年収800万円で組める住宅ローンの限度額はいくら？適正な返済の割合もシミュレーション！

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＜記事の情報は、2026年1月1日時点のものです＞

年収800万円の人は、いくらの住宅ローンを組むことが妥当なのでしょうか。

住宅ローンは金融機関によって審査内容が違います。

しかし、年収をベースとして借入額を算出している点は共通しています。

金融機関の審査基準がわかれば、自分が金融機関から最大でいくら借入をすることができるのかがわかります。

また、年収に占める住宅ローンの割合を決めることで、適正な返済金額を算出することができます。

適正な返済金額がわかれば、逆算して適正な借入金額を決めることも可能です。

今回は年収800万円をベースとして、借入の限度額と適正額をシミュレーションしていきます。

年収が800万円前後の方は、ぜひ参考にしてみてください。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。



はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

年収800万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

まず初めに、年収800万円の人の借入限度額を計算してみましょう。

審査する金融機関によって借入限度額は違いますので、あくまで参考としてご覧ください。

前提条件として年収800万円とは、給与の総支給額が年間800万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではありません。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収800万円の人が頭金なしで借入する場合の、借入限度額を考えます。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

今回は審査内容が明確な、フラット35を使ってシミュレーションします。

参考サイト⇒年収800万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収800万円の場合、最大で6,706万円の借入が可能という結果でした。

頭金がなくても、マイホームを建築するには十分な金額を借入することが可能です。

しかし、借入限度額は借入をすべき金額とは違います。

次項の月々の支払い額を確認して、支払いができそうか判断しましょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では6,706万円の借入をすると、月々の返済はいくらになるのでしょうか。

・条件

参考サイト⇒6,706万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約23.4万円でした。

利息分を考慮すると、35年間で約9,800万円も支払うことになります。

フラット35は金利が高いので、他の金融機関ではもう少し利息額が少ないです。

しかし、借入額が大きい分、利息額も高額になってしまいます。

世帯年収が800万円を大きく上回っている家庭であれば、支払っていけるかもしれません。

しかし、返済が難しいと感じた方もいるのではないでしょうか。

支払っていけるか不安な方は、借入額をもう少し下げる必要があります。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金として支払う場合の、借入限度額をシミュレーションします。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が0.26％低くなるという特別なルールがあります。

金利条件だけを変更してシミュレーションしてみます。

参考サイト⇒年収800万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※3　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収800万円の場合、頭金を1割入れると最大で6,978万円の借入が可能です。

また、建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、借入金額に1割分を足した金額が合計の建築予算です。

借入金額6,978万円＋1割の頭金782万円＝建築総予算7,760万円

借入金額が大きい分、頭金の額も多くなります。

頭金の額が足りない方は、借入金額を下げて1割分になるように調整してください。

または、金利は高くなりますが、頭金なしと同じ2.32％の金利で借入しましょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

6,978万円の借入をする場合、月々の返済額はいくらになるかシミュレーションしていきます。

・条件

参考サイト⇒5,234万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済は約23.4万円でした。

なぜ頭金なしの場合と、全く同じ結果になるのでしょうか。

理由は、フラット35は以下の返済負担率を元に審査基準を設定しているからです。

返済負担率とは、年収に占める返済額の割合のことです。

年収800万円の方は、住宅ローンの返済額を800万円のうちの35％までにすると決められています。

金利が下がって借入額が増えても、同じ返済負担率の基準で審査されるため、月々の返済額は同じになります。

頭金なしの場合と同じように、支払っていけるかを考えてみてください。

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年収800万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

では、年収800万円の方の理想的な住宅ローンの借入額を計算します。

借入限度額だと支払いが厳しいなと感じた方は、理想な住宅ローン金額を参考にして、自分に合った借入額を決めていきましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、頭金なしで借入する場合の、理想的な住宅ローンの借入額を考えましょう。

一般的に理想的な返済負担率は手取り給与の20％前後と言われています。

手取り給与とは、税金や保険料を控除された後に、実際に受け取る給与のことです。

総支給の80％程度が手取りの給与として支払われています。

年収800万円の場合、理想的な月々の支払額はいくらになるのか計算してみましょう。

年収がぴったり800万円ではない方も、下記の計算式で算出してみてください。

年収÷12ヵ月×手取り分×返済負担率＝月々の理想的なローン返済額

800万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々10.6万円

年収800万円の人の理想的な月々の支払額は10.6万円でした。

借入限度額のときの支払額は23.4万円でしたので、大きな差があります。

月々10.6万円という額を見て、現実的だと感じた方も多いと思います。

しかし、月々10.6万円の支払いでは、いくら借入ができるのでしょうか。

支払い額は安心でも、資金計画の額に満たない借入額では家は購入できません。

しっかりと確認していきましょう。

・条件

参考サイト⇒月々10.6万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々10.6万円の支払いの場合、3,046万円の借入が可能です。

借入限度額と比べると大きな差です。

資金計画と合いそうな方は、上記金額を目安に計画を進めてください。

建築の資金計画と合わないときは、無理のない範囲で借入額を上げる必要があります。

または、頭金を貯めて建築予算を上げましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に年収800万円の方が頭金を1割入れたときの、理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーションします。

先ほど計算した通り、年収800万円の方の理想的な支払額は月々10.6万円ですので、金利条件のみを変更して計算します。

・条件

参考サイト⇒月々10.6万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は3,170万円でした。頭金なしのときと比べると124万円も借入金額は上がりました。

しかし、借入限度額と比べると3,800万円近い差があります。

建築予算の1割を頭金として出しますので、マイホーム購入の総予算は次の通りです。

借入額3,170万円＋1割頭金360万円＝総予算3,530万円

借入金額が下がったため、頭金の額も減少しました。

総予算を見ると、マイホーム購入が十分可能な金額です。

理想的な金額以下に抑える必要はないですが、近づけることで無理せず返済していくことができます。

予算が足りない方は、可能な範囲で月々の支払額を上げるか、頭金を貯めましょう。

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【年齢別】年収800万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢別によって適正な住宅ローンの借入額は変わります。

なぜなら、年齢によって適正な借入期間は変わるからです。

30歳の人が35年で借入をすると完済時年齢は65歳ですが、45歳の方は80歳になってしまいます。

年齢に合った借入年数を選ぶことはとても大切です。

しかし、借入期間が短いと毎月の支払額は大きくなるので、理想的な借入額は低くなってしまいます。

完済時年齢を65歳に統一してシミュレーションしますので、借入期間の変化による借入額の差を確認しましょう。

また、今回はフラット35ではなく、メガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

さらに、手取りの20％の支払い額に加えて、総支給の20％の額でもシミュレーションをします。

それぞれの場合の月々の返済額は以下の通りです。

• 手取りの20％：月々10.6万円
• 総支給の20％：月々13.3万円

総支給の20％でも生活レベルによっては無理なく支払いをしていくことは可能です。

支出をしっかり考えた上で、支払いが可能であれば総支給の20％も検討してみてください。

・条件

※1　2020年8月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考サイト⇒ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

まずは、月々10.6万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

35年間で借入ができれば、理想的な返済額の10.6万円でも4,100万円も借入することができます。

しかし、借入期間が20年になってしまうと借入金額は1,680万円も下がります。

完済時の年齢を65歳に設定すると借入額が足らない方は、長い期間で借りて借入額を増やし、後から繰上返済をするという方法もあります。

繰上返済とは、貯蓄が溜まった時点でローンの一部を一気に返済するという方法です。

次に月々13.3万円支払うときの、年齢別の住宅ローンの借入額を見ていきます。

すべての年齢の方が3,000万円以上の金額を借入できるという結果が出ました。

月々の返済額を調整して、無理のない資金計画で希望する建物を検討しましょう。

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【借入タイプ別】年収800万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後に借入タイプ別で、年収800万円の方の適正借入額を計算します。

借入タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

ほとんどの金融機関では、以下の3つの借入タイプの中から選ぶことができます。

• 変動金利
• 固定金利（期間選択型）
• 全期間固定金利

りそな銀行の住宅ローンの金利を元にシミュレーションをしていきます。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々10.6万円と、総支給額の20％の月々13.3万円の2パターンです。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが10.6万円のときのシミュレーション結果をお伝えします。

借入タイプによって、最大で350万円の差が出ます。

やはり、金利の低い変動金利は1番お得に借入が可能です。

しかし、全期間固定金利の借入額でも十分に住宅購入が検討できます。

メリット・デメリットを考えながら借入タイプを選びましょう。

次に月々の支払いを13.3万円に増やして、計算します。

すべての借入タイプでかなり高額な借入が可能です。

理想的な建物を建てられると感じた方もいるでしょう。

しかし、上記金額を借入するには、月々13.3万円の支払いが可能であることが前提です。

自分に合った資金計画と金利プランを選んで、ステキなマイホームづくりをしましょう。

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まとめ

年収によって、借入限度額と適正な借入額は算出できることをお伝えしました。

限度額と理想的な額には大きな差があり、驚いた方もいると思います。

資金計画を立てるときは、限度額と理想的な額との間の金額設定をすることがおすすめです。

初めは理想的な額に近い金額の資金計画を立て、どうしても資金が足りないようであれば月々の支払いの割合を増やしていきましょう。

自分に合った借入額で、ぜひ満足のいくマイホームを手に入れてください。