題化するケースが増えていますが、都営住宅の入居者はこうした費用負担の心配から完全に解放されています。外壁の塗り替えやエレベーターの更新、配管の修繕といった大規模工事も、入居者の追加負担なしで実施されるのです。老後の住居費を確実に抑制しながら、建物の適切な維持管理も保証されるという二重の安心感は、都営タワーに長期居住する方が享受できる最大のメリットのひとつです。「住居費の心配をせずに暮らし続けられる」ということの価値は、歳を重ねるほどに深く実感されるものでしょう。
都営東四つ木四丁目アパートの住民からは、「リーズナブルな使用料で広々とした住戸に暮らせるのは本当にありがたい」「20階建ての高層住宅に住めるとは思っていなかったので、眺望の良さに毎日感動している」「周辺の自然と調和した住環境が気に入っている」といった素直な感謝と満足の声が多く聞かれます。全体的に「住みやすい」「長く住み続けたい」というポジティブな評価が大勢を占めており、公営住宅としての基本的な住み心地に対する満足度は高い水準にあります。渋江公園が目の前にある環境は「すぐそばに大きな公園があるので、子どもを気軽に遊ばせられて助かっている」「朝の散歩や夕方のウォーキングが習慣になった」と、日常の暮らしに緑の潤いをもたらす存在として高く評価されています。
東四つ木エリアは下町特有の温かい人間関係が今なお残る地域であり、地元の商店や飲食店で自然と顔なじみの付き合いが生まれる環境です。古くからの住民と都営住宅に入居した新しい住民が地域の中で自然に混じり合い、互いに助け合うコミュニティの雰囲気は、都心のタワーマンションにはない種類の安心感を住民にもたらしています。特に高齢者のシルバーピア入居者にとっては、地域の見守りの目がある環境と、ワーデンによるサポート体制の二重の安全網が生活の大きな支えとなっています。「孤独を感じることがない」「困った時に助けてくれる人が近くにいる」というシニア住民の声は、この公営住宅コミュニティの本質的な価値を表現しています。
周辺の買い物環境については「イトーヨーカドーとビッグ・エーが近くにあるので、食品と日用品の買い物には全く困らない」「グリーンマートは生鮮食品の品質が良くて気に入っている」「小さなスーパーや惣菜店もあちこちにあるので、日常の食事に困ることはまずない」という声が聞かれます。一方で「大きなショッピングモールに行くには自転車か車が必要になる」「ファッションや雑貨の買い物は亀有のアリオか錦糸町まで出る必要がある」という意見もあり、日常の食品・日用品は充足しているものの、嗜好品やレジャー的な買い物にはやや範囲を広げる必要がある環境です。ただし、駅周辺のコンビニやドラッグストアは充実しているため、急な買い物に困ることはほぼありません。
食の楽しみという点では、京成立石駅周辺の商店街まで足を運べば状況は一変します。立石は「せんべろの街」として全国的に知名度が高く、もつ焼き・煮込み・おでんなどの下町グルメの宝庫として食通やメディアの注目を集めています。一杯1,000円以下で美味しいお酒と料理が楽しめる個人経営の居酒屋や、地元民に愛される定食屋、焼き立てが評判のパン屋、昔ながらの和菓子店など、チェーン店では味わえない個性豊かな食文化が息づいています。「休日に立石の商店街を散策するのが楽しみ」「総菜を買い歩きして家族で晩御飯にするのが定番」という住民の声は、このエリアに暮らす人ならではの食の楽しみ方を伝えています。
住民から最も多く改善を望む声が寄せられているのが、交通騒音と鉄道騒音の問題です。平和橋通りに面した立地のため幹線道路を走る車の騒音が避けられず、さらに団地北側を走る京成押上線の電車の音も加わります。「日中は生活音に紛れて気にならないが、夜間に窓を開けていると車と電車の音が重なって気になる時がある」「寝室の窓は二重にするか閉め切って就寝するのがおすすめ」という住民の実体験に基づいたアドバイスがあります。ただし、高層階になるほど道路からの距離が離れるため騒音は軽減される傾向にあり、「10階以上であれば道路の音はほとんど気にならない」という声もあります。住戸の階数と窓の方角によって騒音の体感は大きく異なるため、入居前に現地で確認できるとベストです。
水害リスクについては、想定最大浸水深が5.0メートル以上の区域に位置していることから、荒川や中川が氾濫した場合の浸水被害は軽視できないレベルです。ただし20階建てのタワー型住宅であるため、中層階以上に住んでいれば浸水による直接的な居住空間への被害リスクは大幅に低減されます。「低層階はハザードマップ上のリスクが気になるが、10階以上であれば建物自体は安全」「日頃から防災情報をチェックして、避難経路の確認と非常用持出し袋の準備はしている」という住民の声が聞かれます。夜間の環境については「大通りから一歩入ると暗い場所や人通りの少ない通りもあるので、女性の夜道の一人歩きには少し注意が必要」という指摘があり、帰宅が遅くなる場合は明るい道を選んで歩くなどの対策が推奨されています。