タワーマンションを高く売るための売却タイミング3選！コツと注意点は？

promotion

タワーマンションの売却は難しいと耳にすることも多いため、売却時に高く売れるか不安になる人も多くいます。

しかし、タワーマンションは売却時期を間違えなければ高く売ることが可能です。

本記事ではタワーマンションを高く売るためのタイミングや、コツ・注意点についてお伝えしていきます。

こちらで売却時のための知識を勉強しておき、いざという時により高く売れるように準備しておきましょう。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
イエウールで無料一括査定⇒
それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

タワーマンションの売却は難しいといわれる理由3つ

タワーマンションの売却が難しいといわれる理由は3つあります。

• 価格が高すぎる
• 大規模修繕に関する不安
• ランニングコストが高い

次に各理由について説明します。

価格が高すぎる

タワーマンションは通常のマンションに比べて販売価格が高いため、資金に余裕がある人でないと手が届かない物件です。

通常のマンションに比べて建物の高さが高いことはもちろん、内装や設備も豪華で多くの費用が掛かっていることがほとんどだからです。

加えてタワーマンションは立地の良い場所に建っていることが多いため、土地代も高くなるのです。

したがってタワーマンションは通常のマンションよりも価格が高く、購買層を限定的なものにしてしまいます。

大規模修繕に関する不安

タワーマンションは大規模修繕が実施できるかどうか不明であり、建物のメンテナンスが十分にできるのかが不安視されています。

タワーマンションは通常の足場を組んで修繕することができないため、特殊な方法かつ高額な修繕費用がかかるからです。

タワーマンションの歴史はまだ浅く、大規模修繕が必要な年数が経過していないマンションがほとんどです。

その中にあって、1998年に建てられた埼玉県川口市にある55階建タワーマンション「エルザタワー」では大規模修繕工事に12億円、工事期間として2年がかかりました。

ただし、東京都心のタワーマンションは外国人や投資目的の人も多く居住しているため、長期間・高額な修繕費用を支払ってまで大規模修繕に協力してくれない可能性も高いのです。

タワーマンションの大規模修繕工事は、エルザタワーのように居住目的で修繕に協力的な住民があってこそ可能となります。

大規模修繕工事ができないと建物の経年劣化や安全性の低下が予想され、買い手が見つかりにくくなってしまいます。

ランニングコストが高い

タワーマンションは共用設備や施設の充実により管理費が高いため、住民が支払うランニングコストが高くなります。

管理費や修繕積立金が高くなれば、買い手が現れにくくなってしまいます。

例えば、20階建て未満のマンションにおける管理費平均額は15,829円ですが、20階建て以上のマンションでは25,069円となっているのです。

マンションのランニングコストは住宅ローンと違い支払いが終わることはありません。

そのため高い管理費や修繕積立金の支払いが可能な人を探す必要があるので、買い手の範囲が狭まることになります。

参考：平成30年度マンション総合調査結果｜国土交通省

売れるタワーマンションはこんな特徴がある

それでも近年のタワーマンション人気は根強いものがあり、当然タワーマンションに住みたいと考えている層はいます。

そうした購買層に人気な、売れるタワーマンションにはどのような特徴があるのでしょうか？

主なポイントは以下の3つです。

1. ブランド力がある
2. 立地が良い
3. 高層階で日当たりが良い

順に見ていきましょう。

ブランド力がある

タワーマンションはその地域のランドマークとしての役割ももっているような、ブランド力の高いマンションもあります。

そのようなタワーマンションは住んでいるというステータスを持つことができ、人気が高い物件なのです。

またタワーマンションを手掛けるような大手デベロッパーは、街の再開発込みでマンション建設をおこなうことも良くあります。

こうした再開発エリアでは地域全体のブランド力もアップすることがあり、地域として人気が出ます。

立地が良い

駅チカ物件や、最寄りの駅が利便性の高い急行停車駅などの場合は、やはり人気が出ます。

また駅前がにぎやかでショッピングモールがあったり、スーバーや学校などが近いなどの生活利便性の高さも重要なポイントです。

上記でも述べた再開発エリアは日常生活からレジャーまで網羅しているため、売却しやすいエリアになります。

高層階・日当たりが良い

タワーマンションの魅力は高層階からの眺望の良さを挙げる人は多くいます。

日当たりや眺望の良さは高層階の特権であるため、同じタワーマンションの中でも売却しやすい部屋となります。

タワーマンションの高層階に住むということにステータスを感じる人も多くいるようです。

部屋の向きは南側にバルコニーやリビングがある部屋が人気です。

タワーマンションを高く売るための売却タイミング3つ！

では、タワーマンションをより高く売却するためにはどうしたら良いでしょうか？

それには、適切なタイミングで売るということです。

タワーマンションを高く売るために適したタイミングが3つあります。

順に見ていきましょう。

税金の優遇措置を考慮する

タワーマンションの売却価格は高いため、税金の優遇措置が利用できるかどうかで手元に残る金額が大きく変わります。

売却後の手元資金を増やすために気を付けるべき優遇措置は以下の3つです。

1. ローン控除の終了後
2. 10年超所有軽減税率の特例期間内
3. 長期譲渡所得の期間内

1．ローン控除の終了後

住宅ローン利用時に、当初から10年間住民税や所得税の控除を受けることができるローン控除の終了後に売却するほうがお得になります。

ローン控除期間中に売却してしまうと、本来受けられたはずの控除を受けることができずに損してしまうからです。

例えば、住宅ローン控除で10年間に受けられる控除額は最大で400万円です。

住宅購入時に手続きをしていれば、最初の1年目だけ確定申告をすることで、以降は会社が年末調整で手続きをしてくれるため、自動的に控除を受けられます。

ローン控除の途中で物件を売却して住宅ローンを完済してしまうと、残りの控除を受けることができません。

タワーマンションを売却するのであれば、ローン控除終了後のほうがよりお得になります。

2．10年超所有軽減税率の特例期間内

10年超所有軽減税率の特例の期間内であれば、所得税率を軽減することができます。

10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超える住居を売却する際に、課税譲渡所得金額が6,000万円以下の部分について税率を14.21%まで軽減する制度です。

通常であれば20.315％支払うはずの税金が、約６％軽減できるため、大きく費用負担を減らすことが可能となります。

タワーマンションの場合は売却価格が高額になるため、場合によっては数百万円～一千万円近くお得になる可能性もあるのです。

3．長期譲渡所得に該当するか

タワーマンションの売却時にかかる税金が長期譲渡所得に該当するタイミングかどうか確認しましょう。

長期譲渡所得に該当すれば、支払う税金が約20％も軽減されるからです。

マンションに住み始めてからどれだけの年数が警戒しているかで税率が異なります。

長期譲渡所得とは、物件取得後の所有期間が5年超えである場合に該当となります。

一方で所有期間5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

不動産市場が伸びている時期に売却する

不動産市場が伸びている時期であれば、買い手が多く市場にいるため高く売れる可能性が高まります。

不動産市場が伸びている時期というのは、中古マンション価格や地価が上昇している時期のことを指します。

例えば、2020年は地価が3年ぶりに下落したものの、中古マンション価格は上昇を続けているのです。

コロナウイルスによる影響が各地で出たため地価が下落したといわれていますが、2019年までは上昇を続けていました。

東日本大震災時には約３％下落した地価も、今回のコロナ禍では2％ほどしか下落しておらず、不動産市場の伸びが堅調であることがわかります。

不動産価格が上昇している時期であれば、買い手側からすると価格が上昇する前に物件を買いたいという心理が働くため、早く売却できる可能性が高まるのです。

大規模修繕の前に売却する

タワーマンションの大規模修繕では住民の負担額が大きいため、修繕前に売却したほうが出費を抑えることができます。

多くのタワーマンションが建設後10年～15年経過したタイミングで大規模修繕を行いますので、事前にいつ行われる計画なのか確認しておきましょう。

管理会社は長期修繕計画といってマンションの修繕計画をあらかじめ計画して、書類に残してあります。

住民であれば管理会社に依頼して確認することができるので、自宅マンションの大規模修繕年度を確認しておきましょう。

タワーマンションを高く売却するためのコツ3つ

タワーマンションを高く売却するためのコツはこちらです。

• 一括査定で比較する
• 一般媒介契約を締結する
• タワーマンションの販売実績がある不動産会社を選ぶ

順に見ていきましょう。

一括査定で比較する

一括査定で査定価格を比較することで、より高く物件を評価してくれる不動産会社と契約することができます。

一社にだけ査定を依頼してしまうと、高く売却できる可能性を少なくしてしまうからです。

例えば、一社にだけ査定を依頼して6,000万円という査定金額を提示されたとしても、他の不動産会社に依頼していれば6,500万円の査定金額を算出してくれたかもしれません。

査定価格は不動産市場に基づいて算出されるのですが、各不動産会社の査定金額は大きく異なることがあるのです。

タワーマンションを高く売却するためにも、一括査定で複数社に査定を依頼し、より高く物件を評価してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

一般媒介契約を締結する

仲介会社との契約形態には3つのタイプがあります。

一般媒介契約を締結することで、複数の不動産会社に売却を依頼することができます。

販売窓口が広がれば、より高く売れる可能性が高くなるからです。

通常、専任媒介のように一社に売却を任せるほうが高く売れるといわれています。

それは専任媒介だと、成約時に不動産会社側が必ず売主から仲介手数料をもらえるため、広告や宣伝費用を出しやすいという背景があるからです。

しかしタワーマンションの場合は一般媒介契約であっても販売価格が高いため、不動産会社は是が非でも買い手を見つけて売却を成功させたいと考えます。

なぜなら不動産会社が受け取る仲介手数料は販売価格に応じて価格が決まるからです。

• 仲介手数料=物件価格×3%＋6万円

つまり一般媒介契約で複数の不動産会社と契約したとしても、不動産会社ごとに競いあって早く買い手を見つけようと動いてくれる傾向にあるのです。

ただし、一般媒介契約は複数社と手続きや連絡が必要となるため、忙しくて時間がない方には専任媒介契約で一社と契約をするほうがおすすめです。

自分の状況によって媒介契約の種類を変えるようにしましょう。

タワーマンションの販売実績がある不動産会社を選ぶ

タワーマンションの販売実績がある不動産会社を選ぶようにしましょう。

タワーマンションは高額であるため、余裕資金がある買い手を見つける必要があるからです。

タワーマンションの販売実績がないと、高額マンションを希望している顧客情報を保有していない可能性があります。

例えば、普段は3,000万円～4,000万円のマンションを販売しているような不動産会社が、いきなり7,000万円のマンション販売をしても、高額マンションを探している顧客をもっていないからです。

一方タワーマンション販売実績がある不動産会社では、以前買い逃した顧客や、余裕資金のある顧客を多く保有している傾向があり、新規物件が出たときにすぐ紹介することができます。

不動産会社を選ぶ際には過去の実績などをよく確認してから選びましょう。

タワーマンションの売却における注意点3つ

タワーマンションの売却では以下のような点に注意する必要があります。

これまで紹介してきたことの裏返しとなるポイントです。

• 大規模修繕に関するリスク
• 売り時を逃すと価格が下落する可能性
• 立地が悪いと高く売れない

ポイントをしっかりと押さえましょう。

大規模修繕に関するリスク

タワーマンションの大規模修繕が行われると、住民から多額の費用が徴収される可能性があります。

一時徴収金として数十万～数百万円必要となる可能性があるため、急な出費となるリスクがあるのです。

例えば、埼玉県川口市にあるタワーマンションエルザの大規模修繕の際には、総額で12億円の費用がかかっています。

これは1戸当たり約185万円もの費用がかかっていたことになるのです。

タワーマンションの大規模修繕工事事例はまだ数が少ないため、当初予定していた予算を超える可能性も十分あります。

そのため、長期保有していると大規模修繕により多額の費用が必要となるかもしれません。

売り時を逃すと価格が下落する可能性

売り時を逃すと価格が下落する可能性があります。

タワーマンションはランニングコストの上昇や今後の不安から、空室が増え市場価格が下がる可能性があるからです。

例えば、大規模修繕を行うために多額の費用が必要となれば、毎月支払う修繕積立金が大幅に増えることになります。

すると月々のランニングコストが上昇するため、負担を避けるために売却して住み替えする人が増える可能性があるのです。

空室が増えれば市場価格も下がっていくため、自宅マンションの売却価格が下落していくこととなります。

立地が悪いと高く売れない

タワーマンションはブランド力があるとはいえ、立地が悪いと販売が長期化してしまいます。

タワーマンションに求めるのは豪華な設備や施設、そして利便性だからです。

例えば、ブランドのタワーマンションでも駅から遠くて立地が悪い場合は、なかなか買い手が現れず売却が長期化するケースが多いのです。

利便性の高い立地でないと買い手が現れないため、結果として販売価格も下げざるを得ない状況になってしまいます。

タワーマンションを売却する際にかかる費用や流れ

タワーマンションを売却する際にかかる費用や流れについてこちらで説明します。

タワーマンション売却時にかかる費用

タワーマンション売却時にかかる費用がこちらです。

タワーマンション売却時にかかる諸費用の中で一番高いのは不動産会社支払う仲介手数料です。

物件の販売価格によって変わるのですが、タワーマンションは物件価格が高いため、必然的に多額の仲介手数料が必要となります。

タワーマンション売却の流れ

タワーマンションの売却の流れはこちらです。

1. 査定依頼
2. 媒介契約
3. 広告、宣伝活動
4. 購入者内覧、申込
5. 売買契約
6. 決済、引き渡し

タワーマンションの売却は一般的に2か月～3か月以上かかるといわれています。

そのため、売却期間中は不動産会社から逐一販売状況を確認し、問い合わせや内覧希望者がどのくらいなのか把握しておきましょう。

タワーマンションは低層階でも売れる？

タワーマンションは低層階でも売却することは可能です。

タワーマンション自体がブランドであるため、低層階でも買い手は見つかります。

例えば、高層階は価格が高くて手が届かないという人は、低層階でもタワーマンションに住みたいという人が多くいます。

低層階で景色がよくなくても、自分がブランドのタワーマンションに住んでいるという事実を求めているからです。

そのため、低層階であったとしてもタワーマンションブランドが生きるので、売却することは十分可能です。

タワーマンションを高く売るための不動産会社選び

タワーマンション売却のために重要なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

選ぶ際には以下の3つの事項に気を付けて選ぶようにしましょう。

• セールストークばかりではないか
• 査定価格が高すぎないか
• 魅力的な広告や宣伝活動をしているか

一つずつ見ていきましょう。

セールストークばかりではないか

不動産会社の担当者がセールストークばかりの場合、自社の利益ばかり優先させている可能性があります。

自社利益を優先する不動産会社は、早く売却して仲介手数料を得るため、査定価格を低く見積もる傾向にあるからです。

例えば、あれこれ理由をつけて高く売れない理由を説明することで、売主に販売価格を下げてもらい、早く安く売却をしようとしている不動産会社があります。

本来の市場価格より価格を下げれば当然早く売却することは可能ですが、その分本来得られる予定だった利益を失うことになります。

セールストークばかりで自社利益を優先している不動産会社を選ばないようにしましょう。

査定価格が高すぎないか

査定価格が高すぎる不動産会社にも注意が必要です。

市場価格からかけ離れている場合、契約後にすぐ値下げを迫ってくる可能性があるからです。

例えば、市場価格が6,000万円の物件に対して、査定時に7,000万円の査定価格を提示します。

当然売主はその不動産会社と媒介契約を締結するのですが、売却開始後にすぐ価格の値下げを迫るという手法です。

不動産会社は媒介契約を締結することを目的に、わざと査定価格を釣り上げるケースもあるので、市場価格からかけ離れている査定をする不動産会社を選ばないようにしましょう。

魅力的な広告や宣伝活動をしているか

不動産会社のチラシやインターネットの物件紹介ページが魅力的であるかは重要なポイントです。

広告・宣伝活動によって問い合わせがくる確率が大きく変わるからです。

例えば、簡単な間取り図と簡易な紹介文しか載せていない広告チラシの場合、問い合わせるほど魅力的な物件だと思われず、なかなか買い手が見つかりません。

不動産会社は、販売が長期化すると売却価格の値下げを提案してきますので、結果的な売却価格が当初の希望価格よりも低くなってしまう可能性があるのです。

不動産会社を選ぶ際には、実際にその不動産会社のHPやチラシを確認し、どのような広告・宣伝活動をしているかを事前に把握しておきましょう。

まとめ

タワーマンションを高く売るためのタイミングは、現状できるだけ早いほうがいいと言えるでしょう。

不動産価格が上昇している今だからこそ、価格の下落リスクを抑えることができるからです。

不動産売却の第一歩は不動産会社に査定を依頼することから始まります。

無料かつ簡単にネットで査定を依頼することができますので、今すぐ売却したい方も、今後売却する予定がある方でもすぐに査定額を知ることができます。

高く売るためにも、とりあえず査定を申し込むことから始めてみてはいかがでしょうか。