不動産査定を失敗しないための鉄則3か条！査定時の注意点や査定後の流れもプロが解説！

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不動産を売却する際にまず査定が必要となりますが、初めての場合は査定とは何なのか、そして査定の方法はどうすればいいのかわからないですよね。

査定とは物件の価格を算出することですが、依頼の仕方を間違えると売却時に損してしまう可能性もあるため、注意が必要です。

本記事では査定の意味から依頼方法、そして査定時の注意点や失敗しないための鉄則についてもお伝えしていきます。

こちらで査定をマスターして、安全で安心な売却取引を進めていきましょう。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

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それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

不動産売却時の査定って何？わかりやすく説明！

不動産売却時の査定とは、簡単にいうと自分の物件がいくらで売れるのかを不動産会社に算出してもらうことです。

市場価格を考慮した販売価格を設定しないと売却できない可能性があり、販売が長期化するケースもあるためまず査定が必要となるのです。

例えば車を売るときもまずは査定をしてもらい大体どれくらいの金額になるかを算出してもらってから売却しますよね。

マンションや住宅も同じく、まずはいくらになるのかを算出してそれから実際にいくらで販売するのかを決めていく流れになります。

不動産査定をするタイミングはいつ？

不動産の売却で査定が必要なタイミングは、不動産会社を選ぶ前のタイミングです。

売却前に資金計画を立てるためにも、まずは先に大体の金額を知っておく必要があるからです。

例えば住み替えなどで売却資金をなにかに利用する場合、あらかじめ売却代金がどのくらいになるのか目途が立っていないと購入先を決めることが難しくなります。

もちろん査定価格で売れるとは限らないのですが、事前におおまかな金額を把握しておくことで、後の資金不足などを防ぐことができるのです。

売却の第一歩！不動産査定の方法とは？

不動産の査定を行う方法は大きく分けて2つあります。

• 直接不動産会社で依頼する
• 査定サイトを利用する

査定の方法は直接不動産会社に足を運んで依頼する方法と、インターネット上などから依頼できる査定サイトを利用する方法があります。

インターネット上では無料で簡単に依頼できるため、近年利用する人が増加しています。

物件によって違う？査定の算出方法もチェック！

査定の算出方法は主に3つのタイプに分かれています。

• 原価法
• 取引事例比較法
• 収益還元法

原価法

原価法とは簡単にいうと戸建などを今建て直したらどのくらいの価格になるかという基準から算出する方法です。

そのため建物がある戸建などの査定に用いられることが多いです。

しかし建物は新築時と違って年数が経過しているため、資産価値の目減り分である減価償却などを加味して計算されます。

そのため新築を立て直すという算出方法ではありません。

取引事例法

取引事例法は付近の成約事例などをもとにして、売却物件と比較することで算出していく方法です。

マンションや土地の取引の際に用いられることが多く、不動産会社でも多くが利用している算出方法です。

例えば同じマンション内で最近成約事例があれば、その部屋と自分の部屋を比較しながら査定価格を算出していきます。

一つの成約事例だけではなく複数の成約事例を用いながら算出する査定方法です。

収益還元法

収益還元法は物件の収益や利回りを用いて算出する方法です。

主に投資用マンションなどの投資用物件の査定に用いられています。

例えば投資用ワンルームマンションであれば現在の賃料から将来的にどのくらいの収益が見込めるのか、利回りはどのくらいになるのかなどを計算して査定価格が算出されます。

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不動産査定を依頼する際に失敗しないための鉄則3か条！

実際に不動産査定を依頼する際には注意点があります。

査定の仕方を間違えると実際の相場価格よりも安く売ってしまい損するケースや、設定価格が高すぎて販売が長期化してしまう可能性もあるからです。

こちらでは査定を失敗しないための鉄則を3つお伝えします。

一社だけに依頼しない

不動産査定で一社の不動産会社にのみ査定依頼をしてしまうと、売却で失敗する可能性があります。

依頼した不動産会社が悪質な業者、もしくはダメな不動産屋である可能性があるからです。

例えば悪質な業者の場合は売却相談にきた人の査定価格をあえて市場価格よりも大幅に安く算出して、早く売却してしまおうと考えているケースがあるからです。

しかし、複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定価格が妥当なものかどうかを判断することができます。

また、査定時の対応の仕方なども不動産会社を選ぶ際に必要な要素なので、査定時に複数社で比較することでより質の高い不動産会社に決めることができます。

事前に自分でも相場を把握しておく

査定前には自分でも市場価格や付近の相場をある程度確認しておくことが大事です。

不動産会社の中には売主の足元を見て、あえて安い査定価格を提示してくる場合があるからです。

しかし自分でも大体の相場を把握していれば、査定価格が相場とずれていることを判断することができます。

付近の相場を知るのには国土交通省のサイトなどを参考にするのがおすすめです。

査定価格だけで選ばない！対応や不動産会社の実績にも注目！

査定時には算出金額が高いだけで選んではいけません。

不動産会社の中にはあえて高い金額を算出して、売主と契約しようとする業者がいるからです。

例えば市場価格が2,000万円のマンションでA社B社C社に査定を依頼したところ、A社だけ2,500万円という高値をつけてくる場合があります。

しかしこれはA社が売主から選ばれるためにわざと査定価格を高くしている可能性が高いです。

このような不動産会社を選んでしまうと売却開始後にすぐ価格の値下げを提案され、結局市場価格よりも安い金額で販売されてしまう可能性もあります。

複数社に査定を依頼した際には査定価格の高さだけでなく、対応が丁寧なのか、連絡は早いかなど顧客対応や過去の販売実績なども見るようにしましょう。

不動産査定時に後悔した事例3パターン！

査定時の失敗は売却価格や期間にも直結する可能性が高く、あとで後悔しているという人もいます。

こちらでは不動産査定時に後悔してしまった人達の事例について3つご紹介します。

後回しにしない！早めの査定が大事

初めての売却ということで査定を後回しにしていたせいで、市場価格が下がってしまったというケースがあります。

戸建やマンションといった建物は毎年2%～３％近く資産価値が目減りしてしまうため、放置しているとどんどん売却価格が低くなる傾向にあるからです。

例えば新築時に5,000万円で購入したマンションでも20年後には当時の半分以下の価格でしか売れないケースも多くあります。

査定を後回しにして売却が遅れてしまうと、その分物件の資産価値が下がってしまう可能性があります。

担当者の対応が成約率にかかわる？

査定時の担当者の対応が悪かったことで、販売が長期化してしまうケースもあります。

担当者の手続きや連絡スピードが遅く対応が悪いと、販売活動もなかなか進まないからです。

例えば売却を依頼して1週間以上経つのにまだチラシも配布しておらず、インターネットにも物件が掲載されていないと、それだけ販売できる機会を逃しているということになります。

査定時の連絡対応などが遅い担当者は仕事も遅く、売却活動も遅れる可能性が高いからです。

査定時には不動産会社選びと同様に、担当者の業務レベルなどもチェックしておきましょう。

不動産会社選びを間違えるとなかなか売れない！

依頼した不動産会社のチラシやインターネットページが魅力的でないと、問い合わせがなかなか来ないケースがあります。

物件の問い合わせはほとんどがインターネットかチラシ広告をみたというケースであるため、サイトやチラシの内容はかなり重要です。

例えば、広告チラシに間取り図と簡単なキャッチコピーしか載せていないような不動産会社もありますし、ホームページが長期間更新されていない不動産会社もあります。

できれば依頼する前にその不動産会社のホームページやチラシを見せてもらい、事前に確認しておくのがおすすめです。

一括査定とは何？メリットやデメリットも説明！

査定を依頼する際に複数社にまとめて依頼することができるのが一括査定です。

通常の査定の場合は不動産会社とそれぞれ連絡を取り合い、査定を依頼するのですが、一括査定は一度入力した情報でまとめて複数社に依頼することができます。

インターネットで無料かつ簡単に依頼することができるため、近年多くの人が利用している査定システムとなっています。

一括査定の3つのメリットとは

では一括査定を利用する人のメリットについてまずは以下の3つがあげられます。

• 物件の相場がわかる
• 査定価格を比較検討できる
• 不動産会社の対応を比較できる

物件の相場がわかる

一括査定により複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社がそれぞれの基準で査定価格を算出します。

そのため、査定価格が偏ることなく、その平均をみることで相場を知ることができます。

例えば一社だけに査定を依頼してしまうと、相場価格とずれているのかどうかが判断できません。

そうすると実際には相場よりもかなり低い価格で算出されており、売却後に大きく損をしていることに気が付くなんて事例もあります。

しかし一括査定で複数社の査定価格をみることで、大きく外れていない相場の金額を知ることができます。

査定価格を比較検討できる

不動産会社の査定価格を比較することで、自分が依頼する不動産会社がどのくらいの販売価格で売却してくれるかを判断できます。

もし一社だけに査定依頼をすると、その不動産会社がどんな査定価格を出そうともそこで販売を任せることになってしまいますからね。

ですが一括査定を利用することで、不動産会社がいくらで販売価格を設定するのか、その販売戦略も知ることができます。

不動産会社との契約後において、販売価格が思っていた金額よりも低かったというような失敗を防ぐことができます。

不動産会社の対応を比較できる

一括査定で複数社に依頼することで、不動産会社の対応も比較することができます。

売却は一般的に3か月～6か月以上かかることが多いため、対応が早いかどうか、丁寧かどうかはずっと関わってくる問題です。

そのため、一括査定時に連絡対応などのレベルを見極めておくことで、よりサービスや販売力に優れた不動産会社を選ぶことができます。

一括査定の2つのデメリット

一括査定にはメリットも多いですが、デメリットとなる部分もあります。

• 複数社への対応が大変
• どの不動産会社にすればいいのか迷う

複数社への対応が大変

一括査定では複数社に一度に依頼できるのですが、各不動産会社が別々に連絡をとってきます。

そのため、忙しい方だとその連絡や応対ができないというケースもあります。

ただし、そういった場合は連絡方法をメールなどにしておくことで、日中の着信などを防ぐことができますね。

中には希望の連絡方法を無視して電話してくる不動産会社もいますが、そういった会社は顧客目線ではないため選ばないようにしましょう。

どの不動産会社にすればいいのか迷う

一括査定ではサイトによって多くの不動産会社に一度に依頼することができます。

そのため多すぎる選択肢の中からどの不動産会社にすればいいのかわからなくて悩む人も多くいるようです。

しかしそんなときは査定価格が相場にあっているのか、そして対応が早くて丁寧かなどを基準に選ぶようにしましょう。

大手だからといって何も考えずに選んでしまうと、新人やダメな担当者がついてしまいストレスが溜まってしまう事例などもありますので、担当者も込みで見極めるようにしましょう。

おすすめの一括査定サイト4選！困ったらここで依頼！

不動産の一括査定ができるサイトは現在数多くあるのですが、こちらではおすすめの4つのサイトについて特徴などをご紹介していきます。

HOME４U

HOME4Uは2001年からサービスを開始している一括査定サイトで、運営会社はNTTデータの子会社となっています。

提携している不動産会社数は1,500社以上となっており、全国各地の物件に対応しています。

特徴としては戸建やマンションだけでなく土地や一棟アパート、ビルなど幅広い物件を取り扱うことができること、そして長年運営してきた実績があることです。

また、母体がNTTデータグループなので運営会社への信頼も厚いことが特徴です。

すまいValue

すまいValueは2016年からサービスを開始した比較的あたらしい一括査定サイトですが、運営会社は不動産会社の大手6社となっています。

• 三井不動産リアルティ
• 東急リバブル
• 三菱地所ハウスネット
• 野村不動産ソリューションズ
• 小田急不動産
• 住友不動産ステップ

特徴としては他の一括査定サイトのように何百、何千社と提携しているわけではないのですが、不動産業界の大手6社を選ぶことができるため信頼度は高いです。

提携先の6社はどれも大手企業なので、もちろん全国各地の物件で対応することができますし、大手ならではの安心したサポートやサービスを受けることができます。

ただし、あまり郊外だと支店がないエリアもあるようなので、事前に対応可能なエリアかどうかを確認しておく必要があります。

イエウール

イエウールは2014年に開始した一括査定サイトで、運営会社は株式会社Speeeというウェブ系のベンチャー企業です。

比較的新しい査定サイトですがすでに提携会社は1,400社を超えており、大手仲介会社とも契約済となっています。

特徴としては戸建やマンションからビルや工場、店舗や農地といった幅広い物件に対応していることや、ITベンチャー企業が母体ということもあり入力フォームなどがかなりわかりやすく簡単になっていることです。

HOME’s

HOME’sは2008年からサービスを開始していて、運営会社は東証一部上場のLIFULLとなっているため業歴や信頼度が高いサイトです。

提携社数は業界最大規模の1,700社となっており、大手から地域の不動産会社まで様々な不動産会社から選ぶことができます。

特徴は提携している不動産会社に関する情報がかなり細かいため、事前に不動産会社についての情報を詳しく知ることができます。

例えば、担当者のコメントや不動産会社の強みなども記載されているため、査定を依頼する前に多くの情報を把握できるのがメリットです。

選んではいけない不動産会社5パターン！

不動産の査定をする際に重要なのが不動産会社選びです。

ダメな不動産会社を選んでしまうと販売が長期化することや、市場価格よりも安い値段で販売される可能性が高くなるからです。

こちらでは選んではいけない不動産会社について5つの事例をご紹介します。

連絡がとにかく遅い！

不動産会社からの連絡が遅いと、今後売却するうえで大きなストレスとなる可能性があります。

不動産売却は数日で終わるものではないため、査定から売却、引き渡しと数か月間にわたって不動産会社とやりとりをする必要があるからです。

また、連絡が遅い不動産会社は仕事も遅い可能性も高いため、販売が長期化する可能性もあります。

売却を依頼してから1週間たってもホームページに物件が掲載されない、チラシが出来上がらないとなってしまうと、その間の期間が無駄になってしまいますからね。

査定時の連絡対応も仕事のレベルに直結しますので、連絡が遅い不動産会社は選ばないようにしましょう。

セールス感が強くて押しが強い！

不動産会社の担当者がセールストークばかりの場合、顧客優先ではない可能性があります。

不動産会社側の利益中心で販売活動をされてしまうと、囲い込みや相場よりも安く売られてしまう可能性があるからです。

囲い込みとは不動産会社が物件情報を他社に隠してしまい、自社の顧客だけで契約させようとする行為のことです。

囲い込みをされてしまうと他社を通じて問い合わせてくるお客さんがゼロとなってしまうため、売却できる可能性が低くなってしまいます。

営業感の強い営業マンではなく、ちゃんと売主側の話を聞いてくれる担当者を選びましょう。

査定価格が相場よりもはるかに高い

査定価格が相場よりもはるかに高い不動産会社にも注意しましょう。

相場より高い金額を提示することで売主と契約し、その後販売価格をどんどん値下げするように迫ってくる可能性があるからです。

不動産会社側も一括査定を依頼された際は、ライバル企業に負けないように査定価格を算出してくる場合が多いです。

そうすると相場よりも明らかに高い金額で査定価格を提案してくるケースがあります。

しかし、査定価格が適正でない不動産会社は自社の利益が優先ですから、売却開始して売れなければすぐに値下げを迫ってきます。

一括査定では高すぎる査定をする不動産会社を選ばず、相場にあった金額を提案してくる誠実な不動産会社を選びましょう。

査定価格が相場よりも低すぎる

査定価格が相場より低すぎる不動産会社にも注意が必要です。

特に売主側が早く売りたい理由がある時に、足元を見てあえて低い査定価格を算出する不動産会社がいるからです。

例えば期日が迫っている売主の場合、多少相場よりも金額が低くても早く売ることを優先してしまいます。

不動産会社の中にはそこにつけこみ、あえて安い査定価格を算出するケースがあるのです。

一括査定を依頼すれば相場より低い査定価格を見つけることができますので、比較検討して決めるのがおすすめです。

販売実績が乏しい

販売実績の乏しい不動産会社だと販売が長期化する可能性があります。

販売実績の高い不動産会社はすでに自社で多くの顧客を保有しているため、新規物件が出た際に一斉に紹介してくれるからです。

例えばマンション販売に強い不動産会社の場合は、昔物件を買い逃した人などの情報がリスト化されていることが多いです。

そのためマンションの売却を依頼すると、自分の物件に該当する顧客に一斉に紹介してくれるため、成約が早くなる可能性が高くなります。

迷った時の不動産会社選びの判断基準3つ！

不動産会社選びにおいてどうしても迷った時に利用できる判断基準を3つお伝えします。

販売スキルがある会社かどうか

不動産会社に販売スキルがあるかどうかを自分の目で確かめてみましょう。

実際にその不動産会社が出している広告チラシやインターネットの物件ページを見せてもらい、魅力的かどうかを判断することができます。

例えば物件ページに写真が1枚だけしか掲載されていない、おすすめポイントなどの記載がほとんどないといった簡易な宣伝をしている不動産会社も多くあります。

また、広告チラシには物件の写真ではなく間取りしか載せていないという不動産会社もあるのです。

実際に自分が見て魅力的な宣伝・広告をしているかを判断基準にするのも一つの方法です。

質問に対して誠実に答えてくれるか

不動産会社の担当者が小さな質問などにも誠実に答えてくれるかどうかも重要です。

不動産営業マンの中には顧客からの質問を曖昧にし、適当に答えてくる人が多くいるからです。

そういった営業マンにあたってしまうと売却後に知らなかった情報がでてくることや、買主側からクレームがくる可能性もあります。

ちゃんと細かいことでも調べて教えてくれる営業マンを選ぶことで、結果的に安全な不動産取引ができます。

顧客優先の対応をしてくれるか

顧客優先の対応をしてくれるかどうかも不動産会社選びで重要なポイントです。

売主の意向を理解して売却を進めてくれないと、後々トラブルになる可能性があるからです。

例えば自分の物件がなかなか売れない場合、自分の成績優先の営業マンだと早く成約して実績にしたいため値下げをどんどん要求してきます。

しかし、顧客優先の担当者はできるだけ希望価格で売却できるように様々な戦略や方法を試してくれます。

査定時に希望の連絡方法や時間帯を守らずに連絡してくる営業マンはまず顧客優先ではないことが多いです。

不動産査定の後はどんな流れ？売却の流れを5つのステップで説明！

不動産査定をした後は一体どのような流れになって売却するのか、こちらで5つのステップに分けて説明します。

媒介契約を仲介会社と結ぶ

査定後には不動産会社に販売を委託する媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶことで、不動産会社が物件の売却を始めること可能となるのです。

媒介契約の種類には以下の三種類があり、売主側が選ぶことができます。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は複数社と契約できますが、その分手続きや連絡を個別に行う必要があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できないという縛りはありますが、その分不動産会社が広告や宣伝に力を入れてくれる可能性が高まります。

自分にあった媒介契約の種類を選ぶようにしましょう。

売却活動を開始する

媒介契約の後は不動産会社が売却活動を開始します。

インターネットや広告チラシ、新聞折込チラシなどを活用して売却活動をするのですが、売主は不動産会社にほぼすべて任せるかたちとなります。

もし売却活動中に問い合わせや顧客から内覧の申込などがあれば、不動産会社が売主に知らせてくれるため、基本的には不動産会社からの連絡待ちの状態です。

購入者との交渉や条件の調整を行う

内覧した人に購入の意思がある場合は、購入申込書を売主に提出してきます。

そこで価格交渉や条件面での交渉などが発生します。

中古物件の取引の場合は価格交渉が行われる可能性が非常に高いため、あらかじめ販売時に価格交渉分を上乗せして販売しておくのも一つの手です。

売買契約を締結して手付金をもらう

購入条件が整えば、次は売買契約となります。

契約の締結及び、買主側から手付金を受け取ります。

手付金の金額は物件価格の5%～10%ほどが相場となっており、契約時の手付金を除いた金額を後日行う決済で受け取ることとなるのです。

売却時の諸費用などはこの手付金から支払い、残りを受け取るのが一般的です。

残金決済と引き渡しを行う

売買契約の後は残金決済と引き渡しを行います。

手付金を除いた残代金を振り込みで受け取り、物件の鍵などを引き渡します。

基本的には買主が利用する銀行で行われることが多いため、平日の午前中に行われることが多いです。

あらかじめ余裕をもって2時間近くはスケジュールを空けておきましょう。

まとめ

査定は不動産売却の第一歩となりますが、非常に重要なステップです。

査定先の選定や、査定後にどの不動産会社を選ぶかによってその後の販売状況が大きく変わってしまうからです。

不動産売却を成功させるためにも、まずは一括査定で複数の不動産会社を比較検討し、その中で一番信頼できる不動産会社を選ぶのがいいでしょう。

今すぐに売る予定がない人でも、査定をして自分の家の今の価格を知っておくことはおすすめです。

当サイトでは一部アフィリエイトプログラムを利用し、サービス紹介を行っています。