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「月々6万円のローン返済でもマイホームは建てられる？」
「今の家賃と同じくらいの金額なら、住宅ローンの返済も安心なんだけど……」
「月6万円ずつ返済する前提だと、どれくらいの金額を借りられるんだろう」
今支払っている家賃と同じくらいの返済額で住宅ローンが組めるなら、憧れのマイホームを買う夢も現実味を帯びてくるもの。
しかし、6万円の返済で本当に家は買えるのかといった疑問もあるでしょう。
また、住宅ローンの仕組みが難しく、どのように返済額や借入額を考えればいいのかもよくわからないというのが実情ではないでしょうか？
そこでこの記事では
- 月6万円ローン返済した時の借入可能金額
- 住宅ローン返済額を決める要素
- ローンを組むときに考えるべきポイント
といった内容を解説していきます。月6万円の支払いでマイホームを手に入れたいと考えている方は、ぜひご覧ください。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。
「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。
そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
①LIFULL HOME’S ②SUUMO ③HOME4U家づくりのとびら |
この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。
また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。
3サイトの中でどれか1つ使うなら、
また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。
「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」
「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」
このような事は非常に多くあります。
また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
SUUMO・・・工務店のカタログ中心
家づくりのとびら・・・ハウスメーカーのカタログ中心
【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒
【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒ 
【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒
それでは解説をしていきます。
もくじ
月々6万円の住宅ローン返済でもマイホームは購入できる
月々6万円の返済で住宅ローンを活用したとしても、マイホームは購入できます。ただし、住宅ローン利用者の平均返済額よりも少ない金額になるため、住宅設備やサイズなど、何かを妥協する可能性が出てくるでしょう。
ちなみに、国土交通省が令和4年に発表した「令和三年度住宅市場動向調査報告書」によれば、住宅ローンの年間返済金額は以下のようになりました。
- 注文住宅：139.4万円
- 分譲戸建住宅：126.0万円
- 分譲マンション：150.4万円
- 中古戸建て住宅：99.7万円
- 中古マンション：101.3万円
月々6万円、ボーナスでの返済をしない場合、年間支払い金額は72万円。一番安い中古戸建て住宅の平均値よりも低くなります。
特に、分譲マンションや注文住宅の平均値と比較すると約半額程度になるため、何かしら妥協が必要な可能性が高いのです。もしくは、頭金を多めに用意したり、ボーナスでの返済も検討したりするなど、支払える金額をあげる工夫が必要です。
住宅ローンを月々6万円返済したときの借入可能金額
それでは、月々6万円の返済、ボーナス支払いなしで住宅ローンを使った場合、借り入れ限度額はどれくらいになるのでしょうか？簡単にシミュレーションを行ってみました。
| 返済期間 | 金利 | 借入可能額 |
| 20年 | 1.380% | 1,257万円 |
| 30年 | 1.540% | 1,728万円 |
| 35年 | 1.540% | 1,947万円 |
（※返済方法は元利均等方式、金利はフラット35の最頻金利で計算）
頭金次第ではありますが、予算2,000万円前後の家は建てられるはずです。新築の家を考えるなら、土地ありで、延べ床面積30坪以下であれば可能性はありそうです。
そのほか、予算に合わせた中古物件を探してみるのも良いでしょう。もしこの金額では想像していた住宅に住めないという場合は、月々の支払い額を考え直すか、頭金を増やしたりボーナスでの返済を検討したりする必要があります。
なお、さらに細かく期間や金利を変更してシミュレーションしたい場合は、「住宅ローンシミュレーション」が便利です。借入金額から返済金額が試算できるほか、月々の返済希望金額を元に、借り入れ可能額も確認できます。
住宅ローンの返済額を検討する3つの要素
住宅ローンの返済額を考えていくときは、今の年収だけ考えるのでは不十分です。まず以下の3つの要素を総合的に検討しましょう。
- 月々の支払い可能額
- 返済負担率
- 返済期間
これらの組み合わせで、借入限度額もしくは、実際に購入できる住宅の金額はおおよそ決まってきます。無理なく返済計画を立てるために、ぜひご覧下さい。
1. 月々の支払い可能額
まず考えなければいけないのが、現状どれくらいの費用であれば支払いが無理なくできるのかということです。
現在支払っている家賃と同額程度であれば、おそらく問題なく支払っていけます。一方、月の支払額が増える場合は、本当に収支がプラスになるのか、しっかりシミュレーションしなければいけません。
多少無理してでもいい家に住みたいという気持ちもわかりますが、住宅ローンとは長い付き合いになるものです。現実的に支払い可能な金額の範囲で予算を組んだ方が、後悔する可能性は下がります。
2. 返済負担率
返済負担率とは、年収に対する年間のローン返済額の割合のことです。返済負担率が高いほど、収入に対して支払う金額が大きくなってしまうので、返済は大変になります。
一般的には、25〜35％が返済負担率の目安です。可能であれば、年収の20%程度にしておくと良いでしょう。
転職や子供の教育費の増加などの環境変化にも耐えられ、家の管理費にも回せるからです。
これより大きい場合は、予定外の出費があったときに支払いが滞るリスクが高くなり、住宅ローンの審査に通りにくくなると言われています。今の年収から無理ないプランを立てましょう。
3. 返済期間
住宅ローンを何年かけて返済するのかもあらかじめ考えなければいけません。もし今が20代であれば、返済期間を長くしても定年までに完済できるでしょう。一方すでに40代であれば、長期間のローンを組むと返済ができなくなるリスクがあります。
期間が長くなるほど、金利として払う金額が大きくなることにも注意が必要です。ライフプランや家計の状況も踏まえた上で、何年かけて返済していくかを検討するようにしましょう。
住宅ローンを決めるときに考えるべき4つのポイント
実際にどの住宅ローンを使うのかを考えるときは、以下の4つのポイントを検討しましょう。
- 金利プラン
- 返済方法
- 返済年数
- 頭金
これらの選択によって、支払う金利の総額が変わってきます。少しでも総返済額を減らすために、ぜひしっかりと確認してみてください。
1. 金利プラン
住宅ローンには3つの金利プランがあります。
- 全期間固定金利型
- 変動金利型
- 固定金利期間選択型
大きな違いは、金利が借りたタイミングに固定されるのか、返済の途中で変更されていくのかということです。それぞれのメリットデメリットをしっかり理解しましょう。
全期間固定金利型
ローンを組んだ時点で総返済額が確定するため、返済プランが立てやすいのがメリットと言えるでしょう。また、今後金利が上がっていった場合には、割安になります。
反対に、借入後に金利が下がっていった場合は、総返済額が多くなるのがデメリットです。
なお、フラット35を利用する場合は、かならず全期間固定金利型になります。ただし、同じフラット35でも金融機関によって設定されている利率は変わるので、よく比較してみてください。
変動金利型
変動金利型は、市場の変化に合わせて金利が定期的に変わっていくタイプです。2022年に発表された住宅金融支援機構の調査によれば、全体の3分の2に当たる人が変動金利型を選択しています。
変動金利は、全期間固定金利よりも初期の利率が低く設定されているのがメリット。ただし、半年に一度利率の見直しが行われ、途中で支払額が変更になる可能性があります。
利率が上がっていく傾向があれば、最終的に固定金利よりも高くなるかもしれないのがデメリット。また、借り入れの段階で総返済額がわからないため、計画が立てにくい点にも注意が必要です。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は、固定金利と変動金利を組み合わせたようなプランです。
ローンの借入時に3年、5年といった期間を決め、その間は金利が一定。その後は自動的に変動金利に変更されます。
固定金利期間選択型は、全期間固定金利型に比べると利率が低く設定されているのがメリット。子どもがある程度成長するまでは返済額の見通しを立てたいといった需要にぴったりです。
固定金利の期間に貯蓄を行い、その後金利が上がるようならば、一括返済することで、総支払額を減らせます。
ただし、金利の大幅な変動に弱いのがデメリットです。変動金利では、
- 返済額の見直しは5年に1回
- 見直し後の返済額は125%を超えない
といったルールがあるため、金利が大幅に上昇しても一気に返済額が増えないように守られています。
一方、固定金利期間選択型ではこのルールが適用されないため、固定金利期間が終わるタイミングでいきなり支払額が増えるといったリスクを孕んでいます。
2. 返済方法
住宅ローンの返済方法は、毎月の返済金額が固定かどうかで2種類に分かれます。
- 元利均等返済
- 元本均等返済
返済方法は、原則途中での変更ができません。そのため、メリット・デメリットをしっかり理解した上で、どちらがより家計の状況に合うのか検討しましょう。
それぞれ詳しく解説します。
元利均等返済
元利均等方式とは、毎月の返済金額が固定になる方式です。月々6万円と決めたら、その6万円の中で利息と元金の費用に振り分けてローンを返していきます。
最初から返済終了まで常に支払い金額が一定なので、計画が立てやすいのがメリットです。ただし、次に紹介する元本均等返済に比べると総支払額は大きくなります。
元金均等返済
元金均等返済は、毎月支払う元金が固定になる方式です。そこに利息が上乗せになるため、最初の返済額が大きくなります。ただし、元金が減っていくにつれて支払う利息の金額が減るので、徐々に月々の返済額が下がります。
総支払額は、元利均等返済より少なくなるのがメリット。ただし、初期ほど支払い金額は大きくなるので、今と将来どちらの方が金額を負担できるのかをよく検討する必要があります。
3. 返済年数
住宅ローンは一般的に、最長35年での返済になります。例外的にもっと長い期間で契約できる金融機関もありますが、完済時の年齢を考えると長すぎるのは考えもの。
金融機関では、完済時の年齢に上限を設けているところが多く、借り入れをするタイミングで年数がある程度決まってしまいます。そもそも長い年数を設定できない可能性があることを理解しておきましょう。
また、同じ金額を借りるならば返済年数が長い方が月々の支払いは小さくなりますが、その分利息も膨らんでいきます。さらに、返済年数に応じて保証料の支払いが大きくなるため、総返済額は大きくなってしまいます。
4. 頭金
どの程度頭金を用意するのかも考える必要があります。
頭金は物件価格の10〜20%程度用意する方が多いです。
最近は頭金なしで住宅ローンを組む方もいますが、利息が大きくなったり、審査が厳しくなったりするためあまりおすすめしません。特に、変動金利の場合は、借入金額が大きいほど金利変動による負担も大きくなります。
そのほか、フラット35を利用する場合は、頭金が1割用意できれば借入期間中の利率が下がります。結果、負担は小さくなるため、やはり可能であれば頭金を用意した方が良いでしょう。
月々6万円返済で住宅ローンを組む場合の5つの注意点
月々6万円の返済で住宅ローンを組もうと決めた場合は、以下の5つの注意点を意識しましょう。
- 長期のライフプランを描く
- 貯金は一部残す
- 融資率を下げる
- 複数の金融機関に審査を出す
- 補助金を活用する
住宅ローンは、長期で付き合っていくものです。5年後、10年後に現在の選択を後悔することがないように、ここからの内容もしっかり理解しておきましょう。
1. 長期のライフプランを描く
住宅ローンを組む場合は、現在の生活だけでなく、将来の暮らしもイメージすることが大切です。
- 子どもの進学の時期
- 退職希望時期
- 高齢になってリフォームを検討する時期
など、お金がかかるタイミングや収入が変化する時期をしっかり考えておきましょう。そして、その時期でも問題なく支払いができるのか検討すると後悔しません。
また、将来的にその土地・家に住み続けるのかも家族で相談するのがおすすめです。老後に移住したり、もっと小さい家に住み変えたりする予定がある場合、そこまでに返済を終えないと二重に支払いを抱えることになります。
ぜひ、ローン完済後も含めて、ライフプランを家族で描いてみてください。
2. 貯金は一部残す
マイホームを買うために、貯金をすべて注ぎ込むのは避けましょう。確かに月々の返済金額を減らせるメリットはありますが、入院や災害による家の修繕といった急な出費が発生したときに、対応できなくなるからです。
極論ですが、マイホームを購入して支払いが終わった直後に、収入が下がることもあり得ます。いざというときの生活資金はしっかりと手元に置いた上で、頭金を決めましょう。
3. 融資率を下げる
無理のない範囲であれば、頭金を用意して融資率を下げる方が良いです。
融資率とは、物件の価格に対する借入額の割合のこと。融資率100%であれば、物件の金額をまるまる借りたことになり、割合が小さいほど借入額が小さいことになります。
フラット35を使う場合は、融資率が90%以上になると適応金利が高くなります。そのほかにも、融資率が高いほど金利をあげる金融機関もあります。
少しでも総支払い金額を下げたいと思うならば、各金融機関が提示する融資率を意識して頭金を用意しましょう。
4. 複数の金融機関に審査を出す
住宅ローンの審査は、複数の金融機関に出しましょう。各機関によって審査基準が異なるので、いくつか申請することで審査に通る可能性を増やせます。
特に、土地購入を伴う場合、事前審査に通らないと売買契約に進めません。そのため、一つ出して結果を待ち、落ちたら次というやり方をすると、先に購入者が決まってしまうリスクがあります。
もし審査にいくつか通った場合、金利が低く条件が有利な方を選べるというメリットもあるので、複数検討しておく方が良いでしょう。
5. 補助金を活用する
マイホームを買うときには、さまざまな補助金を活用できます。
2022年現在で使えるものとして、いくつか例を挙げると、
＜こどもみらい住宅支援事業＞
18歳未満の子供がおり、夫婦いずれかが39歳以下で省エネ住宅を購入すると補助
＜ZEH＞
エネルギー消費の少ない家を建築すると補助
＜東京ゼロエミ住宅導入促進事業＞
都内で省エネ性能の高い住宅を建設すると補助
などがあります。国や都だけでなく、市区町村単位での補助金もあるのでぜひ住居を立てる地域のホームページを調べてみてください。
補助金以外にも、住宅ローンの残高に応じて所得税を控除される「住宅ローン減税」や、条件を満たせば固定資産税の軽減が受けられる制度もととのっています。
各種制度を活用することでマイホーム購入の負担を軽減できます。制度は頻繁に変わるので、住宅購入のタイミングで調べるほか、ハウスメーカーに確認してみると良いでしょう。
まとめ
月々6万円の住宅ローン返済でも、2,000万円前後のマイホームを購入することができます。土地があれば、コンパクトな住宅を建てられるくらいの金額であり、マイホーム購入が現実味を帯びてきた方もいるのではないでしょうか？
住宅ローンを組むときには、金利プランや返済方法をしっかりと検討しましょう。安定した金額の返済ができるプランや、金利に応じて返済額が変わる代わりに初期金利が安いプランなどがあります。
希望に合わせたプランを探すことで、マイホーム購入の夢が現実に近づくでしょう。
