年収850万円の住宅ローン適正は4,500万円〜5,000万円？FPがシミュレーション

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＜記事の情報は、2023年8月29日時点のものです＞

マイホーム購入を検討される多くの方が、住宅ローンを検討すると思います。

初めての高額なローンに、不安を抱いている方も多いのではないでしょうか。

カーローンなどは、自分が欲しい車の金額をベースとして借入金額が決まりますが、住宅ローンは少し違います。

特に注文住宅の場合は、無限にお金をかけることができるため、自分で借入額を決めなければなりません。

では、自分はいくらまで借入することができるのでしょうか。

また、自分の年収ではいくら借入することが妥当なのでしょうか。わからないから不安になってしまうのです。

今回は、年収850万円の方の、借入限度額と適正な返済についてお伝えします。

不安をしっかり解消して、正しい金額の住宅ローンを組みましょう。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。



はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

年収850万（額面）で借りられる住宅ローンの適正はいくら？

まず初めに借入額の上限について考えていきましょう。

年収850万円の人は最高いくらまで借入をすることが可能なのでしょうか。

前提条件として、年収850万円とは給与の総支給額が年間850万円のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではありません。

また、借入する金融機関によって金額は変わります。

今回はフラット35でシミュレーションしますので、他の金融機関を希望する方は参考までにご覧ください。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収850万円の人が頭金なしで借入する場合のローン上限額を考えていきます。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

下記条件を元に、フラット35のシミュレーションサイトを使って算出しましょう。

参考サイト⇒年収850万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収850万円の場合、最大で7,125万円の借入が可能という結果でした。

現在計画しているマイホーム購入金額の方が高い方は、資金計画の見直しを行いましょう。

資金計画の金額がもっと低い方は、限度額まで借入をする必要はありません。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では7,125万円の借入をしたときの、月々の返済額を確認しましょう。

・条件

参考サイト⇒7,125万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約24.8万円でした。

金額を見て、返済が難しいと感じた方がほとんどでしょう。

しかし、24.8万円を必ず支払わなければならないわけではありません。

あくまで上限まで借入した時の返済額です。

返済が難しいと感じた方は借入額を少なくして、月々の支払額を調整しましょう。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

購入総額の1割を頭金として支払うと、年収850万円の人はいくらまで借入できるかを考えます。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が0.26％低くなります。

適用金利は2.06％です。

金利条件だけを変更してシミュレーションしてみます。

参考サイト⇒年収850万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※3　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収850万円の場合、頭金を1割入れると7,414万円借入できるという結果でした。

頭金なしの場合と比べると、289万円も借入上限額が増えました。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、借入金額に1割分を足した金額が合計の建築予算です。

借入金額7,414万円＋1割の頭金826万円＝建築総予算8,240万円

頭金を足すと8,200万円を超える建築予算です。

頭金を入れることで金利が下がり、多くの金額を借入できるためお得です。

しかし、1割分の頭金を支払えない場合は、借入額を下げて支払える額まで調整するといいでしょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

7,414万円の借入をする場合、月々の返済額はいくらなのか確認します。

・条件

参考サイト⇒7,414万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済額は頭金なしの場合と同じく約24.8万円でした。

理由は、返済負担率を元に審査基準を設定して計算しているからです。

返済負担率とは、年収に占める返済額の割合のことです。

フラット35が定める年収に対する返済負担率は以下の通りです。

年収400万円を境目として、返済負担率が設定されています。

年収850万円の場合、返済負担率は35％で借入額が算出されています。

金利が下がって借入額が増えても、同じ返済負担率の基準で審査されるため、月々の返済額は同じになるのです。

頭金なしの場合と同様、返済できそうな額かどうかを検討してください。

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年収850万（額面）の理想の住宅ローン適正金額はいくら？

次に、年収850万円の方の理想的な住宅ローンの金額について考えます。

借入限度額の24.8万円という支払いが厳しいと感じた方は、理想の返済額を知って借入額を決めていきましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

頭金なしで借入する場合の理想的な住宅ローンの金額をシミュレーションします。

まず初めに、年収850万円の人の理想的な月々の支払額から算出します。

2つのステップで理想的な月々の支払額を考えていきましょう。

①手取りの給与額を計算する

手取りの給与とは、税金や保険料を控除された後に実際に受け取る給与のことです。

総支給の80％程度を受け取ることができると言われています。

年収850万円の場合は以下の通りです。

850万円÷12ヵ月×80％＝約56.6万円

年収が850万円の方は、1ヵ月の手取り給与が約56.6万円ということがわかりました。

ボーナスをもらっている方は、毎月の手取りはもう少し下がります。

年収からボーナス分をマイナスして、上記の計算式に当てはめてください。

②手取りの20％＝理想的な月々の支払額

手取り56.6万円×20％＝11.3万円

年収850万円の人の理想的な月々の支払額は、11.3万円ということが分かりました。

今の家賃と近いる方や、無理なく支払っていけそうと感じた方も多いと思います。

では、月々11.3万円の支払の場合、いくら借り入れることが可能でしょうか。

・条件

参考サイト⇒月々11.3万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々11.3万円の支払いだと、3,247万円の借入が可能です。

借入限度額の金額と比べると、3,878万円の差がつきます。

理想的な借入額でマイホーム購入ができそうなら、迷わず決断していいでしょう。

金額が足りないようであれば、資金計画を見直すか、少し借入額を上げるなどの対策をしましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

年収850万円の方が頭金を1割入れたときの、理想的な住宅ローンの借入額も考えていきます。

先ほど計算した通り、年収850万円の方の理想的な月々支払額11.3万円です。

金利条件のみを変更して計算します。

・条件

参考サイト⇒月々11.3万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は3,379万円でした。頭金なしのときと比べると少し借入金額は132万円上がりました。

さらに、今回は建築予算の1割を頭金として出しますので、マイホーム購入の総予算はもう少し上がります。

借入額3,379万円＋1割頭金381万円＝総予算3,760万円

借入額が下がった分、支払わなければいけない頭金の額も下がりました。

まだ資金計画の金額まで予算が足りない方は、無理のない支払額まで借入額を上げましょう。

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【年齢別】年収850万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

視点を変えて、年齢別による適正な住宅ローンの返済額を考えます。

同じ年収でも、年齢によって適正な借入期間は変わります。

なぜなら、借入時の年齢が違うと完済時の年齢も変わるからです。

25歳の人が35年ローンを組むのと、45歳の人が35年ローンを組むのでは、将来的な不安度が大きく変わります。

今回は完済時年齢を65歳に統一して借入期間を設定し、適正な借入額をシミュレーションします。

また、フラット35ではなく、メガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

さらに、手取りの20％の支払い額に加えて、総支給の20％の額でもシミュレーションをします。

年収850万円の場合、手取りの20％は月々11.3万円、総支給の20％は月々14.1万円です。

自分に合った月々の返済額と借入期間を考えて、結果を確認してみてください。

・条件

※1　2020年8月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考サイト⇒ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

まずは、月々11.3万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の通りです。

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

借入期間が20年と35年では、適正な住宅ローンの金額に1,790万円の差があります。

住宅ローンは長い期間で借りた方が、多くの金額を借入できることがわかります。

完済時の年齢を65歳に設定すると借入額が足らない方は、長い期間で借りて借入額を増やし、後から繰上返済をするという方法もあります。

繰上返済とは、貯蓄が溜まった時点でローンの一部を一気に返済するという方法です。

例えば、35歳の方が35年で住宅ローンを組んだとします。

貯蓄ができた時点でローンを一部返済すると、返済期間が短縮できて結果的に30年でローンが終わるというような仕組みです。

次に月々14.1万円支払うときの、年齢別の住宅ローンの借入額を見ていきます。

すべての借入期間で3,000万円以上の借入が可能です。

35年で借入ができれは、5,000万円以上借入できることが分かりました。

借入期間や月々の支払金額に応じて、借入金額は大きく変わります。

自分たちに合った期間や返済額でシミュレーションしてみてください。

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【借入タイプ別】年収850万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

借入タイプ別でも年収850万円の方の適正な借入額を考えていきます。

借入タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

ほとんどの金融機関では、以下の3つの借入タイプの中から選ぶことができます。

• 変動金利
• 固定金利（期間選択型）
• 全期間固定金利

今回もりそな銀行の住宅ローンの金利を元にシミュレーションをしていきます。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々11.3万円と、総支給額の20％の月々14.1万円の2パターンです。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが11.3万円のときのシミュレーション結果をお伝えします。

どの金利タイプを選んでも4,000万円以上の借入が可能です。

借入期間のときと比べると、各タイプで借入金額にそこまで差が出ていません。

次に総支給額の20％の14.1万円の支払に変更して計算します。

支払額11.3万円の時と比べて、すべての金利タイプで1,000万円前後も借入額が増加しています。

また、変動金利と全期間固定金利で500万円近い差がつきました。

借入額を少しでも増やしたい方は、なるべく金利の低い変動金利を選択するといいでしょう。

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まとめ

自分たちの借入額の目安は決められそうでしょうか。

無理なく支払いをしていくためには、理想的な借入額に近い資金計画を立てることが大切です。

具体的に算出したい方は、自分の年収の手取りの20％、または総支給の20％で計算してみてください。

また、借入期間や借入タイプも借入金額に大きく影響してきます。

メリット・デメリットを考えながら、お得に借入できるものをかしこく選択していきましょう。