マンションの耐用年数と寿命後の運命とは！？マンション売却のタイミングと売却方法も合わせて解説

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マンションに長く住んでいると、今後自分の住むマンションがいつまで住めるのか気になりますよね。

「マンションっていつまで住めるの？」

「マンションの寿命ってどのくらい？」

購入する前は色々調べるものの、マンションの耐用年数や寿命まで調べて購入する人は少ないでしょう。

本記事ではマンションの耐用年数や寿命後にどうなるのかといったポイント、そしてマンションの耐久性の調べ方などを中心に解説します。

今住んでいる人も、これから住む人も、マンションの寿命と寿命後にどうなるかについてあらかじめ勉強しておき将来の不安をなくしましょう。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
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それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

マンションには寿命がある？法律から見たマンション寿命

マンションにも寿命があることは意外と知られていません。

マンションを購入する際に建物構造や築年数などを調べる人はいますが、長年住んだ後の寿命まで考えて購入する人は少ないからです。

しかしマンションも永久に住むことができるわけではありません。

だからと言って、住宅の寿命が具体的に決められているわけでもありません。

そこでマンションの寿命を考える際に最初に出てくるのが「耐用年数」という数字です。

まずはこの耐用年数について説明していきましょう。

マンションには耐用年数がある

マンションの「耐用年数」とは、税金を計算するうえで参考とするマンションの寿命をあらわす数字のことで法律で制定されています。

マンションや戸建てなどの不動産は、毎年その資産価値が下がっていくものとして税法上計算されます。

これを「減価償却」と呼ぶのですが、そこで使われるのが「耐用年数」です。

法定耐用年数とは？

マンションの耐用年数は正式には「法廷耐用年数」と言います。

建物の構造によって変わる指標ですが、基本的にはその建物が何年価値を保つことができるのかを表します。

例えば、木造の一戸建てであれば耐用年数は22年ですが、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションであれば47年となります。

耐用年数についての表がこちらです。

つまり木造一戸建ての場合は22年で耐用年数がなくなり、税法上の資産価値がなくなるということですね。

マンションの耐用年数に関係する減価償却

実はマンションの寿命は上記で説明した耐用年数とは違います。

耐用年数はあくまで税法上で定めた減価償却で用いられる年数であるため、実際の建物の寿命というわけではないからです。

例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数47年を過ぎたとしても、マンションの寿命が終わり住めなくなるというわけではありません。

そのため、今住んでいる建物の耐用年数が迫っているからといって不安になる必要はありません。

あくまで「耐用年数」は減価償却で用いられる計算上の数字なのです。

耐用年数が過ぎたマンションでも住宅ローンは借りられる？

金融機関が住宅ローンを貸し出すときにも、やはりこの「耐用年数」はキーワードとなってきます。

「法定耐用年数－経過年数」によって融資期間が決まることも多く、例えば築20年の中古マンションであれば27年が最大の融資期間となる可能性があります。

ただしこの辺りの計算方式や判断は金融機関によって異なり、物件の価値に左右される部分が大きいのです。

特に木造住宅の場合は法定耐用年数自体が短いため、築年数の古い中古アパートを購入しようとする場合などはそもそも住宅ローンが借りられない可能性もあるのです。

金融機関としては貸し出したお金を確実に回収することが最大の目的であり、万が一返済が滞った場合に担保となっている物件の価値が重要になってくるからです。

マンションの寿命は具体的に何年？

では、実際マンションはどれ程の期間住むことができるのでしょうか？

国内で長寿のマンションと言えば、都内の同潤会アパートや四谷の四谷コーポラスなどが知られています。

これらは築60年以上でしたが、修繕を繰り返しながら住まいとして機能していました。

マンションの実際の寿命は？

国土交通省が2013年に発表した報告書によると、その中の参考資料として挙げられている資料の中でマンション（RC住宅）の平均寿命は68年と解説されています。

理論上では100年を超えても住むことのできるマンションもありますが、国内のほとんどのマンションはその前に寿命を迎えています。

実際には50年以上経過したあたりで取り壊しや建て替えといった何かしらの動きがあるようですね。

マンションは鉄筋コンクリートで作られているため、コンクリートがどれだけ耐えられるかということがひとつの大きなポイントとなるでしょう。

参考：「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書｜国土交通省

実際のマンション寿命を決める3つの要因！実際の寿命は何年？

マンションが実際にどれだけの間住むことが可能かどうかは、その物件によって異なってきます。

日本国内では鉄筋コンクリートのマンションが建てられるようになってまだ100年も経過していないため、実際どれだけの間持つのかという実績がほとんどないというのが実情です。

それでも、マンションの寿命にはいくつかの要因が関係していると考えられています。

マンションの寿命について考えるとき、下記の３点がポイントとなります。

物理的な側面と経済的な側面から考える必要があるのです。

一つずつ見ていきましょう。

１．耐震性からみたマンションの寿命

マンションの寿命を決める大きな理由として、耐震性が十分かどうかという点があります。

日本は地震が多い国なので、耐震性が建物の寿命に大きな影響を与えるからです。

例えば、1981年6月以前に建てられた建物は旧耐震基準をもとに作られており、現在のマンションより耐震性が低いです。

そのため、耐震性の低いマンションは大きな地震が起きることでその寿命が終わってしまうリスクも高くなります。

耐震改修工事を行うことで寿命が延びることもありますが、旧耐震のマンションが現在のマンションと同様の耐震性を持つことは難しいのが実情です。

２．メンテナンス状況でみるマンションの寿命

マンションは適切な修繕をしていれば寿命は長くなりますが、反対に手入れやメンテナンスをしていないと寿命が短くなります。

メンテナンスを行い修繕することで、建物の安全性を保つことができるからです。

例えば、屋上の防水加工や外壁のメンテナンスをしていないマンションだと建物内に雨水などが染み込み、内部の設備や部材を劣化させてしまうことがあります。

内部の鉄筋がさびれば建物の強度が弱くなり、地震や災害が起きた際の危険性が高くなります。

マンションでは原則「大規模修繕工事」といって、主要な部分を10年に一度ほどのペースでメンテナンスする計画が立てられています。

計画通り工事がされているか、それとも放置されているかは寿命を左右する大きなポイントとなります。

３．経済的な面からみるマンションの寿命

マンションはメンテナンスをするためにも莫大なお金がかかります。

そのため、資金を用意できないマンションは経済的な理由で寿命が早く到来してしまいます。

修繕の元手となる修繕積立金の設定が甘く、マンション自体の資金不足となってしまうケースがあるからです。

マンションの修繕工事は原則、毎月居住者から支払われる修繕積立金をもとに行われています。

通常新築時に設定されるのですが、経年とともに想定していなかった部分の故障や見積もりの甘さによって途中から値上げがおこなわれることもよくあります。

また、当初からしっかりとマンションの資金計画が立てられていないために途中で資金不足となってしまうケースもあるのです。

そういった場合は住民から一時徴収金として修繕費を集めることもあります。

しかし、築古のマンションの場合は時すでに遅く、建物自体がボロボロになっている場合が多くあります。

マンションは寿命が過ぎるとどうなる？寿命後の4つの運命！

では寿命が過ぎたマンションはどうなるのでしょうか？

一般的には、以下の4つの運命をたどることがほとんどです。

• 建て替えを行う
• 解体して売却する
• デベロッパーにそのまま売却する
• 修繕して住み続ける

詳しく見ていきましょう。

建て替えを行う

寿命後のマンションは建て替えを行うという方法があります。

建て替えを行うことで、寿命後のマンションを一度解体し、新築マンションに変えることができるからです。

ただし、この建て替えには莫大なお金がかかるため、実際にはあまり行われていません。

マンションの建て替えには住民から費用を徴収するのですが、その金額がおおよそ一戸あたり1,500万円～2,000万円近くと高額になります。

また、建て替えを決めるまでには住民や管理組合の間で長く複雑なプロセスが必要となるため、実現がなかなか難しいのが現実のようです。

解体して売却する

寿命がきたマンションを解体して売却するという方法もあります。

建て替えする費用がない場合は解体して更地にしてから売却し、その売り上げを住民に還元するという方法です。

ただし、解体するにも住民一戸あたり200万円前後の費用が発生することと、更地にして売却したあとも結局あまり利益を還元できないのが現実です。

デベロッパーにそのまま売却する

寿命後のマンションを解体せずに、そのままデベロッパー等に売却して、利益を住民に還元するという方法もあります。

解体の手間や費用がかからないため、マンション売却としてはかなり楽に手続きが済みます。

ただし、結局デベロッパー側が解体費用を差し引いた価格で購入するため、あまり住民に還元される利益は残らないことがほとんどです。

修繕して住み続ける

寿命後のマンションを修繕して、そのまま住み続けるという方法もあります。

計算上では寿命100年以上となるマンションも多くあるからです。

また、築年数が古いマンションは長年住み続けた高齢の住民が多く、解体して新居を探すよりはそのまま住み続けたいと希望する人が多いです。

そのため、安全性などを確保しながら修繕を続け、そのまま住み続けているマンションもあります。

寿命の長いマンションの見分け方４カ条

築年数が古くても快適に住むことのできるマンションも多くあります。

こうした寿命が長いマンションはどのような特徴があるのでしょうか？

中古マンションを購入しようとする際に参考となる、見るべき４つのポイントをこちらでお伝えします。

順に見ていきましょう。

１．マンション管理は適切か

マンションの寿命は管理状態によって大きく変わります。

そのためマンション管理の質が高いと、寿命も大きく伸びることとなるのです。

例えば、共用部分であるごみ置き場の分別がちゃんとされているか、郵便受け周辺にチラシが散在していないか、定期的な点検が行われているかなどといった点を見ることが大事です。

共用部分の清掃や管理はマンションの管理状態がもっともよく現れる場所です。

そのため、内覧時には部屋だけでなく共用部分をよく確認しておきましょう。

２．修繕が計画通り行われているか

マンションは定期的に大規模修繕工事を行いますが、この修繕工事が計画通り行われているか確認しましょう。

マンションの耐久性や寿命に大きな影響を与える重要な工事であるため、定期的に行われていないとマンションの劣化を早める原因となるからです。

マンションの管理会社では新築時に「長期修繕計画」という修繕の計画を立てています。

そのため、長期修繕計画と実際の工事履歴を照らし合わせることで、予定どおり修繕が行われているかを確認することができます。

修繕が計画通りに行われているということは、管理もしっかりされておりマンションの状態も非常に良いことをあらわしています。

３．住宅性能評価を確認する

マンションの耐久性を調べる方法として「住宅性能評価書」を確認する方法があります。

住宅性能評価書とは住宅の構造や安全面、住環境などを点数にして表示したもので、国土交通大臣の定めた基準にもとづいて判断された書類です。

住宅性能評価書には以下のような項目が記載されています。

• 耐震性などの強さ
• 火災時の安全性
• 柱や土台の耐久性
• 配管などが維持管理しやすいか
• 省エネルギー性
• 窓の面積など光の環境
• 遮音性などの音環境
• バリアフリー性
• 防犯対策

このうち「耐震性」という項目を確認して、等級が3であれば耐震性が一番高いということになります。

耐震等級は1から3までありますが、等級3が一番強く、耐震等級3の建物であれば数百年に一度の大地震（震度6～７）が発生しても建物が倒壊しないレベルとなっています。

４．新耐震基準かどうか確認する

マンションの耐久性を測るのに、新耐震基準のマンションかどうかを確認する方法もあります。

旧耐震基準のマンションだと耐震性が不十分で、新耐震に比べて寿命が短いからです。

新耐震基準の見分け方はマンションの建築された時期を確認します。

建築されたのが1981年6月1日以降であれば新耐震基準、それ以前であれば全て旧耐震基準となります。

旧耐震基準のマンションは税制優遇などが受けづらく、銀行のローン審査も通りにくくなる傾向があります。

寿命近いマンションはどのくらいで売れる？

すでに今住んでいるマンションの寿命が近い場合、この先の売却を検討する人も多いでしょう。

では、果たして寿命が近いマンションはどのくらいの相場で売却できるのでしょうか？

築20年・築30年・築40年のマンションの売却相場についてそれぞれ説明します。

築20年のマンションの相場

築20年のマンションの相場は新築時の40％～60％が相場となっています。

中古になった際に10％下落し、その後毎年2%～3%近くの値下がりが続くからです。

新築から中古になった際に10%近く価格が下がる理由としては、新築時のマンション価格には不動産会社の利益や広告・宣伝費などが含まれていることが大きな理由です。

また、新築は「未使用」であることからいわゆる新築プレミアムが付いた状態であることも新築の価値を高めています。

そのため、中古になった瞬間に本来の資産価値の価格となり、1割近く値段が下がる仕組みとなっています。

築30年のマンションの相場

築30年のマンションの相場は新築時の価格の30%～40%近くの価格です。

新築時の10%と毎年2%～3%の値下がりが続いていくため、購入時の半額以下となるケースが多いです。

例えば新築時5,000万円で購入したマンションでも、すでに1,500万円～2,000万円ほどになっている場合があります。

リフォームしてから売却するのではなく、そのままの状態でリノベーション用の物件を探している人に向けて売却するほうが、買い手が付きやすい場合もあります。

築40年のマンションの相場

築40年のマンションの相場は新築時の10%～20％となります。

築40年のマンションの場合は一般の買い手がつくのが難しいため、不動産会社に売却する「買取」を行うケースが多くなります。

買取とはインターネットやチラシで宣伝して買い手をみつける「仲介」とは違い、直接買取を行う不動産会社に売却する方法です。

市場価格の6割程になることが多いのですが、早く確実に売却することができます。

価格は下がりますが、とにかく早く手放したいという方は買取が向いています。

マンションを売るおすすめのタイミング3つ

寿命が近くなったマンションについては早めに売却したほうが高く・早く売れる傾向にあります。

寿命がきたマンションを高値で買いたいという人は少ないからですね。

こちらではマンションを売るタイミングとして適した3つのタイミングについてお伝えしていきます。

家族や同居人が増える

子供が産まれた、親との同居が始まるといった家族構成が変化するタイミングはマンションを売るタイミングです。

マンションの室内をリフォームすることはできますが、スペースを広げることはできないからです。

戸建であれば増築などができますがマンションはできません。

そのため、住む家族が増えるのであればもっと広い家に住み替えるほうが快適に暮らすことができます。

家族構成が変化するタイミングでマンションを売却して、もっと広いマンションか戸建へ住み替えるのがおすすめです。

マンション市場が高騰している

マンション市場が高騰している時期に売却すれば、高く早く売れる可能性が高まります。

買い手がいない市場に売り出してもなかなか売れず、販売が長期化してしまう傾向があるからです。

例えば、現在のようにマンション市場が高騰している時期に売却することができれば、通常よりも高い値段で早く売れる可能性があります。

売り時を逃してしまうとなかなか買い手がつかなくなってしまうため、売り時を逃さないことが大切です。

築年数が古くないうちに売却する

マンションの築年数が古くなると資産価値が減っていくため、売却価格がどんどん低くなっていく傾向があります。

新築時から中古になった時点で10%近く資産価値が下がり、その後も毎年2%～3%近く価格が下がっていくため、築年数が古くなると高く売るのが難しくなるからです。

例えば、新築時6,000万円のマンションだったとしても20年後には購入時の半額近くの3,000万円ほどになっているケースが多いです。

いつか売ろうと考えているうちにどんどん資産価値が下がっていくため、なるべく早い段階で売却するほうが高く売れる可能性が高まります。

マンションの売却を早く行う3つの方法

マンションを売却する際になかなか売れず、販売が長期化するのは避けたいところですよね。

そんな時に早くマンションを売価するための方法を3つお伝えします。

１．一括査定で効率良く不動産会社に相談

マンション査定時に一括査定で複数社を比較することで、より良質な不動産会社に依頼することができます。

対応が早く査定価格も市場に沿った提案をしてくれる不動産会社であれば、売却活動もスムーズに進む傾向が高いからです。

反対に連絡や対応が遅い、市場価格よりも大幅に安い・高い提案をしてくる不動産会社は売却のプロではありません。

顧客ファーストであれば対応の早さ、そして市場にあわせた販売価格を提案してくるからです。

一括査定を行うことで複数社の査定金額と対応を比較できますので、一番質のいい不動産会社を選びましょう。

２．専任媒介で不動産会社の協力を仰ぐ

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、専任媒介契約を結ぶという方法もあります。

不動産会社に仲介を依頼する「媒介契約」には３種類の契約形態がありますが、なかでも専任媒介契約だと不動産会社が広告や宣伝に力を入れてくれやすくなるからです。

不動産会社の唯一の収益は売主や買主からもらう仲介手数料です。

一般媒介契約だと売主は同時に複数社と契約できるため、不動産会社からすると仲介手数料を他社にとられてしまうリスクがあるのです。

必死に宣伝・広告しても他社に取られてしまっては、不動産会社も収益になりませんからね。

そこで不動産会社が確実に仲介手数料を手に入れられる専任媒介にすることで、より多くの広告や宣伝を行ってもらえるようになるのです。

３．市場価格に近い価格で売却する

査定金額は高ければ高いほど良いというわけではありません。

市場価格に近い価格で販売することが重要なのです。

市場よりも高い金額で売り出しても買い手側は市場の相場を知っていますから、なかなか買い手が付きません。

なかには査定時に高い金額を提案してくる不動産会社がいますが、それはあくまでパフォーマンスであることがほとんどですね。

高い金額を提示して自社でとにかく媒介契約をしようという狙いがあります。

ただし、そういった不動産会社に依頼してしまうと、販売開始後すぐに売却価格を市場価格に合わせるよう値引きの提案があります。

結果的に市場価格に近い価格を提案してくる不動産会社のほうがより誠実だということが分かります。

マンションは寿命が来る前に早く売却しよう

マンションは寿命が迫ってくると売却をしても買い手がつかなくなってしまうため、寿命が来る前に売却するのがおすすめです。

毎年資産価値が下がっていくため、悩んでいるうちにどんどん売却価格が下がってしまいます。

売却を考えているのであればまずは査定をして価格を把握して、不動産会社に売り方などについて相談するのがおすすめです。

まとめ

マンションの実際の寿命は60年～100年といわれており耐久性が高い一方で、築年数の経過に伴って資産価値は下がっていきます。

そのため、家族構成の変化があるタイミング、マンション市場が高騰している時期などがあればそのタイミングで売却しておくのも一つの方法です。

まずは売り方や自宅マンションの相場を知るためにも、一括査定を依頼しておくことがおすすめです。

早く・高く売るためにも複数の不動産会社に依頼して比較検討して決めるようにしましょう。