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投資用のマンションを購入する時に、管理会社からサブリース契約を勧められることがあります。
サブリース契約を締結すれば、賃貸管理会社が賃料の督促や新たな賃貸人の募集などの賃貸管理業務を請け負うほか、長期間にわたる賃貸保証が付与されているということで、安心できるという投資家もいます。
しかし、いざ投資用マンションを売却する段階になると困った事態が生じることがあります。
一般の投資用マンションよりも売却しにくいのです。主な理由として以下の３つが挙げられます。
- サブリースを解約することが難しい
- 売却価格交渉の余地を与えることになる
- 買い手が見つかりにくい
サブリース契約したマンションを売却する時の注意点について解説していきます。
サブリース契約は空室リスクが軽減される反面、売却しにくいというデメリットもあります。
これから投資用マンションのサブリースを検討する時には今回のコラムを参考にしてみてください。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
サブリースの基礎知識
「サブリース」とは、物件の所有者が直接入居者と賃貸借契約を締結するのではなく、賃貸管理会社と賃貸借契約を締結し、賃貸管理会社がさらに入居者と賃貸借契約を締結する方式の契約です。
物件の所有者と賃貸管理会社との賃貸借契約を「マスターリース契約」、賃貸管理会社と入居者との賃貸借契約「サブリース契約」といいます。
単に「サブリース」あるいは「サブリース契約」というときには、物件の所有者、賃貸管理会社、入居者の三者間の契約を包括して呼ぶことが多くなっています。
サブリースの仕組み
サブリース契約を締結する時には、賃貸管理会社が入居者から受け取る賃料の10%から20%ほどを管理料及び賃貸保証料として差し引いて物件の所有者に支払います。
賃貸保証料を管理料に上乗せして支払っていることで、仮に物件に入居者がいない場合でも賃貸管理会社が賃料を支払わなければならないため、所有者にとっては空室リスクを負う必要がありません。
そのため、不動産投資の初心者にとっては安心できるサービスとしてサブリース契約を締結する方が多くなっています。
しかし、サブリース契約には次のような大きな落とし穴があるのです。
サブリース契約は賃貸保証であって家賃保証ではない
サブリース契約は20年あるいは25年という長期間にわたって賃貸保証をつけていることもあります。
しかし、これは長期にわたって賃貸借契約を継続するという意味であって、契約時の賃料が変わらないというわけではありません。
多くの場合、賃料の改定条項は契約に盛り込まれており、入居率の悪いマンションの場合、2年ごとの賃料改定のときに賃料の減額交渉をされることになります。
それが10年、15年と続いていくと、いつしか年間賃料よりも経常経費のほうが上回り、赤字となってしまうのです。
サブリース契約は解約しにくい
サブリース契約の賃料条件が悪くなってきて解約しようとしても、賃貸管理会社はなかなか解約に応じてくれません。
また次に述べるように、賃貸管理会社であっても借地借家法の保護をうける結果、収支が赤字であっても契約を継続しなければいけないという不合理な面があるのです。
サブリースと借地借家法
「借地借家法」とはアパートやマンションなどを賃貸する時に適用される法律です。
住戸として利用する時には、生活の本拠として安心して住まいを利用できるように入居者を保護しようとする法律です。
サブリース契約において問題となるのは、借地借家法上の「更新時の正当事由」の条項です。
借地借家法では、入居者が更新したいにもかかわらず更新を拒絶するためには「正当事由」が必要であるとされています。
不合理な理由で入居者が退去しなければならなくなり、住まいを失ってしまうということを避けようとした条項です。
この条項について、不動産のプロであるサブリース会社にも適用があるかという点は議論があるところですが、判例はサブリース会社にも適用があるとの結論に至っています。
その結果、サブリース契約の期間が終了しても、その更新を拒絶するためには正当事由が必要ということになり、なかなか解約できないという結果になるのです。
サブリース物件が売却しにくい理由
サブリース契約は空室リスクがないという点でメリットがあるのですが、あとでなかなか売却できないことに気づいた、という投資家の声が多数あがっています。
それは以下のような理由があるからです。
サブリースを解約することが難しい
サブリース契約をしている賃貸管理会社は、物件の所有者から見ると入居者と変わらない地位にあるために、借地借家法の手厚い保護を受けています。
先に述べたように、更新拒絶や解約申入れに正当事由が必要であり、サブリース契約を終了させようとしてもなかなか終了できない場合が多いのです。
また、サブリース契約の契約条項の中にも、契約解除が制限されていたりするなど、解約が難しい場合が多くなっています。
買い手となる投資家にとっては、このサブリース契約の柔軟性の無さがネックになるのです。
売却価格交渉の余地を与えることになる
サブリース契約付きの投資用マンションを売却するときには、サブリース契約は新しい投資家に引き継がれます。
その結果、新しい投資家にとっては契約の自由度がないという点で、価格交渉の余地を与えることになります。
その結果、２割から３割程度市場価格からディスカウントされた価格で売却せざるを得ないという場合もあるのです。
買い手が見つかりにくい
買い手となる投資家にとっては、賃貸管理は自分に馴染みのある賃貸管理会社に一括して依頼したほうが有利です。
物件によって管理会社が違うと賃貸管理の手間がかかります。
また、自分の思った通りの管理をしてくれないということもあります。
したがって、サブリース付きの投資用マンションは買い手が見つかりにくいという欠点があります。
それでもサブリースを解約して売却したいときの手順
投資用マンション売却しなければならなくなった場合には、サブリース契約は解約できた方が売却はスムーズに進みます。
なかなかハードルは高いですが、以下の点については確認・相談しながら進めたほうが良いでしょう。
契約条項をチェックする
まずはサブリース会社との賃貸借契約の解約の条項について、くまなくチェックします。
中には、賃貸借契約と同様に3ヶ月あるいは6ヶ月前に通知を送付することで解約できる場合がありますので、解約条件についてしっかりと整理しておきましょう。
契約期間が長期間の場合には、解約条件についても厳しくなっていることが多いと思います。
サブリース会社に解約の申し入れをする
サブリース契約の解約は、サブリース会社との交渉になります。
サブリース会社にとっても収益源を失うことになりますので、それなりの代償を求めてくることは覚悟しなければなりません。
場合によっては、相応の立退料を請求される場合もあります。
もっとも、入居者がつきにくいなど収益力の弱いマンションの場合には、比較的解約交渉にに応じてもらえる場合が多くなります。
不動産の専門家・弁護士に相談をする
サブリース会社との交渉がうまくいかない時には、迷わず不動産の専門家や弁護士など法律の専門家に相談することです。
サブリース契約の解約に関する事例はたくさんあるために、経験が豊富な専門家も多いと思います。
サブリース会社との協議が押し問答になってしまうようなときには、法的な手続きに従って対処するのが賢明です。
サブリースの解約が認められた事例・認められなかった事例
では、サブリースの解約についての具体的な事例についてみていきましょう。
サブリースについては多くの判例や事例がありますので、今回紹介したものの他にもインターネット等で検索し情報収集してみてください。
サブリースであること自体は正当事由ありとはならないと判断された事例
サブリース会社が自ら建物を使用しているわけではなく、転貸を通じて転貸利益を上げていることから借地借家法の手厚い保護を受ける必要がないものとして裁判上主張された例はたくさんあります（東京地判平成19年5月16日、札幌地判平成21年4月22日など）。
これらの判決の中では、建物の所有者、賃貸人、転貸人（入居者）それぞれの建物仕様の必要性を検討し、建物の利用状況や現況（老朽化など）や立退料の有無などを考慮要素としています。
そのうえで、サブリース会社が転貸利益を得ているのみで実際に建物を使用しているわけではなくても、そのこと自体は更新拒絶や解約申し入れの正当事由とはならないと判断したものです。
最高裁は一貫して正当事由の有無については厳格にとらえており、サブリース会社についても同様の解釈をしています。
自宅の修繕の必要性が正当事由として認められた事例
築60年を超える木造草ぶき屋根の自宅の修繕費用に使うために、投資用建物のサブリース契約を解約して空室のまま売却したいという要望が認められた判決があります（東京地判平成27年8月5日）。
50万円の立退料の支払いに加えて、自宅の修繕に使うためにできる限り投資用建物を高く売らなくてはならないという必要性と、サブリース会社の利益が月額3万円程度であり軽微なものであったということが総合的に考慮され、請求が認容されました。
正当事由がなく合意解約が認められた場合
なかには、サブリース会社との交渉で合意解約できた事例も存在します。
この場合には、入居者を立ち退きさせることは難しいために合意解約後に直接入居者と賃貸借契約を締結することになります。
サブリース会社との協議によって契約を合意解約するためには、不動産の知識・経験と相応の時間が必要です。
公的機関として「サブリース問題解決センター」（法務大臣認証ADR機関提携団体）というものがあります。
これは、裁判によらずに問題を解決することを支援する機関です。
サブリースを解約したいと思ったときにはこのような機関に一度相談してみるのもよいでしょう。
まとめ
サブリース契約は、空室リスクを減らすという意味で有用な契約ではありますが、そう簡単に解約できないという点については注意が必要です。
サブリース契約付の投資用マンションを売却しようとするときには、一度不動産の専門家居に相談してみることをお勧めします。
