年収550万円の住宅ローン-3500万円？4500万円？FPが教える適正シミュレーション

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＜記事の情報は、2023年8月28日時点のものです＞

マイホームを建てるときに、自分がいくら借入できるのだろうと不安になると思います。

マイホーム購入者は住宅ローンの借入を初めてする方がほとんどなので、不安になるのは当たり前です。

プランなどの楽しい打合せに進むためにも、まずは住宅ローンの不安を取り除く必要があります。

一般的に自分の借入可能額を知るためには、事前審査をすることが必要と言われています。

しかし、そもそもいくらの借入額で審査を出せばいいのでしょうか。

実は、事前審査を出す前に金融機関のホームページに載っているシミュレーションで自分の借入可能額を確認することができます。

今回は年収550万円の人の借入限度額と理想的な借入額を、シミュレーションを使って考えていきましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。



はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

年収550万ってどれくらい？

年収550万円とは、給与の総支給額が年間550万円の人のことです。

ここから税金や保険が差し引かれ、実際の手取りは380万円～400万円程度となります。

国税庁の調査によると、日本の全所得者の平均給与は約433万円。

年間の給与が500万円～600万円の人は日本全体の所得者のうち9.6％という結果となっています。

つまり、年収550万円というのは日本全体の所得者の中でも上位に属すると言えるでしょう。

年齢的には、男性であれば30代後半～40代前半で年収550万円になる方が最も多いようです。

年収550万円の人は、手取り年収が約380万円～400万円程度、月収に直すとボーナスの有無にもよりますが約30万～35万円程ということになります。

それでは、年収550万円の人が組める住宅ローンはいくらなのか早速見ていきましょう。

参考：令和２年分　民間給与実態統計調査｜統計情報｜国税庁

年収550万（額面）で住宅ローンはいくらまで借りれる？3000万円借りることは可能？

では、年収550万円の人がローンを借りる限度額を計算してみましょう。

限度額は審査する金融機関によって違いますので、あくまで参考としてご覧ください。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収550万円の人が頭金なしで借入する場合、最高でいくらまで借入することができるのでしょうか。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

個人によって審査結果の差が出にくいフラット35を使ってシミュレーションします。

参考：年収550万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考：最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収550万円の場合の、最大で4,610万円借入できることが分かりました。

注文住宅を建てるには十分な借入額です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション｜月々16万円が上限！

4,610万円の借入をすると、月々の返済はいくらになるのかを確認しましょう。

借入ができても毎月支払いができなければ支払いが滞るので、必ず支払いができる額なのかチェックすることが大切です。

・条件

参考：4,610万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約16.1万円でした。

支払うことは可能でしょうか。

支払いが厳しいと感じる方は、もう少し借入額を下げた方がいいでしょう。

また、審査金利がもう少し低い金融機関を探せば、同じ借入額でも月々の支払額はもう少し低くなります。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金として支払うと、年収550万円の人はいくら借入できるのかを考えます。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が0.26％低くなります。

金利が下がると無駄な支払いが減りますので、頭金をいくら入れるか迷っている方は、購入予算の1割を目安にするといいでしょう。

ただし、これはフラット35だけのルールなので、他の金融機関で借入するときは担当者に妥当な頭金の額を相談してください。

参考：年収550万円（融資9割以下）｜フラット35

・条件

※3　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収550万円の場合、フラット35での借入可能額は4,797万円でした。

頭金なしのときと比べて、187万円も借入額が上がりました。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、借入金額4,797万円と1割の頭金533万円を足した約5,330万円が建築総予算です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション｜月々16万円が上限！

4,797万円の借入をする場合、月々の返済額はいくらになるかシミュレーションしていきます。

金利が下がった分、借入額は上がりましたが、毎月の返済額にはどのように影響しているのでしょうか。

・条件

参考：4,797万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済は約16.1万円でした。

頭金なしと全く同じ結果になりました。

理由は、フラット35以下の返済負担率を元に審査基準を設定して計算しているからです。

返済負担率とは、年収に占める返済額の割合のことです。

金利が下がって借入額が増えても、年収550万円の人は年収の35％までしか借りられないような審査になっているので、月々の返済額は同じになります。

理想の住宅を建てるために、一社だけに資料請求をするのではなく、まずは一括資料請求して、どのハウスメーカーが自分にピッタリか見比べ、慎重に選びましょう。

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年収550万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

これまでは、借入限度額をシミュレーションしました。

借入限度額は、金融機関が最大に貸してくれる限度額です。

そのため、自分の返済能力を超えた金額を借りることもできてしまうのが住宅ローンの怖いところなのです。

ここでは、年収550万円の方の理想的な住宅ローンの金額を見ていきましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、550万円の年収の人が頭金なしで借入する場合の、理想的な住宅ローンの金額はいくらなのかシミュレーションをします。

一般的に理想的な返済負担率は手取り給与の20％前後です。

年収550万円の場合、手取りの20％はいくらになるのか計算して、理想的な月々の支払額を算出します。

• 年収÷12ヵ月×手取り分×返済負担率＝月々の理想的なローン返済額
• 550万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々約7.3万円

年収550万円の人の、理想的な月々の支払額は約7.3万円でした。

借入限度額の時の月々の借入額は約16.1万円でしたので、倍以上の金額差があります。

では、毎月7.3万円の支払いだと、月々いくら借入できるのかシミュレーションしていきましょう。

・条件

参考：月々7.3万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々7.3万円の支払いだと、2,098万円しか借入ができませんでした。

借入限度額の時と比べると、月々の支払いが半分以下になっているため、比例して借入額も半分以下になっています。

支払いに余裕があると感じる方は、もう少し借入額を上げてもいいでしょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、理想的な住宅ローンの借入額を考えます。

年収550万円の方の理想的な月々支払額の7.3万円ということはわかっていますので、金利条件のみを変更して計算します。

・条件

参考：月々7.3万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は2,183万円でした。

頭金なしのときと比べて、85万円多く借入することができます。

頭金を1割出しますので、マイホーム購入の総予算は次の通りです。

借入額2,183万円＋1割分頭金247万円＝総予算2,430万円

予算が足りない方は、可能な範囲で月々の支払額や頭金を上げるか、資金計画の見直しをしましょう。

理想の住宅を建てるために、一社だけに資料請求をするのではなく、まずは一括資料請求して、どのハウスメーカーが自分にピッタリか見比べ、慎重に選びましょう。

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【年齢別】年収550万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

同じ年収の人でも、適正な借入期間は変わってきます。

ここでは、年齢別に見た適正な住宅ローンの借入額もお伝えします。

年収550万円の30歳と、年収550万円の40歳では完済時の年齢が違いますので、借入年数は冷静に検討するべきです。

今回は、完済時年齢を65歳に統一したときの、借入金額を確認していきます。

また、今回はフラット35ではなく、メガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

さらに、手取りの20％の支払い額に加えて、総支給の20％の額でもシミュレーションをします。

それぞれの場合の月々の返済額は以下の通りです。

• 手取りの20％：月々7.3万円
• 総支給の20％：月々9.1万円

総支給の20％でも生活レベルによっては無理なく支払いをしていくことは可能です。

自分に合った支払額を検討してください。

・条件

※1　2020年7月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考：ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

まずは、月々7.3万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考：住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

40歳までにマイホームを購入できれば、2,000万円以上借入することができます。

完済時の年齢を65歳に設定すると借入額が足らない方は、長い期間で借りて借入額を増やし、後から繰上返済をするという方法もあります。

または、返済額を上げたり頭金を増やしたりする選択肢も検討しましょう。

次に月々9.1万円支払うときの、年齢別の適正な住宅ローンの借入額を見ていきます。

借入期間が30年以上であれば、3,000万円以上の借入が可能です。

また、45歳でも2,000万円以上借り入れができます。

自分たちの購入予算と見比べながら、最適な借入年数と無理のない借入額を決めましょう。

理想の住宅を建てるために、一社だけに資料請求をするのではなく、まずは一括資料請求して、どのハウスメーカーが自分にピッタリか見比べ、慎重に選びましょう。

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【金利タイプ別】年収550万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

金利タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

金利タイプ別で年収550万円の方の適正借入額を計算します。

ほとんどの金融機関では、以下の3つの金利タイプの中から選ぶことができます。

りそな銀行の住宅ローンの金利を元に、シミュレーションをしていきます。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々7.3万円と、総支給額の20％の月々9.1万円の2パターンです。

・条件

金利タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが7.3万円のときのシミュレーション結果です。

どの金利タイプを選んでも、2,500万円以上の金額を借入することが可能です。

借入期間のときと比べると、金利ごとの借入額の差は少ないですね。

次に月々の支払いを9.1万円に増やして、計算します。

すべての借入タイプで3,000万円前後の借入が可能です。

手取りの20％の返済では借入額が足りないという方は、総支給額の20％で検討してみることもおすすめします。

理想の住宅を建てるために、一社だけに資料請求をするのではなく、まずは一括資料請求して、どのハウスメーカーが自分にピッタリか見比べ、慎重に選びましょう。

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住宅ローンを借りる際はこの3点を押さえる

住宅ローンを借り入れるときに注意したいポイントを３点ご紹介します。

どれも、多くの人が陥りがちな落とし穴ポイントです。

1. 借りられる額＝返せる額ではない
2. 車のローンを返済してから住宅ローンを組む
3. 夫婦でローンを組むときは妻の退職リスクに要注意

順に見てみましょう。

1.借りられる額＝返せる額ではない

この記事でも取り上げてきたように、金融機関が貸してくれる金額と理想の返済額には差があります。

ところが、多くの人は「金融機関が審査したうえで貸してくれるのだから返せるだろう」「借入限度額まで借り入れれば理想のマイホームを買える」といった考えに陥りがちです。

また、ハウスメーカーの営業担当者が「ローンが借りられるなら買えますよ」と言ってくることもあるでしょう。

しかし実際に長い期間返済していくのは、自分です。

これからのライフプランと収支計画をよく照らし合わせたうえで、現実的な返済プランを立てる必要があるのです。

2.車のローンを返済してから住宅ローンを組む

住宅ローンを組む際にポイントとなるものの一つに「返済負担率」があります。

返済負担率は、年収に占める借金の割合のことです。

このとき、住宅ローン以外にも借金があるとそれらも合算されるため、必然的に住宅ローンで借り入れられる額が減ってしまうのです。

この「借金」には、もちろんカードローンなどの一般的な借金も含まれますが、その他にも車のローン、奨学金の返済も含まれます。

これらに該当する方は、できるだけ完済してから住宅ローンを組むと借入額を上げることができます。

3.夫婦でローンを組むときは妻の退職リスクに要注意

夫（または妻）だけの収入で住宅ローンを組むことが難しい場合、夫婦の収入を合算して借りることもできます。

夫婦それぞれが債務者となって組む住宅ローンをペアローンと言ったりします。

夫婦共働きの家庭にとっては借入額を上げられるため多くの人が利用している方法でもあります。

しかし、夫婦で住宅ローンを組む際には将来にわたって返済を続けられるのか？という観点で検討することを必ず忘れないようにしましょう。

子供が生まれて妻（または夫）が退職したため、当初の返済プランでは立ち行かなくなってしまうというケースもあるのです。

まとめ

年収550万円の方でも、借入可能額と理想的な借入額で大きな差が出ることがわかりました。

また、金融機関によっても審査基準が違うため、同じ年収でも借り入れるべき金額は変わってきます。

シミュレーション結果をまとめます。

・借入限度額【フラット35】

頭金なしの場合　  4,610万円（月々16.1万円の支払い）

1割が頭金の場合　4,797万円（月々16.1万円の支払い）

・適正借入額（手取りの20％分支払い）【フラット35】

頭金なしの場合　  2,098万円（月々7.3万円の支払い）

1割が頭金の場合　2,183万円（月々7.3万円の支払い）

・年齢別の適正借入額（65歳で完済の場合）【りそな銀行・変動金利】

25歳　2,820万円 （手取りの20％分支払い、月々7.3万円）

           3,520万円 （総支給の20％分支払い、月々9.1万円）

30歳　2,820万円 （手取りの20％分支払い、月々7.3万円）

           3,520万円 （総支給の20％分支払い、月々9.1万円）

35歳　2,450万円 （手取りの20％分支払い、月々7.3万円）

           3,050万円 （総支給の20％分支払い、月々9.1万円）

40歳　2,060万円 （手取りの20％分支払い、月々7.3万円）

           2,570万円 （総支給の20％分支払い、月々9.1万円）

45歳　1,670万円 （手取りの20％分支払い、月々7.3万円）

            2,080万円 （総支給の20％分支払い、月々9.1万円）

・金利タイプ別の適正借入額（総支給の20％分支払い）【りそな銀行】

変動金利　2,820万円（手取りの20％分支払い、月々7.3万円）

　　　　　3,520万円（総支給の20％分支払い、月々9.1万円）

固定金利（期間選択型）　2,740万円（手取りの20％分支払い、月々7.3万円）

　　　　　　　　　　　　3,420万円（総支給の20％分支払い、月々9.1万円）

全期間固定金利　2,580万円（手取りの20％分支払い、月々7.3万円）

　　　　　　　　3,220万円（総支給の20％分支払い、月々9.1万円）

自分に合った適正な借入金額を借り入れして、素敵なマイホームを購入しましょう。