年収1,000万円で組める住宅ローンの限度額はいくら？適正な返済の割合もシミュレーション！

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＜記事の情報は、2026年1月1日時点のものです＞

マイホーム購入の資金計画を立てるときに大切なことは、自分の年収で組むことができる住宅ローンの限度額を知ることです。

どんなにいい家であっても、借りられる額以上の金額の建物の場合は購入することはできません。

何回も繰り返し打合せをしても、お金が借りられなければ計画は水の泡になってしまいます。

借入できる金額まで予算を落とすために、建物の計画を練り直すことは大変です。

後から大変な思いをしないためにも、初めに予算の上限額をしっかり固めましょう。

また、上限額だけわかっていてもいい家づくりはできません。

上限額いっぱいまで借入することで、満足する建物を手に入れることはできるかもしれません。

しかし、住んでからのローン返済が苦しくなり、生活の質を下げなければいけない可能性があります。

上限額に加えて、自分の収入に合った返済の割合を知ることもとても大切なのです。

今回は年収1,000万円の方にスポットを当てて、住宅ローンの借入限度額と適正な返済の割合をシミュレーションします。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。



はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

年収1,000万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

まず年収1,000万円の人が借入できる住宅ローンの限度額をシミュレーションします。

前提条件として年収1,000万円とは、給与の総支給額が年間1,000万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではありません。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収1,000万円の人が頭金なしで借入する場合の、借入限度額を考えていきましょう。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

今回は、フラット35のシミュレーションサイトを使って金額を算出します。

シミュレーション結果はフラット35での借入上限額ですので、他の金融機関を検討されている方はあくまで参考としてご覧ください。

参考サイト⇒年収1,000万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収1,000万円の人が頭金なしで住宅ローンを借入する場合、借入限度額は8,000万円です。

正確にお伝えすると、年収1,000万円の方は、フラット35の審査基準で計算すると8,000万円以上借入することはできます。

しかし、フラット35の商品の貸付の上限額が8,000万円のため、年収1,000万円の借入上限額も8,000万円となりました。

フラット35で借入をする場合、年収が2,000万円でも3,000万円でも、借入限度額は8,000万円です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では8,000万円の借入をしたときの、月々の返済額をシミュレーションしていきます。

・条件

参考サイト⇒8,000万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

借入額が8,000万円の場合、毎月の返済は約27.9万円でした。

もちろん限度額まで借りる必要はないですが、最大値として頭に入れておいてください。

金融機関によって、最大の貸付金額は変わりますので、自分の希望する金融機関に確認しておきましょう。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、年収1,000万円の方が購入総額の1割を頭金として支払う場合をシミュレーションします。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると金利が0.26％低くなるというルールが適用されます。

金利条件だけを変更してシミュレーションします。

参考サイト⇒年収1,000万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※3　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収1,000万円の場合、頭金を1割入れても借入限度額は8,000万円でした。

先ほどと同じく、フラット35の貸付限度額が8,000万円のため、金利が下がっても借入金額が増えることはありません。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、借入金額に1割分を足した金額が合計の建築予算です。

借入金額8,000万円＋1割の頭金800万円＝建築総予算8,800万円

頭金を1割分入れると、建築総予算は8,800万円です。

頭金を入れても借入金額が変わらないため、頭金の分だけ建築予算が多くなりました。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、頭金を1割入れて金利が下がった分、毎月の返済額にはどのような影響が出ているのでしょうか。

毎月の返済額をシミュレーションします。

・条件

参考サイト⇒8,000万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済額は約26.8万円でした。

頭金なしの時から金利が0.26％下がると、毎月の返済額は1.1万円下がりました。

返済していけそうな金額でしょうか。

少し難しいなと感じる方は、理想的な返済額になるまで資金計画を下げることをおすすめします。

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年収1,000万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

では、年収1,000万円の方の理想的な住宅ローンの金額を考えていきます。

借入限度額とどのくらいの差があるかを見ていきましょう。

借入限度額のときと同様、金融機関の金利や審査内容によって借入金額は変わります。

あくまで参考としてご覧ください。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、頭金なしで借入する場合を考えます。

理想的な住宅ローンの借入額を算出するために、初めに理想的な月々の支払額を考えることが必要です。

一般的に、手取りの給与の約20％を住宅ローンの支払いに充てることが理想的と言われています。

手取りの給与とは、税金等が差し引かれた後に実際に振り込まれる給与のことです。

年収1,000万円の場合、総支給額の75％前後が手取りの給与として振り込まれています。

では、理想的な月々の支払額を計算します。

・年収1,000万円の場合の理想的な月々の支払額

年収1,000万円÷12ヵ月×手取り給与分75％×ローン支払分20％＝約12.4万円

年収1,000万円の方の理想的な月々の支払額は12.4万円です。

借入限度額の毎月の返済額は、27.9万円でしたので、比較すると約15万円の差があります。

では、借入可能な金額をシミュレーションします。

・条件

参考サイト⇒月々12.4万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々12.4万円の支払いの場合、3,564万円の借入が可能です。

借入限度額の半分以下の借入額です。

資金が足らない場合は、頭金を増やすか月々の返済額を増やしましょう。

また、金利の低い金融機関を選ぶことも効果的な策です。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れたときの、理想的な住宅ローンの借入額を考えます。

先ほどと同じ条件で、月々の支払額は12.4万円です。

金利が下がる分、借入額にどのような影響が出るのでしょうか。

・条件

参考サイト⇒月々12.4万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

理想的な借入額は3,708万円でした。

頭金なしの場合と比べて、144万円借入額を増やすことができました。

建築予算の1割を頭金として出しますので、マイホーム購入の総予算は次の通りです。

借入額3,708万円＋1割頭金412万円＝総予算4,120万円

頭金まで足して、やっと借入限度額の半分くらいの予算になりました。

頭金なしの場合と同様、資金が足りない場合は可能な範囲で返済の割合を増やしてみてください。

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【年齢別】年収1,000万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢別でも適正な住宅ローンの返済額を考えます。

20代と40代で同じ年収だとしても、借入すべき期間は違います。

理想は定年退職時の年齢までに、住宅ローンを完済することです。

しかし、当たり前ですが期間が違うと、借入額にも違いが表れてきます。

同じ返済額で考えた場合、借入期間が短い方が借入額は少なくなります。

逆に借入期間が長いほど、借入額は多いです。

それぞれの年齢で定年退職の65歳に合わせて完済することを想定して、借入額を算出していきます。

また、シミュレーションする金融機関は、フラット35ではなくメガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利です。

さらに、手取りの20％の支払い額に加えて、総支給の20％の額でもシミュレーションします。

年収1,000万円の場合、それぞれの月々の支払いは以下の通りです。

• 手取りの20％：月々12.4万円
• 総支給の20％：月々16.6万円

ではケースごとの借入額を確認していきます。

・条件

※1　2020年8月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考サイト⇒ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

まずは、月々12.4万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額です。

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

金利が低いりそな銀行は、フラット35と比べて理想的な借入額が約1,000万円以上多いです。

また、借入期間の違いで、借入額に大きな差が出ることもわかります。

同じ返済額でたくさんの金額を借入するためには、なるべく低い金利の金融機関で長い期間で住宅ローンを組むことが必要です。

では、月々の支払が16.6万円のケースもシミュレーションします。

手取りの20％の場合と比べて、大きく借入額が上がります。

借入額が足りない場合は、月々の返済の割合を検討して、可能な範囲で支払額を上げましょう。

また、繰上返済を利用して借入額を上げることもできます。

繰上返済とは、長期間で組んで借入額を増やし、後から数百万円単位で返済して期間を短縮していく方法です。

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【借入タイプ別】年収1,000万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後に借入タイプ別に年収1,000万円の方の適正な借入額を考えます。

借入タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利の種類です。

多くの金融機関では以下の3つに借入タイプは分類されており、自分の返済スタイルに合ったタイプを選択することができます。

・変動金利

金利の動向によって自分の支払金利も変動していくタイプです。

3つのタイプの中で金利が1番低く、返済額を抑えたり借入額を増やすことができます。

・固定金利（期間選択型）

自分が選択した期間は金利が固定され、返済額は変わりません。

金利は変動金利と全期間固定金利の中間で、選択する期間が長いほど金利が上昇します。

・全期間固定金利

全期間で金利が固定され、完済時まで返済額が一定のタイプです。

支払い計画が安定している分、金利は3つのタイプの中で1番高いです。

今回もりそな銀行の住宅ローンの金利を元にシミュレーションをしていきます。

月々の支払い額は借入期間のシミュレーションと同条件です。

• 手取りの20％：月々12.4万円
• 総支給額の20％：月々16.6万円

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが12.4万円のときのシミュレーション結果です。

借入額を少しでも増やしたい方は、金利の低い変動金利がおすすめです。

次に総支給額の20％の場合の、毎月の支払いが16.6万円でシミュレーションします。

返済額によって、借入額は大きく変わります。

自分の生活費や貯蓄を考えて、返済の割合を何％にすべきかを考えましょう。

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まとめ

年収が1,000万円以上の方は、フラット35のように貸付上限額よって借入限度額が決まってしまう場合もあります。

金融機関によって貸付限度額はさまざまのため、希望する金融機関に必ず確認しましょう。

また、年収は1,000万円あっても、生活の質は年収800万円の人とさほど変わらないという方もいると思います。

今回は、手取りの20％や総支給の20％でシミュレーションしましたが、自分の生活費によってはもっと大きな割合を住宅ローンに充てられる可能性も高いです。

自分の1ヵ月の支出を振り返り、適正な返済の割合をしっかり考えてから、シミュレーションしてみてください。