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相続などで遠方の田舎の土地を手に入れたとしても、使い道がなくて処分したいという人も多くいます。
しかし不動産は処分しないことで発生するデメリットなどもあるので、悩んで放置してしまうのはリスクがあるのです。
そこで本記事ではいらない土地の処分方法や遠方の不動産を処分する際の注意点、そして活用術などについて説明します。
土地を処分する方法を把握して、できるだけ早くスムーズに手放すコツを学んでおきましょう。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
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当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。
どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
いらない土地を処分するケースとは？
土地を処分したいという理由に多いのは相続で土地を取得した場合です。
住まいが両親と離れている場合は物件が遠方となってしまい、なかなか利用することが難しいからです。
例えば自分は東京に住んでいて、相続で受けた土地が東北や九州といった遠方にある場合、維持管理をするのが難しいですよね。
そのため特に遠方の土地を処分する人は多くいます。
土地を処分するメリット３つ
いらない土地を処分することで得られるメリットは3つあります。
- 固定資産税などの税金を払わなくてすむ
- 不法投棄や庭木の管理をしなくていい
- 土地が値下がりする前に現金化できる
固定資産税などの税金を払わなくてすむ
土地は保有しているだけで固定資産税と都市計画税という税金がかかりますが、処分することでその支払い義務がなくなります。
たとえ遠方の土地であっても固定資産税はかかるため、場合によっては年間数十万円も税金がかかるケースもあるのです。
しかし土地を処分することで支払う必要がなくなるため、金銭的な負担を減らすことができます。
不法投棄や庭木の管理をしなくていい
いらない土地を処分せずにいると、ごみなどを不法投棄されることや庭木が隣地に迷惑をかけるケースがあります。
土地を放置してしまうと隣地とのトラブルに発展する可能性もあるため、定期的に現地を確認して管理する手間や労力がかかるのです。
ただし、土地を処分することで新たな所有者がみつかれば、管理にかける時間や労力を削減することができます。
土地が値下がりする前に現金化できる
一部のエリアを除いて土地の価格は年々減少していくケースが多いため、早く処分することでより高い値段で現金化することができます。
人口減少や地価の下落が進んでいる地域であれば、数年で土地の価格がどんどん値下がりしてしまうからです。
しかし早く処分することで土地価格の値下がりをふせぎ、少しでも多くの現金を手元に残せる可能性があります。
もちろんこれから開発が行われるエリアなどは上昇する可能性もあるので、一概にはいえません。
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土地を処分せずに放置するデメリット2つ！
一方で土地を処分せずに放置してしまうことによるデメリットがこちらです。
- 維持管理費がかかる
- 近隣とのトラブルになる可能性がある
土地を処分せずに放置すると税金がかかるのと、土地の植物が隣地に越境したり、虫が大量発生して隣地に迷惑をかけたりする可能性があります。
近隣トラブルが起こる可能性があるので、土地を処分して放置することはリスクにつながるのです。
いらない土地を処分する3つの方法！
土地を処分したいと思った場合にどのような方法が考えられるのか、こちらでは土地処分における3つの方法をお伝えします。
相続せずに放棄する
いらない土地を相続で受けた場合、相続自体を放棄することで土地を取得しない方法があります。
相続放棄すればいらない土地や遠方の土地をわざわざ引き受けなくてもいいからです。
ただし、相続放棄をする場合は不動産だけでなく現金などを含めた全ての財産を放棄することになります。
そのため、もし現金などで多く相続が発生するようであれば、相続放棄ではなくいらない土地でも引き受けたほうがいいケースもあります。
自治体に寄付する
いらない土地を処分する方法として自治体に無償で寄付する方法があります。
各自治体では土地を無償で受け入れるケースがあるため、もし受け入れられればいらない土地を処分することができるのです。
ただし自治体側も使い道のない土地については固定資産在が発生するためあまり受け入れない傾向がありますので、簡単に寄付できるケースは少ないです。
いらない土地を売却する
不動産の処分方法として一番メジャーなのが売却という方法ですね。
売却することで土地を現金化して手放すことができるため、一般的には広く多くの人が使う手段です。
土地を売却する際には基本的に不動産仲介会社に売却を委任して購入者を探してもらい、契約をする流れになります。
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いらない土地を売却して処分する流れや費用
いらない土地を売却で処分することで、土地を現金化することができます。
しかしそのためには不動産会社に査定を依頼するなど、流れに沿った手続きが必要です。
こちらでは売却の際の流れや費用などについて説明していきます。
土地を売却する流れについて確認！
土地を処分する際の流れについはこちらです。
- 自分で相場を調べる
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 不動産会社が広告や宣伝活動を行う
- 売買契約をする
- 引き渡しと決済を行う
基本的に販売や現地の案内などは不動産会社が全て行ってくれますので、重要な部分はどこの不動産会社と契約するかというところです。
ダメな不動産会社の3つの特徴
不動産会社を選ぶ際に選んではいけないダメな不動産会社の特徴がこちらです。
- セールス感が強い
- 対応が遅い
- 実績が少ない
不動産会社の担当者は歩合であることが多いため、セールス感が強い担当者が多くいますが、そういった不動産会社を選ぶのはやめましょう。
不動産会社の利益重視で手続きが進められてしまうので、相場価格よりも安い価格で売られてしまう可能性があります。
また、遠方の不動産の場合は電話やメール、郵送などでの手続きとなるため対応が遅い不動産会社だと手続きが遅くストレスに感じることがあるでしょう。
さらに、自分の所有する土地周辺で成約実績がない不動産会社の場合、その地域の特性や販売方法を知らない可能性が高いため販売が長期化する可能性があります。
不動産会社を適当に選ぶのではなく、ちゃんと信頼と実績のある不動産会社を選ぶのがポイントです。
土地を売却する際にかかる費用っていくら？
土地を売却する際にかかる費用についてはこちらです。
【項目、費用】
- 仲介手数料 売却価格の3%+6万円に消費税
- 印紙代 1万円～3万円
- 登記費用 2万円～3万円
- 税金 長期譲渡所得：課税所得×39.63%
- 短期譲渡所得：課税所得×20.315%
また、古家が付いている土地で解体する場合にはこれとは別に建物の解体費もかかります。
古家を解体するのにかかる費用
古家解体にかかる費用の相場はこちらです。
【建物構造、相場】
- 木造 坪3万円～5万円
- 鉄骨造 坪4万円～6万円
- 鉄筋コンクリート造 坪6万円～8万円
例えば木造の建物が50坪であれば、解体費は150万円～250万円の間ということになります。
古家付き土地を売却して処分する際の2つの選択肢をチェック！
古家付き土地を売却して処分する際には2つの方法から選ぶことができます。
更地にして処分する
古家付き土地の建物を解体して更地にして処分する方法があります。
更地にした場合のメリットとデメリットがこちらです。
メリット
- 土地を探している買い手が見つかりやすい
- 建物の維持管理の必要がない
- 売却時の瑕疵担保責任が減る
更地にすることのメリットとしては、住宅用地として土地を探している買い手が見つかり安くなります。
古家付き土地で売却すると、買い手が新築を建てるイメージがわきにくいこと、購入後すぐに建築ができないことなどのデメリットがあるからです。
また、古家付きで売却すると売却後に建物で欠陥などが見つかった場合の責任を一定期間負うこととなります。
土地の場合でも瑕疵担保と呼ばれる欠陥の責任はありますが、古家に比べるとはるかに少ない項目となります。
デメリット
- 固定資産税が高くなる
- 解体費用の負担が大きい
- 解体時に近所に迷惑がかかる
更地にすることのデメリットは固定資産在が高くなるということです。
現状宅地には軽減税率が適用されているのですが、建物がなくなり更地になると宅地ではなくなってしまいます。
そうすると固定資産税は現状の3倍近くにまで高くなる可能性がでてくるのです。
また、先に解体費用がかかるため売却時の売却価格で充当することができないというデメリットがあります。
古家付き土地のまま処分する
土地の上に古家が付いた状態で売却することのメリット・デメリットはこちらです。
メリット
- 解体費用や解体の手間がかからない
- 古家を探している買い手がみつかる可能性がある
- 固定資産在の負担が軽い
古家付きの場合は解体する必要がないため、労力や費用を削減することができます。
また、固定資産税の軽減が受けられるため、販売が長期化しても負担が少なくなるというメリットがあります。
デメリット
- 更地を探す買い手が多い
- 売却後の瑕疵担保責任の負担が大きい
古家付き土地と購入する買い手は自分で解体してその上に住宅を建てる目的が多いのですが、解体費用の負担や解体の手間などを考えると更地を好む人が多い傾向にあります。
また、売却後に建物で欠陥がみつかると売主が負担しなければならなくなるケースがあるので、売却後に費用が発生する場合もあるのがデメリットです。
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なかなか処分できない土地における3つの理由とは？売れない原因をチェック！
土地を売却に出してもなかなか売れないというケースがあるのですが、そういった場合には売れない理由があります。
こちらでは売れない土地の原因となる3つの理由についてお伝えしていきます。
価格設定が相場にあっていない
価格設定が相場にあっていないと、土地の売却が長引く可能性が高くなります。
買い手側は相場をかなり熟知しているため、相場より高い土地にはなかなか手を出さないからです。
例えば相場が坪10万円のエリアにおいて坪15万円で販売している土地はなかなか売れない傾向にあります。
少しでも多くの現金にしたい気持ちはわかりますが、あくまで相場にあった価格設定にするよう心がけましょう。
相場にあわせた価格設定をするためには一括査定がおすすめ！
売却価格の相場を知るといっても自分だけでは限界がありますよね。
そんなとき一括査定で複数の不動産会社に査定をまとめて依頼することで、物件の相場をより正確に把握することができます。
例えば一社の不動産会社だけに査定を依頼すると、本当は坪10万円のエリアなのに謝って坪15万円、もしくは坪6万円で査定されてしまうケースもあるからです。
しかし一括査定を利用することで複数の不動産会社の査定金額を比較検討できるため、正しい相場を把握することができます。
不動産会社の販売方法が効果的ではない
土地がなかなか売れない場合、不動産会社の販売方法が効果的でないケースがあります。
土地の売却はその売り方や宣伝方法などで成約率が大きく変わるからです。
例えば郊外エリアの土地を売るときに、看板や旗だけを掲げて宣伝している不動産会社がありますが、そもそも近くを通りかかる人が少ない場合は効果的ではありません。
また、現在はほとんどの買い手がインターネットを通して物件を探していますから、より魅力的な物件ページを作成してくれる不動産会社の方が成約につながりやすい傾向があります。
できれば査定時などにどのような宣伝・広告方法なのか確認しておくといいでしょう。
土地の形状に原因がある
不動産会社や価格のせいでない場合は、そもそも土地の形状に原因がある場合があります。
土地を購入する人の多くは土地の上に新築戸建てを建設するため、戸建の建築に適していない土地は売りにくい傾向があるからです。
例えば、山林や農地の場合は土地を購入してもすぐに家を建てることは難しいですし、前面の道路が狭い場合は住宅を建てる場所として需要が少なくなってしまうことがあります。
しかし、そんなときは個人ではなく不動産の買取をしている業者に売却するという方法もあります。
売れない土地は買取という方法もある
買取とは不動産の売却を個人に向けてではなく、買取をしている不動産業者にするという方法です。
個人ではなかなか買い手が付かない場合でも、買取業者であれば購入してくれるケースがあるからです。
ただし、業者は買取後に自社で再度販売をするため、その際の利益などが買取価格から差し引かれることになります。
そのため相場の価格よりも6割～7割ほどの価格となるため、高く売ることは難しいというデメリットがあります。
すぐに売却したい場合は利用するほうがいいですし、長期での販売が可能であれば通常の売却を選ぶなど自身の状況にあわせるようにしましょう。
売れない土地における4つの対策！処分できない悩みを解決！
売れない土地がなかなか処分できずに困っている場合に使える4つの対策についてお伝えします。
価格設定に注意する
売れない土地の原因となりやすいのが価格設定を相場よりも高くしているケースです。
特に購入時の価格を覚えている方は、なかなか現在の相場を受け入れられない場合が多いからです。
ただし、不動産は土地も戸建もマンションも全て相場に合った金額でないと買い手が付きにくくなっています。
というのも買い手側は相場をみて高いか安いかを判断しているからですね。
高く売りたい気持ちを優先しすぎずに、不動産市場にあった価格設定をするように心がけましょう。
買取を選ぶという方法もある
どうしても売れないという場合は買取を選ぶ方法も一つの手です。
売却価格は安くなりますが、個人の買い手では買えないような土地も買ってくれる場合があります。
例えば500坪を超える広大な土地の場合、なかなか個人の買い手を見つけることは難しいですが、買取業者であれば買い取って分割して販売するといったことも可能であるため、買い取ってくれる可能性もあるのです。
もちろん業者側の採算に合わない場合は買取してくれない場合もありますが、個人の買い手よりも早く契約ができるでしょう。
地盤調査などで土地にひと手間加える
確定測量などで土地の境界を明確にする、地盤調査を行うことで土地が早く売れるケースもあります。
買い手側が土地に対して抱く不安やデメリットを先に解消してあげることで、購入心理を和らげることができる場合があるからです。
例えば地盤があまり強くないエリアの土地だと買い手側の不安が大きく、購入に結び付かない場合があります。
しかし先に地盤調査などを行い土地の頑丈さを示すことができれば、購入までのハードルがぐっと下がります。
ただし地盤調査や測量には10万円～30万円ほどの費用がかかるため、手元に残る資金は減ってしまいますが、とにかく早い売却を優先するのであれば一つの手です。
不動産会社選びを慎重に行う
土地が売れない場合の要因として不動産会社の質が大きく関わってきます。
売主側は不動産会社と契約してから売買契約まではほとんどすることがなく、不動産会社がメインとなって販売や宣伝を行うからです。
信頼できない不動産会社だと、なかなか売れないという報告だけして実際にはほとんど宣伝や広告活動をしていなかったという事例もあります。
一括査定を利用することで多くの不動産会社の対応を比較することができるので、一番対応がよく過去の実績も豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。
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いらない土地を処分せずに活用する3つの方法！
いらない土地を処分するのではなく、活用する方法もあります。
こちらでは参考として3つの活用方法についてもご紹介しますね。
駐車場として活用する
更地であれば駐車場として活用することもできます。
駐車場にすることで、賃料を手に入れることもできますし、戸建のように頻繁に管理する必要もないのがメリットです。
ただし、周辺に車の需要がないとなかなか収入が入らないのと、郊外のエリアだとあまり高い料金で貸し出せないケースがあります。
駐車場にした際に多く需要がありそうなエリアであれば、おすすめの活用方法です。
太陽光発電を利用する
広い土地であれば太陽光発電を利用することもできます。
太陽光発電で売電契約を結べば収入も手に入れることができます。
ただし初期の設置費用が高いことと、投資した分の回収に年月がかかることがデメリットです。
10年以上回収にかかることもあるので、年数や費用と相談して決めるのがおすすめです。
建物を建設して運営する
土地の上に投資用の建物を建築して運営する方法もあります。
シェアハウスやサービス付き高齢者向け住宅などは現在も需要があるため、賃料収入を得ることができます。
ただしこちらも初期投資として費用がかなりかかりますので、回収まで長い期間待てる場合にはお勧めの方法です。
まとめ
いらない土地を相続などで取得してしまった場合でも、処分方法や活用方法はたくさんあります。
ただし土地が遠方にある場合などは自分で全て手続きや管理をするのが難しい場合が多いため、不動産会社に相談して処分や活用方法を決めるのがおすすめです。
そのためにも信頼できて実績のある不動産会社を選ぶところから始めてみてはいかがでしょうか。
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