マンションを購入後すぐ売却！｜売却の理由とメリットについても解説

promotion

中古マンションの売出し情報を見ていると、つい数年前に販売されていたマンションが売り出されているのを見つけることがあります。

新築マンションを購入しても、その後の状況の変化で売却しなければならなくなることもあります。

例えば、次のような理由です。

1. 経済環境の悪化で収入が減り、月々のローン返済、管理費・修繕費の支払いがきつくなった
2. 突然の転勤や親の介護などによって引越ししなければならなくなった
3. 離婚が成立した

このような時にはどうしたらよいのか、不安に思ってしまう人も多いでしょう。

今回は、マンションを購入後間もないうちに売却しなければならなくなった時の対処法について紹介します。

やっとの思いで購入したマンションをすぐに売らなければならないのは、つらいことです。

しかし、そんな時にも冷静な判断と対処ができるよう、今回のコラムを参考にしてみてください。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
イエウールで無料一括査定⇒
それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

新築マンションがすぐ売却される３つの理由

新築マンションを購入して間もなく売却すると、周りの人や購入希望者から変に思われるのではないかと心配で、売却をためらっている人も多いと思います。

しかし、購入後いろいろな事情の変化により、すぐに売却しなければならなくなることも少なくないのです。

例えば、以下のような事情があった時です。

ローンや管理費が思ったより生活を圧迫する

購入前の資金計画では、十分余裕のある資金計画であっても、購入後の状況の変化で生活を圧迫することもあります。

例えば、転職により月々の収入が減った、ボーナス払いを多めにしていたにもかかわらずボーナスの支給額が減った、子供の養育費が想像以上にかかったなど、当初の予定が崩れてしまうこともあります。

このようなときには、早めに購入したマンションを売却して生活を立て直すことが必要になってきます。

転勤や介護などの突発的な事情

突然の海外出張、親の認知症や身体的障害の介護などで引越しを余儀なくされた、また自身の不慮の事故による後遺症や病気・疾患によって仕事が続けられなくなったなど突発的な理由によって、当初の計画を変更しなければならなくなることもあります。

このような場合には、住宅ローンを一般の投資用不動産向け融資に借り換えて賃貸運用するという手もありますが、十分な預金と信用力がないと借換えに応じてくれません。

やむを得ず売却することを考えることになります。

離婚が成立した

購入時に夫婦共有名義のマンションである場合や、住宅ローンを組む時に配偶者が連帯保証人になっている場合には、離婚をするときにマンションを売却しなければならないこともあります。

このときには、住宅ローンを借り換えて共有部分を購入するなどの方法も考えられますが、購入する側に十分な収入がなければ、借り換えが困難です。

特に離婚後も共有名義のままにしておくことは財産分与協議をおこなう際にもトラブルになりやすいことから、売却してしまったほうが負担は少ないことが多いのです。

購入したマンションをすぐ売却する3つのメリット

購入した新築マンションをすぐ売却するのは不自然かもしれませんが、まだ老朽化していない新しいマンションであるからこそのメリットもあります。

高値で売却できる

マンションの価格は築年数が古くなればなるほど下落するのが一般的です。

中には広尾や田園調布にあるヴィンテージマンションのように価値が落ちないものもありますが、通常は新しい方が価格は高いといえます。

また、新築に近いマンションだと、買い手も新築時の価格についておおかた想像がつくので、不当な安値での価格交渉がされにくいということもあります。

売却活動をするときの資料が豊富

新築後、購入して間もない時期は、購入したときのパンフレットやチラシ、建築図面や測量図などの資料が豊富であるために、買主にマンションの長所を説明しやすいということがあります。

築年が経過すればするほどマンションについての情報やマンションブランドなどの良さが薄れてきて、他の中古マンションとの差別化が図ることが難しくなってきます。

その結果、売買価格についても周辺の中古マンションの取引相場に左右されやすくなってくるのです。

買い手が見つかりやすい

マンションを購入しようと物件を探している人は、マンション価格の相場や住環境、仕様や内装のグレードが似通った同じエリアで、継続的にマンションを探す傾向にあります。

新築マンションで人気のあったマンションであれば、購入時の抽選に漏れてしまって悔しい思いをした人も多くいるはずです。

そのようなマンションであれば、新築後まもなく売り出し情報を拡散することで、買い手を見つけることがよういになります。

また、築年数の新しいマンションは、管理組合もしっかりしており、修繕積立金もほとんど使われずに貯蓄されているため、当面はマンションの修繕費について心配する必要がありません。

したがって、買主にとっても築年が新しいマンションの方が安心感は大きいのです。

購入したマンションをすぐ売却するときの５つのチェックポイント

築年数が新しいほど買い手が見つかりやすいことはありますが、事前に確認すべきポイントを押さえていないと、売却が失敗してしまう可能性が高くなります。

特に以下の点については事前にしっかり確認しておきましょう。

ローンの残債を照会する

住宅ローンは多くの場合に「元利均等返済」方式を選択します。

元利均等返済とは、元金と利息の支払額の割合を調整することによって月々の元利払いを一定にした返済方式です。

月々の支払が一定のため資金計画が立てやすいメリットはあるのですが、支払いの当初は元金の残債が大きいために、支払額のうちの利息の割合が多くなります。

その結果、ローンの元金が思うように減っていかないのです。

住宅ローンの残債については、取扱金融機関に照会すればわかります。

住宅ローンが売却後も残ってしまうと、抵当権が抹消できず、次の購入者が住宅ローンを利用することができなくなります。

したがって、売却によってローンが完済できない場合の多くは、売却することができないのです。

新築プレミアムに注意する

「新築プレミアム」とは、中古マンションの流通価格よりも新築マンションの販売価格の方が1割程度高くなる現象、そしてその上乗せされた金額のことをいいます。

これは、新築マンションと中古マンションの価格形成の違いによっておこるのです。

新築マンションは、土地の価格に建築費、デベロッパーの利益が上乗せされて値付けされるのに対して、中古マンションは周りの取引相場の影響を少なからず受けます。

その結果、マンションが新築されてからそれほど間を置かずに売却しても、1割から1割5分程度価格が下落するということが起こるのです。

これは、自動車にも同じ傾向が見られます。

したがってよほど人気のあるエリアや売り出し時に人気のあったマンションでない限りは、少しの価格下落は見込んでおかなければなりません。

売却理由を説明できるようにしておく

新築後すぐに売却されることは珍しいことではありませんが、全体から見た割合としては少ないケースです。

したがって、買主の現地案内会の際には売却理由について質問されたときにきちんとした受け答えができるようにしておいた方がよいでしょう。

売却理由についてあいまいな答えだと「このマンションは不具合があるのではないか、住環境が悪いのではないか」と不安を助長してしまうことにもなりかねません。

売却後の計画をしっかり立てる

生活を立て直すためにマンションを売却するときには、マンション売却時の税金やローン事務手数料などの資金計画に加えて売却後の生活資金や住み替えの資金についてはしっかりと計画を立てておきましょう。

特に売買契約を交わした後、買主に物件を引き渡すときには、引越しが完了しクリーニングなどの作業が終了していることが必要になってきます。

引越しのスケジュールの計画不足のために買主に迷惑をかけないように、綿密に段取りをとっておきましょう。

買換え特例と住宅ローン控除に注意

「買換え特例」とは、住宅を売却したときに利益が出て、その利益を次の自宅の購入資金に支出した場合に、不動産の譲渡所得税を次に自宅を売却するときまで繰り延べることができる制度です。

この買換え特例と、年末調整で申請する住宅ローン控除とは選択的適用となり、どちらか一方しか利用することができません。

新築マンションを購入後まもなく売却して譲渡所得が生じるケースはほとんどありません。

もっとも、話題の人気マンションであって運よく高値で売却することができたときには、住宅ローン控除と買換え特例のどちらが得かを検討してみたほうが良いと思います。

買取サービスでスピーディーな換金

転勤や離婚の場合など、自宅マンションの換金についてできるだけ早く換金する必要がある場合には「不動産買取サービス」を利用する方法もあります。

不動産の買取とは

不動産の「買取」とは、不動産の専門業者が自ら買主となって不動産の売買契約を締結するサービスをいいます。

不動産会社が自ら買主となるために新たな買主の探索を依頼する必要がないためにスピーディーなマンションの換金を実現できます。

最短では1か月程度で売却手続きが終了してしまうケースもあります。

買取サービスのメリット・デメリット

不動産の買取サービスは、不動産業者が自ら買主となるために売却のスケジュールが立てやすく、また仲介手数料も必要ありません。

また売出し情報を不動産情報サイトなどに掲載する必要がなく、オープンハウスや現地見学会の開催もないために、売却の情報を秘密にできるというメリットもあります。

一方で、不動産会社は買取を行った後に再販して利益を上げることから、買取価格については、市場価格より10％から20％下がってしまうことは否めません。

買取サービスを利用する場合には、このようなメリット・デメリットを勘案しつつ検討することになります。

まとめ

苦労して購入した自宅マンションを売却しなければならないというのは、ショックな出来事でしょう。

しかし、新しいマンションであるうちに売却することの特有のメリットもあるために、本当に売却が必要であるときには早めに決断したほうが苦労も少なくて済みます。

今回のコラムで紹介したチェックポイントを一つ一つ確認してマンションの売却を成功させてください。