建て替え時に利用できる住宅ローンを4つの状況別で解説！頭金や費用・流れについても徹底解説

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「審査の通りやすい住宅ローンが知りたい」

「まだ完済してないけど建て替えがしたい」

建て替え時に利用できる4つの住宅ローンには、審査の通りやすい住宅ローンや建て替え前の家のローンを一本化できる住宅ローンもあります。

この記事では、住宅ローンの月々の支払いのシミュレーション、住宅ローンを組む流れ、助成金制度についても紹介しています。住宅ローンを組む前に一度目を通しておくと、後から損をしたと後悔せずに済むので、ぜひ最後まで読んでみてください。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。



はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

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それでは解説をしていきます。

【状況別】建て替えで利用できる4つの住宅ローンをご紹介！

建て替えで利用できる住宅ローンについて簡単に知っておくだけでも、「審査に通らない」「高い金利を払い続けなければならない」と嘆く可能性を減らすことが可能です。

この項目では、建て替えで利用できる以下の4つの住宅ローンについて紹介します。

1. 一般的な住宅ローン｜建て替え前の住宅ローンが残っていない場合
2. 建て替えローン｜建て替え前の住宅ローンが残っている場合
3. ペアローン｜夫婦で住宅ローンを組む場合
4. リレーローン｜親子で住宅ローンを組む場合

それぞれ詳しく解説します。ぜひ参考にしてください。

1.一般的な住宅ローン｜建て替え前の住宅ローンが残っていない場合

一般的な住宅ローンは、元々所有している土地に家を建てる際、もしくは建て替えたい旧住宅のローン返済が終わっている場合に利用できます。建て替え前の住宅ローンが残っていると、新たに住宅ローンを利用することはできません。

また、建て替え前の住宅ローンを完済していたとしても、抵当権の抹消手続きが完了していないケースもあります。その場合には、新たに住宅ローンを利用することができないので注意が必要です。

抵当権の登記は自動的に抹消されるものではありません。登記が残っている場合には、法務局に書類を提出するといった手続きを行いましょう。

2.建て替えローン｜建て替え前の住宅ローンが残っている場合

「家の建て替えをしたいけどまだローン残ってる」と建て替えを諦めてしまう方は多いです。しかし、建て替えローンを利用すると、建て替え前の家の住宅ローンが残っている場合でもローンを組むことが可能です。

建て替えローンは住み替えローンとも呼ばれ、残っているローンと建て替えにかかる費用を一本化することができます。以前のローンの金利が高い場合には、建て替えローンで一本化することで金利が下がることにもなり、出費を抑えることも可能です。

しかし、一般的な住宅ローンに比べて、残債が残っている分、融資額・返済額が増えてしまいます。利用する際には、慎重に返済計画を立てておかなければいけません。

3.ペアローン｜夫婦で住宅ローンを組む場合

ペアローンとは夫婦それぞれが住宅ローンを組むことです。2人分の手数料が必要になりますが、ローン審査が通りやすく、また住宅ローン控除（住宅ローン減税）がそれぞれ適用されるので、減税額を増やせるといったメリットがあります。

将来の出産や育児による休業や退職を想定して計画しておけば、無理のない返済も可能です。

夫婦で住宅ローンを組む方法には、配偶者が連帯保証人、または連帯債務者となる返済方法もあります。夫婦の収入を合算してローン審査を受けられるケースもあるので、住宅ローンの審査の際には金融機関に相談してみてください。

連帯債務者であれば住宅ローン控除を利用できるので、減税額を増やせるメリットもあります。

4.リレーローン｜親子で住宅ローンを組む場合

親子で住宅ローンを組む場合には、親世代が退職した後などに子世代が住宅ローンを引き継ぐ、リレーローンという返済方法もあります。リレーローンでは、子世代が返済を引き継ぐため親世代の退職時期が迫っていても住宅ローンを長期で組むことが可能です。

そのため、月々の返済額に余裕ができ、豊かな暮らしに役立つでしょう。

さらに、2人で住宅ローンを組むことによって、審査が通りやすくなったり、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を各自が利用できるといったメリットがあります。支払う税金が減れば、月々の暮らしをより豊かに送ることが可能です。

【事例別】建て替えの際の住宅ローン返済額のシミュレーションは？

住宅ローンにはいくつもの種類があります。状況に応じて利用すべき住宅ローンが異なるのでハウスメーカーの営業と相談するなどして自身に合う住宅ローンを利用してください。

ここでは、以下の3つの事例での一般的な建て替え費用に対し、住宅ローンの月々の返済額がいくらになるのかというシュミレーション結果を紹介しています。

• 相続した実家を一人で建て替える際の住宅ローン
• 新しく家を建て替える際の住宅ローン
• 父親と共に実家を建て替える際の住宅ローン

建て替え費用や頭金などの条件の参考にしてください。

相続した実家を一人で建て替える際の住宅ローン

相続した実家を建て替える際、建て替え前の住宅ローンの返済が終わっていないケースは少ないです。そのため、完済された状態で住宅ローンを組むケースの一例を紹介します。

【建て替え費用】

【住宅ローン】

【住宅ローンの条件】

【返済額】

自己資金の額やボーナス支払いの額によって、返済額は変動します。あくまで目安として、自身の返済能力や求める家の条件と照らし合わせてください。

新しく家を建て替える際の住宅ローン

新しく家を建て替える際には、元の家の住宅ローンが残っていることも多いです。そこで、残っている住宅ローンを建て替えローンに一本化した際のケースの一例を紹介します。

【建て替え費用】

【建て替えローン】

【建て替えローンの条件】

【返済額】

住宅ローンに残債がある場合借入額が大きくなります。その分支払い額も増えるため、月々の生活が苦しくなる可能性や審査が通らない可能性が高くなるでしょう。自己資金を増やしたり、建築費用を下げたりといった対応が必要です。

父親と共に実家を建て替える際の住宅ローン

父親と共に実家を建て替える際には、親子リレーローンを活用することができます。そこで、、親子リレーローンにより二世帯住宅を建てるケースの一例を紹介します。

【二世帯住宅への建て替え費用】

【住宅ローン】

【親子リレーローンの条件】

【返済金額】

父親が高齢で審査に通りづらくなっていても、子との親子リレーローンで住宅ローンを組むことにより審査に通る可能性を向上させることができます。実家を建て替える際には、リレーローンが非常に便利なので、ぜひ覚えておいてください。

建て替え時にローンを組む際の流れを7つのステップで解説！

住宅ローンを組む際にはプランや住宅ローンの方法を、都度細かくシミュレーションしておかなければいけません。しかし、何も決まっていないタイミングでシミュレーションを行ってもあまり意味がありません。

そこで、建て替え時にローンを組む際の流れを7つのステップで紹介します。

1. ハウスメーカーと建て替えプラン検討
2. 建て替えの住宅ローンの仮審査
3. ハウスメーカーと請負契約
4. 住宅ローン本審査
5. 仮住まいへの引っ越し
6. 解体工事・着工
7. 住宅ローンの実行

それぞれのタイミングで何をすべきか解説しているので、ぜひ参考にしてください。

1.ハウスメーカーと建て替えプラン検討

まず最初に、家を建て替えるための計画を策定します。検討すべきことは、主に以下の3つです。

• 建て替えの目的
• 優先順位
• 予算

建て替えの目的を明確にするために、「そもそも建て替えが必要なのか」「リフォームではいけないのか」といったことから、慎重に考えていきましょう。そうすることで、建て替えに求める具体的な条件、優先順位が定まります。

建て替えに求める条件や優先順位をハウスメーカー側に伝えることで、ハウスメーカー側もプラン・見積もりを出しやすくなり、実際に発生する費用に近い金額が算出されるでしょう。

2.建て替えの住宅ローンの仮審査

住宅ローンを利用する前に、具体的な借入金額を想定した返済シュミレーションを行っておくと良いでしょう。残債と金利から、月々いくら返さなければならないのか、自身の返済能力と相談しながら検討してください。

見積もりに対する返済プランが定まったタイミングで、金融機関に仮審査を申し込みます。仮審査とは事前審査とも呼ばれ、借入金額や返済能力などから住宅ローンが通るかどうか、大雑把に審査を行う工程です。

仮審査が通らない場合には、見積もりからやり直す必要があります。住宅に求める優先順位を参考に今一度練り直しましょう。

3.ハウスメーカーと請負契約

仮審査に通った場合には、ハウスメーカーと請負契約を締結します。契約締結後は、建て替えの具体的な設計や仕様の打ち合わせを重ね、自治体、または民間の指定確認検査機関に建築確認申請書を提出します。

建築確認申請書と共に、建築計画概要書の提出も行いますが、これらは敷地面積・建物の規模・配置図などを記載したもので、ハウスメーカー側が提出することが多いです。ただし、念のため打ち合わせの際に確認を取る必要があります。

また、契約を締結してしまうと、ハウスメーカーを変更することはできなくなるので、それまでに自身にピッタリのハウスメーカーを選んでおいてください。1社のみで見積もりを取るのではなく、複数社から見積もりをとって比較検討をすることが大切です。

4.住宅ローン本審査

住宅ローンの本審査には、建て替え工事の請負契約書の写し・建築確認済証・設計図面の他にも、所得を証明する書類や、カードローンなどの借り入れがある場合には返済予定証明書が必要です。

書類不備は審査に遅れが生じたり、場合によっては審査に落ちることにも繋がってしまいます。事前に金融機関やハウスメーカーの営業などに何が必要なのかを確認しておきましょう。

また、仮審査に通ったからといって本審査も確実に通るわけではありません。特に、仮審査時と本審査時の状況が変わっている場合には注意が必要です。

転職している、新たなローンを組んでいる、キャッシングの返済を怠った、という場合には、審査が通らない可能性が高まります。

5.仮住まいへの引っ越し

建て替えが始まってしまうと住めなくなるため、建て替え工事が始まる前に仮住まいへ引っ越しをする必要があります。一般的に、アパートやマンションを借りる、またはホテルに泊まるケースが多いです。

しかし、以前の住宅にあった家財道具が全て入るような広い部屋を借りる場合には、家賃が高額になってしまうでしょう。家を建て替える資金に比べると微々たる金額ですが、将来の住宅ローン返済に備えて、仮住まいにかかる費用を抑えることも大切です。

費用を抑える方法としては、日々必要な物以外はトランクルームに預けたり、近隣に空き家があれば持ち主に相談して仮置きさせてもらうなどがあります。

6.解体工事・着工

建て替えの際、家を建築するハウスメーカーとは別に解体工事業者を自身で探し依頼することを「分離発注」と呼びます。分離発注を行うことで、ハウスメーカーが解体業者に仕事を依頼する際の手数料がなくなるため費用を抑えることが可能です。

その際には、都道府県知事による解体工事登録業者や、解体工事・土木一式工事・建築一式工事の建築業許可業者に見積もりを依頼し、費用の安い業者を選びましょう。ハウスメーカーに依頼した際に比べて、目安ではありますが2割ほど安くなります。

しかし、新築を建てる際にあたって、施主がしなければならないこと、考えなければならないことは非常に多いです。解体業者まで探していてはあまりにも大変なので、ハウスメーカーに一任してしまうのも良いでしょう。

解体工事後には、法務局に建て替え前の建物の減失登記の申請や、地盤調査・地盤改良などを行います。

7.住宅ローンの実行

住宅ローンは購入した土地や住宅を担保に融資を実行するため、融資実行日は一般的に不動産の引き渡し日と同日に設定されます。その融資で建て替え工事にかかる費用を清算し、引っ越すことが可能になります。

また住宅ローンの支払いも、物件の引き渡し後に始まります。引き渡し後、すぐに引っ越しできない場合や土地だけ先に購入していた場合などは、仮住まいのアパート・マンションの家賃と住宅ローンの返済が同時に発生する可能性もあるので、注意してください。

建て替え時にローンを組むにはハウスメーカーや工務店と、綿密な協議をしておく必要があります。返済能力に見合ったプラン・見積もり、金額や審査時に提出する書類の準備など、お互いの連携が取れていなければスムーズに住宅ローンを組むのは難しいです。

理想の注文住宅を建てるためには、1社のみと相談するのではなく、複数社と相談し、信頼できるハウスメーカー・工務店を見つけることが重要です。まずは資料を一括請求して、どのようなハウスメーカー・工務店があるのかを知っておきましょう。

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建て替えにかかる費用とローン頭金はどれくらい？

建て替えにかかる一般的な住宅の解体費用と建築費用は以下のような金額になります。

そのため、30坪の家を建て替える際にかかる費用は、解体費用が150万円、建築費用が2,400万円ほどです。

住宅ローン頭金は、購入価格の20％までが目安とされているため、価格が2,500万円の場合は500万円を準備するということになります。

ただし、住宅の建て替え時に発生する費用は、解体工事費用・家本体の工事費用だけでなく、税金や手数料などの諸費用も発生します。これらは住宅購入価格の5％ほどの金額です。

そのため、ローン頭金として準備する金額としては、家購入費用の25％ほどを想定しておくと良いでしょう。

建て替えで利用可能な助成金や優遇制度を2つご紹介！

家は人生で一番高い買い物と言われます。その通り、一般的に家の建て替えには2,500万円前後といった高額の費用が必要です。建て替えは土地の購入費用がかからないケースが多いですが、少しでも金額を下げたい方は多いでしょう。

そこで、建て替えでも利用可能な助成金や優遇制度を紹介します。以下の2つです。

• 住宅ローン控除
• 地域型住宅グリーン化事業

それぞれ参考にして、費用を少しでも抑えるために役立ててください。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅を購入・建築する際に受けられる減税制度のことです。住宅借入金等特別控除・住宅ローン減税とも呼ばれており、利用することで年末の住宅ローンの残債、もしくは住宅取得対価の、少ない方の金額の1％が所得税から控除されます。

また、住宅ローン控除は建て替え前の家で利用していた場合でも、建て替え時に再び利用することが可能です。

ただし、ダブルローンで片方を連帯保証人にしている場合、住宅ローン控除の対象となるのはもう一方のみです。2人ともが住宅ローン控除の対象となるには、連帯債務者になる必要があります。

地域型住宅グリーン化事業

地域型住宅グリーン化事業とは、木造住宅を新築・改築する際に、条件を満たすことで一定の金額の補助が受けられる制度です。

以下に、補助を受けられる住宅と補助限度額を示します。

参照：国土交通省 地域型住宅グリーン化事業

補助制度を活用することで理想の注文住宅を安く建てることも可能です。どのハウスメーカー・工務店が、補助を受けられる住宅を建てられるのか知るためにも、まずは一括で資料請求をしておきましょう。

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建て替えでローンを組む際に注意すべき4つのポイント！

建て替えで住宅ローンを組む際には、補助金制度など知っておくと良い仕組みが多々あります。反対に、知っておかなければ後々トラブルの元になってしまう仕組みもあります。

建て替えで住宅ローンを組む際、注意すべきポイントは以下の4つです。

1. 建て替えの際のローンは解体費用も含まれる
2. 実家で建て替えのローンを検討する際は、ダブルローンも検討する
3. 実家の建て替えのローンを組む際には、名義に注意する
4. 相続税と相続トラブルに注意する

それぞれを詳しく解説するので、参考にしてトラブルを回避することに役立ててください。

1.建て替えの際のローンは解体費用も含まれる

建て替えの際の解体費用がローンに含まれることを失念している方は多く見られます。木造住宅であれば概ね150万円ほどがローンにプラスされることになるため、返済計画を練る際には注意してください。

また解体の際には、住宅本体だけでなく、ブロック塀の解体や木々の伐採・廃棄処分費用なども発生するケースが多いので、それらも見越してローンを組む必要があります。

価格を抑えるために解体業者を自身で見つける場合には、より一層気を付けておかなければいけません。

2.実家で建て替えのローンを検討する際は、ダブルローンも検討する

ダブルローンとは、ペアローン・リレーローン双方のことを指します。実家で建て替えを行う際には、ダブルローンの検討も視野に入れると良いでしょう。

親のみで返済を行う場合、年齢によっては住宅ローン審査が通らないおそれもあります。また、通ったとしても返済までの期間が短く、月々高額な支払いを迫られるかもしれません。

しかし、ダブルローンであれば住宅ローン審査も通りやすく、親子二世代で返済を行うリレーローンであれば返済までの期間を長くとれるため、月々の返済を抑えられます。

さらに、ダブルローンであれば2人ともが住宅ローン控除を受けることもできるため、総合的な出費を減らすことも可能です。

3.実家の建て替えのローンを組む際には、名義に注意する

実家の建て替えの際、資金を負担した人と建物の名義を一致させることが重要です。親と子で資金を負担したにも関わらず、名義を子のみにしてしまうと、贈与税の対象となる可能性があります。

資金を半分ずつ出したのであれば、名義も2分の1ずつにしておきましょう。

家の名義を子のみにする際には、住宅取得資金贈与の手続きを行ってください。令和4年1月1日から令和5年12月31日までの期間、父母・祖父母などからの贈与によって住宅取得資金を取得した際、贈与税が非課税となる制度があります。

省エネ等住宅であれば1,000万円まで、省エネ等住宅以外の住宅であれば500万円までが非課税になるので、覚えておくと便利です。

参照：国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」

4.相続税と相続トラブルに注意する

実家を建て替えるなどのする際、他に兄弟がいると後々相続トラブルに発展するケースが多々あります。特に、土地や建物以外に資産がない場合は、金銭で解決することができないため遺産分割トラブルが発生しやすいです。

兄弟がいる場合は、リレーローンを組んだり、建物を子の名義で建てたりする前に、土地や家をどう引き継ぐのか具体的に話し合っておくことが大切です。

また、団体信用生命保険に加入していると、死亡・高度障害の状態となった場合、残債が残っていてもその同額の保険金が支払われローンがなくなります。相続で揉めないためにも、住宅ローン契約と同時に団体信用生命保険に加入しておきましょう。

まとめ

住宅ローンには以下の4種類があります。

• 前の家の住宅ローンが残っていない場合に利用できる「一般的な住宅ローン」
• 前の家の住宅ローンと一本化できる「建て替えローン」
• 夫婦で住宅ローンを組める「ペアローン」
• 親子2世代で住宅ローンを組める「リレーローン」

それぞれ、審査の通りやすさや減税面での違いがあります。自身の状況に合わせて適切な住宅ローンを選んでください。その際には、ハウスメーカーや工務店の営業と相談することも大切です。

良い営業に当たれば、住宅ローンの選択だけでなく、月々支払える予算に合わせたプラン作りなど、さまざまな局面で的確なアドバイスをもらうことができます。理想の注文住宅で暮らすための、力強い味方になるでしょう。

そういった営業を見つけるためにも、ハウスメーカーや工務店に一体どのような企業があるのか知っておく必要があります。資料を一括請求し、それぞれの特徴を見てみてください。