東京都荒川区南千住8丁目8-1
分譲マンション白髭西地区市街地再開発事業として2008年12月に誕生した総戸数635戸の大規模タワー。隅田川を望むリバービューサロンや京都の茶室をモチーフにしたゲストルーム、隣接する汐入公園の緑など、「スローライフ」をテーマにした共用施設と住環境が魅力です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | 東京フロンティアシティ パーク&パークス（Tokyo Frontier City Park & Parks） |
| 所在地 | 東京都荒川区南千住8丁目8-1 |
| 交通 | 京成本線「京成関屋」駅 徒歩11分 東武伊勢崎線「牛田」駅 徒歩11分 JR常磐線「南千住」駅 徒歩15分 |
| 構造・規模 | 鉄骨鉄筋コンクリート造一部鉄筋コンクリート造 地上20階 地下1階建 |
| 総戸数 | 635戸 |
| 竣工 | 2008年12月 |
| 分譲会社 | 藤和不動産 |
| 施工会社 | 長谷工コーポレーション |
| 管理会社 | 三菱地所藤和コミュニティ |
| 管理形態 | 委託 |
| 間取り | 2LDK〜4SLDK |
| 専有面積 | 約71㎡〜約103㎡ |
| 駐車場 | 有 |
| ペット | 相談可 |
| 分譲/賃貸 | 分譲 |
地図・ストリートビュー画像提供: Google
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有
相談可
東京フロンティアシティ パーク＆パークスは、東京都荒川区南千住八丁目の白髭西地区市街地再開発事業の一環として2008年12月に竣工した、総戸数635戸の大規模分譲マンションです。事業主は藤和不動産を中心とする共同事業体、構造はSRC造一部RC造、地上20階・地下1階建てで、アーバンフォートに続く本プロジェクトの第二弾として位置付けられています。
コンセプトに掲げられたのは「スローライフ」。忙しい都市生活の中で、水と緑、そしてゆとりある時間を取り戻すための住まいとして設計されました。アーバンフォートが機能美と先進的ブランド提携に特色があるのに対し、パーク＆パークスは落ち着いた大人の時間を過ごすための空間演出が印象的な物件です。
建物はSRC造一部RC造で、大規模タワーとして十分な耐震性能を持つ構造設計です。2008年竣工のため現行の新耐震基準を満たし、かつ阪神・淡路大震災以降の設計ノウハウが反映された世代の建物でもあります。
立地面でも安全への配慮が特徴的です。敷地は隅田川沿いのスーパー堤防上に位置しており、基礎地盤高はAP+7.05〜6.70メートルに設定されています。スーパー堤防とは通常の堤防に比べて幅広・緩勾配に造られた高規格堤防で、水害時にも崩壊しにくい特性を持ちます。河川に近い立地ながら、洪水リスクに対するハード的な備えが講じられている点は、水辺暮らしの安心感を支える重要な要素です。
パーク＆パークスは複数の住棟に分かれた構成で、それぞれが異なる眺望・採光条件を持っています。隅田川ビュー、汐入公園ビュー、街並みビューなど、同じマンション内でも棟ごとに異なる表情を見せるのが大規模タワーらしい魅力です。
住戸間取りはファミリー向けの3LDK・4LDKを中心に、専有面積は70平米台から90平米台超まで幅広く揃っており、子育て世帯から三世代同居まで対応できる設計です。隣接するアーバンフォートと合わせた総戸数1,313戸のビッグコミュニティは、南千住エリアを代表する住宅街区を形成しています。
パーク＆パークス最大の特徴は、住棟とは別に設けられた独立共用棟「グランコモンズ」の存在です。これは住戸棟のロビー階に共用施設を押し込めるのではなく、独立した建物として共用機能を集約する設計で、住民がゆったりとした気持ちで共用施設を利用できる贅沢な構成になっています。
グランコモンズには、キッチンスタジオ（クッキングパーティや料理教室を開催可能）、会議室（管理組合ミーティングや住民サークル向け）、ダンススタジオ、カラオケルーム、ミニシアター、ブックバー、キッズルーム、カフェラウンジなど、多彩な施設が集約されています。「街の中の街」のように、住民の趣味・学び・交流・休息のあらゆるシーンを館内で完結できる設計です。
パーク＆パークスの共用施設の中でも象徴的な存在が「リバービューサロン」です。これは隅田川の水辺を眺めながらくつろぎの時間を過ごせるサロン空間で、窓一面に広がる水景と対岸の街並みが、日常の中の非日常を演出します。朝のコーヒータイム、午後の読書、夕暮れの語らいなど、住戸のリビングとは異なる時間の流れを楽しむことができます。
ゲストルームは京都の茶室をモチーフにしたデザインで、遠方からの来客を和の情緒あふれる空間でもてなすことができます。一般的なタワーマンションのゲストルームがホテルライクであるのに対し、パーク＆パークスは「和のしつらえ」にこだわった点がスローライフというコンセプトと一致しており、他物件との差別化要素となっています。
日常の利便性を支える共用サービスも充実しています。24時間いつでもゴミを出せる24時間ゴミ出しシステムは、夜勤や早朝出勤の多い住民、育児で生活リズムが不規則になりがちな家族にとって大きな助けとなります。曜日や時間を気にせずに排出できるため、ゴミ回収日の管理ストレスから解放されるのは大規模マンションならではの恩恵です。
コンシェルジュサービスは、宅配便の取次、タクシー手配、クリーニング取次などを受け付けており、忙しい共働き世帯をサポートします。カフェラウンジは住民がリラックスできる共用空間で、来客対応やちょっとした打ち合わせにも活用可能。セキュリティ面ではオートロック、防犯カメラ、宅配ボックスが完備され、大規模コミュニティの安心感を支えています。
パーク＆パークスの住環境の核となるのが、隣接する都立汐入公園の存在です。約13ヘクタール・東京ドーム約3個分という広大な公園には、多目的広場、テニスコート、バーベキュー広場、ビオトープ、大型遊具、芝生広場などが整備されており、住民は自宅を出てすぐに大自然に触れられます。春は桜の名所、夏は隅田川花火大会の観覧スポットとしても知られ、四季折々の行事で住民が集まります。
隅田川沿いには約2.3キロメートルのジョギングコースが整備され、朝のランニングや犬の散歩、ベビーカー散歩に最適な環境です。都心でここまで広大な水辺と緑地に隣接できる立地は極めて限られ、パーク＆パークスの最大の価値の一つとなっています。
交通面では、JR常磐線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレスが使える南千住駅まで徒歩約15分、京成関屋駅と東武伊勢崎線牛田駅までも徒歩約15分という立地です。駅近ではないものの、3方向の駅を選択できるため、路線トラブル時の代替性が確保されています。南千住駅からはバス路線も発達しており、浅草・上野・錦糸町・北千住方面へのアクセスも容易です。
日常の買物は、南千住駅前のLaLaテラス南千住（リブレ京成、100円ショップ、外食チェーンなど）とロイヤルホームセンター南千住店が中心。このほか、マンション周辺にはくら寿司をはじめとするファミリー向け飲食店もあり、大規模公園に近い環境ながら生活必需品の調達は可能です。駅前立地に比べると商業集積は控えめですが、計画的に配された施設で暮らしは十分回る環境です。
南千住・汐入地区は、2005年のつくばエクスプレス開業を契機に再開発された新しい街区で、電線地中化による美しい街並み、広幅員の歩道、学校・消防署・公園の計画配置といった都市計画上の完成度が特徴です。災害時にも崩壊しにくい街区設計は、家族で長く暮らすうえでの安心材料となります。
子育て環境では、公立の幼稚園・小学校が徒歩圏にあり、新しい校舎と広い校庭が整備されています。荒川区は共働き子育て支援策が充実していることで知られ、保育園の整備も進んでいます。20〜40代の子育て家族が多く住む環境で、公園での遊び仲間や学校での友達づくりがしやすく、明るく活気あるコミュニティが育っています。
パーク＆パークスは、総戸数635戸という規模感と、隣接するアーバンフォートと合わせた1,313戸のビッグコミュニティというブランド力を背景に、中古市場で安定した認知度を持つ物件です。マンション価値評価サイトでの評価も堅調で、特に汐入公園ビューや隅田川ビューの住戸は人気が高く、売却時の露出機会が多い物件として位置付けられています。
藤和不動産（現・三菱地所レジデンス）による事業推進、一貫した管理体制、2008年という比較的新しい竣工年、そして計画的に整備された街区というプロジェクト全体の完成度は、個別住戸の評価を超えた「街そのもののブランド」として資産価値を支えています。
パーク＆パークスの中古相場は、2025年時点で参考相場価格がおおむね5,000万円台から8,000万円台、参考単価が平米あたり70万円台から80万円台のレンジで推移しています。販売事例には3LDK・80平米台で5,880万円、4LDK・90平米台で7,180万円などがあり、都心3区のタワーに比べると大幅に手の届きやすい価格帯です。
ファミリー向けの広めの住戸を求める層にとってコストパフォーマンスの高い選択肢であり、実需の購入者層が厚いため、売却時の流動性も一定水準を維持しています。賃貸市場でもファミリー向け大型住戸への需要は底堅く、運用の選択肢も確保できる物件です。
南千住エリアは、つくばエクスプレス開業以降、若いファミリー層の流入が続いてきました。LaLaテラス南千住の開業、学校・公園の整備、医療インフラの充実など、子育て世代の住みやすさを支える要素が揃っており、「本当に住みやすい街」として各種ランキングで上位に選ばれることも少なくありません。この人口動態と街の成熟は、中長期の住宅需要を支える構造的要因となります。
電線地中化された計画街区、広大な都立公園、スーパー堤防上の立地という街区のインフラ品質は、後から個別に整備することが難しい要素であり、エリア全体の資産価値を下支えします。駅距離のマイナスを差し引いても、「住環境の質」で選ぶ層にとっては長期保有に耐える物件と評価できます。
パーク＆パークスの居住者からは、隣接する汐入公園と隅田川沿いの自然環境への満足度が非常に高い評価を受けています。「春には桜が美しく、窓から花見ができる」「隅田川花火大会が汐入公園で楽しめる」「墨田川沿いのランニングコースがのんびり楽しめる」など、都心では得難い四季の体験が日常になっている点が住民の誇りとなっています。
20〜40代の子育て家族が多く入居しているため、コミュニティの雰囲気は明るく活気があります。公園で顔なじみになる家族、マンション内の子ども同士の友達づくり、学校・保育園での親同士のつながりなど、大規模マンションでありながら地縁的な温かさを感じられるとの声が多く聞かれます。
共用施設については、リバービューサロンで寛ぐ時間や、グランコモンズでの住民イベント、ゲストルームを使った来客対応などが実際に活用されており、「大規模マンションの共用施設を本当に使っている」実感を持つ住民が多いのが特徴です。24時間ゴミ出しシステムは共働き世帯・夜勤家庭から特に評価されており、「一度体験すると戻れない便利さ」とも言われます。
管理体制についても、清潔に維持された共用部、定期的なイベント開催、セキュリティの行き届いたエントランスなど、大規模マンションらしい安定した運営が評価されています。
一方で、駅まで徒歩15分という距離については、住民の間でも意見が分かれる要素です。雨の日や荷物の多い日は駅前スーパーまでの往復がやや負担となり、「駅近物件から引っ越してきて最初は戸惑った」という声もあります。京成関屋駅や牛田駅も徒歩15分ほどで、それぞれの駅前商業集積は限られているため、日常の買物は南千住駅前のLaLaテラス中心に設計する必要があります。
しかし、多くの住民は「駅距離のマイナスを差し引いても、この自然環境と住環境は代えがたい」と結論付けています。パーク＆パークスは、都心の駅前タワーとは異なる「公園と水辺で暮らす」という選択肢を具体化した物件であり、時間の流れをゆったりと感じたい層、広い環境で子育てをしたい家族、リモートワークで毎日の通勤が少ない層にとっては、極めて魅力の高い住まいです。スローライフをコンセプトに掲げた設計思想が、実際の暮らしとしっかり噛み合っている、稀有な大規模タワーと言えるでしょう。