専属専任媒介契約がベスト？マンション売却時の媒介契約の考え方を解説

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マンションを売却しようとすると、まず不動産業者と媒介契約を締結します。

媒介契約には3つの類型があり、それぞれが特徴をもつ契約です。

今回は専属専任媒介契約を中心に解説し、専属専任媒介契約のメリットと注意点について調べてみました。

専属専任媒介契約は制約の多い契約ではあるものの、上手に使えば売主、不動産業者双方の利益となります。

わかりやすく解説をしていくので、ぜひ参考にしてください。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
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それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

マンション売却に便利な3つの媒介契約

マンションを売却しようとする場合、まずは不動産業者に仲介業務を依頼します。

売主自身が買主を探すことはとても難しいことだからです。

不動産業者と仲介業務について契約する際には「媒介契約」という契約を締結します。

この媒介契約、宅建業法に定められているのは次の3種類です。

1. 専属専任媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 一般媒介契約

主な違いが以下の通りになります。それぞれの契約内容についてみていきましょう。

※1 媒介契約締結日翌日から起算

※2 標準契約約款では3カ月以内

1.専属専任媒介契約

売主、不動産業者双方にもっとも厳しい制約が課されているのが専属専任媒介契約です。

売主には複数の不動産業者との媒介契約締結が許されていません。

それどころか、自分で買主を探すこともできないのです。

一方、不動産業者側も指定流通機構への登録を急ぐ必要があります。

また売主への業務報告義務は1週間に1度以上と高頻度です。

2.専任媒介契約

専任媒介契約も売主は複数の会社との媒介契約が許されていません。

自己発見取引は認められているものの、実際に買主を探すのは難しいことです。

不動産業者も専属専任媒介契約ほどではないですが、2週間に1度以上の報告義務があります。

専任媒介契約は使いやすい契約であることから、使用頻度の高い媒介契約です。

3.一般媒介契約

一般媒介契約は3つの媒介契約の中でもっとも制約の少ない契約です。

売主は複数の不動産業者との契約も可能ですし、不動産業者も業務報告義務がありません。

非常にフレキシブルな契約が可能です。

多くの不動産業者に広く依頼したい場合、もっともふさわしいのが一般媒介契約となります。

専属専任媒介契約2つのメリット

専属専任媒介契約は先ほども見たように、売主と不動産業者双方に厳しい制約のある媒介契約となっています。

そんな縛りの多い専属専任媒介契約が存在するのは、売主と不動産業者双方にもメリットがあるからです。

それは売主には販売の進捗がわかりやすいこと、不動産業者には努力が水の泡になりにくいことがあげられます。

専属専任媒介契約のメリットは次の2点です。

1. 定期的に報告が来て進捗状況がわかる
2. 不動産業者のモチベーションとなる

詳しく解説します。

1.定期的に報告が来て進捗状況がわかる

専属専任媒介契約は1週間に1度以上の報告が義務付けられています。

この報告によって、売主は販売の進捗状況を確認することが可能です。

引き合いがしばらくなければ、値下げや販売戦略を練り直すことも早めにできます。

報告義務があることから不動産業者も手を抜いたり、放置したりしておくことはできません。

1週間に1度の報告で案件への取り組む姿勢が大きく変わるのです。

2.不動産業者のモチベーションとなる

売主は複数の不動産業者と媒介契約を締結することができません。

これは不動産業者からすると、お客が逃げていくリスクが少ないのです。

時間や手間をかけて販売活動をしていても、一般媒介契約だとライバルに仕事を取られる可能性があります。

専属専任媒介契約ではこうしたおそれがないことから努力が無駄になりません。

努力が無駄にならないことは、不動産業者のモチベーションとなるのです。

専属専任媒介契約4つの注意点

制約の多い専属専任媒介契約。それはメリットともなりますが、ときには足かせとしてデメリットでもあります。

例えば、ふさわしくない不動産業者と専属専任媒介契約を締結すると、事実上身動きが取れません。

これらの4つの注意点を踏まえて、専任媒介契約を結ぶ相手を吟味しましょう。

1. 不動産業者の力量に左右される
2. 囲い込みに注意
3. 解除の条件を確認
4. 違約金発生の可能性を確認

それぞれみていきましょう。

1.不動産業者の力量に左右される

専属専任媒介契約はひとつの不動産業者としか締結できません。

その不動産業者にすべてを任せる、ということです。

締結した相手が有能な不動産業者ならば、期待ができます。

ただ、そうではない不動産業者もいるもの。

取引の成否は不動産業者の力量に左右されるのです。

契約期間中は、解約でもしない限りはその不動産業者にお任せ状態となります。

2.囲い込みに注意

囲い込みとは、情報を他の不動産業者に提供せずに両手売買を狙うことです。

買主を不動産業者が自ら見つけることによって、仲介手数料を双方から受け取ることが期待できます。

専属専任媒介契約の場合、義務付けられているのが指定流通機構への情報登録です。

指定流通機構へ登録すれば、他の不動産業者にも情報は流通します。

近年はかなり減ったものの、専属専任媒介契約でも指定流通機構へ登録しない場合や登録しても情報提供しない不動産業者もありました。

残念ながら今でも一部の不動産業者は囲い込みを行っています。

売主からは確認しにくいことから根絶できていないのが現状です。

3.解除の条件を確認

「この不動産業者ではダメだ」と考えて専属専任媒介契約を解除することもできます。

こうした解除の条件については契約書に明記されているもの。

細かい字で読みづらいですが、確認しておきましょう。

契約期間中に不動産業者の責任によらない理由で専属専任媒介契約が解除された場合には、不動産業者はそれまでに費やした宣伝費や調査費を請求することができます。

こうしたペナルティもあるため、契約解除には注意が必要です。

4.違約金発生の可能性を確認

専属専任媒介契約を締結している不動産業者以外の不動産業者に仲介を依頼して売買契約までしてしまうと、違約金が発生するおそれがあります。

また、自己発見取引、つまり自分で買主を見つけてきて契約してしまうことも同様です。

これらの場合、不動産業者は売主に対して仲介手数料相当分の違約金を請求することができます。

これらの行為は専属専任媒介契約の根幹を揺るがすものであるため、重いペナルティが課せられているのです。

専属専任/専任媒介契約が向いている3つのマンションとは

専属専任媒介契約は制約が多い代わりに不動産業者がやる気を出してくれるような仕組みがあることがわかりました。

こうした点を踏まえて、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結することに向いているマンションにはどんなものがあるか考えてみます。

売れ筋のマンションよりは売れにくいマンションで専属専任媒介契約を締結することがおすすめです。

1. 築古のマンション
2. 立地が悪いマンション
3. 借地などの条件が特殊なマンション

ひとつずつ説明します。

1.築古のマンション

築30年を超えるとマンションの売れ行きは鈍っていくものです。

耐震性はもちろん、配管や外壁の状態も気になります。

こうした築古のマンションは専属専任媒介契約を締結するのが得策です。

築古のマンションは値段の改定も早いペースで行う必要もあります。

業務報告が1週間に1度以上あることからコミュニケーションも密になるからです。

2.立地が悪いマンション

かつては駅から徒歩10分圏内がマンション適地と言われてきました。

このマンション適地の圏域が徐々に縮小傾向にあります。

今では徒歩5分圏内でないと難しいと言われるようになってきました。

新築マンションでもこのような状態ですから、立地条件の悪いマンションは売りにくいものです。

こうしたマンションも専属専任媒介契約がおすすめとなります。

3.借地などの条件が特殊なマンション

マンションの中には、まれに敷地の全部または一部が借地となっているマンションもあります。

こうしたマンションは敷地が所有権であるマンションと比較しても法的な規制や手続きが複雑です。

こうしたマンションは売却にも手間がかかるもの。

専属専任媒介契約が威力を発揮するマンションです。

早く高くマンションを売却するための4つの心構え

専属専任媒介契約には制約が多いながらも、メリットもあることがわかりました。

このような専属専任媒介契約を活用してなるべく早く、そして高くマンションを売却するための心構えを考えてみましょう。

マンションを売却するための心構えは次の4つです。

1. 依頼する不動産業者を厳選する
2. 専属専任媒介契約にあぐらをかかない
3. 報告だけを鵜呑みにしない
4. 売れなかった場合の手段を考えておく

ひとつずつみていきましょう。

1.依頼する不動産業者を厳選する

専属専任媒介契約は基本的に単独の不動産業者としか締結できません。

その不動産業者に販売する能力がなければ契約期間が無駄になってしまいます。

これを防ぐには依頼する不動産業者を厳選することです。

単に顔見知りだからとか、名前を知っている不動産業者だから、といった理由では依頼しないようにしましょう。

マンションの販売実績が豊富な不動産業者を選ぶべきです。

2.専属専任媒介契約にあぐらをかかない

専属専任媒介契約は不動産業者のモチベーションになることはお話ししました。

買主からすると、専属専任媒介契約さえしておけば大丈夫と思いがちです。

一方の不動産業者からすると、数ある契約のひとつに過ぎません。

専属専任媒介契約といっても、不動産業者はこの契約だけを専属でやっているわけではないのです。

専属専任媒介契約にあぐらをかいて安心していると、実際には不動産業者は何もやっていなかった、という事態にもなってしまいます。

3.報告だけを鵜呑みにしない

専属専任媒介契約では1週間に1度以上の報告が義務です。

この報告には「問い合わせが〇件ありました。」といった販売の動きが書いてあります。

こういう報告を確認すると、すぐにでも売買が決まってしまうような錯覚に陥るものです。

ただ、報告だけでなく、こちらからも担当者に問い合わせてみましょう。

売主からも連絡をすることで売主の熱意を伝えることもできますし、担当者へのプレッシャーにもなります。

何事も不動産業者任せにしないことです。

4.売れなかった場合の手段を考えておく

専属専任媒介契約を締結していても、それは成約を約束するものではありません。

原因は高い価格にある場合も不動産業者に能力がない場合もあります。

媒介契約が満了した時点でその不動産業者に任せるか、他の業者に切り替えるかを考えましょう。

専属専任媒介契約ではなくて一般媒介契約にして他の業者と併用することも一案です。

専属専任媒介契約に固執することはありません。

まとめ

定期的に報告があり、不動産業者のモチベーションは上がる。

その代わりに複数の不動産業者とへ契約できない契約。

このように制約は多いながらも使い方次第では強力な武器になる、それが専属専任媒介契約です。

メリットと制約内容を吟味して専属専任媒介契約を活用しましょう。