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マンションは築浅の方が売れると聞くけれど、築20年経過したマンションが売れるのか不安になる人もいますよね。
しかし築古のマンションでも需要はあるため、売却することはできます。
ただし、やみくもに売却するだけでは販売が長期化してなかなか売れない事態にもなりかねません。
そこで本記事では築20年のマンションを高く売るための5つのコツを解説します。
ポイントを抑えて賢く、築古マンションの売却を成功させましょう。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
築20年のマンションは売却できる？
築20年のマンションには需要があるため売却することは可能です。
新築や築浅マンションの価格に手が届かない人や、安くマンションを買って自分好みのリフォームをしたい人が多くいるからです。
例えば、築20年のマンションを安く手に入れることで、リフォームに充当できるお金を増やすことができます。
自分好みのスタイルにリノベーションしたいという人が増えているため、築年数が経過しているマンションでも十分売れる可能性があるのです。
築20年のマンションを高く売却する5つのコツ
築20年のマンションを売却するなら、できるだけ高く売りたいと思いますよね。
高く売るための5つのコツがこちらです。
- なるべく早く売り始める
- マンション価格が高騰している時期に売る
- 中古マンションに強い不動産会社を選ぶ
- 市場価格にあわせた売却価格にする
- 売却期間に余裕を持つ
なるべく早く売り始める
マンションの資産価値は築年数が経過するにつれて下がっていくため、なるべく早く売り始めることが大切です。
売却するか悩んで放置している間にも、どんどんマンション価格が下がってしまいます。
また、空き家の場合は放置していると劣化が進み、室内の状態も悪くなっていくのです。
劣化が進んだ物件は査定価格も低くなるため、結果として売却価格も下がってしまいます。
早い段階で売却を進めていくことが大事です。
マンション価格が高騰している時期に売る
マンション価格が高騰している時期に売ることで、高く売れる可能性があります。
マンション価格が高騰しているということは買い手側からの需要が多くあるため、築古マンションにも影響があるからです。
例えば、オリンピックやワールドカップ、万博といった国際的なイベントの前には多くの資金が不動産市場に集まるため、価格が上昇しやすい傾向にあります。
不動産市場が高騰している時期に売却することで、高く買ってくれる買主を見つけられる可能性が高まりますね。
中古マンションに強い不動産会社を選ぶ
中古マンションに強い不動産会社を選ぶことで、築20年のマンションの売却に関するアドバイスを多くもらえます。
築古のマンションは物件やローンの状況に合わせて適切な販売方法をとる必要があるため、多くの知識や経験を持った不動産会社に依頼することが大事だからです。
例えば、新築ばかり扱っている不動産会社や戸建を多く扱っている不動産会社だと、築古マンションの売却経験や知識が不十分な場合があります。
リフォームの有無や物件状況の確認、販売価格の設定などが不十分だと販売が長期化することや、余計な費用がかかり損してしまうケースもあるのです。
中古マンション、できれば築古マンションの売買実績がある不動産会社を選ぶのがおすすめです。
市場価格にあわせた売却価格にする
築20年のマンションは売却価格を市場価格にあわせることが大事です。
少しでも高く売りたい気持ちが強すぎると市場価格を大幅に超えてしまい、結果として買主が全然現れないということにつながるからです。
特にバブル期などに購入した方は新築時にとても高い金額で購入しているため、現状の市場価格を受け入れず、相場よりも過度に高い金額で販売しようとする傾向があります。
しかし、買い手側は市場の相場を把握しているため、築20年の相場より高いマンションを買う人はなかなか現れません。
その後市場価格にあわせて値下げしたとしても、買い手側は販売時の価格を覚えており悪い印象をもっているため販売が長期化するケースが多いのです。
販売価格の設定を相場にあわせるとが、結果的に早く高く売ることにつながります。
売却期間に余裕を持つ
築20年のマンション等の築古マンションは、買い手が見つかるまでにある程度時間がかかります。
需要はありますが、新築や築浅物件と比べるとまだまだ希望する人が少ないからです。
そのため、すぐに売りたい人や売却期限がある人は市場価格よりも安い価格にして買主を早く集める必要が出てしまい、結果的に損してしまう可能性があります。
築古のマンションを売却する際には十分な期間をとって、少なくても3か月～6か月以上の期間は用意しておきましょう。
築20年のマンションの値下がりはどのくらい？
築20年のマンションを売却する場合、新築時から比べてどのくらいの値下がりがあるのでしょうか。
こちらで築10年、20年、30年の値下がり率について解説していきます。
築10年のマンションの場合
築10年のマンションの場合は、新築時に比べて25％ほどの値下がりがあるとされています。
新築マンションが中古になった時点で価格の10％、毎年の値下がりが1%～2%となるため、10年間で約25％という計算になります。
例えば、新築時4,000万円で購入したマンションであれば、築10年で3,000万円～3,200万円程です。
物件のあるエリアにもよりますが、新築時の7割～8割くらいの価格であることを覚えておきましょう。
築20年のマンションの場合
築20年のマンションの場合、新築時の40%～60％という値下がりが一般的です。
新築時の1割の値下がりと毎年2%～3%の値下がり率が平均とされています。
例えば、新築時4,000万円のマンションであれば、1,800万円～2,000万円程が相場となりますね。
築年数が経過することで毎年の値下がり率も高くなっていく傾向にあります。
築30年のマンションの場合
築30年のマンションの場合、値下がりは60%～70%となります。
築年数が20年を超えると、毎年の値下がり率も高くなっていくのです。
例えば、新築時4,000のマンションは築30年で1,200万円～1,500万円程まで値下がりします。
マンションの修繕や管理がきちんとされていないと買い手が現れにくく、販売も長期化する傾向にあります。
築20年のマンションは賃貸？それとも売却？
築20年のマンションは賃貸に出すよりも売却がおすすめです。
- 空室や原状回復費用で利益が少ない
- 売り時を逃すと売れない
築20年以上のマンションはよほど立地が良くない限り、賃貸でも借りる人が少なくなります。
空室期間が長引くとその分費用だけがかかりますから、赤字となる可能性もあります。
また、賃貸に出しているうちに築年数が30年を超えると市場価格も大きく下がり、買い手が現れない可能性もでてくるのです。
築20年経過するようであれば、賃貸ではなく売却するのがいいでしょう。
築20年のマンションはリフォームせずに売却？
築20年のマンションを売却する際にリフォームするべきか悩む人も多いですよね。
結論からいうと築20年のマンションであればリフォームせずに売却するのがおすすめです。
こちらでリフォームして売却するメリットとデメリットについて説明します。
リフォームして売却するメリット
リフォームして売却することで得られるメリットがこちらです。
- 室内がきれいになり買い手の内覧時の印象がよくなる
- 買い手側のリフォーム資金が不要となる
リフォームして売却することで、買い手側の印象がよくなること、そして買い手側がリフォーム資金不要のため買いやすくなるメリットがあります。
築20年のマンションは劣化が進んでいるため、クリーニングだけできれいにすることは難しく、内覧時の印象が悪くなるケースが多いからです。
リフォームして売却するデメリット
リフォームして売却するデメリットはこちらです。
- リフォーム費用がかかる
- 買い手の理想となるリフォームではない場合がある
リフォームすることで当然費用がかかります。
しかし、リフォームしたからといって市場価格よりも大幅に高い金額で売ることは難しいのです。
販売が長期化して値下げしてしまうと、リフォーム分が赤字となってしまう場合もあります。
また、リフォームした仕様が買い手側の好みではない場合もあります。
リフォームやリノベーション前提で内覧しにくる買い手側としては、またリフォームをし直す必要がでてくるため、かえって印象が悪くなることがあるのです。
リフォーム費用やリスクを考慮すると、築20年のマンションはリフォームせずに売却したほうがいいでしょう。
築20年のマンションを売却する際の3つの注意点
築20年のマンションを売却する際の注意点がこちらです。
- 販売価格の設定を間違えない
- 物件状況の確認を徹底する
- ローン残債や諸費用を含めた資金計画を立てる
販売価格の設定を間違えない
販売価格の設定を間違えて、市場価格よりも高くしてしまうと販売が長期化する恐れがあります。
新築時にどんなに高級だったマンションでも、築20年経過した以上は相場にあわせて販売する必要があるからです。
買い手側は不動産市場や相場をよく調べているため、相場より高いマンションには興味を持ちません。
その後値下げをしても、買い手側は販売当初の金額を知っているため寄り付かないことが多く、さらなる値下げを待っていることもあります。
購入当初の価格を考慮するのではなく、あくまで市場価格にあわせた販売価格を設定しましょう。
物件状況の確認を徹底
築20年のマンションは劣化が進んでいるため、物件や設備の状況をよく確認して買主に全て伝えるようにしましょう。
売却後に設備の不具合や欠陥が見つかると、売主の責任となるからです。
特に売主が知っていたのに買主に伝えなかった欠陥や不具合が見つかった場合、売主が費用を出して修復しなければなりません。
後々トラブルになることを避けるためにも、あらかじめ物件や設備の状況をよく確認しておきましょう。
ローン残債や諸費用を含めた資金計画
築20年のマンションを売却する際には、ローン残債や諸費用を含めた資金計画をたてましょう。
諸費用分を考慮していないとローン残債が消せず、急な出費が必要となる場合があるからです。
売却時にかかる諸費用は主にこちらです。
| 仲介手数料 | 物件価格が400万円超：売却価格の3%+6万円に消費税 物件価格が200万円超～400万円以下：売却価格の4%+２万円に消費税 物件価格が200万円以下：売却価格の5% |
|---|---|
| 印紙代 | 1万円～3万円 |
| 登記費用 | 2万円～3万円 |
| 引っ越し代金 | 30万円～50万円 |
| 税金 | 長期譲渡所得：課税所得×39.63% 短期譲渡所得：課税所得×20.315% |
仲介手数料が一番大きな費用となるため、諸費用がいくらかかるのかあらかじめ把握しておきましょう。
築20年のマンション売却時にかかる税金は？
築20年のマンション売却時には利益分に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税=（譲渡所得－特別控除）×税率
この譲渡所得というのは簡単に言うと売却時の金額から購入時の価格や諸費用、売却時の諸費用を差し引いたものです。
例えば3,000万円で購入したマンションが3,500万円で売れて、諸費用が200万円かかった場合はこうなります。
3,500万円－3,000万円－200万円＝300万円
この譲渡所得300万円から特別控除などを差し引いた金額に対して、税率がかかるというものです。
税率は所有期間が5年超であれば20.315%、5年以下であれば39.63％かかります。
つまり所有期間10年であればこの場合300万円×20.315％となりますね。
税金控除を活用しよう！
売却時に利益が出る場合は特別控除を利用することができます。
マイホームの売却であれば条件を満たすことで、3,000万円まで特別控除を受けることができるため、大抵の場合は売却時の税金を0円にすることができるのです。
3,000万円特別控除の条件や概要に関してはこちらを参照してください。
参照：国税庁「タックスアンサー」内「マイホームを売ったときの特例」
住み替え時には特別控除に注意！
マイホームの売却時には通常3,000万円特別控除を利用しますが、住み替えの際には注意が必要です。
なぜなら購入先で住宅ローン控除を利用する場合、3,000万円特別控除との併用ができないからです。
つまり住み替え先の購入で住宅ローン控除を利用する場合は、3,000万円特別控除とどちらがお得になるのか計算して、利用する方を選ぶ必要があります。
税理士などの専門家によく相談して決めるのがおすすめです。
築20年のマンションを売却する際にローン残債がある場合
マンション売却時にローン残債がある場合は以下の方法をとることができます。
住み替えローンを利用する
マンションを売却して住み替える場合は、住み替えローンを利用することができます。
住み替えローンとは、売却価格を充当してもローン残債を全て消すことができない場合に、不足金額と新たな住み替え先のローンをまとめて一つのローンとして借入する方法です。
例えば、1,500万円の残債があるマンションの売却価格が1,000万円、購入先の物件価格が2,000万円だった場合は不足分の500万円と購入分の2,000万円をあわせた2,500万円を一つのローンとして借入することができます。
売却時に自己資金を使わないため、ローン残債があっても住み替えを成功することができますね。
任意売却という方法もある
ローン残債が多いけれど一括で返済することができない場合は、任意売却を利用する方法もあります。
任意売却とは、ローンを借り入れしている銀行などの金融機関が主導となって不動産会社を売却し、残りの不足分についてその後返済していく方法です。
任意売却のメリットは、ローン残債を返済できなくても不動産を売却できることと、その後の返済プランを新たに組みなおすことができることです。
ただし、任意売却は市場価格よりも安い金額で売却することになるため、普通に売り出す場合よりも売却価格が安くなることがデメリットとなります。
早く売却したい場合は買取という方法もある
築20年のマンションをすぐに売却して現金化したい場合は、通常の販売形態である仲介ではなく買取という方法もあります。
買取とは仲介会社に物件の売却を依頼するのではなく、買取を行っている不動産会社に直接売却することです。
チラシやネットで広告・宣伝して買い手を集める必要がないため、早く売却することができます。
マンション買取のメリット
マンション買取のメリットがこちらです。
- 仲介よりも早く売却できる
- 築古物件でも売却できる
- 現金化が早い
- 売却後の責任が重くない
築古の物件だとどんなに価格が安くても買い手が現れない場合もありますが、買取の場合は金額さえあえばほとんどの場合売却できます。
また、買い手が不動産のプロである不動産会社であるため、契約手続きが早く、現金化までのスピードも早くなります。
早い業者の場合は買取依頼から1週間で契約し、契約後1週間～2週間で決済できるため、すぐに現金がほしい場合におすすめです。
また、買取業者への売却の場合、売却後の瑕疵担保責任が重くないケースが多いです。
瑕疵担保責任では、売却後の物件で雨漏りや内部の腐食などの欠陥や瑕疵が見つかった場合に、売主の責任となります。
しかし、買取の場合は瑕疵担保免責で売却できるケースが多く、売却後に物件の心配をしなくても済みます。
マンション買取のデメリット
マンション買取のデメリットがこちらです。
- 販売価格が安い
- 近所からクレームが来る可能性もある
マンション買取は、買取した業者がリフォームして再度売り出す流れとなります。
そのため業者の費用や利益を差し引いた金額での売買となるため、通常の仲介で売り出す場合よりも3割～4割近く安い値段になることが多いです。
また、買取業者が近隣への通知を行わず大掛かりな工事を始めて騒音問題になったり、新たな買主が近所でトラブルを起こしたりすると売主にクレームがくるケースもあります。
信頼できる買取業者を探すことがとても重要です。
築20年のマンションが遠方でも売れる？
相続などで築古のマンションを受けたものの、遠方や郊外というケースもありますね。
仕事が忙しく中々現地までいけない人のために、現地まで行かなくても売却する方法はあります。
委任状で契約する
遠方の物件近くに親戚などがいる場合は、委任状を用いて契約を依頼することができます。
現地に出向いて契約せずに、代理人に契約してもらうことが可能です。
事前に郵送などで委任状を記入し、契約などの手続きを委任することで現地にいかず遠方のマンションを売却することができます。
持ち回り契約をする
持ち回り契約をすることで、現地に行かず遠方のマンションを売却することができます。
持ち回り契約とは、買主と売主が同日ではなく別々に契約書にサインする方法で、通常買主がサインして手付金を先に払い、その後売主がサインして手付金を受け取る流れとなります。
契約書を郵送でやりとりする場合や、直接不動産会社の担当者が契約書とお金を運んできてくれる場合がありますが、できれば不動産会社の担当が来てくれるほうがいいですね。
あらかじめ不動産会社に持ち回り契約の際の流れなどを確認しておきましょう。
築20年のマンション売却に迷ったら一括査定をしよう
築20年のマンションは早く売却に出すことが大事です。
売却が遅れると価格が値下がりするほか、売れるタイミングを逃してしまう可能性があるからです。
売却に迷った際はまず一括査定で自宅マンションの相場を把握し、複数の不動産会社の中から信頼できる不動産会社に相談しましょう。
売却の第一歩は査定をして不動産会社に相談するところから始まります。
まとめ
築20年のマンションでも買い手からの需要はあるため、売却することができます。
ただし、ローン残債や諸費用、販売方法などをよく計画してから売り出す必要があるため、どの不動産会社に依頼するかが非常に重要です。
まずは無料の一括査定で複数の不動産会社の対応や査定価格を比べて、その中から自分に合う、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
