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転勤や家庭の事情などで購入した新築マンションを築5年以内に売却しなければならないケースがあります。
しかし、築5年で売る際には注意点を把握しておかないと、大きく損をしてしまう可能性があるのです。
本記事では築5年のマンションを売却する際の鉄則や注意点、メリットやデメリットなどについて説明します。
こちらで築浅のマンションを売却する際の知識を勉強して、売却を成功させましょう。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
築5年のマンションは売却理由を伝えよう！
築5年のマンションは中古市場では良質な物件です。
そのため、なぜ売却するのか理由を説明しておかないと後々トラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。
例えば、マンション内で事件や事故が起きた、欠陥が発覚したなどの理由で手放す場合、買い手側に告知する義務があります。
理由を曖昧にして伝えて後で発覚すると、売主の責任が問われるからです。
築5年以内のマンションは、買い手側からするとなぜ売るのか理由が気になるところです。
包み隠さず売却の理由を必ず伝えるようにしましょう。
築5年のマンションを売却する際の鉄則5か条
築5年のマンションを売却する際の鉄則5か条についてこちらで説明します。
安売りしない
築5年のマンションは資産価値があるので、不動産会社の言いなりになって安売りするのはやめましょう。
不動産会社は早く仲介手数料を得たいがために、売主に対して販売価格を下げるように助言してくるケースが多いからです。
例えば、市場価格よりも販売価格を下げることで、早く買い手を見つけられる可能性が高くなります。
早く買い手が見つかれば、その分早く契約ができ、不動産会社の収益にもつながるわけです。
しかし、築5年のマンションは新築時より価値が下がっているとはいえまだまだ資産価値があります。
築浅のマンションには買い手も集まりやすい傾向にあるので、焦らず価格を下げずに売却を進めていくほうがいいでしょう。
ローン残高に気を付ける
築5年のマンションを売却する場合、多くは住宅ローン残債がある状態で売却することになります。
住宅ローン残債と売却価格や諸費用を売却前に計画しておかないと、後々資金不足で急な出費が発生する可能性があるので注意が必要です。
例えば、ローン残高と同じ売却価格で販売したとしても、実際には売却にかかる諸費用等があるため赤字となってしまいます。
売却時には仲介手数料や登記費用などが発生するため、3,000万円のマンションを売却するなら110万円～130万円近くの諸費用が必要となるのです。
ローン残高と販売価格、そして諸費用の金額をよく計算して余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。
売却時にかかる諸費用を把握しておく！
売却時にかかる諸費用はこちらです。
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円に消費税 例）3,000万円の物件なら105万6千円 |
|---|---|
| 印紙代 | 1万円～3万円 |
| 登記費用（抵当権抹消・住所氏名変更） | 2万円～3万円 |
| 引っ越し代金 | 30万円～50万円 |
| 税金 | 長期譲渡所得：課税所得×39.63% 短期譲渡所得：課税所得×20.315% |
売却時に諸費用を含めた資金計画をたてるようにしましょう。
売却時にかかる税金はいくら？
売却時にかかる税金は簡単に説明するとこうなります。
売却価格－（購入価格＋購入時の諸費用＋売却時の諸費用）×税率
売却時にかかる税金は売却時に得た利益に対してかかります。
購入時より売却時に価格が上がっていれば、その利益から諸費用等を差し引いた金額に税金がかかるのです。
築5年以内のマンションであれば新築のケースがほとんどなので、税金がかかるケースは少ないのですが、中古マンションなどを購入した際には価格の上昇により売却益が発生する場合があります。
早く売却する
築5年のマンションを売却する際には、できるだけ早く売却することを心がけましょう。
「いつか売れればいいや」といったようにずるずると時間が経過すると、資産価値がどんどん下落していくからです。
例えば、築5年で市場価格が3,000万円あったマンションが、5年経過するうちに2,700万円～2,800万円ほどになってしまうケースが多いです。
売却を視野に入れているのであれば、なるべく早くから動き出すことで高く売れる可能性が高まります。
リフォームはしない
築5年のマンションはキレイな物件であることが多いため、費用をかけてリフォームして売り出す必要はありません。
中古マンションの場合、リフォーム費用をかけて売却することはデメリットのほうが多くなるからです。
例えば、リフォームに数百万円かけたとしても、買い手側からすると気に入らないリフォームだった場合、かえってマイナスポイントとなってしまいます。
せっかくリフォームしたのに売却が長引いてしまうと、結果的に価格を下げるしかなくなり、売却後に手元に残る資金が大きく減ってしまいます。
しかし、築5年のマンションに対して買い手側はきれいで清潔なイメージをもっているため、自分自身もしくはハウスクリーニングなどを依頼して室内をきれいにすることは必要となるでしょう。
マンションのハウスクリーニングであれば5万円～10万円前後で依頼することができます。
残置物をどうするか決めておく
マンション内の残置物をどうするか不動産会社とよく話し合いましょう。
築5年のマンションであれば設備はまだ新しく利用できるため、残しておくと買い手が喜ぶケースが多いからです。
特にエアコンなどは築5年程度であれば機能的にも十分利用できるため、買い手側の新たに買いそろえる負担を減らすことが可能です。
一般的に売却時には室内の残置物を売主が全部撤去してから引き渡しますが、築5年などの築浅マンションの場合は不動産会社とよく相談して決めるようにしましょう。
築5年のマンションを高く売る3つのコツ
築5年のマンションを高く売るための3つのコツがこちらです。
- 一括査定で売却相場を把握
- マンションに強い不動産会社
- マンションが高騰している時期に売却
一括査定で売却相場を把握
築5年のマンションを売却する前に、まずは一括査定で市場価格や相場を確認しておきましょう。
1社の不動産会社だけに査定を依頼すると、相場とずれた価格で販売してしまう可能性があるからです。
査定金額は各不動産会社によって違うのですが、一括査定で複数の不動産会社の査定価格を並べることで大体の相場がわかります。
市場価格より過度に高い金額で売却すると買い手が全然現れず、その後値下げしても買い手が付きづらくなるため、市場価格にそった金額で売却することが高く売るコツです。
マンションに強い不動産会社
マンションを売却する際には、不動産会社の特徴をよく把握しておく必要があります。
不動産会社にも得意分野があるため、マンション販売があまり得意ではない不動産会社もあるからです。
例えば、中古不動産の販売実績が業界上位だとしても、中古戸建に特化しているケースもあります。
マンション販売実績が少ないと顧客情報が少なく、売却に時間がかかるケースがあるからです。
不動産会社を選ぶ際にはマンション販売実績が豊富で、できれば自宅マンション内で成約実績がある不動産会社を選ぶのがおすすめです。
マンションが高騰している時期に売却
マンションが高騰している時期に売却するのも高く売るコツです。
マンションが高騰している時期とは、不動産市場が活性化しており買い手が多い状況のことを指します。
例えば、オリンピックやワールドカップなど国際的なイベントが控えている時期は海外投資家や観光業、旅行業界などから不動産に資金が集まりやすく、不動産市場が高騰する傾向にあります。
不動産価格が上昇している局面で売却することが大事です。
築5年のマンションを売却する流れ
築5年のマンションを売却する流れについてこちらで説明します。
査定を依頼して相場を把握
販売価格を設定するために、まずは不動産会社に査定を依頼して相場を把握しましょう。
市場価格と大きく乖離してしまうと買い手が現れず、売却に時間がかかってしまうからです。
不動産会社に訪問や電話をして査定を依頼することもできますし、インターネット上で一括査定などを依頼することもできます。
査定は無料でできるので、できれば複数社で査定をして比較するようにしましょう。
媒介契約を結び不動産会社を決める
査定が終われば、不動産会社を選んで媒介契約を結びます。
媒介契約とは簡単にいうと不動産会社に販売を依頼する契約です。
媒介契約には3種類あります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介は複数の不動産会社と契約できますが、他の二つは1社のみとしか契約ができません。
しかし、その分不動産会社は専任で契約してくれる売主物件に対して、広告を優先してくれるケースが多いです。
一般媒介は複数の不動産会社と手続きや連絡を取り合う必要があるため、時間がなくて忙しい人は1社のみが窓口となる専任媒介契約がおすすめです。
不動産会社が売却活動を行う
媒介契約を結んだあとは不動産会社が主導で売却・広告活動をしてくれます。
主にインターネットや新聞折込チラシ、宅配チラシなどで宣伝をします。
内覧希望者などとの日程調整は不動産会社が行ってくれるため、あらかじめ内覧可能な曜日や時間を不動産会社と相談しておく必要があります。
内覧時の説明などは基本的にすべて不動産会社が行うので、買主から直接質問が来ない限りはとくに説明などはしなくて大丈夫です。
売主が一生懸命説明すると「売り急いでいる」ように見えてしまい、かえって買い手を遠ざけることにもつながります。
売買契約を締結する
買い手から申し込みが入れば、条件を調整して売買契約を結びます。
基本的には不動産会社の担当者が全て説明してくれるので、必要書類を用意してサインと押印を済ませるかたちになります。
一般的に売主が契約時に必要な書類はこちらです。
- 実印
- 印鑑証明書（発行3か月以内）
- 収入印紙
- 本人確認書類
- 権利証
- 固定資産税納税通知書
- 仲介手数料の半金
印鑑証明書などは早く取得しすぎると無効になってしまうので、不動産会社から案内がくるまで待っておきましょう。
決済を行い物件を引き渡す
売買契約が終わると、決済は通常売買契約の1カ月～1か月半後に銀行で行われます。
買主から残金を振り込みで受け取り、代わりに物件の鍵を引き渡します。
通常は1時間～2時間近くで終了するのですが、住宅ローンの関係や抵当権抹消手続き、銀行の込み具合などで長引くこともあるので、あらかじめ時間には余裕をもってスケジュールをいれておきましょう。
決済時に必要な書類はこちらです。
- 実印
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 権利証
- 住民票
- 鍵一式
- その他買主に渡す書類
ケースによっては戸籍謄本や戸籍の附票などが必要になる場合もあります。
築5年のマンションの値下がりはどのくらい？
築5年のマンションといはいえ、新築マンションは購入後から値下がりが始まります。
では築5年のマンションでどのくらいの値下がりがあるのか、また築10年や20年の場合についても説明します。
築5年のマンションの値下がり
築5年のマンションは新築時から比べて20%程価格の値下がりがあります。
新築マンションは一度中古マンションになると、その時点で1割近く価格が下がるからです。
例えば、5,000万円で買った新築マンションを築5年で売却する場合、購入した時点で価格の1割の値下がりがあります。
さらにその後毎年1%～2%近くの値下がりがあるため、築5年では4,000万円～4,200万円程の価格となるのです。
築年数が古くなればなるほど毎年の値下がり率は高くなるため、築年数が浅い時期に売るほうがお得となります。
築10年のマンションの値下がり
築10年のマンションの値下がりは25％程の値下がりが一般的です。
新築時から1割、そして毎年1%～2%の値下がりが積み重なると、おおよそ新築時の25％ほどの値下がりとなるからです。
例えば、5,000万円の新築マンションであれば、築10年時点で3,750万円前後となります。
しかしエリアによって下落率が変わるため、人気のエリアであれば20％程度の値下がりでおさまるところ、郊外エリアだと30％以上の値下がりとなるケースもあります。
築20年のマンションの値下がり
築20年のマンションの値下がりは、平均的に40％～50％といわれています。
築年数が10年を超えると、毎年の値下がり率が2%～3%近くになるため、さらに価格の値下がりが大きくなるからです。
例えば、新築時5,000万円のマンションであれば、20年後は2,000万円～2,500万円前後となるケースが多いです。
築年数が経過すればするほど建物の劣化が進むため値下がり率が高くなります。
築5年のマンションを売却する3つのメリット
築5年のマンションを売却するメリットがこちらです。
- 築浅のため高く売れる
- 築古よりも早期売却ができる
- 売却後の不安が少ない
築浅のため高く売れる
築5年のマンションは設備が新しく、室内の状態も綺麗なことが多いため、高く売れることが多いです。
新築マンションには手が届かないけれど、新しくてきれいな物件がいいという買い手のニーズに合うからです。
例えば、通常中古マンションを購入する場合は購入後のリフォームや修繕などを含めたうえで物件を探します。
しかし築5年のマンションであればクリーニングするだけで住めるという物件も多いため、買い手側からすると魅力的な物件となるのです。
市場価格よりも少し高い値段で販売したとしても、買い手が見つかる可能性があります。
築古よりも早期売却ができる
築5年のマンションであれば、早期売却できる可能性が高く、売却にかかる費用を減らすことができます。
空き家にして売却に出したとしても、早く売れなければ毎月の管理費や修繕積立金を支払い続けなければならないからです。
築古マンションだと、買い手側がマンションの経年劣化や、リフォーム費用などを理由になかなか売れず、維持管理費だけがかかってしまう場合があります。
早く売れるということは、それだけ売却にかかる経費を減らすことにつながるため、大きなメリットとなりますね。
売却後の不安が少ない
中古マンションを売却した際には、売却後も一定期間売主に責任があります。
引き渡し後に物件内で瑕疵や欠陥が見つかった場合、売主が責任を持ち費用を払ったり修繕したりする義務があるからです。
築20年～30年などの築古マンションの場合は、給排水管の故障などにより買主からクレームがくるケースなどもあります。
しかし、築5年のマンションであれば設備も新しく、欠陥や瑕疵が見つかる可能性もかなり低いため、売却後の欠陥に怯えることなく過ごすことができます。
築5年のマンションを売却する3つのデメリット
築5年のマンションを売却するうえでのデメリットがこちらです。
- 諸費用がかかる
- 売却理由を追求される
- 債務超過になる可能性がある
諸費用がかかる
マンション売却時には諸費用がかかります。
特に不動産会社に支払う仲介手数料は数百万円にも及ぶため、大きな出費となります。
例えば、4,000万円のマンションを売却した際にかかる諸費用は大体140万円～150万円程です。
住み替えで新しく戸建やマンションを買う場合には、購入にも諸費用がかかります。
同じく4,000万円台の物件へ住み替える場合には購入に対する諸費用として200万円～300万円程かかるのです。
転勤や家庭の事情などでやむを得ずマンションを手放す場合、売却時と購入時の諸費用なども資金計画に落とし込んでおきましょう。
売却理由を追求される
築5年などの築浅マンションを売却する場合、売却理由を告知する必要があります。
買主側からすると、新築間もないマンションを売る理由が気になるからです。
例えば、マンション売却の理由が欠陥や瑕疵、マンション内での事件や事故などであれば、黙って売却すると売主の告知義務違反となります。
不動産会社に売却の相談をする際には、必ずその売却理由を正確に伝えておきましょう。
債務超過になる可能性がある
築5年など築浅マンションを売却する場合、住宅ローンが残っている人がほとんどです。
そのため売却査定価格よりも住宅ローン残債が高くなり、債務超過となってしまう可能性が高いです。
売却時には住宅ローン残債を無くしてから引き渡す必要があるため、売却価格で不足する部分は現金で用意しなければなりません。
住宅ローン残債と売却価格、そして手持ち現金をいくらまで出せるのか、不動産会社の担当とよく打ち合わせしておくことが大事です。
安心して高くマンションを売却するための3つのコツ
安心して高くマンションを売却するための3つのコツがこちらです。
- 無料の一括査定で相場を把握
- 早い段階で売却の相談をする
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
無料の一括査定で相場を把握
マンション売却をする上で大事なのが売却価格の設定です。
売却価格を市場価格よりも高く設定しすぎると、買い手はいつまでたっても見つからず売却に時間がかかってしまいます。
また、市場価格より低く設定すると買い手は早く現れますが、結果的に安売りして損してしまうのです。
そこで無料の一括査定を利用すれば、複数の不動産会社の査定金額を並べて比較することができ、自宅マンションの相場がわかります。
最初の売却価格の設定を間違えないためにも、まずは一括査定で相場を把握しておきましょう。
早い段階で売却の相談をする
築浅マンションの売却は早い段階で不動産会社に相談しておくのがおすすめです。
年数が経過するにつれて資産価値が下がるため、売り出しが遅れると売却価格が下がり、住宅ローンの返済も難しくなってしまうからです。
今すぐの売却を考えていなくても、いざという時にすぐ売却できるよう不動産会社に相談し、売却の流れや諸費用、タイミングなどの打ち合わせをしておくようにしましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
マンション売却は不動産会社によって成功の良し悪しが大きく左右されます。
ダメな不動産会社に依頼してしまうと、手続きの遅延や売却の長期化、売却後のトラブルなど様々な問題が発生する可能性があるからです。
マンション販売実績があり、口コミや評判のいい不動産会社を選ぶことで、スムーズに早く売却し、安心して売却することができます。
まとめ
築5年のマンションは中古市場の中でも新しいため人気の物件となります。
しかし築年数が経過すればするほど価格は値下がりしてくため、早い段階での売却開始がカギとなります。
また、住宅ローンの残債や諸費用と売却価格、そして手持ち現金との資金計画が非常に重要となりますので、まずは不動産会社の担当者に相談して打ち合わせしておくことが大事です。
一括査定と合わせて、マンションや資金、ローンの現状を相談するところからはじめてみましょう。
