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近年では高品質な建売住宅が数多く建てられる様になりました。
しかし一部の人にとっては、建売住宅のイメージはあまり良いものではありません。
これは、バブル期に粗製乱造された建売住宅の「安かろう・悪かろう」というイメージがいまだに根強く残っていることが原因だと思われます。
実際に断熱施工の不具合や耐震強度不足など、隠れて見えない部分に欠陥がある物件を気付かずに購入して、後悔するケースが見られます。
これは建売住宅に限ったことではないのですが、低価格でコストが優先されがちな建売住宅では品質にバラツキが出やすいのは事実です。
そこで本記事では、建売住宅を購入する際の注意点やチェックポイントなどを住宅価格と関係性が高い断熱性能を中心に詳しく解説したいと思います。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては何千万円という大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
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審査に通った優良住宅メーカーのみ掲載が許されているので、悪質な会社に騙されたりしつこい悪質営業をされることもありません。
家を建てる前には1番最初にカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
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それではここから、詳しく解説をしていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
建売住宅とは？
「建売住宅」とは、土地と建物がセットで販売される住宅のことで、工事着工前や建築中に販売されることもありますが、その多くは土地の上に建物が建っている状態で販売されています。
購入希望者は、実際に土地や出来あがった建物の状態を見てから購入できるのがメリットですが、注文住宅の様に自分で建物の構造や間取り、仕様、設備、外観デザインなどを決めることはできません。
また自分で土地を探す必要がなく、価格的にも手が届きやすいことがメリットですが、建築過程が見えにくく、大量に生産・販売されていることが多いので、残念ながら品質にバラツキが多いことは否めません。
しかしすべての建売住宅が低品質という訳ではなく、安価で質の高い物件も数多く存在しています。
したがって建売住宅の購入にあたっては、購入する前によく吟味して、質の低い物件をつかまされない様にすることが大切なのです。
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建売住宅の断熱性能は？
建売住宅の最大のメリットは「購入しやすい価格設定」ですが、実はこれが最大のデメリットになることがあります。
そしてこれは、建売住宅の断熱性や気密性の低さと無関係ではありません。
見た目だけではわかりませんが、一部の建売住宅の中には入居後の「ランニングコスト」が想像以上にかかってしまうものもあるのです。
住宅省エネ基準が最低レベルかそれ以下となる住宅では、どんなに高効率の省エネ設備を導入しても、年間の光熱費などのランニングコストが膨大になってしまいます。
しかしこの様なことは実際に住んでみないとわからないことが多く、入居して1年後に発覚することも珍しくありません。
もちろん例外もありますが、住宅性能よりも見た目や付帯設備が重視されることが多い建売住宅では、購入する前に十分な注意が必要です。
新築の建売住宅を購入して断熱材を追加することは可能？
「購入希望の建売住宅の断熱性能が低いとわかっていながら、立地や間取り、外観デザインが非常に良いので購入後に断熱材を追加することは可能でしょうか？・・・」
この様に考えている方も多いのではないでしょうか。
結論からいえば、断熱改修は通常のリフォームでも良く行われているものなので、不可能ではありません。
しかし壁の内側に断熱材を追加するとなると一度既存の壁を剥がすことになるので、費用が高額になります。
壁の1面だけ施工してもほとんど効果は期待できないので、家の壁全体を断熱材で包み込む様に改修することになります。
その場合の改修費用は300万円以上かかる場合もあるので、新築の建売住宅を購入して断熱リフォームするのはあまり現実的ではありません。
住宅の断熱性能にこだわるのなら、はじめから断熱性能が高い物件を探した方が良いでしょう。
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建売住宅の3つのメリット
マイナスイメージが多い建売住宅ですが、近年では高品質な建売住宅も数多く見られる様になりました。
まずは建売住宅のメリットから詳しく見ていきたいと思います。
注文住宅と比べて低価格
建売住宅の最大のメリットは、注文住宅と比べて低価格で購入できる点です。
低価格だからと言って決して粗悪な材料を使って建てられた低品質の住宅という訳ではなく、価格が安いのにはそれなりの理由があります。
- 土地を安く仕入れている
- 間取りや仕様を規格化することで、建築資材や住宅設備機器などの大量発注が可能になり、安く仕入れることができる
- 上記理由により設計や施工の省力化が可能になり、工期が短く人件費を削減できる
- 大量に販売することで、1棟あたりの利益を低く設定できる
- モデルハウスや住宅展示場の経費がかからない
- 年間に多くの発注を行うことで、下請け業者に安く発注できる
などの企業努力によってコストダウンをはかっているためです。
購入手続きが簡単で入居するまでに時間がかからない
建売住宅では、すでに建築済みや設計済みの住宅を土地と一緒に購入できるので、注文住宅の様に土地探しやプランの打ち合わせなどに時間をとられることがなく、住宅ローンの申し込みなどの購入手続きも比較的簡単です。
また、購入してから入居するまでにも時間がかかりません。
時間のない方や、早く新居に転居したい方にとってはうってつけです。
隣地とトラブルになることが少ない
複数の区画で同時に建築されて販売される物件であれば、敷地境界が明確になっていることが多く、隣地とトラブルになる可能性は低くなります。
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建売住宅の3つのデメリット
建売住宅にはメリットばかりではありません。
購入するにあたっては、デメリットもよく理解しておくことが大切です。
間取りや設備、仕様などの選択の自由度が低い
建売住宅では、間取りや設備、仕様などがあらかじめ決まっているものを購入するので、注文住宅の様に自分の思い通りにはなりません。
一部オプションで対応してもらえるケースもありますが、自由に変更できるわけではなく、変更工事代金も割高になります。
尚、住宅性能に関しても同様のことがいえます。
画一的な建物になりがち
建売住宅では、コストダウンのために分譲地内の住宅は全て同じ仕様で建てられることがほとんどなので、画一的な建物になりがちで、周辺には同じ様な外観の建物が建ち並ぶことが多くなります。
工事中の様子を見ることができない
建売住宅では工事中の様子を見ることができないことが多いので、しっかりとした工事が行われているのかどうかがわかりません。
実際に引き渡し後に隠れて見えない部分の不具合が発覚するケースは珍しくないので、工事の品質を気にする方にとっては最大のデメリットになります。
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建売住宅には欠陥住宅が多いといわれる理由とは？
建売住宅にはなぜ欠陥住宅が多いといわれているのでしょうか。
建売住宅は同時期に大量に建てられることが多いので人手不足を招きやすく、どうしても施工を行った職人の腕の差により、品質にバラツキが生じやすくなるという特徴があります。
また省力化や人件費削減によってコストが合理的に下げられる反面で、品質に与える影響も否定できません。
建売住宅では工期を短縮して人件費を削減し、コストダウンを実現していることは先にご説明しましたが、必要以上の工期短縮は手抜き工事を招くことにもなりかねません。
パターン化された家を素早く建てて、できるだけ早くお金を回収することによって利益を上げるのが建売住宅会社のビジネスモデルですが、これが品質の低下につながってしまうことがあります。
また人件費を削減するために、一人の現場監督が同時に十数棟から極端なケースでは数十棟もの現場を管理することも建売住宅では珍しくありません。
こうしたことが原因で、職人のうっかりミスや手抜き工事が見落とされてしまい、欠陥や不具合が生じてしまうことになります。
そして建売住宅は価格が安いので、立地が良くて見た目が綺麗であれば売ることが可能で、それほど品質にこだわる必要がありません。
建てれば売れるということから、品質面や住宅性能面が注文住宅と比べて疎かになりやすい傾向があります。
近年では建売住宅の品質は全体的に向上しているといえますが、一方では過剰なコストカットが手抜き工事や管理不足につながり、それでも建てれば売れるため、結果として欠陥住宅が混在することになっています。
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建売住宅選びで失敗しないための4つのチェックポイント
工事中の様子を見ることができない建売住宅では、隠れて見えなくなってしまう部分に欠陥が潜んでいる可能性が注文住宅よりも高くなります。
こうした欠陥住宅でも、建築基準法に基づく完了検査では見抜くことができず、検査済み証が交付されます。
したがって完成物件では全ての隠ぺい部分までチェックすることはできないものの、最低限度の確認を行っておくことが大切です。
この章では建売住宅選びで失敗しないための4つのチェックポイントをご紹介したいと思います。
断熱性能が確保されているか？
住宅の断熱性能は、長く快適に暮らしていく上で、そして光熱費を節約する上で非常に重要な要素です。
しかし断熱材は建物が完成すると天井や壁、床下の内部に隠れてしまうので、材料やコストを削られやすい箇所です。
また実際の施工状態を確認することができないので、非常に施工の不具合や手抜きが発生しやすい場所のひとつでもあります。
新築住宅では、瑕疵保険のための検査や完了検査が行われますが、残念ながら断熱材は検査の対象にはなっていません。
断熱材の不具合としては、隙間が多かったり、量が不足していたり、本来入っているべきところに入っていなかったりすることがたびたび見受けられます。
図面通りの箇所に隙間なくきちんと充填されているか、断熱材の種類や厚みは設計図と違っていないか、などのチェックが重要です。
住まいの環境の良し悪しを大きく左右するものなので、断熱性能がきちんと確保されているかどうかはできる限り確認しておく必要があります。
断熱材の役割とは？
断熱材とは熱を遮断する建材のことをいいます。
したがって断熱材の役割は、建物の外部と内部の気温差による熱の移動を抑えることにあります。
住宅外部からの暑さ、寒さの室内への流入を防ぐと共に、冬は室内の暖かさを屋外に逃がさない役割を担っています。
断熱性能を上げることのメリットとは？
住まいの断熱性能が上がれば冷暖房費を大幅に削減することができるだけでなく、居住空間全体がムラなく均一に暖められるので、室内の温度差が生じにくくなります。
これによって脳梗塞などにつながるおそれがある冬場のヒートショック対策としても効果があり、健康にも良いとされています。
断熱材の種類とは？
断熱材には特性の異なる様々な種類がありますが、大きくは素材によって次の3つに分類されます。
・天然素材系断熱材
天然素材をそのまま生かしたもので、羊毛断熱材、炭化コルクなどがあります。
・発泡プラスチック系断熱材
プラスチックを発泡させて製造されたもので、独立した細かい気泡の中にガスを閉じ込めて断熱効果を発揮させます。
代表的なものとして押出発泡ポリスチレン、ポリウレタンフォームなどがあります。
・繊維系断熱材
ガラス繊維を用いた「無機質系断熱材」と木材や紙を原材料とする植物繊維を用いた「木質繊維系断熱材」があり、繊維の隙間に空気を閉じ込めたものです。
無機質系断熱材にはグラスウールやロックウールがあり、木質繊維系断熱材にはセルロースファイバーやインシュレーションボードがあります。
建売住宅では、グラスウールやロックウールなどの無機質系断熱材や、押出発泡ポリスチレン、ポリウレタンフォームなどの発泡プラスチック系断熱材が多く使われていて、発泡プラスチック系断熱材が燃えやすいのに対し、無機質系断熱材は燃えにくいという特性があります。
価格的には繊維系断熱材が最も安価で、発泡プラスチック系断熱材は高価になるため、低価格の建売住宅では繊維系断熱材が多く使われている傾向があります。
断熱等性能等級とは？
断熱等性能等級とは、10分野の住宅性能を評価する項目からなる「住宅性能表示制度」において「温熱環境」の分野の性能を表す等級のことをいいます。
2013年に見直しされた省エネルギー基準において、外皮平均熱貫流率、および冷暖房期の平均日射熱取得率をベースにした断熱性能レベルのことをいい、等級１から等級4までがあって、等級4が最高等級になります。
近年は、建売住宅でも等級4相当を謳う住宅が増えています。
断熱材の施工の確認方法
断熱材を入れる場所は、建物の最上階の天井裏と外部に面する壁の内側及び床下です。(一部例外もあります)
簡単にいえば建物全体をすっぽりと包み込むように隙間なく断熱材が充填されていることが大切です。
しかし断熱材の施工の不備は、建物が完成してしまうと細部まで確認することはできません。
どうしても自分で確認したい時は、最上階の天井に点検口がある場合や床下点検口がある場合には、点検口から覗き込んで目視可能な範囲についてのみ確認することができます。(外壁内に設置されている断熱材は基本的に確認することはできません)
断熱材の敷き込みが雑で、すき間だらけだったり、一部抜けがあったりする場合には、他の隠れて見えない部分にも重大な不具合が生じている可能性があります。
丁寧に建てられた家かどうかを測るモノサシにもなるので、できるだけ確認してみると良いでしょう。
また、専門家に依頼して赤外線カメラによる調査を行う方法もあるので、断熱施工に不安がある場合には検討してみることをオススメします。
耐震性能が確保されているか？
住まいの耐震性能は、近年では建築基準法をクリアしているからといっても必ずしも安心とはいえません。
どんな家でも建物は築年数と共に経年劣化するので、新築時には耐震性能にも余裕を持っておきたいものです。
現在、住宅の耐震性能は「住宅性能表示制度」によって客観的に知ることができ、建売住宅の場合でも例外ではありません。
耐震性能については等級1～3の3段階に分けられています。
・等級１ 建築基準法で定める地震力に耐えられるもの
・等級２ 等級1の1.25倍の耐震性を持つもの
・等級3 等級1の1.5倍の耐震性を持つもの
近年では建売住宅でも等級3相当を謳っているものを見かける様になりました。
耐震等級3を取得するためには、建物の耐震強度の強化や基礎の補強などに多くの手間やコストがかかるので、ここに費用をかけない業者もいます。
耐震等級を取得していない物件や、耐震等級を公表していない物件もあるので、購入前に確認しておくと良いでしょう。
できれば小屋裏や床下の状態も確認する
購入しようとしている住宅が「住宅性能表示制度」による断熱等性能等級4相当や耐震等級3相当を謳っていたとしても、施工に不具合があれば何の意味もありません。
建売住宅を購入する前には、点検口から小屋裏や床下の状態を確認しておくと安心です。
前述した様に最上階の点検口から小屋裏の状態を見ることで、天井の断熱材の施工の様子や、雨漏りの染み跡、耐震金物の締め忘れなど、一般の方でもチェックすることができます。
また床の点検口からは、床下の断熱材の様子や基礎のひび割れの有無、床下の清掃状態などが確認できます。
基礎の表側(外部に面する部分)はモルタルなどで化粧されていることが多いので、ひび割れがあってもわかりませんが、床下から見える基礎はコンクリート素地のままなので、ひび割れが発生していればすぐにわかります。
また床下がかび臭い、湿気が籠っているなどの違和感を覚えたら、施工会社に問い合わせしておくと良いでしょう。
建売住宅では、できる限り隠ぺい部分をチェックしておくことが大切です。
仕上がりの状態をチェックする
最後に仕上がりの状態をチェックします。
特に部屋の入隅(部屋の四隅など)の壁紙や巾木と床の間、ドアの枠回り、階段廻りなどに隙間がないかどうかを重点的にチェックします。
通常これらの目につきやすい部分は、隙間が生じることがないように特に丁寧に施工するものです。
こうした部分に数多く隙間が見られる様なら、雑に建てられた家か、腕の悪い大工や職人によって建てられた可能性が高いといえます。
隠れた部分にも大きな欠陥がある可能性が高いので注意が必要です。
まとめ
ここ数年、低金利で住宅ローンの融資を受けることができるので、マイホームを手に入れたい人にとっては絶好の機会です。
しかし一方で、建売住宅の品質に不安がある方が少なくありません。
作りが雑、傷や汚れが多い、室内に漏水跡がある、断熱材が入っていない箇所がある、耐震強度が不足している、床が傾いているなど、建売住宅に見られる欠陥や不具合の事例は毎年数多く報告されています。
近年の建売住宅の品質は全体的に向上しているとはいえ、家を建てる職人の中には腕のいい職人もいれば悪い職人もいるので、住宅会社がしっかりとした品質管理を行わなければ質の悪い住宅ができてしまって当然です。
しかし多くの人にとって、マイホームの購入は一生に一度の大きな買い物です。
絶対に失敗を避けなければなりません。
そのためには、事前に住まいについての情報収集を行い、住まいづくりに関して勉強することが大切になります。
本記事では、主に建売住宅の断熱工事を中心に良い建売住宅の見分け方について解説してきましたが、工事の過程を自分の目で確認することができない建売住宅では、特に購入する前の確認が重要になります。
