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一般に中古マンション市場では、入居者がいないマンション、もしくは所有者が入居していて売買にあたって退去するマンションが大半です。
しかし、中にはさまざまな事情で所有者とは別の入居者が住んでいるマンションもあります。
しかもその多くは収益物件です。今回はこうした入居者がいる状態のマンションの売却方法について考えていきます。
収益物件の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
入居中のマンションを売却する2パターン
「入居中のマンションを売却する」という行為には、次の2パターンがあります。
- 現在自分が住んでいるマンションを、住み替えるために売却したい
- 賃貸に出しているマンションを、入居者がいる状態で売却したい
どちらも入居中のマンション売却には変わりませんが、それぞれ立場が違います。
この記事では、この２つのパターンの売却に悩んでいる人に向けてそれぞれの視点から売却する方法を解説していきます。
- 自分の部屋を売却したい人向け
- 賃貸オーナー向け
では、まず自分が住んでいるマンションを売却したい人向けのポイントから見ていきましょう。
【自分の部屋を売却したい人向け】入居しながらマンションの売却活動をする4つの方法
今住んでいるマンションから別の家へと住み替えようとする場合、多くの場合入居しながら売却活動をおこなうことになります。
入居しながら売りに出すときに最もポイントとなるのは、「内覧」です。
実際の生活の場を見てもらうことになるため、工夫次第で印象は大きく変わる点なのです。
入居しながらマンションを売りに出す時のポイントは以下の4点です。
- 内覧希望者にはできるだけ応じる
- 引っ越し準備も兼ねて不用品は処分する
- 住みたい！と思わせる部屋づくり
- 質問されそうなことを準備しておく
では順に見ていきましょう。
1．内覧希望にではできるだけ応じる
自分の生活の場に知らない他人をあげるのは抵抗がある、という人も多いでしょう。
しかし買い手からすれば、これから購入するかもしれない物件を一度も見ることなく購入するというのは、とてもハードルが高くなります。
内覧は売却成功につながる一番のポイントですので、内覧希望があった際には是非応じるようにしましょう。
内覧は週末に行われることがほとんどですので、マンションを売りに出した後はできるだけ週末の予定を空けておいた方がいいでしょう。
2．引っ越し準備も兼ねて不用品は処分する
内覧者を迎えるようになると、部屋をきれいに保つ必要があります。
できるだけ部屋をすっきりと明るく見せるためにも、是非大きな荷物や不用品をおかないようにしましょう。
近いうちに引っ越すことは決定しているわけですから、内覧準備と引っ越し準備も兼ねて荷物を整理すれば一石二鳥です。
同じ広さの部屋でも、たくさんの荷物のある部屋とない部屋では後者の方が断然広く見えます。
3．住みたい！と思わせる部屋づくり
内覧者は、人がまだ住んでいる物件であることは承知の上で内覧します。
そのためモデルルームのような部屋は期待していません。
とはいえ、あまりに散らかっていたり掃除がされていない部屋では、部屋全体の印象が悪くなります。
あなたが今のマンションを購入する時に細かな点までチェックしたように、内覧者もしっかりとチェックしたいはずです。
部屋の整理・掃除には最低限努めるようにし、必要であればプロのクリーニングをお願いしましょう。
特にポイントなる箇所は以下の個所です。
- 玄関
- 匂い
- 水回り
玄関は、部屋の第一印象を決める「顔」です。
この場所が散らかっていたり汚かったりすると、買い手はネガティブな気持ちで内覧を始めることになってしまい全体の印象も悪くなります。
余計なものは靴箱にしまい、明るい印象になるよう心がけましょう。
同時に気にしたいのが匂いです。
他所のお宅へお邪魔した時に、その家特有の匂いというのを感じた経験のある方も多いのではないでしょうか？
長年そこで生活していると気付かなくても、必ずその家特有の「匂い」はあります。
特にペットを飼っていたり喫煙者がいたりする場合には注意が必要です。
消臭剤をおいたり換気を良くするなどして備えましょう。
アロマオイルは香りに好き嫌いがあり、内覧者の中に小さなお子さんがいることもあるので使用しない方が良いでしょう。
そして一番のポイントは水回りです。
劣化しやすい場所でもあるため、念入りに掃除しピカピカにしておきましょう。
ハウスクリーニングを利用すれば、かなりの印象アップが期待できます。
4．質問されそうなことを準備しておく
内覧者は、実際にその部屋で生活してきたあなたに聞きたい事が沢山あるはずです。
自らセールストークをする必要はありませんが、質問されたらスムーズに答えられるように準備はしておきましょう。
よく聞かれるポイントは下記です。
- 周辺環境（買い物、治安、病院、アクセスなど）
- 子ども関係（学校、公園、幼稚園など）
- マンションの管理状況
- 住み心地（日当たり、暑さ寒さなど）
マイナスポイントとなりそうな点は、それをカバーできるような要素も加えて答えると良いでしょう。
仲介会社の担当者にも事前に相談し、上手に伝えられる方法を検討してみましょう。
【自分の部屋を売却したい人向け】空き家vs入居中 どっちが売りやすいの？
マンションを売却する時、退去してから空き家の状態売るのと入居中ではどちらが売却しやすいのでしょうか？
実際のマンション売却の場面では、入居しながら売却活動する人の方が圧倒的に多いです。
それは、住居費を含めて経済的な負担を最低限に抑えられる点とスケジュールを組みやすいというメリットが大きいためと考えられます。
では空き家で売却するときのメリット・デメリットとは何でしょうか。
それぞれの特徴を見て比較してみましょう
空き家で売却するメリット・デメリット
マンションを退去してから空室の状態で売却しようとするケースでは、以下のような特徴があります。
すでに住んでいる人がいない状態なので、内覧を希望する人にとってはいつでもじっくりと内覧できます。
家具の配置を検討するために長さを測ったり、リフォームを検討しているなら業者を連れて複数回訪れるということもできるため、買い手にとってメリットが大きくなり、より購買意欲をかき立てることができるでしょう。
また、入居中では難しい壁紙の張替えなどもできるため、すっきりと綺麗な状態を見てもらうことができます。
買い手にとっては、売主の退去時期を待たずに引き渡しを受けられることもメリットになります。
一方デメリットとしては、まず売り手にとって住居費用が2倍かかってしまうことが挙げられます。
退去しても住宅ローンや管理費の支払いは続くため、新居とのダブル住居費を売れるまで支払い続けることとなります。
また、人が住んでいない家というのはそれだけで傷みが早くなります。
空き家の状態が長く続くようであれば、定期的に掃除や換気を行い、設備を稼働させておいた方がよいでしょう。
入居中のまま売却するメリット・デメリット
では反対に、入居中のまま売却するときのメリット・デメリットは以下の点です。
入居中の部屋であれば現在の生活空間を見てもらうため、購入希望者にとっては実際の生活をイメージしやすいメリットがあります。
反対に売り手側からすると購入希望者の内覧に立ち会えるので、直接物件をアピールすることもでき、手応えを直接感じることができます。
直接売り手と買い手がコミュニケーションをとることで全体的な好感度が上がり、成約へとつながるケースもよくあります。
また、売却が確定してから引っ越せば良いので余計な住居費がかからないのもメリットです。
一方、デメリットとしてはやはり生活している状態で他人に内覧してもらうという点です。
内覧はおもに週末に入ることが多いため外出の予定が入れづらくなり、常に部屋を綺麗に保っておかなければならないという煩わしさがあります。
内覧希望者にとっても、他人の家にお邪魔させてもらうという遠慮があるため、クローゼットの中などの細かい部分を隅々まで見づらいという心理的な壁が発生します。
【自分の部屋を売却したい人向け】入居中のマンションを売却する時の注意点
入居中のマンションを売却するときの注意ポイントは、ハウスクリーニングの利用です。
マンションを引き渡す時にハウスクリーニングを行うことは義務ではありません。
売買契約の中でハウスクリーニングが条件としてつくことは稀です。
一般的には、売買代金からハウスクリーニング代を引いて買主負担でクリーニングを行うことが多いです。
ハウスクリーニングはもちろん部屋を綺麗にしてくれるというメリットがある一方で、設備損傷のリスクも伴います。
不動産売買の基本は「現状のまま引き渡す」です。
契約後におこなうハウスクリーニングは、綺麗にすることが目的であっても万が一損傷を負ってしまえば「現状のまま」引き渡すことができなくなってしまうのです。
もしハウスクリーニングを業者に依頼する場合には、内覧の前に行うようにし損害保険に加入している業者を選ぶようにしましょう。
重点的に行いたい箇所はやはり水回りになります。
ハウスクリーニングの費用相場は、キッチン、浴室などピンポイントなら5,000円～3万円程度、複数個所は部屋丸ごとであれば2万円～15万円程度です。
【賃貸オーナー向け】入居者がいる状態でマンションを売却する3つの方法
では次に入居者がいる賃貸マンションを売却する方法を考えてみましょう。
入居者がいる状態では居住目的の買主には売却できません。
第三者に売却するには、収益用マンションとして売却することが考えられます。
また、管理会社に買い取ってもらうのも広い意味では収益用マンションです。
これらのほかには入居者自身に買い取ってもらう方法もあります。
入居者がいる状態でマンションを売却する際に考えられるのは次の3つの方法です。
- 収益用マンションとして売却
- 管理会社に売却
- 入居者に売却
それぞれお話しします。
1.収益用マンションとして売却する
収益用マンションとして売却する場合、賃貸中のまま売却することになるためオーナーチェンジという形になります。
収益用マンションも市場には流通しています。
ですが、いわゆる中古マンション市場とは異なるものです。
収益用マンションは、収益物件のカテゴリーに分類されます。
そこには居住用マンションとは異なる価格の成り立ちや注意点が存在するのです。
収益用マンションとして入居者がいるマンションを売却する際の注意点は以下の3点になります。
- 価格の成り立ちが異なる
- ワンルームなら売却可能性がアップ
- ファミリータイプは割安に
詳しく解説します。
価格の成り立ちが異なる
収益物件は収益物件の理論によって価格が形成されます。
収益物件の理論とは、どれだけ収益をあげることができるか、ということ。
その物件から得られる収益によってその価格が決まるのです。
収益面で価格を考えるとこうなります。
たとえ、どんな高級マンションでも家賃が安ければ高く売れません。
逆に建築年次の古いマンションでも、家賃が高ければ高い価格で売却可能となるのです。
この点が一般的な居住用マンションと価格の成り立ちが異なります。
ワンルームなら売却できる可能性がアップ
もし、これから売ろうとする入居者付きマンションがワンルームなどの単身者用マンションの一室であれば、スムーズに売却できる可能性があります。
ワンルームマンション投資は投資物件のジャンルのひとつです。
そのエリアでの価格水準や利回りも形成されています。
都市部ならば時間をかけずに売却することも可能です。
ファミリータイプは割安に
反対に3LDK程度のいわゆるファミリータイプで入居者がいるマンションは苦戦が予想されます。
ファミリータイプのマンションは居室の面積に対して、どうしても家賃が割安です。
このため多くの場合、売主が希望するような価格で売却できません。
安くてもよいからこのまま売却するか、他の手段を考えるかの選択を迫られることになります。
2.管理会社に買い取ってもらう
そのマンションを管理している管理会社に入居者がいる状態で買い取ってもらう方法もあります。
管理会社はそのマンションを熟知している会社です。
その入居者のことを知っている可能性もあります。
こうしたマンションをよく知っている会社に売却できればスムーズな取引が可能です。
管理会社に買い取ってもらう際の注意事項としては次の2点があります。
- 管理会社が大家業も兼ねていれば可能
- 買いたたかれる可能性もある
さっそく見ていきましょう。
管理会社が大家業も兼ねていれば可能
管理会社といっても、すべての管理会社がマンションの買取に応じてくれるわけではありません。
管理会社が物件を所有して賃貸に出す事業である不動産賃貸業、いわば大家さんも兼ねている場合に限ります。
その管理会社が賃貸業務をしていなくても、グループ会社などが行っていれば可能性はあります。
管理専業の会社よりも、総合的に不動産事業をやっている大きな会社や、逆に小規模な管理会社のほうが応じてくれる可能性は高まります。
買いたたかれる可能性もある
ただし、マンションのことをよく知っているからといって高く買ってくれるとは限りません。
むしろ、よく知っているために安く買いたたかれてしまう可能性もあります。
管理会社も商売として賃貸業をしているのです。
それでも、入居者付きで売却を検討している場合、管理会社に売却の打診をするのはひとつの手段といえます。
3.現在の入居者に売却する
現在住んでいる入居者にマンションを売却することは実際にもよくあることです。
物件をよく知っているため話もスムーズに進みます。
入居者も借家が完全な持ち家に変わるのですから悪い話ではありません。
入居者にマンションを売却する際の特徴と注意事項は次の3点です。
- 物件を知っているから話が早い
- 仲介手数料が安くなる場合も
- 外見上は何も変わらない
ひとつずつ見ていきましょう。
物件を知っているから話が早い
実際に住んでいる入居者なのでマンションについてはよく知っています。
むしろ、所有者よりも詳しいくらいです。
入居者がそのマンションを気に入っているなら、市場相場で売却することもできます。
入居者としても、引っ越しの必要がなくマンションが手に入るのですから、悪い話ではありません。
仲介手数料が安くなる場合も
実はこのケース、仲介手数料が安くなる可能性もあります。
それは売主がすでに見つかっているからです。
不動産業者にしてみれば、時間のかかる売主探しをする必要がありません。
一般的に不動産の売買には、仲介会社に物件価格の3％＋6万円の仲介手数料を支払う必要があります。
交渉次第ではありますが、物件価格の3％でなくても請け負ってくれる不動産業者は現れる可能性があります。
外見上は何も変わらない
人によってはマンションを売却したことを隣近所に知られたくない人もいます。
入居者に売却した場合、入居者は引き続き居住中です。
マンションの管理組合への届け出は必要があるものの、外見上はマンションの売却が行なわれたことは目立ちません。
穏便に売却を済ませたい場合には、入居者に売却するのは妙案です。
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【賃貸オーナー向け】入居者に退去してもらう場合の注意事項2点
入居者がいる状態では、場合によっては割安な値段しかつかない可能性があります。
「では入居者を退去させればいい」と考えますが、これが実に厄介なのです。
入居者は借地借家法によって強力に守られています。
入居者に退去してもらう場合の注意事項は以下の2点です。
- 簡単には退去させられない
- 退去後は一般のマンションとして売却できるが
それぞれ解説します。
1.簡単には退去させられない
大家から入居者へ退去を要請するには正当事由が必要です。
ただ、この正当事由は判例でもなかなか承認されません。
売却するから、というのは正当事由には該当しないのです。
話し合いによって退去してもらうのが無難な方法となります。
所有者本人が行うか、弁護士に依頼して退去交渉をし、相応の立退料を支払って退去してもらいます。
立退料のほかに引っ越し代なども必要です。
交渉内容によっては高額になる場合もあります。
また、交渉がこじれると退去交渉が長期化するおそれも。
このように入居者を簡単に退去させることはできないのです。
2.退去後は一般のマンションとして売却できるが
交渉の結果、退去が達成できれば、晴れて一般の中古マンションとして売却することができます。
ただ、ここで問題になるのが先ほどの立退料です。
立退料には相場がありません。
場合によっては高額になり、入居者つきで割安に売却した場合と変わらなくなる可能性もあるのです。
単に売却価格だけでなく、トータルのコストで考える必要があります。
【賃貸オーナー向け】入居者がいるマンション売却の注意点5つ
これまで入居者がいる場合での売却と、入居者を退去させる場合の注意事項をみてきました。
いずれも一般の中古マンションの売却とは勝手の違うことばかりです。
実はこれまで見てきた以外にも、入居者がいる場合のマンション売却には注意点があります。
それは以下の5点です。
- 入居者の承諾は不要
- 入居者の意向確認はしよう
- マンションへの届け出
- 賃貸借契約書などの用意
- 家賃の清算
それぞれ詳しく解説します。
1.入居者の承諾は不要
実はマンションの売却にあたって入居者の承諾は必要ありません。
「マンションを売却するなら入居者の承諾が必要だろうか」と考えてしまいます。
入居者は基本的に部屋を貸してくれれば、大家さんが誰であろうと構わないのです。
ただし、売却が決まればその旨を伝えることは必要になります。
もし入居者との関係が良好であれば、前もって知らせても問題ありません。
2.入居者の意向確認はしよう
承諾は不要なのに意向確認をするのは一見するとおかしな話です。
ここでいう意向確認は、マンションを購入する意思があるか、あるいは退去するつもりはあるか、といった入居者自身に関わることになります。
先ほどもお話ししたように入居者の動向次第でマンションの売り方や価格は変わるもの。
入居者と話ができる間柄であれば、直接聞いても構いません。
そこまでの人間関係ができていなければ、不動産業者を介して確認しましょう。
3.マンションへの届け出
売却が決まれば、マンションへの届け出が必要となります。
管理費や修繕積立金の支払い義務者が変更になるからです。
管理会社には事前に仲介の不動産業者が接触し、管理費等の滞納の有無や修繕積立金の残額を調査しています。
このため、管理会社は事前に把握しているケースも多くあるのです。
4.賃貸借契約書などの用意
入居者がいる状態で第三者に売買をする場合には、賃貸借契約書などの賃貸に関する書類も新所有者に引き渡します。
ここで忘れないようにしたいのが、入居者への通知です。
旧所有者と新所有者が連名で所有者が変わった旨、振込先が変わる旨を通知します。
新所有者だけでは、入居者が疑ってトラブルになる場合も。
入居者という、売買に関係していない人がいるために配慮が必要なのです。
5.家賃の清算
これも収益物件として入居者がいる状態で売買する場合のお話しです。
引き渡し日を含む月の家賃はすでに旧所有者が受け取っています。
このため、引き渡し日までの家賃と引き渡し日以後の家賃を新旧の所有者で分け合うのです。
これは管理費や修繕積立金、固定資産税等も同じような考え方のもとで清算します。
まとめ
入居中のマンションを売却するには、それぞれの特徴を理解して事前に準備をすることが大切です。
自分が住んでいるマンションを売却するのであれば内覧に向けた準備を、賃貸に出しているマンションを売却するのであれば入居者の意思確認を行います。
いずれにしても、生活をしながら売却活動をおこなうことになるため、両者にとってできるだけストレスのない状態で売買活動を行うことが制約の鍵となるでしょう。
ポイントを押え、マンション売却を成功へとつなげましょう。
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