年収650万円の住宅ローン-無理なく返せる額をFPがシミュレーション

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＜記事の情報は、2023年8月27日時点のものです＞

マイホームづくりにおいて、住宅ローンについての不安を感じている方は多いです。

• 自分たちの借入限度額は？
• 自分にとって理想的な借入金額は？

上記のような質問をされてすぐに答えられるでしょうか。

明確に回答できない人が多いと思います。

なぜなら、ローンについて不安を抱きながらも、何となく月々の支払金額を決めて家づくりを進めているからです。

しかし、不安なまま打合せをしていては楽しくないですし、満足のいくマイホームづくりはできません。

大満足のマイホームを建てるためには、建物や資金についてしっかりと納得・安心した上で進めることがとても大切です。

今回は、年収650万円の方の住宅ローンの借入額についてお伝えします。

年収650万円ということは、手取り額がだいたい500万円前後。

ボーナスの有無にもよりますが、毎月の手取り額は35万円～45万円前後ということになります。

こうした生活の中で、果たして住宅ローンはいくら借り入れて返済していくのが妥当なのか？

借入額の上限や理想的な額もお伝えしますので、一緒に住宅ローンの不安を解消していきましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。



はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

世帯年収650万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

まず初めに借入額の上限について考えていきます。

年収650万円の人はいくらまで借入をすることが可能なのでしょうか。

前提条件として年収650万円とは、給与の総支給額が年間650万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではありません。

また、借入する金融機関によって金額は変わりますので、参考までにご覧ください。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収650万円の人が頭金なしで借入する場合のローン上限額を考えていきます。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

今回はフラット35のシミュレーションサイトを使って確認していきます。

参考：年収650万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考：最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収650万円の場合、最大で5,449万円の借入が可能という結果でした。

住宅購入の資金としては十分な借入額です。

資金計画の金額がもっと低い方は、計画に合わせて借入額を少なくしてください。

高額な物件を検討している方は5,449万円までが上限と頭に入れておきましょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では5,449万円の借入をしたときの、月々の返済額を確認しましょう。

・条件

参考：5,449万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約19万円でした。

返済していけそうな金額でしょうか？

おそらく多くの方が難しいと感じたと思います。

19万円という支払額はあくまで上限まで借入した時の返済額です。

借入ができても返済ができなければ、借入すべき金額ではありません。

借入額を少なくして、月々の支払額を調整しましょう。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金として支払うと、年収650万円の人はいくらまで借入できるかを考えます。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が0.26％低くなるという特別なルールがあります。

金利条件だけを変更してシミュレーションしてみます。

参考：年収650万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※3　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収650万円の場合、頭金を1割入れると5,670万円借入できるという結果でした。

頭金なしのケースから、さらに221万円も借入上限額が増えました。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、借入金額に1割分を足した金額が合計の建築予算です。

借入金額5,670万円＋1割の頭金630万円＝建築総予算6,300万円

頭金を足すと6,300万円の建築予算です。

頭金をもう少し減らしたい方は、金利を上げるか借入額を減らしましょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

5,670万円の借入をする場合、月々の返済額はいくらになるのか確認します。

・条件

参考：5,670万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済額は頭金なしの場合と同じく約19万円でした。

理由は、返済負担率を元に審査基準を設定して計算しているからです。

返済負担率とは、年収に占める返済額の割合のことです。

フラット35が定める年収に対する返済負担率は以下の通りです。

年収650万円のケースでは、返済負担率は35％で計算されて借入額が算出されています。

金利が下がって借入額が増えても、同じ返済負担率の基準で審査されるため、月々の返済額は同じです。

理想のマイホームを建てるためには、まずは複数のハウスメーカーで比較し、自分に合ったメーカーを見つけることがとても重要です。

まずは一括資料請求して、どんなハウスメーカーがあるのか見比べ、慎重に選びましょう。

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世帯年収650万（額面）の適正な住宅ローン金額はいくら？

次に、年収650万円の方の理想的な住宅ローンの金額について考えます。

初めに理想的な月々の支払いを考えてから、支払いに合わせた理想的な借入額を算出していきます。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、頭金なしで借入する場合の理想的な住宅ローンの金額を考えていきましょう。

初めに年収650万円の人の理想的な月々の支払額を算出します。

2つのステップで理想的な月々の支払額を算出することが可能です。

①手取りの給与額を計算する

手取りの給与とは、税金や保険料を控除された後に実際に受け取る給与のことで、総支給の80％程度と言われています。

年収650万円の場合は以下の通りです。

650万円÷12ヵ月×80％＝約43.3万円

1ヵ月の手取り給与額は約43.3万円です。

ボーナスをもらっている方は、年収からボーナス分をマイナスしてから上記の計算式に当てはめてください。

②手取りの20％＝理想的な月々の支払額

手取り43.3万円×20％＝8.6万円

年収650万円の人（ボーナスなし）の理想的な月々の支払額は8.6万円ということが分かりました。

では、月々8.6万円の支払の場合、いくら借り入れることが可能でしょうか。

・条件

参考：月々8.6万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々8万円の支払いだと、2,471万円の借入が可能です。

借入限度額の金額と比べると倍以上の差がつきます。

しかし、必ずしも理想的な金額で借りなければいけないわけではありません。

支払い額をもう少し上げることができそうな方は、計画に合わせて借入額を上げましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

年収650万円の方が頭金を1割入れたときの、理想的な住宅ローンの借入額を考えます。

先ほど計算した通り年収650万円の方の理想的な月々支払額8.6万円ですので、金利条件のみを変更して計算します。

・条件

参考：月々8.6万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は2,572万円でした。

頭金なしのときと比べると少し借入金額は上がりましたが、借入限度額と比べるとまだまだ大きな差があります。

ただし、今回は建築予算の1割を頭金として出しますので、マイホーム購入の総予算はもう少し上がります。

借入額2,572万円＋1割頭金288万円＝総予算2,860万円

まだ資金計画の金額まで予算が足りない方は、頭金なしの場合と同様で自分たちが支払うことができる範囲内で借入額を上げましょう。

理想のマイホームを建てるためには、まずは複数のハウスメーカーで比較し、自分に合ったメーカーを見つけることがとても重要です。

まずは一括資料請求して、どんなハウスメーカーがあるのか見比べ、慎重に選びましょう。

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【年齢別】年収650万円の無理なく返せる住宅ローンの額

視点を変えて、年齢別での適正な住宅ローンの返済額を考えていきましょう。

同じ650万円の年収でも、年齢によって適正な借入期間は変わります。

借入期間が短いと毎月の支払額は大きくなるので、理想的な借入額は低くなります。

今回は完済時年齢を65歳に統一して、適正な借入額をシミュレーションします。

また、フラット35ではなく、メガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

さらに、手取りの20％の支払い額に加えて、総支給の20％の額でもシミュレーションをします。

年収650万円の場合、手取りの20％は月々8.6万円、総支給の20％は月々10.8万円です。

自分が返済していけそうな月々の返済額と借入期間を考えて、結果を確認してみてください。

・条件

※1　2020年7月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考：ローン金利│お金を借りたい│りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

【年齢別】月8.6万円返済想定の適正な借入額

まずは、月々8.6万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の通りです。

参考：住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

借入期間が20年と35年では、適正な住宅ローンの金額に1,360万円の差があります。

住宅の営業マンが家は早く建てた方がいいと言うのも納得ですね。

完済時の年齢を65歳に設定すると借入額が足らない方は、長い期間で借りて借入額を増やし、後から繰上返済をするという方法もあります。

繰上返済とは、貯蓄が溜まった時点でローンの一部を一気に返済するという方法です。

例えば、35歳の方が35年で住宅ローンを組んだとします。

貯蓄ができた時点でローンを一部返済すると、返済期間が短縮できて結果的に30年でローンが終わるというような仕組みです。

【年齢別】月10.8万円返済想定の適正な借入額

次に月々10.8万円支払うときの、年齢別の住宅ローンの借入額を見ていきます。

借入期間が25年以上ならば3,000万円以上の借入が可能です。

月々の支払金額に応じて借入金額が変わりますので、自分たちに合った金額でシミュレーションしてみてください。

理想のマイホームを建てるためには、まずは複数のハウスメーカーで比較し、自分に合ったメーカーを見つけることがとても重要です。

まずは一括資料請求して、どんなハウスメーカーがあるのか見比べ、慎重に選びましょう。

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【金利タイプ別】年収650万円の無理なく返せる住宅ローンの額

借入の金利タイプ別に年収650万円の方の適正な借入額を考えていきます。

金利タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

ほとんどの金融機関では、以下の3つの借入タイプの中から選ぶことができます。

りそな銀行の住宅ローンの金利を元にシミュレーションをしていきます。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々8.6万円と、総支給額の20％の月々10.8万円の2パターンです。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

【金利別】月々8.6万円返済想定の適正な借入額

まずは、月々の支払いが8.6万円のときのシミュレーション結果をお伝えします。

金利が高くなると、それだけ支払う利息分が大きくなります。

今、月の返済額を8.6万円と固定してシミュレーションしているため、その中で利息が占める割合が増えてしまい、元本つまり借入金額は相対的に減ってしまうのです。

したがって、金利が最も低い変動金利で借入額が一番大きくなります。

ただ年収650万円の方であれば、どの金利タイプを選んでも3,000万円以上の借入が可能です。

【金利別】月々10.8万円返済想定の適正な借入額

次に総支給額の20％の10.8万円の支払に変更して計算します。

変動金利と10年の固定金利では、4,000万円以上の借入が可能です。

金利タイプによっても適正な借入額には大きな差が出ます。

借入額を少しでも増やしたい方は、なるべく低い金利を選択するといいでしょう。

理想のマイホームを建てるためには、まずは複数のハウスメーカーで比較し、自分に合ったメーカーを見つけることがとても重要です。

まずは一括資料請求して、どんなハウスメーカーがあるのか見比べ、慎重に選びましょう。

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年収650万で住宅ローン4,500万、5,000万、6,000万は厳しい？

年収650万円の人が、4,500万円や5,000万円の住宅ローンを組もうとしたらどうなるのでしょうか？

結論から言ってしまえば、正直厳しいかもしれません。

ここまで解説してきたように年収650万円の人の適正な住宅ローン借入額は、2,500万円～3,500万円程度。

金利や返済期間で工夫しても4,000万円程度が限度でしょう。

それ以上の金額を借り入れると生活の質を落とさねばならず、住宅以外の部分にかけられるお金が極端に減ってしまいます。

もし4,500万円以上の住宅ローンを借り入れたいのなら、夫婦の収入を合算したペアローンを利用したり、確実に長期にわたって支払いができるという確証が必要です。

借りられる額と返済できる額は違う

住宅ローンを借りる際にはローン審査があります。

この審査は年収や勤務先の状況などから支払い能力を見て決定されるものですが、それは「現在」のみを見て判断するものです。

例えば、この先子供をもう一人欲しい、将来会社を独立したい、といったプランは当然のことながら考慮されません。

そのため、実際には予想よりも大きな金額を借り入れることもできてしまうケースはよくあります。

しかし重要なのは「借りられる金額と返せる金額は違う」ということ。

実際に返済していくのはあなたです。

本当に長期にわたって返済できるプランなのかをよく検討する必要があります。

• 自分の手取り額を知る
• 退職までの収入予測を立てる
• ライフイベントと支出予測を立てる
• 完済時期は定年退職までに設定

上記のようなポイントを踏まえて、慎重に返済プランを立てましょう。

年収650万の住宅ローン控除はいくらになる？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した人が10年間にわたり所得税が控除されるという制度です。（現在は、消費税増税やコロナの影響で13年間に期間が延長されています。）

控除される額は、その年の年末時点での住宅ローン残高の１％に相当する額で、各年最大40万円、10年間で最大400万円所得税から戻ってくることになります。

所得税で控除しきれない分は住民税から控除されます。

ただし、住民税の控除は前年課税所得の7％または13万6,500円のうち、どちらか少ない方が採用されるため、どの人も上限価格まで控除されるわけではありません。

では、年収650万円の人はどれくらい住宅ローン控除で戻ってくるのでしょうか？

仮に4,000万円を借り入れたと仮定すると、13年間で約300万円程度が控除される見込みです。

ただし、この数字は扶養家族の人数や住宅性能などによって左右されるためあくまで目安として考えましょう。

まとめ

自分の適正な借入額を決めるためには、以下の5つのポイントを抑える必要があります。

5つのポイントを考えて自分たちに合った借入額を導き出しましょう。

また、先にマイホーム購入の金額がわかっている方は、逆算して適正な借入額で購入できるか計算してみる必要があります。

資金面での不安をしっかりと取り除いて、楽しくマイホームづくりを進めていきましょう。

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