promotion
「限られた土地で広々した家を建てたい！」
「2階建てと3階建てで悩んでいる」
「木造3階建て住宅って安全なの？」
都心部を中心に人気がある木造3階建て住宅ですが、建築基準法が厳しかった影響もあり、まだまだメジャーではないのが現状です。しかし、2019年以降の法改正や建材・工事技術の発達により、安心して3階建ての木造住宅を建てられるようになりました。
狭い土地でも延床面積や部屋数を確保でき、デザイン性にも優れる木造3階建て住宅。本記事では建築基準からメリット・デメリットまで詳しく解説していきます。
- 注意すべき建築基準法の内容
- 建築基準の法改正や共同住宅（アパート）の規定
- 木造3階建てのメリット・デメリット
- 木造3階建て住宅に関するよくある質問
平屋・2階建てと悩んでいた方や、鉄筋・鉄骨と木造を比較していた方は、理想の住宅を実現するためにもぜひ最後まで読んでみてください。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。
「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。
そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
①LIFULL HOME’S ②SUUMO ③HOME4U家づくりのとびら |
この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。
また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。
3サイトの中でどれか1つ使うなら、
また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。
「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」
「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」
このような事は非常に多くあります。
また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
SUUMO・・・工務店のカタログ中心
家づくりのとびら・・・ハウスメーカーのカタログ中心
【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒
【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒ 
【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒
それでは解説をしていきます。
もくじ
木造3階建ては危ない？注意すべき建築基準法の内容
近年、都心部の戸建て需要の増加や持続可能な社会に向けて、木造3階建て物件のニーズは高まってきました。需要の高まりとともに、建築基準法の内容が見直され、規制緩和も進められています。
一方で、3階建ての木造住宅はなんとなく危ないと感じている人もいることでしょう。そこで、建築基準法でどのような内容が定められているか1つずつ解説していきます。
- 構造計算の実施
- 耐火・準耐火建築物にする
- 敷地内通路の設置
- 容積率
- 日影制限
これを読めば、ルール通りに建てた住居は安全であることがわかります。
1.構造計算の実施
木造3階建て住宅を建てる際には、事前に建物の構造自体が安全かどうかをチェックするために「構造計算書」を提出しなければいけません。
構造計算とは、自然災害（地震や台風、積雪など）や自重などに対して、建物構造がどのくらいの影響を受けるか計算することです。具体的に、以下のような構造を確認します。
- 柱や梁の強さ
- 耐力壁の量と配置
- 接合部の強さ
- 基礎の強さ
これらをもとに安全に生活を送れる建物かどうかを判断するため、安心して住み始められますね。なお、木造2階建ての住宅では構造計算書の提出は不要です。
2.耐火・準耐火建築物にする
建築基準法及び都市計画法では、木造3階建ての耐火性能についてもルールが定められています。
駅前や繁華街・住宅街など、建物が密集している地域を「防火・準防火地域」と呼びます。市街地において大規模火災の危険性を避けるために制定されました。
防火・準防火エリアで木造3階建て住居を建てる場合は「耐火・準耐火建築物」にしなければいけません。火災が発生したとしても自立し続け、倒壊しない建物を指します。
かつては規制の多さや技術の問題から、簡単に耐火・準耐火建築物が建てられる鉄骨造や鉄筋コンクリート造が多く選ばれていました。しかし規制緩和や技術の構造により木造3階建てが建てやすい環境へと変化しています。
3.敷地内通路の設置
住宅は、有事の際に安全に避難できるような通路を設置することが義務付けられています。
延床面積が200㎡未満の木造3階建て住宅では、150cm以上の通路が必要とされていました。しかし、2020年に法改正があり、90cm以上の通路に規制が緩和されました。
これにより、限られた土地でも3階建て住宅が建てやすくなり、さらに間取りの自由度も上がる結果となりました。
4.容積率
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を指します。容積率は用途や建物構造によって、各地域で制限が定められています。
例えば、100㎡の土地を持っていて、容積率が60％の住居を建てて良い地域であれば、60㎡の延床面積まで建築可能です。
3階建て住宅を建てる際に、注意が必要な点は「延床面積の割合」を見ることです。3階立て住宅は必然的に2階建て住宅よりも延床面積は広くなりやすいため、容積率をオーバーしやすい傾向があります。あらかじめ容積率の制限を確認してから、土地の購入や建築図面の相談に訪れるようにしましょう。
5.日影制限
日影制限とは、建物を建てたことで周辺地域に影が発生し、十分な日照が確保できなくなる事態を防ぐために、新しく建てる建物に対して高さ制限をかける規制です。
「第一種・第二種低層住居専用地域」は「軒の高さ7mを超える建物か地階を除く階数が3階建ての建物」が建築制限に引っ掛かります。なお、その他のエリアでは10m以上の物件が制限の対象です。
木造以外の住宅も含めて、事前に制限対象地域かどうか確認しておきましょう。
建築基準法改正はいつから？共同住宅（アパート）の規定を解説
2019年の建築基準法の第27条改正により、木造3階建て住宅の規制緩和が行われました。これにより、建築のハードルが下がり、メリットが多数ある木造3階建ての共同住宅が建てやすくなりました。
元々、200㎡未満の延床面積だった物件は、厳しい4つの条件を満たす準耐火建築物である必要がありました。
- 1時間準耐火構造
- 避難用バルコニーの設置
- 敷地内通路の設置
- 防火設備の配置
しかし「避難用バルコニーの設置」と「敷地内通路の設置」の2点が法改正により緩和されました。
1つ目の「1時間準耐火構造」とは、火災から1時間の間は建物の構造が崩れないようにする構造のこと。壁や柱などの主要構造部に「耐火被覆工事」と呼ばれる、耐火性能を高める工事を施します。通常の準耐火物件で求めるのは45分であることから、厳しい条件であることがわかります。
避難用バルコニーの設置は、玄関以外に出入り口をもう一つ設置しなければいけないというものです。しかし、今回の規制緩和で「部屋の廊下や階段面の窓や壁が防火設備」「廊下や階段が直接外気に開放（そこから逃げられる）」場合には、バルコニー設置が任意と変更になりました。
3つ目の通路に関して、規制緩和前は3m以上の通路を設置する必要がありました。しかし、今回の法改正により「避難に有効なバルコニー」が設置できれば3mの通路がなくても建築できるようになりました。
つまり、2つ目のバルコニー設置か3つ目の3m通路の設置のいずれかが満たされていれば、建築可能へと変化した点が今回の法改正の内容です。
3階部分に防火設備を設置することは引き続き義務となっているため、注意が必要です。
木造3階建ての7つのメリット
木造3階建て住宅は、2階建て住宅や他の構造にはないメリットが存在します。その中でも特に7つに厳選して紹介していきます。
- 限られた土地を有効活用できる
- デザインの自由度が高い
- 二世帯住宅や事務所利用にも便利
- 部屋数を増やせる
- 土地取得費用が抑えやすい
- 眺望が良く、日当たりも良好
- 災害時の住居内避難が可能
平屋や2階建て住宅、鉄筋・鉄骨住宅と悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
1.限られた土地を有効活用できる
狭い土地でも高さを取ることで、平屋や2階建て住宅と比較した際に延床面積を広く確保できます。そのため、必要な広さや部屋数を、限られた敷地でも実現可能です。
特に都心部や決められた土地を相続した方など、どうしても土地面積が変えられない方は3階建てを検討することをおすすめします。
2.デザインの自由度が高い
3階建て住宅は高さがあるため、デザインの幅が広がり、間取りの選択肢を増やせます。
- 吹き抜けを作ることで開放感の溢れるデザイン
- 中2階を作ることで、書斎や勉強・仕事スペースを生み出す
- 天井から採光を取ることでプライバシーの確保
など、自分の好みに合った間取りが実現します。ぜひ、施工事例やカタログを見ながら自分だけの家を想像してみてください。
3.二世帯住宅や事務所利用にも便利
3階建て住宅は、動線や生活フロアが分けやすいため、階ごとに用途を分ける利用方法もおすすめです。
事務所利用の場合、1階を事務所、2階以上を住宅として玄関も分けることでメリハリのある生活が送れます。また、二世帯住宅でも、生活スペースが分けられるため、それぞれのプライバシーを保ちつつ、一緒に生活する場もある程よい距離感の住宅が実現できるでしょう。
また、将来子供が家を出た際には、ワンフロアを賃貸として貸し出せば、無駄なスペースを生むことなく、長く住み続けられます。ただし、賃貸として貸し出すためには条件もあるため、事前に確認しておきましょう。
4.部屋数を増やせる
延床面積を広く確保できるため、部屋数を増やすことも可能です。そのため、用途に応じた部屋や、家族それぞれのプライバシーを確保した家作りが実現します。二世帯以上の住宅や子供がいる家庭では、部屋数を増やせる3階建ては使い勝手の良い住宅です。
趣味の部屋を作って没頭したり、リモートワークが多い方は仕事部屋として利用したり、子供と両親それぞれの部屋を確保できたりと、プライバシーに配慮した生活が送りやすいでしょう。
5.土地取得費用が抑えやすい
延床面積が同じ物件を建設する場合、平屋や2階建て住宅よりも必要な土地の大きさが小さくなるため、土地購入代金を抑えられます。また、1階部分を吹き抜けガレージにして、駐車場や物置などにすることで必要な土地の面積を少なくする工夫も可能です。
土地の取得代金が抑えられる分、住宅性能や設備にお金をかけられるため、質の高い物件を建てられますね。
6.眺望が良く、日当たりも良好
3階建て住宅は高さが確保できるため、屋上にバルコニーを作れば眺望の良さが実現します。限られた土地の場合、庭を作ることが難しいため、屋上を活用することで、遊びに趣味にとさまざまな用途に活躍することでしょう。
また、窓の位置を高くしたり、スリッド窓を用いたりすることで高い位置からの採光も取れるため、日当たりの良い暖かな家にもなります。住宅街など、建物が密集している箇所では、より恩恵を感じやすいです。
7.災害時の住居内避難が可能
大雨や台風など、各地で水害の発生件数が増加しています。水害の際には高さのある場所への避難が必須です。
3階建て住宅であれば、1階部分が浸水したとしても建物内で上に避難可能なため、安心して暮らせます。
木造3階建てを建てる際の5つのデメリット
多くのメリットがある木造3階建て住宅ですが、以下のようなデメリットも存在します。
- 老後の利用が難しい可能性がある
- 家事負担が大きい
- 建築規制がさまざまに存在する
- 階ごとの寒暖差が発生しやすい
- 地盤改良工事が必要であることが多い
工夫次第で改善できるものもたくさんありますので、建築後の生活を想像しながら読んでみてください。
1.老後の利用が難しい可能性がある
3階建て住宅の場合、階段移動が基本です。そのため、加齢と共に体力や筋力が低下してくると、上り下りが億劫になってしまう可能性があります。
将来を見据えて、キッチンなどの水回りやリビングを1〜2階に集中させておくことで日常生活をコンパクトに送れます。また、ホームエレベーターを検討したり、階段を広めに作って階段昇降機をつけられるようにしたりして、長く便利に住み続けられるよう設計段階から将来のことまで想定しておきましょう。
2.家事負担が大きい
階段利用が主であるため、移動が多く、家事の負担が増加しやすいです。
例えば、洗濯機は洗濯物を干す階に設置することで重たい荷物を持つ時間を減らせます。また、水回りをワンフロアに固めることで掃除の手間も減ります。水回りを固めることは工事費用を抑えられるというメリットもあるため、生活動線を考えながら間取りを設計してみましょう。
3.建築規制がさまざまに存在する
3階建て木造住宅は、平屋や2階建てに比べてさまざまな建築規制が発生します。建築する地域や場所によっては、制限に引っかかり3階建ての建築そのものができない場合もあります。
建築基準法だけでなく、各自治体の規制も事前に確認してから、土地を購入するようにしましょう。
4.階ごとの寒暖差が発生しやすい
暖かい空気は上にいき、冷たい空気は下に行きます。3階建ての場合、フロアごとに温度差が生まれやすい点はデメリットの一つです。デザイン性を求めて、天窓の設置や吹き抜けなどにした場合、夏場は3階がかなり暑く、逆に冬場は1階が底冷えしやすくなります。
温度差を軽減するためには、高断熱・高気密住宅や全館空調の導入がおすすめです。予算がかけられない場合でも、空気循環を考慮した間取りにすることで温度差は軽減できます。設計段階で業者の方に相談してみましょう。
5.地盤改良工事が必要であることが多い
3階建て住宅は建物重量がある分、より強固な地盤が必要です。地盤改良には調査費と施工費の2種類があり、調査をしてみないといくらかかるかわかりません。そのため、3階建てを検討する場合は、地盤改良工事も予算に事前に計上しておくと安心です。
地盤改良工事には以下のような種類があります。地域差や土地の大きさによって左右されますが、大体50〜100万円程度はかかります。
- 表層改良工法（弱い地盤が表面だけの場合、その下にある強い地盤と一体化させる）
- 柱状改良工法（弱い地盤が8m程度まである場合、コンクリート柱を土の中に設置して安定させる）
- 銅管杭工法（柱状改良工法とほぼ同一、コンクリート柱の代わりに銅の杭を打ち込む）
なお、その土地が以前どのような場所だったかを調べることで、購入前に簡易的に土地地盤を把握できます。例えば、川や田んぼだった場合は湿り気が強く、弱い地盤であることが多いです。あくまで参考程度ですが、簡単に調べられますので、チェックしてみてください。
木造3階建て住宅に関するよくある質問
近年増加している木造3階建て住宅は、規制が厳しかったこともあり、まだ知られていないことも多々あります。そこで、よくある3つの疑問について解説していきます。
- 木造3階立て住宅の寿命は？
- 木造3階立て住宅は揺れる？耐震性は大丈夫？
- 木造3階立て住宅を建てる際の費用は？
気になった質問がある方は、その部分だけでも読んでみてください。
Q.木造3階立て住宅の寿命は？
木造住宅の耐用年数は22年と法律で定められていますが、これは税率などの計算に用いられる数字であり、本来の住宅寿命とは異なります。
使われている木材に左右されますが、平均で50〜60年ほどは耐用年数があると言われています。長期優良物件であれば、100年を超えて利用可能です。
ただし、長持ちさせるためにはメンテナンスが欠かせません。自分達でまめに掃除や手入れをすることも大切ですが、定期的にプロのメンテナンスを入れることで、住宅寿命を伸ばせます。設備ごとに耐用年数も決まっているため、定期的に交換しながら長く住み続けられる家を実現しましょう。
Q.木造3階立て住宅は揺れる？耐震性は大丈夫？
地震大国である日本では、耐震性が不安になりますよね。木造3階建て住宅の耐震性が心配される理由は、重量が重く耐久性に不安があること、高さがあるため3階部分が特に揺れやすい点ことなどです。
結論からお伝えすると、木造3階建て住宅の耐震性は問題ありません。なぜなら、建築前に構造計算書の提出が法律で義務付けられているからです。
構造計算とは災害で受ける力に対して、耐久性・耐震性を数値化し、実際に建物が耐えられるかを計算したものです。2007年の法改正により、建物構造だけでなく、使用する金物類までチェックするように変更されました。厳しい審査をくぐり抜けたもののみが実際に施行されるため、耐震性は十分であると言えるのです。
Q.木造3階立て住宅を建てる際の費用は？
木造3階建て住宅を建てる際には以下の費用がかかります。
- 土地代
- 建物代
- 建築工事費
- 構造計算費用（20万円ほど）
- 地盤改良工事（必要な場合）
エリア差や住宅性能差はありますが、都内23区の場合坪単価80〜100万円程度、他エリアの場合60〜80万円程度が平均してかかる費用です。
そのため、都心に30坪の住宅を建てる場合、30坪×100万/坪単価＝3,000万円に構造計算費や地盤改良費、土地取得代金がかかるため、トータル4,000万円程度が必要な費用と計算されます。
あくまで平均値での計算のため、いくつかの施工会社から相見積もりを取ることで工事費用を安く抑えることも可能です。
まとめ
木造3階建ては、厳しい規制を乗り越えて建設されるため、安心して便利な暮らしを叶えてくれます。3フロアあるため、プライバシーの配慮や二世帯住宅、事務所利用と幅広い用途で利用可能な点も特徴です。
生活スタイルによって使用方法を変えながら長く住み続けたい方は、ぜひ本記事を読んだ上で、木造3階建て住宅も検討してみてください。
そして木造3階建て住宅に対応できるハウスメーカー・工務店を探すには、資料の一括請求から始めてみましょう。住みたいエリアなどの希望条件をWebで入力するだけでピッタリの会社がピックアップされ、まとめて資料を取り寄せできる仕組みです。複数社の情報を簡単に集められるので、ぜひ資料を一括請求してみてくださいね。
