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マイホームを建てる際に必要となるのが土地です。土地によって建築条件や形がさまざまなので、慎重に選ぶことが大切です。
とはいえ、どのようにして土地選びを進めていけばいいのかわからない方も多いのではないでしょうか。チェックすべきポイントが明確になれば、失敗を防げそうですよね。
そこでこの記事では、土地の購入を検討している方に向けて以下の内容を解説します。
- 注意点
- 購入を控えたい土地の特徴
- 土地購入の流れ
当記事を読むことで、土地を買う際の注意点が明確になり、後悔のない土地選びができるでしょう。ぜひご一読ください。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。
「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。
そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
①LIFULL HOME’S ②SUUMO ③HOME4U家づくりのとびら |
この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。
また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。
3サイトの中でどれか1つ使うなら、
また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。
「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」
「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」
このような事は非常に多くあります。
また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
SUUMO・・・工務店のカタログ中心
家づくりのとびら・・・ハウスメーカーのカタログ中心
【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒
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それでは解説をしていきます。
土地購入の前に知っておくべき4つのポイント
土地を買う前には、以下4つのポイントを頭に入れておきましょう。
- 接道義務
- 建築基準法
- 用途地域
- 建ぺい率・容積率
これらの項目は、土地購入だけでなくマイホーム作りでも知っておきたい内容です。専門用語を用いずにわかりやすく解説するので、ぜひチェックしておきましょう。
1.接道義務
接道義務とは、土地に建物を建てる際に「建築基準法に定められた道路に2m以上接していなければならない」と定められている決まりです。建築基準法第43条によって制定されています。
接道義務は、避難・消防活動の経路確保などのため、道路のないところに建築物が立ち並ぶことを防ぐことを目的としています。
接道義務を満たさないと、建物を建てることはできません。つまり、マイホーム作りでは必ず守らなければならない決まりということです。
2.建築基準法
建築基準法は、建物を建てたり利用したりする際に守らなければならないルールを定めた法律です。家や学校、商業施設など、あらゆる建物を安全で安心して使えることを目的としています。
土地購入やマイホーム作りでも、建築基準法は密に関わってきます。
例えば、土地によっては、防火地域や準防火地域に定められているケースがあります。防火指定のある土地にマイホームを建てる際は、火災被害を広げないために、資材や構造に規制がかけられているのです。
建築基準法と一言でまとめても、定められているルールはさまざまです。そのため、購入を検討している土地にどのような制限が設けられているのかを確認しておきましょう。
3.用途地域
用途地域とは、計画的な市街地を形成するため、用途に応じて13種類に分けられたエリアです。エリアごとに、建てられる建物と建築を禁止されている建物が分類されます。
用途地域を大きく分類すると、以下の3種類に分けられます。
- 住居系
- 商業系
- 工業系
この3種類から、さらに細かく13種類の用途地域に分類されるのです。
マイホームを建てる際には、住宅を建設できる土地なのかをチェックしましょう。購入を考えている土地の役所に問い合わせたり、インターネットで検索したりする方法があります。
4.建ぺい率・容積率
土地を購入する際には、建ぺい率・容積率を知っておきましょう。ざっくり説明すると「土地に対してどれだけの広さの建物を建てられるのか」ということです。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。マイホームやマンションなどの建物を上から見たとき、建物がその土地の何割を占めているかで判断します。
例えば、敷地面積が100㎡で建ぺい率が50％の場合、建築できる面積は50㎡となります。
容積率とは、土地の面積に対する延べ床面積の割合を指します。延べ床面積は、建物のすべての階層の床面積を合わせたものです。
例えば、敷地面積が100㎡で容積率が80％の場合、延べ床面積は80㎡となります。「1階で50㎡、2階で30㎡」といったような住宅が建てられるのです。
建ぺい率や容積率は、自治体によって決まっています。そのため、役所に直接確認するのが最も着実な方法です。
土地を買う際の注意点7選
土地を買う際には、主に以下7つの注意点を把握しておきましょう。
- 希望の家を建てられるか
- 地盤が安定しているか
- 家を建てられるか
- 境界線が明確か
- 周辺環境はどうか
- どれくらいの費用がかかるか
- インフラが整備されているか
これらのポイントを理解しておくことで、土地購入で失敗しにくくなります。「もっと勉強しておけば良かった」と後悔しないよう、しっかりチェックしておきましょう。
1.希望の家を建てられるか
土地を買う前に、マイホーム建築のシミュレーションをしておきましょう。「部屋が思ったよりも狭くなった」「駐車場を作るスペースがなくなってしまった」などのミスマッチを防げるためです。
土地ごとに建ぺい率や容積率が定められています。つまり「敷地面積に対してどのくらいの広さの家を建てられるのか」が決まっているということです。
建築条件を明確にし、希望の家を建てられるかどうかを確かめましょう。土地を買った後にシミュレーションすると妥協点が出てくるため、できるだけ購入前におこなうことをおすすめします。
2.地盤が安定しているか
安全で住みやすい家を建てるためには、土地の地盤が安定しているか確かめることが大切です。
地盤が弱いと、地震や大雨などの災害で被害にあうリスクが高いです。最悪の場合、家が倒壊するなどしてマイホームを手放す事態におちいる可能性があります。
さまざまハウスメーカーや工務店から地震に強い家が提供されていますが、そもそも地盤が不安定だと被害は避けられないのです。
地盤が安定している土地かどうかは、国土交通省が公開しているハザードマップをチェックしてみましょう。河川の氾濫などにより、浸水する危険性の有無も確かめられます。
3.家を建てられるか
マイホームのために土地を買うなら、家を建てられるかどうかを確認しましょう。土地によっては、住宅の建築が禁止されている場合があるためです。
例えば、工業用に定められたエリアでは、家を建てられません。
このように、土地ごとに建てて良い建物と建ててはいけない建物が定められています。
マイホーム用に土地を買おうとしている方は、住宅が建てられる地域なのかを事前に確かめましょう。役所に問い合わせたり、インターネットで検索したりするのがおすすめです。
4.境界線が明確か
隣り合っている土地との境界線が明確になっているかどうかは、ぜひともチェックしておきたいポイントです。
土地によっては、境界線がはっきりとしていないケースも珍しくありません。境目が明確でないと、隣地を所有している人と敷地をめぐってトラブルに発展する恐れがあります。
境界線をはっきりさせるためには、境界確定測量が必要です。土地の購入費用とは別で料金が発生したり、手間がかかったりします。
土地を買う際にトラブルを避けたいなら、境界線が明確かどうかを確認しましょう。境界杭の有無についてもチェックおくことが大切です。
5.周辺環境はどうか
土地を買う際には、土地そのものだけでなく周辺環境にも目を光らせましょう。周辺の環境は、住みやすさに大きく関わってきます。
例えば、日当たりの良い土地だと、室内が明るくなったり光熱費を抑えられたりするメリットがあります。加えて、交通の便が良いと、会社や学校へのアクセスがしやすくなるのです。
マイホームを建てる際には、実際に住むことを考えて土地選びをすることが大切です。夜間と昼間の状況をどちらも確認したり、土日だけでなく平日の周辺環境も把握したりするようにしましょう。
6.どれくらいの費用がかかるか
土地を買う際には、購入費用とは別で以下の税金が発生します。
- 固定資産税：土地や建物を所有している場合に毎年課される税金
- 印紙税：契約書や受取書、証書などを作成する際に課される税金
- 不動産取得税：土地や建物を購入するなどして、不動産を取得したときに課される税
- 登録免許税：土地を購入し登記の申請をおこなうことで課される税金
その他にも、インフラを整備したり、補強工事をしたりする場合は追加でコストが必要です。
土地を購入する場合は、土地代以外にも支払うものがあることを覚えておきましょう。
7.インフラが整備されているか
土地によっては、水道やガス・通信などが整備されてない場合があります。インフラが整っていない場合は、新たに設備を引かなければなりません。
場合によっては、インフラの整備だけで100万円を超えることも珍しくありません。土地購入やマイホームの建築費用とは別でかかるコストなので、どのくらいの費用が必要なのか確かめておくことが大切です。
「インフラはあるものだろう」と考えずに、整備されているかを確認しましょう。
上下水道が引いているかどうかは、各地方公共団体の窓口で確かめられます。また、都市ガスの整備が整っているかどうかは、管轄エリアのガス会社へ問い合わせまてみてください。
購入を注意したい土地の特徴は3つ
土地によっては、購入を控えたいものがあります。主に、以下3つの特徴に当てはまるものです。
- 隣の土地と高低差がある
- 土地の前の道路に消火栓が設置されている
- 土地の形がいびつ
最悪の場合、土地を買ったとしてもマイホームを建てられない可能性があります。ぜひチェックしておきましょう。
1.隣の土地と高低差がある
隣の土地と比較して高低差がある土地は、購入を控えた方が良いでしょう。
特に、周辺のエリアと比べて位置が低い場合が注意が必要です。日当たりや風通しが悪かったり、水が溜まりやすかったりするリスクが考えられるためです。
さらに、隣地が2m以上高い・1m以上低いと「がけ条例」が適用されます。がけ条例とは、がけ崩れなどによる被害から建物内の人命を守ることを目的として制定された条例です。
条例が適用されると、建物を建築できなくなってしまうので、隣の土地と高低差がある場合は注意が必要です。
2.土地の前の道路に消火栓が設置されている
土地の前には、ガードレールや電柱などの建造物が設置されている場合があります。
なかでも、消火栓が設置されている土地は注意が必要です。消火栓は、原則として移動できない建造物であるためです。
さらに、道路交通法により、消火栓から5mの範囲には駐車ができません。消防車が停車する場所になっているため、火災などが起こった場合には車の出し入れで不便に感じることもあるでしょう。
前面に消火栓が設置されている土地は、できるだけ購入を避けることをおすすめします。
3.土地の形がいびつ
台形やひし形など、形がいびつな土地は注意が必要です。デッドスペースが多くなり、マイホームに使える敷地が少なくなるためです。
デッドスペースが多くなると「使っていないけど土地を所有している」という状態になります。結果、使っていない分の土地の固定資産税も支払わなければならないのです。
加えて、いびつな土地では間取りにも制限がでてきます。場合によっては、部屋自体も台形やひし形にしなければならないケースも出てくるでしょう。
いびつな土地は価格が安い傾向にあるので、ついつい魅力的に見えがちです。しかし、固定資産税が無駄にかかったり、間取りに制限がかかったりするデメリットを理解することが大切です。
注意点を踏まえた土地購入の流れを5ステップで解説
「土地を購入したいけど、何から手をつけて良いのかわからない」という方もいるのではないでしょうか。
土地の購入は、主に以下5つのステップで完了します。
- 土地選びの優先順位を決める
- 土地の情報を集める
- 間取りの作成を依頼する
- 土地の売買契約を結ぶ
- 土地の決済をおこなう
順番にみていきましょう。各ステップの注意点も解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
1.土地選びの優先順位を決める
土地を購入する前に、優先順位を決めましょう。ここがブレると希望の土地を選べないので、譲りたくないポイントや妥協できるものを洗い出します。
優先順位を決める際には、以下のポイントに着目します。
- 自分たちが住みたいおおよその家の大きさ
- 土地や建物にかけられる費用
- 立地や周辺状況
- 日当たりの良さ
- 地盤の強さ
土地購入で揉めることがないよう、家族全員で話し合い意見をすり合わせておくことをおすすめします。
また、優先した理由をはっきりしておくと、土地選びもスムーズに進むでしょう。
2.土地の情報を集める
土地選びの優先順位が決まったら、土地に関する情報を集めましょう。購入する候補地をピックアップするフェーズです。
情報収集する際には、インターネットで調べたり、土地売買の専門家に依頼したりします。ハウスメーカーや工務店に相談することで、紹介してもらえる可能性があります。
さまざまな方法を駆使して、土地の情報を集めましょう。
なお、土地の図面や写真だけでは、良い土地なのか判断するのは難しいです。気になる土地があれば、実際に見学に行くことも検討してみてください。
3.間取りの作成を依頼する
候補の土地が見つかったら、ハウスメーカーや工務店に間取りの作成を依頼します。
ここでのポイントは「ちょっと気になる」と思った段階でも間取りを作成することです。良い土地はすぐに売り手が見つかる可能性が高く、迷っている間に候補地がすべて売れてしまうケースが考えられるためです。
またこの段階で「法律の制限はないか」「費用はどのくらいかかるのか」を把握しておきましょう。「思ったよりも狭くなった・コストがかかった」など、実際に家を建てた際のギャップを感じにくくなります。
4.土地の売買契約を結ぶ
納得できる土地が見つかれば、土地を契約するステップに入ります。
売買契約を結ぶ前に、買付証明書を提出するのも1つの方法です。買付証明書とは、土地を買う権利を確保するための書類です。提出することで、やり取りがスムーズに進むケースがあります。
土地の売買契約では、取引金額の20％以内の手付金を支払います。なんらかの理由で買主側が解約を迫られた際、この手付金は返ってこないので注意しましょう。
売買契約を結ぶと同時に、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。疑問点はその場で質問し、後々トラブルが起こらないように気を付けてくださいね。
5.土地の決済をおこなう
契約を結び終わり、審査に通ると土地の決済がおこなわれます。売主へ費用を支払い、土地の所有権を獲得するフェーズです。
決済は、銀行と法務局が業務を行う平日の昼間に、銀行でおこないます。買主へ土地の購入代金が振り込まれると、買主から売主へ土地の購入代金を振り込みます。
確認が終われば、司法書士が土地の所有権を移転する作業を実施。以上で、土地の購入が完了します。
まとめ
土地を買う際には、希望の家を建てられるかシミュレーションしたり、地盤が安定しているかどうかを確かめたりします。土地購入代以外にもインフラ整備代や税金が発生するケースがあるので、どれくらい費用がかかるのかを理解しておくことが大切です。
さらに、接道義務や用途地域など、国や自治体が定めている建築基準などにも目を光らせます。
土地はマイホームと同様、一生に一度の買い物でもあります。そのため、後悔のないように土地選びをすすめていきましょう。
土地が決まったら、ハウスメーカーや工務店とも本格的な打ち合わせに進みます。資料の一括請求を通してハウスメーカー・工務店も事前にピックアップしておくとスムーズです。
