東京都荒川区東日暮里5丁目16-1
分譲マンション東日暮里五丁目地区第一種市街地再開発事業により2001年6月に竣工した、28階建・地下1階・総戸数297戸・高さ約97mのタワーレジデンスです。分譲は首都圏不燃建築公社、施工は三井建設・長谷工コーポレーション特定建設工事共同事業体、管理は三井不動産レジデンシャルサービスが担当。同潤会アパートの再整備から生まれた街区の中核物件です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | リーデンスタワー（Leadence Tower） |
| 所在地 | 東京都荒川区東日暮里5丁目16-1 |
| 交通 | JR山手線「鶯谷」駅 徒歩7分 JR常磐線「日暮里」駅 徒歩8分 JR常磐線「三河島」駅 徒歩13分 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上28階 |
| 総戸数 | 297戸 |
| 竣工 | 2001年6月 |
| 分譲会社 | 首都圏不燃建築公社 |
| 施工会社 | 三井・長谷工特定建設工事共同事業体 |
| 管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス |
| 管理形態 | 委託 |
| 間取り | 1R〜4LDK |
| 専有面積 | 約28㎡〜約121㎡ |
| 駐車場 | 有 |
| ペット | 相談可 |
| 分譲/賃貸 | 分譲 |
地図・ストリートビュー画像提供: Google
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有
相談可
リーデンスタワーは、東京都荒川区東日暮里五丁目16番地に建つ地上28階・地下1階建、総戸数297戸のタワーレジデンスです。2001年6月に竣工し、分譲は首都圏不燃建築公社、施工は三井建設と長谷工コーポレーションによる特定建設工事共同事業体、管理は三井不動産レジデンシャルサービスが担当してきました。高さは約97m、延床面積は28,907㎡、敷地面積は4,797㎡で、建ぺい率64%、容積率507%という都心型の再開発物件としての条件を生かしたボリューム計画が行われています。
本物件の特筆すべき点は、老朽化した同潤会アパートおよびその周辺地域の整備を目的として行われた『東日暮里五丁目地区第一種市街地再開発事業』の中核住棟として建設されたことです。総事業費は約117億円で、『土地の合理的かつ健全な高度利用を図り、住宅と商業・業務施設の調和のとれた地区』を目指して計画されました。同潤会アパートは日本の集合住宅史において重要な位置を占めた建物群で、その再整備から生まれた住棟として歴史的にも意義深い存在です。
リーデンスタワーは『住宅、店舗、事務所、作業所』を主要用途とする複合建築として計画されました。低層階には商業施設や医療施設などが入居し、住民が日常的に利用できる店舗・サービスが敷地内に集約されています。『作業所』という用途が含まれる点が再整備前の土地利用の延長として特徴的で、東日暮里という地域の歴史や地場産業との連続性を踏まえた計画となっています。
駐車台数は123台で、総戸数297戸に対して一定水準の設置率が確保されています。建物規模と敷地の形状に合わせて駐車場・駐輪場・バイク置場が計画され、都心近接エリアでありながら車利用世帯にも対応する設計となっています。再開発事業として計画されたため、公共貢献要素(公開空地・歩行者動線の改善など)も組み込まれており、単独建築の物件とは異なる街区としての価値を備えています。
リーデンスタワーの立地は、3つのJR駅を徒歩圏で使い分けられる点が最大の強みです。JR山手線『鶯谷』駅は徒歩7分、JR山手線・京浜東北線・常磐線・京成本線・日暮里舎人ライナーが乗り入れる巨大ターミナルの『日暮里』駅は徒歩6〜8分、JR常磐線『三河島』駅も徒歩13分の距離にあります。通勤・通学の目的地や時間帯に応じて、最適な駅を選択できる柔軟性があります。
特に日暮里駅は5路線が集まるターミナルで、京成スカイライナーで成田空港へ最短36分、日暮里舎人ライナーで足立区北部方面へ、山手線・京浜東北線で上野・東京・品川・新宿・渋谷・池袋といった主要駅へダイレクトにアクセスできます。鶯谷駅からの山手線・京浜東北線に加えて、徒歩圏内の複数駅を選べることで、都内の広範なエリアに『乗り換えなし』または『1回乗り換え』で到達できます。
リーデンスタワーの共用施設で特徴的なのが、屋上階に設けられた展望バルコニーと、2階・3階の複数の屋上庭園です。展望バルコニーは28階建ての最上階レベルから都心の街並みを見渡せる空間で、晴れた日には上野公園、スカイツリー方面、都心の高層ビル群などが視界に入ります。タワー居住ならではの眺望を、共用施設として居住者全員で享受できる贅沢な設えです。
低層階には『サンシャインガーデン』『フレグランスガーデン』といった名称が付けられた庭園が整備されており、植栽やベンチが配された落ち着いた空間として機能しています。植栽の香りや季節の花木を感じながら住民同士が交流できる場所として、日常の散歩コースや子どもの遊び場にも活用されています。都心近接のタワーマンションでありながら、多層的なランドスケープを楽しめる点は、リーデンスタワーならではの魅力です。
共用施設の中でも実用性が高いのが『フレックスルーム』です。これは和室の集会機能と宿泊施設機能を兼ね備えた柔軟性のある共用室で、遠方からの来客の宿泊場所、家族の集まりの会場、地域活動の会場など、多彩な用途に対応します。『フレックス』という名称のとおり、時期と目的に応じた使い方ができるよう運用されています。
ゲストルームとコミュニティルームも整備され、住戸内では対応しきれない宿泊・集会のニーズをカバーします。集会室は管理組合の総会・理事会のほか、住民向けの勉強会・サークル活動などに利用でき、大規模マンションとしてのコミュニティ形成を支える装置として機能しています。エントランスラウンジは来訪者との待ち合わせや軽い談話の場として利用でき、ホテルライクな空間設計が日常に特別感を加えます。
リーデンスタワーにはコンシェルジュサービスが導入され、フロントの管理スタッフが来訪者対応、宅配便取次、各種相談などをサポートしています。住民からは『いつも管理の方がいてくれて安心』『夜には警備員の見回りがある』『共用部の清掃が行き届いている』といった評価が寄せられており、管理体制への満足度が日常の住み心地に直結しています。
エレベーターは3基以上整備され、『長時間待つことはめったにない』との声もあるなど、297戸規模のタワーとしては待ち時間の少ない運用が実現されています。ゴミはいつでも捨てられる運用となっており、共働き世帯や忙しい家庭の生活リズムに対応しています。管理を担当する三井不動産レジデンシャルサービスは、三井系の大型分譲物件の管理実績を持つ大手管理会社で、品質の高いマンション管理を長期にわたって提供しています。
東日暮里周辺の買い物環境で中心的な役割を担うのが、スーパーマーケット『ライフ東日暮里店』です。食品・日用品・医薬品・衣料品まで幅広く揃え、ワンストップショッピングが可能な地域一番の品揃えを掲げる店舗で、徒歩圏の住民の生活拠点として機能しています。リーデンスタワー居住者にとって、徒歩で日々の買い物を完結できる環境はきわめて重要な価値です。
また、日暮里駅周辺にはマルマン、イオンストア、いなげやなどの複数のスーパーマーケットがあり、使い分けの選択肢が確保されています。鶯谷駅周辺にもマルエツや肉のハナマサといった大手チェーンがあり、徒歩で行ける範囲に複数のスーパーが揃うのは都心近接エリアならではの強みです。駅前の飲食店はチェーン店から個人経営の定食屋・ラーメン店・洋食店まで幅広く、外食にも困りません。
リーデンスタワーの立地のもうひとつの魅力は、谷中・根津・千駄木(谷根千)、上野公園、御徒町方面の文化的エリアへのアクセスです。徒歩・自転車・地下鉄でこれらのエリアにすぐに出られ、下町情緒のある商店街、寺社、古民家カフェ、美術館、動物園など、多彩な目的地が生活圏に組み込まれています。休日の散策や文化的な外出が日常の延長として成り立つのは、このエリアならではの特権です。
上野公園には東京国立博物館、国立西洋美術館、上野動物園、東京都美術館などが集まり、文化・芸術・自然の拠点として国内外から訪れる人々でにぎわいます。リーデンスタワーからはJR・地下鉄で短時間にアクセスでき、週末の家族での外出先として理想的です。また、谷中銀座商店街や夕やけだんだんなど、下町の風情を感じられるスポットが徒歩圏に広がり、毎日の暮らしに文化的な厚みを加えてくれます。
医療面では、リーデンスタワーの低層階に医療施設が入居していることに加え、周辺にクリニックモールや個人医院が点在しており、日常の受診環境が徒歩圏で確保されています。二次医療機関は東京大学医学部附属病院、永寿総合病院、日本医科大学付属病院などの大規模総合病院が近隣エリアにあり、高度医療へのアクセスも良好です。
教育面では、荒川区立の小学校・中学校が徒歩圏にあり、保育園・幼稚園・学童保育も周辺に整備されています。さらに文京区・台東区の伝統校や私立学校にもアクセス可能な立地で、お子さんの進学選択肢が広がる点は教育熱心な家庭にとって魅力です。行政手続きは荒川区役所を活用でき、徒歩・自転車・バスでの移動も可能です。駅前交番・警察の巡回など治安面の仕組みも整えられ、都心近接ながら落ち着いた住環境が確保されています。
リーデンスタワーの資産価値を語るうえで欠かせないのが、『同潤会アパートの再整備から生まれた再開発タワー』という歴史的経緯です。同潤会は1920年代に関東大震災の復興事業として設立された組織で、その後日本の集合住宅史を牽引する多数のアパートを建設しました。東日暮里五丁目の同潤会アパートは老朽化に伴い再整備され、その跡地に現代的な再開発住宅として建てられたのがリーデンスタワーです。
再開発事業として都市計画の枠組みで整備された物件であるため、単独プロジェクトのタワーとは異なり、街区全体の整備と連動した資産形成が期待できます。総事業費約117億円、敷地面積4,797㎡、住戸数297戸という規模感は都心近接エリアで希少で、同等条件の代替物件を現在の地価水準で新築することは困難です。こうした再開発物件は中古市場でも独自の価値を持ち続ける傾向があります。
日暮里・鶯谷エリアは、山手線沿線でありながら都心コア部と比較して価格水準が比較的抑えめで、交通利便性と生活コストのバランスを重視する層から支持を得てきました。近年は京成スカイライナーの運行や日暮里舎人ライナーの開通、成田空港アクセスの向上などを背景に、日暮里駅周辺のマンション市場は着実に評価を高めています。リーデンスタワーはこのエリアの代表的なタワー物件として、中古流通でも安定した需要を維持してきました。
中古相場は、専有面積・階数・方位・リフォーム有無などによって幅があり、成約事例を複数確認することで適正価格の水準が見えてきます。1DKから3LDKまでの幅広い住戸構成により、単身者からファミリーまで多様な買い手層を取り込める柔軟性を持ち、ライフステージに応じた住み替え需要の受け皿としても機能しています。
リーデンスタワーの管理を担当する三井不動産レジデンシャルサービスは、三井系の大型分譲物件の管理ノウハウを蓄積した国内大手管理会社です。共用部の清掃、設備点検、居住者対応、長期修繕計画の運営など、マンション管理の基本品質を高水準で維持する体制が築かれています。築年数を重ねても管理品質が保たれることは、中古市場での評価にも直結する重要な要素です。
購入検討時には、管理組合議事録、大規模修繕の実施履歴、長期修繕計画の最新版、修繕積立金の残高推移などを確認することで、築20年超の物件としての健全性を見極めることができます。2001年竣工の物件は、そろそろ2回目・3回目の大規模修繕を迎える時期に差しかかっており、その計画と実施状況が将来の資産価値に直結します。適切な管理が行われている限り、立地と設備の基本価値を長期にわたって維持できる物件です。
リーデンスタワーの住民から最も多く聞かれる評価は、交通利便性です。『日暮里と鶯谷の両方に徒歩5〜7分でアクセスできる』『東京・品川方面も新宿・渋谷方面も1本で出られて大変便利』といった声が多く、山手線の内側寄りの都心アクセスを日常的に享受できる立地が高く評価されています。成田空港・羽田空港へのアクセスも良好で、出張や旅行が多い層にとっても使い勝手の良い住まいです。
管理品質に対する評価も高く、『夜には警備員の見回りがあり安心』『共用部の清掃が行き届いている』『フロントに管理の方がいていつも安心』『ゴミはいつでも捨てられる』『エレベーターで長時間待つことはめったにない』など、三井管理ならではの行き届いたサービスに対する具体的な評価が寄せられています。大規模タワーとしての運営が良好に継続されていることがうかがえます。
共用施設については、屋上の展望バルコニーからの眺望や、2階・3階の屋上庭園(サンシャインガーデン・フレグランスガーデン)の落ち着いた雰囲気について評価する声が多く聞かれます。特に屋上庭園は、『季節の花木を楽しめる』『ちょっとした散歩に出られる』『子どもの遊び場としても安心』など、都心タワーでは珍しい多層ランドスケープの価値を実感するコメントが寄せられています。
フレックスルームやゲストルームは、来客時の宿泊や集まりの会場として利用されており、『遠方の家族を迎える際に便利』『家の中で対応しきれない時に助かる』といった具体的な体験談が見られます。ラウンジや集会室も含め、共用施設を実際に使いこなすことで、タワー居住の価値を最大限に引き出せる物件となっています。
街の雰囲気については、『下町情緒がある』『谷中・根津・千駄木エリアの散策が楽しめる』『上野公園や美術館が近くて休日の選択肢が広い』といった文化的な豊かさを評価する声が多く聞かれます。都心コア部のタワーマンションとは異なる、下町文化と都心アクセスを両立させる暮らしの質感は、リーデンスタワーならではの魅力です。
一方で、築20年超となる物件であるため、個別住戸のリフォーム状況や設備の新しさには差が出やすく、購入検討時には内覧で実際の状態を確認することが重要です。大規模修繕履歴や今後の修繕計画を管理組合資料で確認したうえで、長期居住を前提に選ぶことで、再開発中核タワーとしての価値を長く享受できます。総じて、立地・管理・共用施設・街の文化性のバランスで高い評価を得ている物件と言えます。