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＜記事の情報は、2025年1月1日時点のものです＞
未公開物件。
限定品に弱い人にはあやしくも魅惑的な響きです。
ただ、広く公開したほうが早く買主が現れる可能性は高まります。
それに情報が第一の現在、未公開にしておくことが得策とも限りません。
ここでは未公開物件が発生する理由やその誤解、メリットやデメリット等をまとめてみました。
ぜひ参考にしてください。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。
「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。
そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
①LIFULL HOME’S ②SUUMO ③HOME4U家づくりのとびら |
この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。
また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。
3サイトの中でどれか1つ使うなら、
また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。
「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」
「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」
このような事は非常に多くあります。
また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
SUUMO・・・工務店のカタログ中心
家づくりのとびら・・・ハウスメーカーのカタログ中心
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それでは解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
未公開物件とは？なぜ生まれる？5つの理由から解説
未公開物件が未公開となってしまうのはどのようなメカニズムなのでしょうか。
未公開物件が公開されないのには理由があります。
それは売主や不動産業者の事情がそうさせるのです。
物件そのものの欠陥が理由になることはそれほど多くありません。
ここでは未公開物件になる理由をまとめました。
- 売主からの要望
- 一社に販売委託をした物件
- 販売公開前や公開直後の物件
- レインズ未登録の物件
- 不動産業者が自らの判断で未公開物件とする
順に見ていきます。
1.売主からの要望
一番多い理由は売主が売却していることを知られたくない場合です。
仲介業務に関わっているとこうした要望を受けることがあります。
その物件を長く持っている人、あるいは事業をしている人が多い印象です。
こうした依頼をするのは、経済的に困窮していると思われたくないことが考えられます。
2.一社に販売委託をした物件
単独の会社に販売委託をした場合にも未公開物件となる場合があります。
その一社がウェブサイトに情報をあげず、自らのコネクションだけで販売活動を行うと情報は外部に漏れません。
外部から見ると未公開物件となります。
小規模な宅地で短期間に売れるような物件ではこうした手法を使うこともあるのです。
3.販売公開前や公開直後の物件
不動産の販売は手続きに多少の時間がかかるものです。
売り物ではあるけれど、チラシや物件概要が完成していない場合もあります。
こうした仕掛かり中の物件は世間には公表されていないので、外部からは未公開物件となるのです。
この状況は販売活動開始とともに解消されます。
4.レインズ未登録の物件
レインズとは不動産業者が閲覧できる売買情報や賃貸情報のデータベースです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられています。
一方で一般媒介契約はレインズへの登録は任意です。
このため、情報が流通せずに未公開物件扱いとなることがあります。
5.不動産業者が自らの判断で未公開物件とする
不動産業者の判断で未公開とすることもあります。
先ほどの一社委託販売の場合だけでなく、買主の心当たりがあってお金や手間のかかる宣伝をしない場合です。
世間には公表されずに少ない関係者だけで売買してしまうため、未公開物件の売買と見えてしまいます。
未公開物件の5つの誤解
未公開物件には、なにやら秘密めいたイメージがあります。
特別な限定品や、ともすれば怪しい物件のイメージも。
実はそれら多くのイメージは誤解に過ぎません。
ここでよくある未公開物件の誤解を5つ紹介します。
- 新築分譲住宅で未公開物件はない
- 地元や関係者で売りさばいてしまう場合も
- 「未公開物件」＝「あやしい物件」ではない
- 「あなただけの限定品」ではない
- 本当の未公開物件とは
それぞれお話しします。
1.新築分譲住宅で未公開物件はない
まず、新築分譲住宅で未公開物件はありません。
分譲住宅は不特定多数の人に向けて販売されるものです。
物件情報を公開しないことには商売になりません。
もし、新築分譲住宅で未公開物件があったら、それは売り物としておかしいともいえます。
2.地元や関係者で売りさばいてしまう場合も
不動産売買の中には、売買の情報が公開されず、いつの間にか所有権が移転しているというものもあります。
それは地元の知り合い同士の売買であったり、関係者間で売買があったりした場合です。
法人間の売買では売買締結までは公表しないことも多くあります。
これは未公開物件というよりは最初から買主が決まっている物件です。
3.「未公開物件」＝「あやしい物件」ではない
本来ならば、広く買主を募るのが不動産売買の鉄則です。
それをしないのはいわくつきの物件ではないのか、と勘繰ってしまいます。
未公開物件は決してあやしい物件ばかりではありません。
未公開物件のほとんどは売主や不動産業者の事情で未公開となっているのです。
ただ、あやしい物件やいわくつきの物件が皆無、というわけではありません。
その点は注意が必要です。
4.「あなただけの限定品」ではない
「あなただけに特別に未公開物件を紹介します」とささやかれると、つい買う気になってしまう人もいます。
未公開物件とはいえ、売り物件であることに変わりありません。
たまたま条件が重なって紹介される場合はありますが、基本的に未公開物件は「あなただけの限定品」ではないのです。
5.本当の未公開物件とは
それでも、売り物件でありながら諸事情によって誰にも知られずに売却される物件もあります。
これが真の意味での未公開物件です。
その多くは不動産の買取業者によって購入されます。
彼らはそれをリフォームして転売益で儲けるのです。
収益不動産として賃貸に出すこともあります。
不動産業界には、完全に外部へ知られない取引もあるのです。
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未公開物件の探し方の2つのコツを紹介
未公開物件は未公開ゆえに探すのは簡単ではありません。
未公開物件は、ウェブサイトはもちろん、店頭の広告にもないのです。
そんな難易度の高い未公開物件の探し方を考えてみました。
ネットの情報もわずかながら存在します。
従来の不動産業者に依頼する方法も活用可能です。
不動産業者に頼んでおく
ネットのない時代では物件を探す主な方法でした。
希望するエリアや条件を伝えておき、条件に合致する物件が出てきたら教えてもらうのです。
もしこれで契約が成立すれば未公開物件の取引となります。
これは未公開物件に限らず、公開物件であっても活用できる方法です。
「未公開物件ネット」で探す
ウェブサイトの中には「未公開物件ネット」というサイトも存在します。
エリアは首都圏に限定されるものの、掲載されているのは未公開物件の情報です。
物件の特定ができないように写真はなく、物件所在地も大まかなところまでしか書かれていません。
このサイトで目星をつけ、その後は不動産業者に問い合わせる、という使い方をします。
未公開物件の2つのメリット
未公開物件のメリットは次の2つです。
- ライバルは少ない
- 希望エリアにある場合がある
それぞれ見ていきましょう。
ライバルは少ない
物件の存在を知られていないため、その物件を狙うライバルは少なくなります。
競合相手を気にする必要が少ないのです。
多くの場合、売主も売却を急いでいません。
ゆっくりと物件を検討することもできます。
急いで住宅ローン審査を申し込んだり、頭金の手当てをしたりすることが少ないのです。
希望エリアにある場合がある
未公開物件が希望のエリアにある場合もあります。
そもそも未公開物件はやみくもに紹介しないので未公開物件たりえるのです。
もちろん、うまく未公開物件に巡り合える可能性は高くありません。
ですが、運よく希望エリアにあった場合には、条件に合致する確率が高まります。
未公開物件の5つの注意点
続いて、未公開物件を購入する際の5つの注意点、
- 未公開物件が優良物件とは限らない
- 相場よりも割高の可能性もある
- 未公開ではない場合もある
- いわくつきの物件の可能性がある
- おとり物件の可能性がある
について紹介しておきます。
1.未公開物件が優良物件とは限らない
先ほど未公開物件だからといってあやしい物件ではないとお話ししました。
それと同じように、未公開物件であっても優良物件とは限りません。
未公開物件は物件のよしあしよりも、売主や不動産業者の都合で未公開となっています。
公開されていないことを除けば、他の物件と変わりはないのです。
2.相場よりも割高の可能性もある
一般に公開されている物件は、一定期間売れないと値下げをすることがあります。
未公開物件は公開されていないため、こうしたプロセスを踏んでいません。
このため、割高な価格のままで据え置かれている可能性があります。
公開されている他の物件と比較して、価格水準を確認しましょう。
3.未公開ではない場合もある
未公開物件と思っていても、限られた人たちには情報が流通している場合もあります。
典型的な例は不動産業者間では情報が共有されているケースです。
不動産業者はお互いに情報交換をしています。
その中には、外部に漏らさないでほしい情報も含まれているのです。
一般の人には公開されていなくても、情報は流れている場合があります。
4.いわくつきの物件の可能性がある
未公開物件の中には、わずかながらもいわゆる訳あり物件が含まれています。
事故物件などが典型例です。
こうした物件は、重要事項説明書に記載する義務もあるのですが、取り扱いがグレーな部分もあります。
こうした物件は、なぜ未公開物件になっているのかを確認することによって明らかにすることが可能です。
5.おとり物件の可能性がある
おとり物件とは、実際には存在しない売り物件のことです。
おとり物件を使って客を引き寄せ、別の物件を買わせます。
未公開物件をおとり物件として利用するのもひとつの手口です。
未公開物件を紹介し、その後何らかの理由で売り物でなくなったとして、別の物件を紹介します。
未公開物件は情報が出回っていないため、おとり物件として利用されることもあるのです。
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未公開物件の現状は？昔と比べて減ってきているって本当？
かつては相応の数があった未公開物件。
平成の30年間の間に不動産を探す手段も大きくかわりました。
この情報社会の中でその数や性質も変わってきています。
未公開物件の現状を調べました。
おとり物件は減ってきている
先ほどのおとり物件は、おとり物件そのものが減ってきています。
こうした悪徳不動産屋まがいの行為は激しく糾弾されるようになったのです。
おとり物件で顧客を釣り上げるくらいなら、本物の物件をネットにアップしておいたほうが顧客はつかまります。
おとり物件の意義が薄れてきたのです。
未公開物件そのものも減ってきている
未公開物件そのものも減少傾向です。
かつてのように来店して店頭で物件を探すことも減ってきました。
未公開物件として担当者の机の中に眠っているよりも、web上で公開したほうがスムーズに売却できます。
世間体も昔ほど気にしなくなりました。
こうした社会の変容が未公開物件を減少させているのです。
まとめ
様々なリスクがありながらも、思わぬ掘り出し物もあった未公開物件。
それはネット社会でありながら、対面でしかお目にかかれない物件です。
未公開物件には、あなただけに、特別に、といった稀少性があります。
掘り出し物を探しに、ときには不動産屋さんを訪ねてみましょう。
