マンション売却の流れ5STEPを宅建士が分かりやすく解説！ローン審査の流れも紹介

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マンションを買う場合はモデルルームへ行き、担当者にその旨を伝えれば、あとはほとんどの段取りをつけてくれます。

マンションを売却する場合も基本的には同じです。

ただし、購入する場合よりも売却するほうが手間はかかります。

自分で判断することや動かなければいけないことが多いからです。

ここではマンションを売却する際の基本的な流れと注意点についてお話しします。

ぜひ参考にしてください。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
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それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

マンション売却の流れには大きく5つのステップがある

マンション売却の流れは戸建住宅などの不動産と基本的には同じです。

その流れは次のようになります。

いずれの段階も大事になりますが、売主の場合は契約や引き渡しの段階でできることは多くありません。

マンションの売却では、やはり早い段階ほど重要となります。

すなわち、不動産業者の選定や買主との調整・交渉が大事です。

こうした点を踏まえて、マンション売却の流れを説明していきます。

各STEPにおける注意ポイントも合わせて紹介していきますので、是非参考にしてください。

事前準備　売却の希望条件と住宅ローン残債を確認する

本格的な売却の流れに入る前に、まずは事前準備が必要です。

売却する理由や経緯を整理し、現在の状況と今後の希望をしっかりと洗い出しましょう。

売却の条件を洗い出す

マンションを売却したいなら、まずはどんな条件で売却したいかを整理しましょう。

もちろん高値で売却したい！というのが一番の希望かもしれませんが、他にも以下の事柄は精査したいポイントです。

• 売却はいつまでにしたいか
• 売却価格
• 次の物件の購入価格
• 「売却時期」と「売却価格」どちらを優先するか

転勤等で必ず転居しなければいけない時期が決まっている場合、多少売却価格が低くても売ってしまいたいというケースもあります。

そうではなく、納得の価格で買い取ってくれる買主が現れるまでじっくりと売却活動したい場合もあるでしょう。

事前に希望条件は整えておく必要があります。

住宅ローン残債はいくらか確認する

まだ住宅ローンの支払いが続いているのであれば、残債がいくらなのかは必ず確認します。

この金額によって、売却希望価格や売却後の資金計画がかわってきます。

マンションを売却した金額でローン残債をまかなえない場合、手持ちのお金で残債分を支払うか、住み替え（買い替え）ローンと呼ばれる住宅ローンを使うことになります。

住み替え（買い替え）ローンは、今の住宅ローン残債と転居先の新たな住宅ローンをまとめて一本化してくれるものです。

詳細は、のちほど解説しますが実質ふたつのローンを同時に抱えることになるため、通常の審査よりも厳しくなります。

STEP1.不動産業者を選定する

マンションの売却を成功させるのも、失敗に終わるのも不動産業者選定が大きく影響します。

不動産業者の選定は、当初は複数の候補で構いません。

それぞれに査定を依頼し、満足のいく不動産業者を選べばよいのです。

マンション売却時の不動産業者選定の流れは次のようになります。

1. 不動産業者を選定する
2. 査定を依頼する
3. 仲介を依頼する不動産業者の決定

1.不動産業者を選定する方法4選

不動産業者を選ぶには、不動産業者を知っているかどうかによっても変わってきます。

マンションを所有しているということは、少なくともどこかの不動産業者を通じて購入したということ。

その販売元の不動産業者や知り合いの不動産業者に依頼する方法があります。

もうひとつはネットでの選定です。

不動産業者を選定する方法は主に以下の4点になります。

• 知っている不動産業者に依頼する
• 販売元の不動産業者に依頼する
• ネットで不動産業者を探す
• 不動産一括査定サイトで探す

順次みていきましょう。

知っている不動産業者に依頼する

元から知っている不動産業者に依頼するのも便利な方法です。

わざわざ不動産業者を探す必要がありません。

顔見知りであれば最初から込み入った話もできます。

一方でその不動産業者がマンションに強いかどうかはわかりません。

頼んだのはよいけれどちっとも動いてくれなかった、ということもあります。

販売元の不動産業者に依頼する

新築マンションでも中古マンションでも、マンションを購入するには不動産業者または不動産の販売元がかかわっています。

新築マンションであれば販売元、中古マンションでもそのマンションを仲介した不動産業者に依頼することも有効です。

何より、不動産業者がその物件のことを詳しく知っていることは大きなメリットになります。

マンションの販売元も多くの場合、仲介部門や仲介専門の会社を持っているもの。

管理などで今でもそのマンションにかかわっていることもあります。

まずは一度販売元に連絡してみることがおすすめです。

ネットで不動産業者を探す

今の時代、不動産業者に知り合いがいなくても、それほどマンション売却でハンデにはなりません。

ネットで探せばよいのです。

「マンション　売却」とでも検索すれば、多くの不動産業者がヒットします。

この中から大手不動産業者や地元に精通した地元業者を数社ピックアップしてみましょう。

不動産一括査定サイトで探す

不動産一括査定サイトはここ数年急成長を遂げました。

マンションの売却でも利用できます。

一括査定サイトは、一度の情報入力で複数の不動産業者に査定依頼が可能です。

今や大手不動産業者から地方の零細不動産屋まで、多くの不動産業がどこかの不動産一括査定サイトに参加しています。

不動産業者を探すだけでなく、査定も一度にすんでしまうは大きな魅力です。

2.査定を依頼する

何社か候補が見つかったら、査定を依頼してみましょう。

最初は机上査定で構いません。

机上査定は3社から4社に依頼するのがベターです。

少ないと価格相場が把握できませんし、多すぎても管理できません。

査定結果も高すぎる査定は要注意。

依頼を受けて売り出し価格を下げさせる手口の可能性もあります。

適正な価格水準の中で高めの価格を出した不動産業者が最適です。

3.仲介を依頼する不動産業者の決定

査定結果を受けて、実際に仲介を依頼する不動産業者を決定します。

仲介の契約には3つの形態があります。

専任（専属）媒介契約にすると、不動産業者のモチベーションが上がるものです。

一般媒介であれば、最初は複数の不動産業者に依頼してもよいでしょう。

査定を依頼したけれど仲介業務を依頼しない業者には謝絶の連絡をしておくと、その後の営業の連絡はありません。

STEP2.内覧をおこなう

マンションの売却を依頼し売却の情報が流れると、買主候補から内覧の打診がきます。

買主からすると、室内を見てみたいというのは自然な感情です。

ただ、売主からすると、不動産業者に任せてよいのか、それとも積極的にセールスしたほうがよいのか分からない場合もあります。

ここは内覧の流れや注意点についての解説です。マンション売却時の内覧の流れと注意点は以下のようになります。

1. 内覧は積極的に受け入れよう
2. 所有者はセールスする必要はない
3. その場で交渉しない

さっそく見ていきましょう。

1.内覧は積極的に受け入れよう

買主候補が内覧を申し込むことは積極的に検討しようとする証です。

これに売主も全力で応える必要があります。

居住中のマンションだと「散らかっているから」「他人に見られたくない」といった気持ちも働くもの。

でも買主候補はマンションの部屋を見に来るのであって、売主の生活をのぞきに来るのではありません。

内覧は積極的に受け入れるようにしましょう。

2.所有者はセールスする必要はない

買主候補が内覧中、マンションについて質問してくることもあります。

これについて返答することは特に問題はありません。

ただし、契約前に売主と買主候補があまり深くかかわることは好ましくありません。

そもそも売主と買主候補は利害が対立する間柄です。

簡単な質問はともかくとして、込み入った話やセールストークなどは不動産業者に任せておきましょう。

3.その場で交渉しない

先ほどと同じく、その場で交渉をするのは慎むべきです。

価格の交渉や条件交渉を売主や買主候補が直接するのはトラブルの原因となります。

価格交渉では「ここが汚れているから価格を下げろ」「室内の状態が悪いから価格を下げろ」といった交渉が繰り広げられます。

それで気を悪くしてしまう売主もいるのです。

交渉こそ不動産業者の出番です。

買主候補が条件交渉をしてきても、不動産業者に任せましょう。

STEP3.条件交渉をおこなう

内覧で気に入ってもらえると、次の段階として条件交渉に入ります。

もっとも大事なのは価格です。

ただ、この他にも決めることはたくさんあります。

すっきりと売却できるか、それとも後味の悪い売買となるかは、条件交渉で決まるのです。

条件交渉の流れと注意点は以下のようになります。

1. まずは価格交渉
2. 並行して条件交渉を行う
3. 契約日、引き渡し日を決定する

順に見ていきましょう。

1.まずは価格交渉

売買契約において一番大事なのは価格といってよいでしょう。

売主にとっての収入は売買価格によって決まります。

仲介手数料も売買価格に連動するものです。

当初の販売価格から値引きを要求されるのはマンション売買ではよくあること。

これを指値といいますが、指値をされることも念頭において売り出し価格を決めましょう。

2.並行して条件交渉を行う

価格と同じくらい大事になるのが、売買の条件です。

修繕の要求を例にとって考えてみましょう。

売買価格が同じ金額でも100万円の修繕を行ったうえでの価格と、修繕を行わない価格では、修繕費用の分だけ売主が出費をしていることになります。

ハウスクリーニングなども同様です。

売買の条件はお金にも絡んでくる話なので気を抜くことができません。

3.契約日、引き渡し日を決定する

最後は契約日と引き渡し日です。

大安などの日柄を気にする場合は日程が限られます。

買主が住宅ローンを利用する場合には、契約日と引き渡し日が別の日になるのが一般的です。

この期間は売主にすれば不安定な期間となります。

なぜなら、住宅ローンの審査次第で契約が白紙になる可能性もあるからです。

実務では多少前後するものの、買主から買付証明書、売主からは売渡承諾書がそれぞれの相手方に交付され、契約の準備に入ります。

STEP4.契約を結ぶ

マンションの売却の場合、契約日や引き渡し日が決まると、売主サイドが積極的にすることはあまり多くありません。

ほとんどは仲介の不動産業者の指示や依頼によって資料収集や調査に協力するだけです。

マンション売却時の契約の流れは次のようになります。

1. 重要事項説明
2. 契約の締結
3. 手付金の授受

ひとつずつ説明します。

1.重要事項説明には協力すること

仲介を行う不動産業者は買主に対して重要事項説明をしなければなりません。

これは「あなたの購入するマンションはこんな不動産です」といったマンション全般の説明です。

もちろん不動産業者も独自で調査もしますが、居室内の状態やマンション購入時の資料などは提供する必要があります。

また、物件状況報告書や付帯設備表の作成にも協力が必要です。

これはマンションの状態がどうなっているか、過去に修繕やトラブルがあったかを告知する書類となっています。

こうした書類の作成には売主として協力することが必要です。

2.契約の締結

そしていよいよ契約の締結となります。

ところが多くの場合、契約の締結はあっけないほど簡単です。

場合によっては、売主と買主が顔を合わせることもありません。

これは持ち回りといって、買主と売主が順次契約書に印鑑を押していく形式です。

どちらかというと、契約そのものよりも契約書の作成と押印が重要となります。

この押印した契約書がないと、金融機関が融資の本審査をしてくれないからです。

こうして契約はあっという間に終わってしまいます。

3.手付金の授受

手付金の受け渡しも契約のタイミングで行います。

かつては現金を持参し、売主が札束を数えるといった光景もありましたが最近は振り込みで済ませることも多くなっています。

これは防犯上の理由や数え間違い防止の理由からです。

手付金を受け取ると、契約はひと通り終了となります。

STEP5.引き渡しをおこなう

引き渡しはマンション売却の最終段階です。

ここまでくると、あとは流れに従って粛々と手続きをしていくこととなります。

この引き渡しの内容はお金のやり取り、登記手続、書類等の引き渡しです。

順番は多少前後することもあるものの、マンション売却時の引き渡し時に行うことは次のような流れになります。

1. 融資の実行と残金の支払い
2. 付帯費用の受け取りや支払い
3. カギや重要書類の引き渡し
4. 登記手続

詳しくみていきましょう。

1.住宅ローン融資の実行と残金の支払い

まずは買い手側の住宅ローン、つまり融資の実行です。

かつては金融機関の一室を借りて融資の実行を含む引き渡しを行っていました。

最近は金融機関が部屋を貸してくれないことやネット銀行の台頭により、不動産業者の一室で行うことも増えています。

融資の実行前には売主への振込依頼も同時に依頼するため、融資金額が買主の口座にあるのは一瞬のことです。

すぐに売主に残金が支払われるようになっています。

引き渡しが月末や金融機関が忙しい時期だと、この融資実行から残代金の支払いに時間がかかることもあるので注意が必要です。

2.付帯費用の受け取りや支払い

売買代金の支払いが終わると、すぐに付帯費用の受け取りや支払いに移ります。

売主を中心に考えると、固定資産税の清算金は買主から受け取り、仲介手数料の支払い先は不動産業者です。

マンションの場合はこれらの他に管理費や修繕積立金の清算も含まれます。

ちなみに賃貸物件の場合は家賃もこの場で清算です。

3.カギや重要書類の引き渡し

お金のやり取りが終了すると、マンションのカギ、説明書などの重要書類の引き渡しとなります。

カードキーのような電子キーだと、事前の変更登録などが必要な場合もあるので注意が必要です。

スペアキーや駐車場出入り口のカギなども残らず渡すようにしましょう。

4.登記手続

引き渡しでは多くの場合司法書士が同席していますが、これは抵当権の抹消と登記手続が必要になるためです。

この手続きの専門家が司法書士です。

法律の手続きのため、売却の意思確認や本人確認が厳密に行われます。

売主としては司法書士の指示に従って書類に署名したり、印鑑を押したりといった作業が大半です。

司法書士が書類を確認すると、すべての引き渡し業務が終了します。

マンション売却時のお金の流れまとめ

ここでは、マンション売却時の「お金」に焦点を絞って解説していきます。

家を売却するのですから当然買い手からお金を受け取る一方、出ていくお金もあります。

まずは、受け取るお金がいつのタイミングでもらえるのかから見ていきましょう。

マンション売却代金はいつ受け取れるの？

一般的に家を売却した代金を受け取るタイミングは2回あります。

• 売買契約時・・・手付金
• 引き渡し時・・・残金

まずは売買契約が成立した段階で手付金を受領します。

手付金は解約手付と言って、買主は手付金を放棄すれば、売主は手付金の2倍を買主に返せば、解約できるという性質をもっています。

そのため、あまり少ない額だと買主が簡単に契約解除に踏み切る可能性があります。

手付金は、売買代金の5％～10％程度が一般的です。

2,000万円の物件なら100万円～200万円程度です。

その後、引き渡し時に買い手側の融資が実行されるためそのタイミングで残金が売主に振り込まれます。

マンション売却にかかる費用

マンションを売却しようとすると、以下のような諸費用がかかります。

これらの費用の多くは、引き渡し時の決済時に支払います。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 管理費・修繕積立金、固定資産税の清算
• 譲渡所得税
• ハウスクリーニング費用
• 引っ越し費用

仲介手数料は、仲介会社に支払う手数料です。

物件価格×3％＋6万円に消費税を加えた金額ですので、2,000万円で売却した場合72万6千円となります。

登記費用は司法書士への報酬で1万～3万円程度。

印紙税は売却金額により異なりますが、5,000円～3万円程度が一般的です。

管理費や修繕積立金、固定資産税の清算は、引き渡し日を境として売主と買主間で清算を行います。

マンションを売却してかかる税金として一番大きなものは譲渡所得税です。

売却して得た利益に対してかかる税金です。

そのマンションに何年住んでいたかによって税率が異なり、5年以下なら39.63％、5年を超えていれば20.315％が課されます。

ただし、この税金には3,000万円まで非課税となる特例があるため、適用条件を確認し是非利用したい制度です。

その他、ハウスクリーニングを行ってから引き渡すこともありその場合は10万円～20万円程度かかります。

当然引っ越し費用も数十万円かかるため、資金計画に組み込んでおく必要があります。

マンションを売却したら確定申告をする

マンションを売却して利益が出た場合は、確定申告を行わなければいけません。

確定申告を行う時期は、売却した翌年の2月16日～3月15日です。

先ほど紹介した「3,000万円の特別控除」を利用し譲渡所得税の支払いがゼロだったとしても、確定申告は必要です。

一方、もし利益が出なければ確定申告は行う必要はありません。

マンション売却時の住宅ローンはどうなる？

マンションを売却した代金で、今の住宅ローン残債をすべて完済できれば何の問題もありません。

しかし、売却してもなお残債がある場合はどうすれば良いでしょうか？

このような場合、多くは住み替え（買い替え）ローンを利用します。

住み替えローンは、今ある住宅ローンの残債と新たに借りる住宅ローンをまとめて一本にしてくれるものです。

返済しきれなくても住み替えができるため利便性が高いですが、売却と新居の購入を同時に行う必要があるためスケジュールがタイトになり、手続きも煩雑になります。

また、実質2本分の住宅ローンを組むことになるため審査は厳しくなります。

無理のない返済を行うため、よく資金計画を練ることが大切です。

まとめ

多くの人は不動産の売買を何度も経験するわけではありません。

マンションの購入した時は買主であったため、反対の売主の立場から売買を経験した人はさらに少なくなります。

基本的に売主はマンションを滞りなく引き渡すことができれば仕事は完了です。

マンションの売却は基本的な流れを把握し、不動産業者と協力して行えば難しいものではありません。

より高く、よりスムーズに売却ができるように基本的な流れを押さえておきましょう。