東京都荒川区東日暮里5丁目42-10
分譲マンションJR山手線日暮里駅徒歩5〜6分、地上28階・総戸数166戸のタワーレジデンス。2005年2月竣工、藤和不動産分譲、施工は株式会社フジタ。16階のビューラウンジや屋上デッキ、24時間有人管理・コンシェルジュを備え、敷地の空き地率5割超というゆとりある配棟が特徴です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | 日暮里アインスタワー（Nippori Eins Tower） |
| 所在地 | 東京都荒川区東日暮里5丁目42-10 |
| 交通 | JR常磐線「日暮里」駅 徒歩6分 JR山手線「鶯谷」駅 徒歩10分 東京メトロ千代田線「西日暮里」駅 徒歩11分 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上28階 地下1階建 |
| 総戸数 | 166戸 |
| 竣工 | 2005年1月 |
| 分譲会社 | 藤和不動産 |
| 施工会社 | フジタ |
| 管理会社 | 三菱地所コミュニティ |
| 管理形態 | 委託 |
| 間取り | 1SK〜4LDK |
| 専有面積 | 約48㎡〜約105㎡ |
| 駐車場 | 有（31台） |
| ペット | 相談可 |
| 分譲/賃貸 | 分譲 |
地図・ストリートビュー画像提供: Google
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台数：31台
相談可
日暮里アインスタワーは、東京都荒川区東日暮里五丁目に建つ地上28階・地下1階建、総戸数166戸のタワーレジデンスです。竣工は2005年2月で、分譲は藤和不動産株式会社と株式会社エス・ディー・マネジメントの共同事業として行われ、施工は株式会社フジタ、設計は株式会社新都市開発機構一級建築士事務所が担当しました。敷地面積は約1,469.94㎡で、28階という階高に対して比較的コンパクトな敷地に立ち上がる縦長のシルエットが特徴的で、日暮里駅東側の住宅街に突き抜ける存在感を持った一棟として計画されました。
所在地は日暮里駅の東側、線路と尾久橋通り(日暮里舎人ライナーの通る通り)から少し内側に入った住宅街寄りのエリアで、駅前再開発エリアとは性格の異なる落ち着いた街並みに接続しています。専有面積のレンジは約48.33㎡から91.76㎡、間取りは1LDKから4LDKまでを含み、単身・DINKSから小規模ファミリーまで幅広い世帯を想定した住戸構成です。供給当時のJR山手線沿線タワーとしては比較的リーズナブルな価格帯で販売され、分譲から20年経過した現在も、中古市場では山手線駅徒歩圏という立地の評価が下支えとなり安定的に取引が継続しています。
166戸という戸数は、タワーとしては中規模に属する水準です。大規模タワーのような広大な共用施設群はないものの、その分、共用部の維持費と管理負担が抑えられており、管理組合としての意思決定もまとまりやすいという特徴があります。都心型の実需タワーとして、過剰な装飾より堅実な運営を重視する層との相性が良い規模感で、華やかさよりも実質を求める購入層から長く評価されてきた物件です。分譲当時は山手線駅徒歩圏のファミリータワーとして注目を集め、現在の中古市場でも単身からファミリーまで幅広い層に響く住戸構成を維持しています。
日暮里アインスタワーの建物計画で特に強調されているのが、敷地内の空き地率が53%を超える配棟です。敷地面積約1,469㎡のうち半分以上を建物外のオープンスペースに振り向け、植栽と歩道状空地を建物周囲に巡らせる設計になっています。これにより、ボリュームのあるタワーがそびえながらも、地上レベルでは圧迫感が軽減され、敷地の周囲を歩くと庭の中央に建物を置いたようなゆとりある印象を受けます。隣接する住宅街との距離感にも配慮した、住宅地立地のタワーとして好感度の高い街並み形成を狙った計画です。
建物構造はRC造(鉄筋コンクリート造)で、地上28階・地下1階建の標準的なタワー仕様です。外観は淡いグレー基調のシャープなフォルムで、過度な装飾を排した都市型レジデンスのデザイン言語を踏襲しています。低層階には管理関連とエントランス機能、16階にビューラウンジ、最上部に屋上デッキという共用空間の垂直配置で、住戸フロアは広く取られています。各住戸のバルコニーは奥行きのある設計で、日常的にアウトドアリビングとして使える仕様です。
エレベーターは分速150mの高速機を2基設置し、28階建・166戸の規模に対して上下動線を確保しています。内廊下設計で外気や雨天の影響を受けにくく、高級感と実用性を両立した共用廊下が計画されており、ホテルライクな帰宅動線が日常の満足度を支えています。住戸の窓配置・バルコニー計画も、南側・東側の開口部を最大限に活かし、日暮里駅周辺の都市景観を日常的に楽しめる視線を確保する工夫が随所に見られます。上層階からは都心方向と東京スカイツリー方面の眺望を同時に楽しめる角度もあり、眺望重視の住戸選びにも応える計画です。
藤和不動産は、2000年代前半から半ばにかけて「アインスタワー」「アルファタワー」「プリンセス」といった名称で都内各地にタワー・大規模レジデンスを供給してきた分譲会社です。日暮里アインスタワーも同系譜の一棟で、共用施設を必要十分に絞り込み、ビューラウンジ・コンシェルジュ・24時間有人管理という実需タワーの中核機能を押さえつつ、過剰装備を避けた共用計画を採用しています。この方針は、同社が後に手掛ける南千住の東京フロンティアシティシリーズ(アーバンフォート・パーク&パークス)にも通じる設計思想で、シリーズ全体の価値観が一貫しています。
166戸という中規模タワーは、共用施設の維持費を戸数で按分するとき1戸あたりの負担が過大にならない規模でもあります。派手な共用施設を持つ大型タワーに対して、月々のランニングコストを抑えながらも「タワーに住んでいる満足感」を得られる構成で、実需志向の購入層に歓迎される計画です。藤和不動産の供給物件群の中でも、山手線沿線の希少立地という点で、日暮里アインスタワーは特に存在感を持つ一棟と言えます。
近年は分譲会社の再編・統合により同社単独ブランドの新規供給は見られなくなりましたが、既存物件の管理水準は継承されており、日暮里アインスタワーも継続して安定的な運営が続いています。分譲時に入居した住民層が腰を据えて暮らしている事例が多く、管理組合の運営が安定しているという評価にもつながっています。築20年を超えた現在も、管理の継続性と共用施設の維持品質が確保されている点は、中古購入検討時の大きな判断材料となります。
日暮里アインスタワーの共用施設の中心は、16階に配置されたビューラウンジです。タワーのほぼ中間階に設置することで、全住戸からのアクセスがしやすく、昇降時間のストレスを最小化する配置になっています。ラウンジからは日暮里・鶯谷・上野方面の街並みが広がり、天気の良い日中は自然光が差し込む明るい空間となり、夜は夜景を楽しめる場所としても機能します。ソファ席と大きな窓面を組み合わせたインテリアで、来客対応の待ち合わせ、一人時間の読書、在宅ワーク後のリフレッシュなど、住戸とは違った時間を過ごせる空間として居住者に利用されています。
屋上デッキも共用空間として整備されており、最上階から外気を感じながら上空の眺望を楽しめます。屋上階まで入居者がアクセスできるタワーは意外と限られており、日暮里の街並みを上から見下ろす景観、打ち上げ花火の遠景、夕焼けや朝焼けの光景を日常の延長で楽しめるのは大きな付加価値です。ちょっとした散歩や深呼吸のために屋上に上がるという習慣を持つ住民もいて、タワー住まいの豊かさを象徴する場所になっています。
ビューラウンジと屋上デッキという2つの共用空間は、いずれも「眺望を活かす」という方向性で統一されており、28階建という階高の利点を住戸外で享受するための仕掛けとして機能しています。共用施設の数は多くないものの、使い方の深い施設に絞り込んだ計画であり、実用性の高さが長期にわたり評価されています。豪華設備に偏重せず、眺望と静謐さを核に据えた共用計画が、日暮里アインスタワーの特徴を端的に物語っています。
エントランスにはコンシェルジュカウンターが設けられており、宅配便やクリーニングの取次、タクシー手配、共用施設の予約受付、来訪者対応といった日常サポートを担当します。タワーマンションのフロントサービスは近年、コスト削減の観点から縮小される傾向もありますが、日暮里アインスタワーでは24時間有人管理体制と組み合わせた運営が継続されており、夜間帯のセキュリティ対応や設備トラブル時の一次対応まで、常時人の目が入る仕組みが維持されています。この運営品質は、都心タワーでも年々希少性を増しているポイントです。
宅配ボックスは24時間利用可能で、不在時の荷物受取はもちろん、ネット通販中心のライフスタイルとの相性も良好です。共用廊下は内廊下設計で、エントランスホールから各階の住戸前まで外気に触れない動線が確保され、ホテルライクな帰宅体験を提供します。オートロック付きエントランス、防犯カメラ、モニター付きインターホンといった定番のセキュリティ機器も組み合わされ、ハードとソフトの二重体制で居住者の安全を守っています。
共働き世帯・単身世帯・ファミリー世帯いずれにとっても、「何かあったときに人がいる」「荷物の取次を気にしなくていい」というコンシェルジュ機能の実益は大きく、タワーマンション選びの決め手になる要素です。築20年を超えた現在もこのサービス水準が維持されていることは、管理組合と管理会社の連携が適切に機能している証拠であり、中古購入検討者への安心材料となっています。日暮里アインスタワーの生活品質を支える骨格は、派手な施設ではなく、この日常サービスの厚みにあります。
敷地内にはタワー型機械式駐車場が設置され、収容台数は56台です。これに加えて、身障者用の平置き駐車場1台が別途設けられています。総戸数166戸に対する設置率は約34%で、都内の駅徒歩圏タワーとしては標準的な水準です。ただし、車利用世帯の多い時期には空き待ちが発生する可能性もあるため、購入検討時には仲介会社を通じて現在の空き状況と月額を確認しておくことが大切です。機械式駐車場はメンテナンスと将来的な更新計画も含めて、長期修繕計画の中で確認すべき項目となります。
自転車置場は計326台と、総戸数の約2倍の収容能力を備えています。屋内・屋根付きの駐輪場として整備されており、日暮里駅徒歩圏という立地を活かして通勤通学や買い物の自転車利用に十分対応できる規模です。子どもの自転車や2台目の自転車も置けるゆとりがあり、ファミリー世帯にとっても使いやすい構成です。バイク置場も敷地内に整備されており、大型バイクのオーナーにも対応した動線が確保されています。
そのほか、ペット飼育は規約の範囲内で可能となっており、小型犬・猫の飼育を前提に細則が設けられています。24時間ゴミ出し対応、内廊下設計、宅配ロッカー、フロントサービスという日常ストレスを下げる機能群が組み合わさり、実需型タワーマンションとして必要なインフラを過不足なく備えた共用計画といえます。派手さはないものの、毎日の生活で「ありがたい」と感じるポイントが確実に押さえられている点が、長く住める住まいとしての基盤を支えています。
日暮里アインスタワーの最寄り駅は、JR山手線・京浜東北線・常磐線・京成本線・日暮里舎人ライナーが集まる日暮里駅です。徒歩5〜6分圏に位置し、山手線内回りで上野・東京方面、外回りで池袋・新宿方面、いずれにも短時間でアクセスできます。京浜東北線を使えば田町・品川方面まで直通、常磐線は松戸・柏方面、京成本線は押上・成田空港方面、日暮里舎人ライナーは足立区北部エリアへの接続を担当し、5路線が集約されたハブ駅は山手線沿線の中でも特に利便性の高い部類です。
日暮里駅から都心主要駅への所要時間は、東京駅まで約10分、品川駅まで約15分、新宿駅まで約15分、池袋駅まで約15分という短時間で結ばれ、どの方面の職場にもストレスなく通勤できます。京成スカイライナーを使えば成田空港まで約36分で直通アクセスでき、頻繁な海外出張のあるビジネスパーソンや訪日外国人の駐在員にとっても利便性の高い立地です。日暮里舎人ライナーを使えば、尾久橋通り沿線の荒川区北部から足立区方面へもアクセスでき、多方面への接続ハブとして機能します。
駅周辺は、ひぐらしの里地区の再開発によって駅前のタワー群が整備され、商業・公共機能がコンパクトにまとまりました。駅東口側には日暮里舎人ライナーの起点駅、西口側には谷中銀座商店街や夕やけだんだんへとつながる坂道があり、新しい再開発タワーと昔ながらの下町商店街という新旧の街の顔が共存するエリアとして、独特の魅力を放っています。日暮里という街は、再開発と伝統が同居する稀有な土地で、住む場所としても街歩きの拠点としても楽しめるポテンシャルを持ちます。
日常の買い物は、日暮里駅周辺のスーパーマーケット、駅ビル、商店街を使い分ける形になります。徒歩3〜5分圏内にはチェーン系スーパーが複数あり、総菜・生鮮・日用品の調達に困ることはありません。駅の西口側にはエキュート日暮里などの駅ビル商業施設、東口側にはひぐらしの里地区の再開発ビル低層部の店舗があり、通勤帰りの買い物を駅動線の延長で完結できる環境です。コンビニも駅前に多数分布しており、24時間営業の店舗で深夜の買い物や出勤前の軽食購入にも対応できます。
飲食店は、山手線各駅の中でも庶民的な価格帯の店が多い日暮里の土地柄を反映し、チェーン系ファミリーレストランから個人経営の和食・中華・洋食・居酒屋まで幅広く選べます。朝から営業しているカフェも複数あり、在宅ワークと外カフェを組み合わせる柔軟な生活スタイルとも相性が良いエリアです。少し足を伸ばせば谷中銀座商店街の昔ながらの惣菜店や和菓子店があり、街歩きを兼ねた買い物を楽しめます。下町の食文化と、現代的なチェーン店が近接しているため、気分や目的に応じて選択肢を切り替えられる豊かさがあります。
日暮里は繊維街・古着街としても知られ、独特の商業文化が根付いた街です。大型ショッピングモールのような画一的な買い物環境ではなく、個性ある小規模店舗が集まる街として、食・ファッション・文化の多様性を日常に取り込めるのが魅力です。週末には繊維街を歩きながら手芸・服飾の材料を探したり、個性派のカフェを巡ったりと、住むことで街の楽しみが増える立地で、購入層からも「通勤の利便性だけでなく、住む街としての面白さがある」と評価されています。
住環境面では、荒川区立第二日暮里小学校が約500m(徒歩7分)、諏訪台中学校が約700m(徒歩9分)の位置にあり、小中学校が無理なく通える距離にまとまっています。通学路は住宅街を抜けるルートで、交通量の多い幹線道路を横断する必要が少ない配置になっており、子育て世帯にとって安心感のある通学動線です。保育園・幼稚園も徒歩圏に複数存在し、共働き世帯の送迎にも対応できる教育インフラが整備されています。習い事の教室や学習塾も駅周辺に集まり、子どもの学齢期を通してサポート環境が揃う点も魅力です。
日暮里駅西口の高台には諏訪神社や西日暮里公園、夕やけだんだん越しの谷中霊園の緑地が広がり、近隣に緑地空間が確保されている点は、線路近接の都市型タワー立地としてはプラス要素です。上野公園まで自転車で10分程度の距離にあり、週末には東京国立博物館・西洋美術館・動物園・不忍池といった文化施設とレクリエーションを日常圏に組み込めるのも、日暮里ならではの魅力です。文化・芸術・緑の要素が近接する立地は、都心タワーとしては珍しい価値です。
医療面では、駅周辺にクリニックが多数集まり、内科・小児科・歯科・皮膚科など日常診療は駅前で完結します。総合病院は少し離れた三河島・町屋方面にあり、専門診療が必要な場合はタクシーや電車での短時間移動で対応可能です。ドラッグストアも駅周辺に複数店舗あり、日常の医薬品・生活用品の購入に不便を感じることはありません。都心通勤の便と下町の住環境の両方を兼ね備えたバランスの良いエリアです。
日暮里アインスタワーの資産価値を語る上で最大の根拠は、日暮里駅が山手線内の5路線ハブ駅であるという立地条件です。山手線沿線のタワーマンションは全体として中古相場が底堅く、特に乗り換え利便性の高い駅は再販時の買い手需要が途切れにくい傾向があります。日暮里駅は上野・東京・品川・新宿方面への通勤利便と、成田空港直通の京成スカイライナーを同時に成立させる希少なハブ駅であり、国内転勤層・海外赴任層の双方から実需・賃貸の両方の需要を集められます。
加えて、ひぐらしの里地区の再開発完了後、駅周辺の街並みが整理されたことによりエリアイメージも改善が進みました。かつての「下町の雑然とした駅前」から「再開発済みの整然とした街並み」へと更新されたことで、富裕層や高所得共働き世帯の居住先候補としての認知度も高まっています。山手線駅徒歩10分圏のタワーは新規供給がほとんどなく、希少性の面でも資産価値を下支えしています。
タワーマンションの再販市場では、駅からの距離・階数・方位が価格を左右しますが、日暮里アインスタワーは駅徒歩5〜6分という好立地と28階建の階高を兼ね備え、上層階や角住戸については分譲時からの評価損が限定的な取引実績が続いています。同じ日暮里駅徒歩圏の中古タワーの中でも、166戸という中規模性と共用施設のバランス感が評価され、購入検討者から比較候補として高く認知される物件です。藤和不動産分譲というブランドの知名度と、管理運営の安定性が、この価格水準を支える要因となっています。
中古流通市場の価格データを参照すると、日暮里アインスタワーの推定坪単価は400万円台後半から500万円前後のレンジで推移しています。これは2005年築のタワーとしては十分に競争力のある水準で、分譲時からの価格下落幅が限定的であることを示しています。具体的な成約事例では、高層階の70㎡台住戸で9,000万円台後半〜1億円前後の取引が記録されており、山手線駅徒歩圏のタワーとして納得感のある価格帯です。実需層の購入が継続しているため、急激な価格変動が起こりにくい構造も特徴です。
管理費と修繕積立金は、70㎡換算で月額合計3万円前後となる時期があり、タワーとしては平均的な水準です。内訳は管理費がおよそ1.5万円前後、修繕積立金が1.5万円強という構成で、大規模修繕を見据えた積立金の段階的な引き上げが計画されています。購入時には、過去の積立金改定履歴と、今後の改定予定を管理組合議事録から確認するのがおすすめです。築20年を超えるタワーでは、長期修繕計画の精度と積立状況が将来の負担感を左右する重要ポイントです。
賃貸利回りの観点では、単身向け1LDKからファミリータイプ3LDKまで、日暮里駅徒歩圏という立地条件から安定した賃貸需要があります。実勢の表面利回りは3%台半ば程度で、純投資物件というより、実需購入を基本としつつ将来の売却・賃貸の柔軟性を持たせた運用との相性が良い物件です。相続対策や資産分散の一環としての購入にも適しており、山手線駅徒歩圏タワーというアセットクラスの基本性能をしっかり備えています。
2005年2月竣工であるため、築20年を超えるフェーズに入りました。タワーマンションは築15〜20年で1回目の大規模修繕を経験し、築25〜30年前後で2回目の大規模修繕を迎えるのが一般的です。日暮里アインスタワーも1回目の大規模修繕を実施済みで、現在は2回目に向けた修繕積立金の積み増しや長期修繕計画の見直しが議論される時期にあります。購入検討時には、長期修繕計画書の最新版、積立金残高、管理組合総会の議事録などを必ず確認しましょう。
特に注意すべき項目は、タワー型機械式駐車場の更新計画(機械式は20年前後で部品更新・装置全体更新の時期を迎えます)、高速エレベーター2基の部品交換・更新計画、給排水管の更新タイミング、外壁と屋上防水の再修繕時期です。これらは築20年超のタワーに共通する課題で、長期修繕計画書にどのように織り込まれているかで将来の負担感が変わります。計画外の臨時徴収が頻発している物件は避けたいため、過去の総会議事録を通じて費用発生の履歴もチェックしたいところです。
共用部の劣化状況、フロントサービスの水準、管理会社の対応品質なども現地確認のポイントです。築20年を超えても管理品質が維持されているタワーは、維持管理の仕組みが長期にわたって機能している証拠であり、10年・20年先も安心して暮らせる基盤を持つ物件といえます。日暮里駅徒歩圏という立地価値を、長期に享受するための土台が整っているかを総合的に判断することが大切です。
居住者評価として多く見られるのが、「駅から近い割に落ち着いている」「建物も立派で管理人さんが優しい」という声です。日暮里駅東口側の街並みは、駅前の商業エリアから一本住宅街側に入ると急に静けさを増す構造で、日暮里アインスタワーはちょうどその「落ち着いたゾーン」に立地します。線路や幹線道路に直接面していないため、住戸内に伝わる騒音感は想像よりも穏やかで、住民レビューでは「壁も厚くお隣の音が気にならず、静かで快適な生活空間」との評価が寄せられています。
日暮里駅周辺の中古タワーを検討する方が最初に気にするのは線路騒音ですが、実際に内見すると「想像より全然静か」と感じる人が多いのも特徴です。RC造の堅牢な躯体、複層ガラスのサッシ、内廊下設計という3要素が、外部騒音の住戸内への侵入を抑える役割を果たしています。とくに高層階や内側住戸では、駅前立地とは思えない静穏環境が確保されており、在宅ワークを長時間行う方や、音に敏感な方にも推奨できる住戸条件です。
夜間は駅前の商業エリアから少し距離を取っていることで、帰宅動線こそ駅前の人通りを経由しますが、住戸に入れば落ち着いて休める環境になります。通勤の利便性と住戸の静けさを両立している点は、中古タワーとしての日暮里アインスタワーの大きな強みと居住者の間で評価されています。駅近の便利さを求めつつ静けさも妥協したくないという、一見矛盾する要望を同時に満たせる稀有な立地として、居住者の多くが長期定住を選んでいます。
管理面の評価は概ね良好で、24時間有人管理とコンシェルジュカウンターの運用が居住者の安心感につながっています。共用部の清掃、宅配物の取次、来客対応、各種問い合わせの一次対応など、日常のストレスを引き受けるフロントサービスがあることは、特に共働きファミリーや単身世帯には大きなメリットです。マンション口コミサイトには「管理人さんが優しい」「フロント対応が丁寧」といった評価が継続的に寄せられており、ソフト面の運営品質が長期にわたって維持されていることが確認できます。
共用施設である16階ビューラウンジや屋上デッキについては、「派手な使い方はしないが、読書や来客対応、子どもとの外気浴などで地味に重宝する」というレビューが目立ちます。豪華なジムやプールは備えないものの、「必要なものが必要なだけある」という共用計画が、中規模タワーならではの適度な満足感を支えています。共用施設を過剰に作らないことで、管理費の上昇を抑えつつ維持品質を確保するというバランスが取れており、築年を重ねても運営に無理がない構造になっています。
住民の年齢層は、分譲時に購入した世代が中年〜シニア層となり、新たにファミリー世代・若年世代が中古購入で流入するという世代交代が進んでいます。落ち着いた住民層が多く、共用部のマナーやコミュニティルールが守られやすい雰囲気も、日常生活の安心感を高めています。世代間の交流が活発というよりも、適度な距離感で互いを尊重する落ち着いたコミュニティであり、静かに暮らしたい層に選ばれ続ける住環境です。
一方で、改善要望として上がるのは、駐車場の空き状況と機械式駐車場のメンテナンス関連です。総戸数166戸に対してタワー型56台+身障者用1台の駐車場は、車利用世帯が多い時期には待機が発生する可能性があります。購入検討時には、現時点の空き状況と月額を仲介会社経由で確認しておくと安心です。機械式駐車場は築20年前後で更新時期に入るため、長期修繕計画の中で更新予算がどう見込まれているかをチェックしておきたい項目です。
また、日暮里駅東口周辺は商業施設や飲食店が集まるエリアで、週末や平日夜は一定の人流と賑わいがあります。静かな住宅街を好む方は、帰宅動線のルート選びや住戸の向きを事前にチェックしておくと、入居後のミスマッチを防げます。日暮里舎人ライナーの高架や幹線道路に近い側の住戸は、階層と方位によっては騒音感に差が出る場合があります。窓を開けたときの実際の音環境は、必ず内見時に確認しておきたいポイントです。
総じて、日暮里アインスタワーは「山手線駅徒歩圏という希少立地を、堅実な共用計画と安定した管理運営で支える中規模タワー」として、実需層からの評価が高い物件です。派手さを求める購入層よりも、交通利便性・管理品質・住戸の静けさをバランス良く確保したい層に向いた住まいで、日暮里駅徒歩圏での住まい選びを検討する際には候補から外しづらい一棟といえます。築年を重ねてもなお安定した住まいの価値を提供し続けるという点で、長期保有を前提とする購入層との相性が特に良い物件です。