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自宅マンションを売却するときにはできるだけ高値で売却したい！皆さんがそう思うことでしょう
しかし、実際にマンションを売却することになったときに、どのようにすれば高値で売れるのかわからない方は多いと思います。
マンション価格に影響を与えるポイントには以下のようなものがあります。
- 取引事例・周辺相場
- 施工業者・ディベロッパー・管理業者
- 築年数
- 住戸の位置
- 向き・日当たり・眺望など
今回はマンション売却のために査定を申し込む時の手続きや注意点について説明します。
不動産業者によっては、高値査定を出しておいて後で安く売却するよう交渉する不誠実な会社もあります。
そのような悪徳業者に引っかからないよう、今回のコラムをぜひ参考にしてみてください。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
マンション査定の手続きの流れ
マンションを売却するときには自分で売却相場を調べることもできますが、不動産会社に査定を依頼するのが効率的です。
手続きは簡単ですが、必要資料を揃えておくなど事前に準備しておくとスムーズに依頼することができます。
具体的な手続きの流れを見ていきましょう。
不動産業者の選定
まず、査定を依頼する不動産業者を選びます。
エリアを問わず全国的に査定を受けている大手の不動産会社もありますが、物件に近い地元の不動産会社が多くの売買情報を有している場合もあります。
最近では、インターネットで複数の不動産業者に一括査定を依頼するサービスもありますので、活用してみるのもよいでしょう。
あまり多くの不動産会社に依頼すると、依頼後にひっきりなしに営業電話がかかってくることもありますので、３社から５社程度にとどめておきましょう。
必要書類の収集・整理
マンションの査定を依頼するためには、基礎となる資料が必要です。
マンション購入の際に、不動産売買の重要書類としてファイルにまとめて手渡されたと思いますので、以下の書類があるか確認してみましょう。
固定資産税に関する資料は、毎年４月から６月にかけて市区町村から送付されてくる書類です。
- 登記簿謄本(一部事項証明書)
- 売買契約書・重要事項説明書
- 固定資産税課税決定通知書・納付書
- 販売時のマンションパンフレット(図面)
- 購入時の付属書類（マンションの概要がわかるもの）
訪問査定の依頼・スケジューリング
不動産会社に連絡し、訪問査定の依頼をしてアポイントを取ります。
都合が合えば１週間程度の間にマンションを実際に訪問して査定します。
査定に必要な書類はメールや郵送であらかじめ不動産会社に送付しておくと、査定する側も事前にデータを揃えることができます。
そのほか、査定日までに準備しておくことについては、不動産会社に事前に確認しておきましょう。
訪問査定当日
訪問査定当日は、事前に得られたデータをもとに、主に目視でチェックできる点について調査します。
外観の汚れや管理状況、玄関やポーチ、部屋の状況、床材や建材の痛み具合、水回りのグレードや劣化状況などを順に確認していきます。
査定結果の受領
査定結果は現地訪問日から１週間程度で送信されてきます。
査定結果にばらつきがある場合には、なぜ高いのか、あるいは安いのかについての理由を聞いてみて誠実な対応をしてくれるかチェックしましょう。
その対応状況を判断して、実際に不動産売却の仲介を依頼する不動産会社を決定します。
査定価格に影響を与えるポイント
なぜ、高額な査定がでたのか、あるいは低額な査定しか出ないのかを考えるときに、予備知識としてどのような要因が査定に影響を与えるのかについて知っておくと理解が深まると思います。
マンションの査定価格を決定する際には、エリアや取引事例などどのマンションにも当てはまる要因とマンションの傷み具合などの個別的な要因とを総合的に判断します。
もっとも、エリアや取引事例など立地に関わる要素が査定価格に大きな影響を与え、個別的事情については価格の調整のために調査するという意味合いが強くなっています。
では、マンション査定の具体的な要素を見ていきましょう。
取引事例・周辺相場
不動産の価格はエリアによって大きく違ってくることは、皆さんお気づきのとおりです。
これは、中古マンションの価格についても変わるところはありません。
不動産会社が査定の依頼を受けたときには、まず同じマンションンでの取引事例がないか、不動産会社にしかアクセスできない特別なデータベースを検索して調査します。
大規模なマンションであれば、多くの取引事例がすでに蓄積されていますので、査定価格を決定する有力な情報となります。
同じマンションでなくても、周辺の取引事例の蓄積で中古マンション相場が形成されていきますので、できるだけ多くの事例を収集します。この価格に駅からの近さや住環境などを考慮して微調整するのです。
マンションの専有面積
周辺の取引事例を抽出しても、売却対象物件と全く同じ専有面積のマンションであることはありません。
不動産の価格は土地でもマンションでも、その面積をもとに決定されている場合が多いのです。
国税庁や市町村が発表している土地の評価額も１㎡当たりの単価という形で発表されています。
したがって、不動産会社は対象物件の周辺の取引事例を集めて１㎡当たり、あるいは１坪当たりの価格に引きなおし、対象物件の面積を乗じて大まかな査定価格を算出します。
築年数
築年数も立地や専有面積と同じぐらい重要なファクターです。
マンションの価格の下がり方には特徴があり、新築から最初の10年ぐらいまでは価格下落のスピードが速く、10年を過ぎたころから価格が落ち着いてきて下落が緩やかになってくるという傾向があります。
もっとも、木造一戸建てのように築20年でほとんど価値がなくなってしまうということはなく、築20年以上のマンションでも売買事例がたくさんあります。
外観が荘厳で質の高いマンションは、築年数を経ても趣があり値段が下がらずに売買されているものもありますが、一般的には築年数が経過するごとに価格は下落していきます。
施工業者・ディベロッパー・管理業者
ここからはマンションの査定価格の調整に使われる要素を紹介します。
マンションの施工業者（建設会社）、デベロッパー（不動産開発会社）の中には独自のブランドを築いているものもあり、建材や設備、外観について質の高い施工をしているものが見受けられます。
このようなブランドマンションは中古で売り出しても人気が高いために、プレミアムをつけて売却されることがあります。
また、管理会社についても、管理物件数の多い大手の管理会社であれば信頼が高く、管理費や修繕積立金の管理についてもしっかり行われているために人気があります。
逆に、知名度の低い会社が管理している物件はマイナスポイントです。
住戸の位置
角住戸か中住戸か、また物件が位置する階数も査定に影響を与えるポイントです。
新築で売り出す場合には、同じ間取りでも1階上がるごとに50万円から100万円程度値段が上がっていきますが、これは中古の場合でも同様と考えてよいと思います。
また同じ面積ならば、中住戸より角住戸の方が価格は高くなります。
向き・日当たり・眺望など
南向き、南東向きの住戸は人気が高く、特に都心のマンションでは日当たりのよいマンションは希少性が高くなります。
また、風通しや眺望についても査定ポイントです。
目の前に墓所や工場、高速道路、ガスタンクなどがあったり、高いビルや鉄塔があったりして日照や風通し、眺望が妨げられるマンションはどうしても売りにくくなります。
その他個別的な事情
その他の個別的な事情としては、住戸の傷み具合、修繕状況、外観の汚れや清掃状況、災害への強さ（特に浸水）などが挙げられます。
最近では大型の台風や大雨が多いために、痛みの進んでいるマンションも見受けられます。
高額査定のための事前準備と注意点
高額査定のためのポイントは、いかにマイナスポイントを少なくするかにかかっています。
中古マンション相場は周辺の取引事例の集積によって形成されるために、自分のマンションだけ飛びぬけて高値で売却できる、ということはありません。
しかし、査定時の準備によっては、マイナス事項が多く検出されて低い査定しか出ないということにもなりかねません。
特に以下の点については注意して査定を依頼しましょう。
複数の不動産業者に査定を依頼する
マンション査定は複数の不動産会社に依頼すべきです。
それも、全国的に査定を行っている大手不動産会社、地域密着の不動産会社、マンションの売却を専門に行っている会社など、いろいろな特徴をもった会社に査定を依頼して、査定結果を比べてみるとよいでしょう。
査定データの収集方法や、どんな点を重視して査定したかのポイントが違ってくると思いますので、質問しながら自分の物件に対する理解を深めていきましょう。
専有部分の片づけ、不要物の撤去
訪問査定の際には、専有部分である玄関やポーチ、部屋、ベランダについては片づけて置き、不要物が置いてある場合には撤去しておきましょう。
使っていないゴルフクラブやキャンプ用品が汚いままにおいてあったりすると査定担当者の印象が悪くなります。
「売却するときにはどうせ片づけるからよいのではないか」と思うかもしれませんが、汚いものが置いてあると、他の設備の使い方についても粗雑に扱っているのではないかという悪い印象を与えるのです。
周辺相場を調べておく
査定の前にも、自分自身で周辺相場を調べておいた方が良いと思います。
不動産会社は独自のデータを有していますが、現在ではいろいろな不動産情報サイトがあるために、自分の他にも同じマンションを売り出ししている住人がいるかもしれません。
そうでなくても、周辺のマンションの売出し状況はチェックできますので、相場を確認してみましょう。
自分のマンションの大まかな価格を知るには、前述のとおり売出し価格を専有面積で割って㎡単価や坪単価を算出し、自分のマンションの専有面積を乗じてマンション価格を算出します。
修繕履歴などは残しておく
売り出しているマンションの情報が多ければ多いほど買主は安心してマンションを検討できます。
逆に築古のマンションの場合には、資料が全く残っていないこともありますが、このようなマンションだと検討材料が少なすぎて買い手が付きません。
故障、修繕、設備の交換があったときには、その報告書や領収書を保存しておき、履歴として残しておくことが大切です。
高額査定に飛びつかない
複数の不動産会社に査定を依頼すると、1社だけ飛びぬけて高額な査定を出してくる場合があります。
このような会社は要注意です。
中古マンションには相場があり、自分のマンションだけ抜きんでて高い金額で売却できるということはありません。
このように高額査定を出してくる会社には、仲介案件を取りたいがためにわざと高額査定を出し、実際に契約する段階において安値で契約する交渉をするという不誠実な対応をとるところがあります。
高額査定を受け取ったときには、その理由について詳細な質問をしてみることです。
まとめ
自分のマンションがいくらで売れるのか査定してもらうことは不安があるかもしれません。
査定結果によっては売却を断念することもあるでしょう。
事前にどのぐらいの売却相場なのかを自分で調べてみることで売却のイメージを持つことができ、査定結果に一喜一憂しなくて済みます。
また、マンション査定を依頼するときには複数の業者に依頼し、比較検討しながら売却手続きを進めるのが成功のポイントです。
納得のいくまで不動産会社に質問・相談をして安心できる会社に不動産売買の仲介を依頼しましょう。
