住宅ローンで2000万円借りたら毎月の返済はどうなる？

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＜記事の情報は、2026年1月1日時点のものです＞

もし、毎月支払っている家賃の代わりにマイホームを購入して住宅ローンを返済していけば、将来的にはマイホームを資産として手に入れることができるのだから得だと考える人は少なくありません。

しかし、何千万円もの大金を借入するわけですから、本当に返済できるのかどうか、そもそも審査に通るのかどうか、不安に思うのは当然のことです。

「マイホームを購入したとして、毎月の生活が苦しくなるのは嫌だな…」

「収入がいくらぐらいあったら、住宅ローン審査に通ることができるのだろう？」

「いざ住宅ローンを組むとしても、固定金利と変動金利、どっちがいいの？」

今回は、そんな不安を払拭するために、住宅ローンで2,000万円を借りた場合についての様々なシミュレーション結果や返済のポイント、住宅ローン審査や金利タイプについて、そしておすすめの金融機関についてもご紹介していきます。

マイホームの購入に悩まれている方は、ぜひともご一読ください！

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。



はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

住宅ローンで2,000万円借りたら毎月の返済はどうなる？

たとえば、住宅ローンで2,000万円を借りた場合、毎月の返済額はいくらぐらいになるのでしょうか。

毎月の返済額は、借入金額だけではなく、返済期間や借入金利によって大きく変化するものです。

返済期間×金利別に見た月々の返済額・総支払額シミュレーション

今回のシミュレーションでは、2,000万円を借入した場合、総返済額がいくらになり、毎月の返済額はいくらになるのか、返済期間ごとに検証していきます。

なお、返済についてはボーナス返済を行わずに、全期間固定の元利均等返済（毎月の返済額が一定となる返済方法）とします。

借入金利については2020年8月現在の最新主要金利として、全期間固定金利で返済20年以内を「1.24％」、全期間固定金利で返済21年～35年を「1.31％」、変動金利については変動がほとんど見られなかったものとして、全期間の平均金利を「0.41％」で計算します。

また、融資手数料や保証料については勘案しないものとします。

15年返済で2,000万円借りたときのローン返済額

全期間固定金利（1.24％）の場合、総返済額は21,927,842円、毎月の返済額は121,821円で、変動金利（0.41％）で金利の変動がみられなかった場合、総返済額は20,624,631円、毎月の返済額は114,581円です。

20年返済で2,000万円借りたときのローン返済額

全期間固定金利（1.24％）の場合、総返済額は22,592,556円、毎月の返済額は94,136円で、変動金利（0.41％）で金利の変動がみられなかった場合、総返済額は20,834,510円、毎月の返済額は86,810円です。

25年返済で2,000万円借りたときのローン返済額

全期間固定金利（1.31％）の場合、総返済額は23,464,093円、毎月の返済額は78,214円で、変動金利（0.41％）で金利の変動がみられなかった場合、総返済額は21,045,771円、毎月の返済額は70,153円です。

30年返済で2,000万円借りたときのローン返済額

全期間固定金利（1.31％）の場合、総返済額は24,197,353円、毎月の返済額は67,215円で、変動金利（0.41％）で金利の変動がみられなかった場合、総返済額は21,258,452円、毎月の返済額は59,051円です。

35年返済で2,000万円借りたときのローン返済額

全期間固定金利（1.31％）の場合、総返済額は24,944,674円、毎月の返済額は59,392円で、変動金利（0.41％）で金利の変動がみられなかった場合、総返済額は21,472,511円、毎月の返済額は51,125円です。

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うちの年収で2,000万円の住宅ローンを返すことはできる？

2,000万円の住宅ローンを借入した際の総返済額が分かったところで、年収別に毎月どの程度住宅ローンを返済できるかについて、シミュレーションしてみましょう。

年収×返済負担率別に見た住宅ローン返済額シミュレーション

返済負担率とは、年収（手取り）に占める各種ローンの年間返済額の割合ですが、全期間固定金利であるフラット35の住宅ローン審査においては特に重要な数値とされます。

返済負担率は30～35％以内がめやすとされており、それ以上の割合となれば返済過多と考えられるため、住宅ローンの審査が通らない可能性もあります。

今回は、各年収に対して返済負担率を15％、25％、35％に設定した場合に、住宅ローンを毎月どれだけ返済できるのか、シミュレーションしていきます。

年収300万（手取り）の住宅ローン返済額

返済負担率が15％であれば、年間返済額は45万円で、月間返済可能額は37,500円です。

返済負担率が25％であれば、年間返済額は75万円で、月間返済可能額は62,500円です。

返済負担率が35％であれば、年間返済額は105万円で、月間返済可能額は87,500円です。

年収500万（手取り）の住宅ローン返済額

返済負担率が15％であれば、年間返済額は75万円で、月間返済可能額は62,500円です。

返済負担率が25％であれば、年間返済額は125万円で、月間返済可能額は104,166円です。

返済負担率が35％であれば、年間返済額は175万円で、月間返済可能額は145,833円です。

年収600万（手取り）の住宅ローン返済額

返済負担率が15％であれば、年間返済額は90万円で、月間返済可能額は75,000円です。

返済負担率が25％であれば、年間返済額は150万円で、月間返済可能額は125,000円です。

返済負担率が35％であれば、年間返済額は210万円で、月間返済可能額は175,000円です。

年収700万（手取り）の住宅ローン返済額

返済負担率が15％であれば、年間返済額は105万円で、月間返済可能額は87,500円です。

返済負担率が25％であれば、年間返済額は175万円で、月間返済可能額は145,833円です。

返済負担率が35％であれば、年間返済額は245万円で、月間返済可能額は204,166円です。

本当にローン返せる？無理のない返済負担率とは？

先に述べたとおり、返済負担率は30～35％以内がめやすとされていますが、これはあくまでも住宅ローンの返済額だけではありません。

本来の返済負担率は、現時点で借入している車のローンやカードローンなど、全ての返済を合わせて年収の25～30％以内に収まっていることが無理のない返済をするためには必要とされています。

たとえば、年収500万円で車のローンを毎月3万支払っていれば、その段階で年間36万円の返済をしていることになるため、返済負担率を25％に抑えるためには、125万円から36万円を差し引きした89万円以内に住宅ローンの支払いを抑えなければなりません。

つまり、住宅ローンとして毎月支払うことができる月額返済可能額は74,000円程度と計算できるのです。

このように、毎月支払っているローンの金額が多いほど、住宅ローンの月間返済可能額は低くなってしまいます。

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住宅ローンを2,000万円借りるなら固定金利？変動金利？

住宅ローンの金利タイプには、固定金利と変動金利があることはご存知の方も多いとは思いますが、どちらにどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

固定金利のメリット・デメリット

固定金利のメリットは、なんといっても将来の返済額が確定されるために返済計画が立てやすいことです。

変動金利と異なり、万が一に市場の金利が上昇したとしても、契約時の金利のまま返済することができるため安心です。

一方、デメリットとしては、金利水準は変動金利よりも高く設定されており、変動金利よりも金利を多く支払う可能性があることや、住宅金利の水準がさらに下がったとしてもその恩恵を受けることができないことなどが挙げられます。

変動金利のメリット・デメリット

まず、変動金利の特徴について理解しましょう。

変動金利は、金利が半年に一度見直されるものですが、返済額については半年ごとではなく、5年に一度のみ見直されるというルールがあります。

つまりは、5年間については毎月の返済額が一定であるという意味では、ある程度は安定した返済額が約束されています。

また、万が一急激な金利上昇があったとしても、5年おきの返済額の見直し時に急激に返済額が引き上げられるわけではなく、最大1.25倍までというルールもあるため、ある程度の金利変動リスクにも対処できるようになっています。

しかしながら、仮に住宅ローンを毎月80,000円返済していたところ、毎月100,000の返済を強いられることになるという意味では、固定金利よりはリリスクを負う可能性があるといえるでしょう。

そんな変動金利のメリット・デメリットは、固定金利のメリット・デメリットとは逆となりますが、メリットは金利水準が固定金利に比べて圧倒的に低いこと、住宅金利の水準がさらに下がればそれだけ恩恵を受けることができることであり、デメリットは市場の金利が上昇した際に毎月の返済額が上がってしまうこと、金利の動向次第で返済額が上下するために将来の返済計画が立てづらくなることです。

変動金利で2,000万円借りた時の返済額シミュレーション

2020年8月現在、変動金利の最新主要金利は「0.41％」ですが、返済期間までには金利が変動していき、毎月の返済額も変化するものです。

今回は、金利が上昇基調にあった場合と、下降基調にあった場合の2パターンについて、シミュレーションしてみましょう。

なお、返済方法は毎月の返済額が固定される元利均等方式、返済期間は35年とします。

金利が上昇基調だった場合

当初10年間は現在の金利「0.41％」だったものの、その後25年間の平均金利が「2.41％」に上昇した場合の総返済額は25,553,539円です。

この場合、毎月の返済分は当初10年間が51,125円、その後25年間が64,729円になります。

金利が下降基調だった場合

当初10年間は現在の金利「0.41％」だったものの、その後25年間の平均金利が「0.21％」に下落した場合の総返済額は21,097,495円です。

この場合、毎月の返済分は当初10年間が51,125円、その後25年間が49,875円になります。

全期間固定金利だった場合

仮に、全期間固定金利「1.31％」だった場合の総返済額は24,944,674円で、毎月の返済額は59,392円です。

つまり、35年間に渡る変動金利の平均が、現在の固定金利である「1.31％」を下回れば、変動金利が得をすることになるのです。

今後、金利はどう推移する？

シミュレーション結果からも、金利の推移によって金利負担が異なり、総返済額が大きくことなることがお分かりいただけたと思います。

それでは、今後の金利動向はどう推移していくのでしょうか。

現在は、アベノミクスをきっかけとする長期間の金融緩和政策によって市場の金利は引き下げられ、お金が借りやすい状態であることは間違いありません（一方で預金などに金利が付きづらい状態です）。

本来は、金融緩和を延々に続けるわけにはいかず、景気が潤ってきたあたりで金融引き締めを行うことで金利が上昇してくるはずでしたが、コロナウィルス禍の影響を受け、容易に金利を引き上げられるような状況ではなくなったといえます。

たとえば、いち早く金融緩和から金融引き締めに移行したアメリカも、現在は元の金融緩和政策に戻さざるをえない状況になっているのです。

しかし、住宅ローンは数十年に渡って返済をするローンです。

10年後、20年後に金利がどのようになっているかについては、誰も予測ができないというのが実情です。

今から約30年前のバブル景気あたりでは、変動金利が10％近くもあったため、当時は固定金利にて住宅ローンを組むのが一般的でした。

これだけ市場金利は変動するものなのです。

ちなみに現時点においては、住宅ローンの金利が過去最低水準にまで引き下げられているため、変動金利は格安で組める住宅ローンであるといっても過言ではありません。

しかし、どのような時世となっても心配することなく安定的に返済をしたいということであれば固定金利を選ぶべきです。

また、繰り上げ返済などを行いながら早期返済が見込めるのであれば、変動金利を選ぶべきといえるでしょう。

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住宅ローンを2,000万円借りる時の頭金・諸費用

住宅ローンを2,000万円借りようとした時に、頭金はいくら必要でしょうか？

また、2,000万円の物件を購入した場合にかかる諸費用の相場はいくらぐらいでしょうか。

住宅ローンの頭金は必要？いくら用意すればいい？

まず、頭金については、必ずしも必要な費用ではありません。

元々は、頭金を支払わなければ住宅ローン審査に通りづらかったこともあり、必要な費用とされていたのですが、現在では金融機関が貸し出しに積極的です。

フルローンで住宅ローンを組むケースも多くなっているため、頭金の必要性は下がったといえます。

ただし、頭金を入れないよりは入れたほうが住宅ローン審査で有利であることは間違いない上、頭金を支払うことで金利が優遇されるプランが各金融機関によって用意されていることもあり、より低い金利で住宅ローンを借りたいという方は、頭金を用意しても良いでしょう。

頭金を貯めるのに時間がかかるなら、フルローンで早く返済し始めた方がお得なことも

現在、住宅ローンは過去最低水準にまで引き下げられているといってもよい状況です。

つまり、少しでも頭金を貯めてから住宅ローンを組もうとして契約を先延ばしにした場合、実際に住宅ローンを組む時に金利が高くなってしまっていれば、総支払額が増えることになります。

結果として、頭金を入れて引き下げされた金利と現時点での金利に大差がなく、頭金を貯めていた期間が無駄だったという事態も十分に考えられるため、注意が必要です。

2,000万円の物件にかかる諸費用の相場

頭金ではなく、マイホームを購入する際には様々な諸費用がかかります。

主な諸費用としては、印紙代や登記代、ローン関連費用として保証料や事務手数料、火災保険料、固定資産税清算金、不動産会社に支払う仲介手数料、引っ越し代などです。

一般的には物件の販売価格の5％～10％の費用が相場といわれていますので、2,000万円の物件であれば100万円～200万円程度の諸費用が必要となるでしょう。

諸費用込みで住宅ローンは借りられる？

住宅ローンについては、一般的にはその借入金の使用用途は限られており、物件購入費用だけが対象となります。

つまり、先に述べた諸費用については、原則として住宅ローンに組み込むことができません。

しかし、昨今の住宅ローンの中には、諸費用まで借入可能な、いわゆるオーバーローンも用意されています。

オーバーローンについては、銀行によって諸費用に含めることができる費用の種類があらかじめ決められていることも多いため、どんな諸費用を住宅ローンに組み込むことができるのか、あらかじめ確認しておくべきでしょう。

オーバーローンで組み込めない諸費用については、別途銀行で用意されている諸費用ローンなどで補うことも可能です。

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住宅ローン2,000万円を確実に返済するための4つのポイント

住宅ローンを利用し、マイホームを購入する以上、安定的に返済を続けなければなりません。

万が一、返済が苦しくなれば、思い入れのあるマイホームを手放すことになります。

結果として資産を残すこともできません。

そのような事態にならなくて済むよう、以下の４つのポイントを頭に入れておきましょう。

今後のライフプランと収支予測を立てる

住宅ローンを組む際には、今後予測されるライフイベントや想定される収入・支出について、大まかにプランニングしておくべきでしょう。

特に大きなライフイベントとしては、子どもの進学や車の購入、家のリフォーム、親の介護などを挙げることができます。

これらのイベントを想定しておくことで、そのイベントの際のお金の工面に窮することがないよう、貯蓄分も踏まえながら毎月の支払可能額を考えていきましょう。

そして、そこから逆算して住宅ローンの借り入れ金額を決め、マイホーム探しをしたほうが安全といえます。

返済期間は退職前までに設定する

定年退職をした後はそれまでの収入を当てにすることは当然できず、もし住宅ローンの支払いが残っていれば、限られた年金の中から返済しなければなりません。

せっかく定年まで滞りなくローンを支払ってきたとしても、定年を迎えてから支払いに行き詰まり、俗にいう老後破産になっては元も子もありません。

住宅ローンについては、可能な限り定年退職前に完済できるように計画すべきでしょう。

「借入可能額」と「返済可能額」は違うということを念頭におく

ローン審査などから算出される借入可能額は、あくまでも年収などから算出されるものであり、個々の家庭の事情まで反映されるものではありません。

毎月の支出に関しては、個々の家族構成や事情によって様々ですから、住宅ローンの返済に充てられる毎月の返済可能額についても一定ではありません。

借入可能額の上限ギリギリまで借入したことで、毎月の返済に窮することが無いよう、気を付けましょう。

繰り上げ返済のタイミングを見極める

繰り上げ返済は利息軽減に効果的ですが、ただ闇雲に返済すれば良いというわけではなく、タイミングが重要です。

繰り上げ返済には、全体の借入期間を短くする「期間短縮型」と、借入期間は変えずに毎月の支払額を少なくする「返済額軽減型」がありますが、どちらが得かといえば、期間短縮型のほうが得です。

しかし、繰り上げ返済によって返済期間が10年を切ってしまうような場合には、住宅ローン控除を利用した節税ができなくなってしまうので、注意が必要です（延長措置で13年の場合もあり）。

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2,000万円の住宅ローン審査に通るための方法

住宅ローン審査に通るためにはその審査基準を理解しておくべきでしょう。

また、審査に通るためにはいくつかの注意すべきポイントがあります。

住宅ローン審査の基準は何か？

住宅ローンを借りる際に、重要となるのは「属性」です。

属性とは具体的に、年齢や年収、雇用形態、勤務先や勤続年数などの個人情報のことで、それらの情報を元に安定した返済能力があるかどうかについて評価されていきます。

年齢は借入時の年齢だけではなく、完済時の年齢が重要視されます。

定年退職後、長期に渡って住宅ローンが残るようであれば評価が下がります。

年収は高ければ高いほど良いとされますが、安定的な返済能力が重視されますので、自営業よりも会社員のほうが評価は高くなります。

また、派遣社員よりも契約社員、契約社員よりも正社員の評価が高いのはもちろんのこと、勤め先が大手企業であったり公務員であれば、より一層評価が高くなります。

勤続年数についても、最低でも3年以上で、長ければ長いほど安定していると判断されますが、収入が上がったなどのポジティブな要因での転職であればそこまで問題とされることはないでしょう。

また、健康状態については、安定的な返済を行うことができるという意味合いだけではなく、住宅ローンの多くは団体信用生命保険の加入が求められるため、重視される項目といえるでしょう。

住宅ローン審査に通るために押さえておきたいポイント

住宅ローン審査に通るためには、先に述べた基準をある程度クリアしているだけではなく、返済負担率や信用情報についても注意すべきです。

返済負担率は先述したとおり、年収に対する毎年のローン返済額ですが、住宅ローン審査では個人の債務状況を信用情報機関にて確認するため、あまりにも多くのローンを抱えていれば返済負担率が高くなり、審査に通りにくくなるでしょう。

また、過去に自己破産や個人再生、任意整理などの債務整理を行っていないか、クレジットカードやローンの支払い遅延は無いかなどについても調査されます。

もっとも、過去に債務整理を行ったことがあれば必ずローンに通らないというわけではなく、それらの情報が信用情報機関に掲載されている期間（5年～10年）についてのみ、制約を受けることになります。

自分自身の信用情報については、インターネット上で開示を求めることもできるため、心配な方は各種信用情報機関で照会をかけてみるとよいでしょう。

住宅ローンを2,000万円借りるなら、どの金融機関がお得？おすすめ５選

数ある金融機関の中でも、特徴的なサービスなどを行っているおすすめの金融機関を5社、ご紹介していきます。

ARUHI株式会社

ARUHI株式会社は、日本最大手の住宅ローン専門金融機関です。

最低水準の低金利と審査スピードの早さが特徴で、フラット35をはじめとする固定金利タイプに強みがあり、特に、頭金が多ければ多いほど金利が優遇される「スーパーフラット」が特徴的です。

2020年8月現時点での固定金利タイプの主要金利は「1.31％」ですが、頭金を4割支払うことで利用できるスーパーフラット6は「1.11％」、頭金を3割支払うことで利用できるスーパーフラット7は「1.16％」、頭金を2割支払うことで利用できるスーパーフラット8は「1.21％」、頭金を3割支払うことで利用できるスーパーフラット7は「1.26％」で借り入れ可能です。

ソニー銀行

ソニー銀行もARUHI株式会社と同じく頭金を入れることで金利優遇を受けることができますが、何よりも借り入れ後に固定金利タイプから変動金利タイプ、変動金利タイプから固定金利タイプへの変更可能であることが特徴的です。

通常、固定金利を一度選択すると、固定期間が終了するまで金利タイプを変更することはできないのが一般的ですが、変更が可能な上、手数料が無料で行えるケースもあるのがソニー銀行の特徴です。

固定金利タイプがいいか、変動金利タイプがいいか、迷われている方にとってはうれしいサービスです。

イオン銀行

「イオンモール」や「まいばすけっと」など、イオン系店舗で買い物をすることが多い方におすすめなのがイオン銀行です。

イオン銀行のフラット35利用者はいつでもイオン系店舗での買い物が常に「5％の割引」されるのが特徴です。

フラット35の金利も最低水準である上、日々の買い物に適用される割引なので、通年で大きな節約になるといえるでしょう。

SBIマネープラザ

変動金利は「0.41％」とネット銀行同等の最低水準にも関わらず、一般的なネット銀行と異なり対面でローンの相談できるのが特徴です。

住宅ローンだけではなく資産運用などの相談もできるため、将来を見据えた返済計画を相談するには良い金融機関といえるでしょう。

先に挙げたARUHI株式会社や住信SBIネット銀行の代理店でもあるので、幅広い商品から選択することが可能です。

auじぶん銀行

変動金利はが「0.38％」と業界最低水準であることが最大の特徴です（じぶんでんきをセットの場合）。

また、住宅購入に関わる諸費用についても、オーバーローンとして借り入れ可能であることも特徴で、一般的にオーバーローンが認められている印紙代や登記代、ローン関連費用として保証料や事務手数料、火災保険料、固定資産税清算金、不動産会社に支払う仲介手数料に加え、引っ越し費用まで借り入れることができるのが特徴です。

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まとめ

いざマイホームを購入しようと考えると、多額のローンを抱えることになるので尻込みしがちではありますが、きちんと返済計画を立てた上であれば、過去最低水準ともいえる金利の低さで住宅ローンを組むことができるのですから、実はマイホームを手に入れる大きなチャンスが到来しているといえるのです。

まずはご自身の家計を振り返り、マイホーム購入への第一歩を踏み出してはいかがでしょうか。