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マイホームは賃貸住宅がいいのか、持ち家がいいのかは、専門家の間でも意見が分かれます。
とくに建売住宅を購入する場合には、自分のライフスタイルに合わせて自由に間取りや設備を選ぶことができないので、賃貸住宅に住むことと比べてもメリットが少ないといわれがちです。
どうせ住宅会社が考える一般受けする間取りや仕様の中から選ぶことになるのであれば、長期の住宅ローンを組んでまで購入する意味がないというのが賃貸派の意見です。
一方、持ち家派からすると、資産として残せないものに一生お金を払い続けるよりも、購入した方が老後も安心できるといいます。
そこで両者のメリットとデメリットを比較した上で、賃貸と建売住宅購入とではどちらが良いのかを考えてみたいと思います。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
そもそも建売住宅ってどんな住宅？
建売住宅とは、既に建築された状態で販売される住宅のことを指します。
一か所の土地をいくつかに区画分けし販売される住宅を分譲住宅と呼びますが、この場合も多くは建築された状態で販売されるため、建売住宅と分譲住宅はほぼ同じ意味でつかわれることが多い単語です。
この建売住宅に対して、一から設計・デザインして建築していく一戸建て住宅のことを注文住宅と呼びます。
注文住宅は、世界で一つのオリジナルの住まいをつくることができることが最大のメリットですが、その分価格も高くなる傾向にあります。
建売住宅はすでに間取りやデザインがほぼ決まっているため自由度は低いですが、その分入居までの手間が少なく比較的安価で購入することができます。
建売住宅が安い理由
では、なぜ建売住宅は注文住宅と比較して安いのでしょうか。
その訳は、大量生産にあります。
規格が決まっているため資材を大量発注することができ、コストを削減することができます。
さらに、工場であらかじめプレカットし現場で組み立てるだけにすることで工数を減らすことができ、人件費の節約にもつながります。
分譲住宅では大きな土地をまとめて購入し、それをいくつかに区分けしているため土地代を安くすることもできます。
あらゆる面で効率的な作業を徹底した結果、建売住宅の低コストが実現しているのです。
賃貸住宅・建売住宅のメリット・デメリット
住まいに対する価値観は人それぞれなので、単にお金に関する損得勘定だけでどちらが良いとは一概にはいえません。
賃貸住宅と建売住宅にはそれぞれメリットとデメリットがあるので、自分が重視するポイントがどちらに多いのかを総合的に判断する必要があります。
賃貸住宅のメリット・デメリット
そこでまず賃貸住宅のメリット、デメリットから見ていきたいと思います。
賃貸住宅のメリット
- 家族構成の変化やライフスタイルの変化、転勤などに柔軟に対応して、比較的気軽に住み替えることができる
- 建物の経年劣化に応じたメンテナンス費用や固定資産税の支払いがない
- まとまった初期費用がかからない
- その気になれば常に最新の設備を備えた新しい物件に住むことができる
賃貸住宅のデメリット
- 一生家賃を払い続けても、自分の資産にはならない
- 貸主の承諾が得られなければ物件に手を加えることができない
- 将来の家賃の値上がりなどのリスクがある
そのときの生活に合わせて気軽に住み替えられる分、住居に手を加えられなかったり永続的に家賃を支払い続けたりする必要があるのが賃貸住宅の特徴です。
建売住宅購入のメリット・デメリット
一方、建売住宅を購入することのメリットとデメリットにはどのようなことがあるのでしょうか。
建売住宅購入のメリット
- 購入した物件を自分の資産として家族に残すことができる
- ライフスタイルの変化に合わせて、増築やリフォームなど自由に住まいをカスタマイズすることができる
- 住宅ローン申し込み者の死亡や高度障害などで返済が困難になった場合でも、団体信用生命保険に加入することにより保険でカバーできる
- 賃貸住宅と比較して高スペックで広めの住宅に住むことができる
建売住宅購入のデメリット
- 賃貸住宅を借りるよりも圧倒的に高額な初期費用がかかる
- 月々の住宅ローンの返済以外にも、修繕費用や固定資産税、相続税といった付帯費用の支払いが発生する
- 不動産の価値は変動する恐れがあるため、必ずしも将来的に大きな資産になるとは限らない
- 転勤や転職などで永住できなくなるリスクがある
「自分のものにできる」という資産性と安心を手に入れられる一方、購入当初にお金がかかることや将来の生活に沿わなくなる可能性もあるのが建売住宅（持ち家）の特徴です。
賃貸・建売住宅に50年間住んだときの生涯コストを比較
賃貸住宅に住み続ける場合でも建売住宅を購入して住む場合でも、住居費は一生かかります。
賃貸か建売住宅の購入かで迷っている方の中には、生涯コストの面でどちらが得なのかを考えている方が多いのではないでしょうか。
そこで、借りた場合と購入した場合の住まいのコストが実際に50年間でどれ位違うのかを簡単に比較してみたいと思います。
賃貸住宅に50年間住んだときにかかる住居費用
賃貸住宅の家賃は住み続ける限り払い続けなければならないので、毎月の家賃を12万円とした場合の50年間の費用は7,200万円になります。
(参考までに35年間の家賃は5,040万円です)
この他に一般的には2年ごとに契約の更新が必要になり、その都度更新料がかかるので、更新料を家賃の1か月分とすると50年間の更新料の合計金額は300万円になります。
(他に仲介不動産会社に支払う契約手数料や火災保険料がかかることもあります)
したがって、最低でも7,500万円の費用が必要になりますが、途中で転居する場合にはその都度礼金や敷金の支払いが必要です。
建売住宅に50年間住んだときにかかる住居費用
建売住宅にかかる費用は購入する物件により大きく異なります。
例えば以下の条件で購入した場合を考えてみましょう。
- 毎月の返済額 12万円
- 頭金なし
- ボーナス時加算なし
- 返済期間35年
- 金利1.25％、元利均等返済（毎月の返済額が一定の返済方法）
この場合、借入可能額は40,804,351円になります。
したがって4,080万円の物件を頭金なしで購入することが可能です。
4,080万円を借り入れて、毎月12万円のローンを35年間で返済していくと最終的な総支払額は5,040万円になります。
また住宅ローン減税による所得税、住民税の控除を年40万円で10年間受けられるとした場合の控除額は合計約400万円になるので、この分を購入コストから差し引くことができます。
よって物件の購入コストは5,040万円－400万円＝4,640万円になります。
さらに購入時にかかる諸費用を120万円、50年間の固定資産税を400万円、修繕・リフォーム費用を1,000万円とした場合、50年間のトータルコストは6,160万円です。
したがって住宅ローンを返済している間は賃貸の方が住居費は少ないですが、返済が終わると徐々にその差は少なくなり、50年目には建売住宅を購入した方が住宅の総コストが安くなります。
よって40年以上住み続けるのであれば、建売住宅を購入した方が住居費を抑えられる可能性が高いといえるでしょう。
建売と賃貸どっちを選ぶ？３つの側面から比較
賃貸と建売住宅、それぞれの大きな特徴をここまで見てきました。
ここでは、賃貸住宅と建売住宅で迷ったときにありがちな悩みポイント3点から比較して見たいと思います。
- 災害時のリスク
- 資産性
- 売残りの建売と賃貸
順に見ていきましょう。
1．災害時にメリットが高いのは賃貸？持ち家？
近年は建売住宅であっても、耐震性能や耐火性能などが向上しているため、地震や火事などの災害にあっても比較的安心できるようになりました。
一方、賃貸住宅の場合は、物件が古いと地震や火事で大きな被害を受けてしまう可能性があります。
したがって同じ木造住宅であれば、一般的には新築の建売住宅の方が安全面において賃貸住宅よりも優れているといえます。
しかし近年では想定外の大型災害が増えているため、どんなに耐震性能や耐火性能を高めたとしても、全ての災害に対して対応できるとはいえません。
台風によって屋根が飛んでしまったり、床上浸水してしまったりする事例もあります。
特に持ち家の場合は、災害で家が大きな被害を受けても自分で修理しなければならず、火災保険や地震保険に加入していたとしても家を建て直すことができるほどの金額は補償されません。
そうなってしまうと、住宅ローンの返済が残ったままで2重のローンを抱えることになってしまいかねません。
こうしたことから、金銭面では持ち家の場合の災害時のリスクは非常に高いといえます。
一方賃貸住宅の場合は、自然災害などで家が大きな被害を受けた場合でも金銭面で負担を負う事はありません。
また被災地から転居することができるというメリットもあります。
こうしたことから、災害時に金銭的負担を負うリスクは建売住宅を購入した場合の方が高いといえるでしょう。
2．将来的に資産になるのは持ち家だけ？
賃貸か建売住宅の購入か？という問題で金銭面から検討する場合には、将来手元に残る資産価値も考えておく必要があります。
資産価値は持ち家にしか残りませんが、どれほどの価値が残るのかは賃貸と比較するときに是非検討したい課題です。
不動産の資産価値は土地と建物、この二つの価値で決まります。
建物は経年劣化することによって資産価値が低下し、現行の評価制度では木造の一戸建住宅の資産価値は築25～30年でほぼゼロになります。
しかしそれはあくまでも税制上の評価であり、購入したい人がいる限り販売価格はゼロにはなりません。
一方で、空き家が増えて住宅の供給過多になると不動産の価値は大きく下がってしまうリスクがあります。
土地は経年劣化しないので年数が経っても価値が残るということはよく言われ、事実その通りなのですが、一点誤解しやすいポイントがあります
それは売却できるかどうか？ということです。
数字上は価値が残っても購入したい人が皆無であれば、毎年固定資産税の負担だけがかかる負の資産にもなりかねません。
都心の一等地であれば高い資産価値をずっと保ち続けるでしょうが、地域によっては買い手のつかないような土地も存在するのです。
将来的な資産価値をはっきりと断定することはできませんが、地域によっては賃貸の方がコスト面で有利になると指摘する専門家もいます。
したがって、住みたい地域の不動産需要があるのか、将来開発が行われる地域なのかといったことも事前に調べておくことは大切です。
3．建売の売れ残りを買うなら賃貸のほうがいいの？
町中を歩いていると稀に、いつまでも「販売中」ののぼりが立ったままの建売住宅に遭遇することがあります。
こうした物件はいわゆる「売れ残り」として認識されることが多いと思いますが、建売住宅が売れ残るのにはいくつかの理由が考えられます。
立地が悪い、日当たりが悪い、土地が成形地ではないため間取りが変わっている、周辺環境が良くない、価格が相場より高い…などです。
住宅会社は一刻でも早く住宅を売り切りたいため、価格を下げて販売したり値引き交渉に応じたりするなど買い手にとってメリットになる点もあります。
売残っているのが分譲住宅の一区画であれば、すでに他の家に住民が住んでいるためどんな住民かということを知ることもできます。
どうせ持ち家を購入するならできるだけ難点の少ない完璧な住まいを買いたい！と思うのは、誰しも同じでしょう。
しかし完璧な家というのはこの世に存在しません。
もし売れ残っている理由が、自分や家族にとって些細なポイントであれば非常にお買い得な買い物となるわけです。
売れ残りの建売を買うくらいなら賃貸に住み続けた方がいいというのも一つの選択ですが、売れ残り=ダメな物件とは限りません。
例えばマイカー通勤の方にとって、最寄り駅までの遠さはあまりデメリットにはならないかもしれません。
建売住宅の凡庸な間取りが苦手な方にとっては、変形地の変わった間取りは個性的で魅力的に映るかもしれません。
売残り物件を内見する際は、売れにくい理由を担当者から聞くようにしましょう。
マイホームの買い時はいつ？
賃貸住宅はその時の収入やライフスタイルなどに応じて、自由に住み替えできるのが魅力です。
最新の住宅設備を採り入れた物件や、お洒落なインテリアの物件、人気の高いエリア内の物件など、いろいろな家に住んで暮らしを満喫するためには賃貸の方が有利といえます。
しかし家庭を持った後や老後の暮らしを考えると、早めに住宅ローンを完済して月々の住居費を減らした方がゆとりのある暮らしができるのではないでしょうか。
若いうちは自由な暮らしを満喫できる賃貸が最適と思われますが、家庭を持ったら生活の基盤として一度はマイホームの購入を検討してみるべきでしょう。
ではマイホームを購入するとしたらいつごろがベストといえるのでしょうか。
マイホームを購入する際には、住宅ローンを利用する方がほとんどです。
住宅ローンには「完済年齢」が決まっていて、金融機関によって75歳または80歳までとなっています。
そのため、住宅ローンを利用してマイホームの購入を考えている場合には、完済年齢から逆算して購入時期を決める必要があります。
返済期間を35年として住宅ローンを組むのであれば、40歳または45歳までに購入することが必要です。
サラリーマンの方は退職金を返済に充てようとする人も多いですが、できるだけ給与収入がある定年前に住宅ローンを完済してしまった方が余裕のある老後を迎えることができます。
したがってなるべく若いうちに購入した方が良いというのが原則です。
しかしその際も、将来的な転勤や家族構成の変化など予測が難しいライフイベントもあるためリスクヘッジを考えておくことは重要です。
さらに、住宅ローンの借り入れ可能額は年収によって変わってしまうので、年収が低いうちは住宅購入に必要な資金が不足してしまうこともあります。
現在いくらまでなら住宅ローンの借り入れが可能なのかを把握しておくこと忘れないようにします。
一般的には、結婚や出産、子供の入学、親との同居など、家族構成やライフスタイルの変化を機にマイホームの購入を検討するケースが多くなります。
賃貸派・持ち家派が満足しているのはどんなポイント？口コミ・評価を分析
賃貸住宅に住むのが良いのか、建売住宅を購入して住むのが良いのかは、人によって意見が分かれます。
そこでそれぞれの意見をご紹介しておきましょう。
賃貸住宅に満足している口コミ・評判
まずは賃貸派の意見です。
- 自由度が高い
- 好きな時に引っ越しができる
- いろいろな街に住むことができる
- その時の状況に合わせて部屋の広さを選ぶことができる
- 常に新築の物件に住むことができる
賃貸派の意見で多数を占めるのが、いつでも好きな場所に引っ越しすることができる自由度の高さです。
ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる点が賃貸住宅の最大のメリットといえそうです。
持ち家に満足している口コミ・評判
一方、持ち家派の意見にはどのようなものが多いのでしょうか。
- 将来の資産になる
- 住まいや地域に対して愛着が湧く
- 自分の所有物という安心感がある
- 自由にリフォームできる
- 自由にペットを飼ったりガーデニングを楽しんだりすることができる
- 老後も安心して暮らすことができる
やはり持ち家派の意見には、将来の資産形成になると考えている方が多くを占めています。
老後の安心感を得ると共に、子供に資産を残すことができると考えている様子がうかがえます。
将来的には賃貸に出して家賃収入を得たり、売却して現金に替えたりすることも視野に入れている方が少なくないようです。
賃貸・建売に向いている人とは？迷ったら考えるべき一番大事なポイント
ここまで見てきたように、賃貸か持ち家か？という問題は見るポイントによっても変わり一概にどちらが良いとは断言できません。
近年の空き家率の増加は、これまでの住まいに対する概念を大きく変えてしまうものになるかもしれません。
賃貸が良いのか、持ち家が良いのかの判断は、住まいに対するそれぞれの価値観で大きく異なるので、どのようなライフスタイルで、どんな暮らし方がしたいのかで選ぶことが大切です。
賃貸住宅と住宅購入のメリットとデメリットを再度見直して、自分はどちらのメリットを重視するのかを十分に検討して判断することが重要なのです。
賃貸か建売住宅購入かはどんな暮らし方をしたいのかで変わる
賃貸と建売住宅購入のどちらが向いているのかはライフスタイルやマネー事情によって変わります。
したがって、長年マイホームを購入することを目的にしてきた人に対して賃貸のメリットを伝えてもまったく聞く耳を持たないのと同じように、賃貸暮らしが理想と信じている人に対して老後の不安を訴えてもあまり意味がありません。
いずれの場合でも過去の考えにとらわれずに自分自身のことをよく分析して、冷静に判断することをオススメします。
最後に賃貸に向いている人と建売住宅購入に向いている人をまとめておきましたので、是非参考にしてください。
賃貸に向いている人
・高額な借金を背負いたくない人
・住環境を変えることでリフレッシュしたいと思う人
・最先端のインテリアや流行りの住宅設備など流行に左右されやすい人
・ご近所との関係など人間関係に縛られたくない人
・住まいのメンテナンスや修繕などの手間を極力省きたい人
・転勤や転職などの可能性が高い人
・将来親と同居する可能性が高い人
・常に変化を求める人
・いつも新築住宅に住んでいたいと思う人
・古民家などの個性的な物件に住みたい人
・自由なライフスタイルを送りたい人
・古くても立地や利便性を重視する人
・災害リスクをできるだけ避けたい人
建売住宅購入に向いている人
・老後の暮らしが不安な人
・DIYやリフォームで住まいを改装するのが好きな人
・家族に資産を残したい人
・永住志向が強い人
・一生家賃を払い続けることに抵抗がある人
・穏やかな日常生活を望む人
・自由にペットを飼ったりガーデニングを楽しんだりしたい人
・家を所有しているというステータスを求める人
・安定志向が強い人
・近所づきあいなどの人間関係を重視したい人
まとめ
マイホームに対する価値観は人それぞれなので、金銭的な損得勘定だけで賃貸か持ち家かを議論してもあまり意味はありません。
住まいを選ぶ際には、家族の価値観を見直すことから始めることが最も重要になります。
住まいは充実した人生を過ごすための手段の一つであって、マイホームの購入が人生の目的ではありません。
したがって、住宅の購入が家族を不幸にしてしまうこともあれば、家を購入しなかったことで老後の生活が苦しくなってしまうこともあるでしょう。
大切なことは住まいに対する家族全員の価値観を話し合って、どうすれば自分達にとって理想の暮らしを実現することができるのかを判断することです。
本記事を皆様の住まい選びに役立てていただけたら幸いです。
