サブリースのメリット・デメリット、注意点を徹底解説！収益をあげるヒントも！

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サブリース、一棟借り上げ、30年間保証。

こういったワードがアパート経営やマンション経営とともに語られることがあります。

確かにサブリースは便利な制度です。

上手に活用すれば手間をかけずに不動産投資ができます。

その一方でサブリースは、問題が起きて一時期は世間をにぎわしたこともありました。

「サブリースって危ない？」

「サブリースのメリット・デメリットを知りたい」

「サブリースでうまくいくにはどうしたらいい？」

こんな疑問にお答えするため、不動産投資の中でも注目のサブリースについてまとめてみました。

ぜひ参考にしてみてください。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
イエウールで無料一括査定⇒
それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

そもそもサブリースって何だ？

一般的にはあまり知られていない「サブリース」というワード。

不動産の分野でサブリースといえば、又貸しや転貸とほぼ同義です。

まずは、サブリースの仕組みについて理解をしておきましょう。

サブリースの仕組みとは？わかりやすく解説！

サブリースとは、不動産会社（サブリース業者）がオーナーから賃貸物件を借り上げて、さらに第三者に転貸しをする制度をいいます。

「サブリース」という言葉は、広義にも狭義にも用いられることがあるワードのためその定義は実はあいまいです。

広義には今説明したような意味ですが、狭義にはとくに又貸しする部分だけを指してサブリースと呼ぶこともあります。

サブリースとマスターリース

狭義の「サブリース」は、オーナーからすでに借り上げた物件を第三者に転貸する部分のみを指したワードです（下図）。

この場合、オーナーと不動産会社（サブリース業者）との関係、つまり不動産会社がオーナーから一括借り上げする契約をマスターリースと呼んでサブリースと区別することもあります。

こうして利用権を得た不動産会社は、入退去の管理から建物の管理までを一元化して行うことができるのです。

サブリース業者である不動産会社は、アパート経営を行っているオーナーからアパートを借り上げ、それを一般の第三者（賃貸人）に貸し出します。

不動産会社はオーナーに代わって賃貸経営をおこない、その対価としてオーナーに賃料を支払います。

借り上げるアパートは一棟まるごとのこともあれば、一部屋のみ、駐車場のみというパターンもあります。

サブリース契約の２形態　保証型とパススルー型

サブリース契約には大きくわけてふたつのタイプがあります。

• 保証型
• パススルー型

ひとつは保証型と呼ばれ、オーナーへの賃料は一定です。

それに対してパススルー型はサブリース業者が手にする賃料の多寡によって変動します。

入居状況が所有者への賃料に影響するのがパススルー型、入居状況に影響せず所有者への賃料が同じなのが保証型です。

サブリース新法の施行

サブリースは所有者にリスクの説明を十分に行わずに契約してトラブルになる事例が多くありました。

こうした事態を受けて2020年に「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」、通称サブリース新法が施行されたのです。

不当な勧誘行為や誇大広告の禁止、重要事項説明が義務付けられています。

参考：建設産業・不動産業：賃貸住宅管理業法　法律、政省令、解釈・運用の考え方、ガイドラインについて – 国土交通省

サブリースの4つのメリット

不動産投資の一形態としてすっかり定着したサブリース。

どんな点にメリットがあって普及したのかを知りたいところです。

サブリースのメリットで挙げられるのは、以下の4つのポイントです。

各ポイントを説明します。

1.安定収入が一番のメリット

何といっても収入が安定するのが一番のメリットです。

サブリース契約の保証型であれば、空室が多かったとしても一定金額の収入が確保されます。

サブリース業者が賃料を支払ってくれるからです。

このため、空室率の上昇に悩まされることはありません。

安定した不動産収入が確保できるのです。

2.管理事務はすべてお任せ

多くの場合、日常の管理業務全般はサブリース業者が行ってくれます。

日々の清掃や入退去の管理、家賃滞納への対応や月々の支払い…。

不動産経営には細かい仕事がたくさんあります。

こうした管理業務をサブリース業者が行ってくれることから、所有者は手間をかける必要がありません。

不労所得というには語弊があるものの、少ない労力で収入を得ることができます。

3.広告費や原状回復費の負担なし

入居者を募集するための営業活動、広告宣伝費もサブリース業者持ちです。

入居者が退去したあとの原状回復費用もほとんどサブリース業者が負担してくれます。

入居者の募集から退去まで面倒をみてくれるため、所有者が入居者に関わる業務をすることはほとんどありません。

大家業に慣れていない人や時間のない人でも、サブリースであれば一人前の大家になることができるのです。

4.相続税対策になる

サブリースを行っている業者のセールストークには「不動産投資は相続税対策になります」というものがあります。

ローンを組んで不動産投資を行うと、ローンつまり負債の部分は相続財産からの控除対象です。

ローンの分だけ相続財産が圧縮されるのです。

つまり相続税も安くなるのです。

サブリースの注意点とデメリット5選

手間もかからず不動産投資ができるのがサブリースの特徴です。

メリットばかり並べるとサブリースはいいことばかりのようにも見えます。

ですが、サブリースにも注意点やデメリットがあるのです。

サブリース新法が施行されたのもこうした注意点があることが理由となっています。

サブリースの注意点やデメリットは以下の7点です。

あまり強調されなかったサブリースの問題に迫ります。

1.収益性が下がる

サブリースの場合、入居者からの賃料がそのまま所有者に支払われるわけではありません。

あくまでサブリース業者から所有者に支払われるものです。

どうしても相場の賃料よりも安い賃料しか入ってきません。

直接賃貸する場合とサブリースでは賃料が10％から20％程度違ってきます。

サブリースを行っていると、収益を最大化することはできないのです。

2.保証賃料の見直し

サブリースは30年間借り上げなどの所有者にとって有利な条件もあります。

家賃も一定額が保証されているもの。

ですが、この保証賃料はずっと同額ではありません。

一定期間が経過すると減額改定されてしまいます。

通常は２年ごとに見直されることが一般的です。

この改定を受け入れない場合には、契約を解除されるのです。

所有者はこの減額を受け入れざるをえません。

新築と同じ家賃水準が永続することはないとはいえ、家賃の減額は所有者にとってつらいものです。

3.免責期間の存在

新築物件の場合、いきなり満室スタートになる場合もあるものの、通常は満室になるまで数カ月かかるものです。

この満室になるまでの期間は賃料収入が不安定であり、サブリース業者が支払う保証賃料を下回ることもあります。

賃料が不安定な期間中は所有者に対して賃料が支払われないことがあり、これが免責期間です。

免責期間は通常、１か月～３か月程度で設定されることが多いです。

免責期間があると当初は所有者側も収入が不安定になります。

4.入居者を選べない

所有者は物件の経営にほとんどタッチしないため、入居者を選ぶこともできません。

良質な入居者ばかりならよいのですが、中には物件を雑に扱う、周囲とトラブルを起こす、といった入居者もいます。

警察が介入するようなトラブルだと、所有者に連絡がいき、トラブルに巻き込まれることも。

所有者にとっては寝耳に水ですが、こうしたトラブルもリスクとなります。

5.サブリース業者の倒産や契約解除

サブリース業者が倒産したり、何らかの事情で契約解除されたりすると、不動産投資の予定が狂ってしまいます。

他のサブリース業者を探すか、自分で経営しなければなりません。

同じ条件でサブリースを行ってくれるサブリース業者はなかなか見つからないものです。

慣れない直接賃貸をするか、悪い条件でサブリースをするか。

いずれにしても計画とは異なる不動産投資となってしまいます。

契約解除や倒産はサブリースの大きなリスクのひとつなのです。

6．中途解約が難しいことも

サブリースの契約内容によっては、契約を解除しようと思ってもなかなかできないケースがあります。

国土交通省が定めているサブリース契約のひな型では、オーナーはサブリース業者に対して６か月前に解約したい旨を通知すれば解約できるとしています。

しかし、実際にサブリース業者がこのひな形を取り入れていることはあまりありません。

また、解約が可能な場合でも様々な条件をクリアする必要があったり、違約金が発生したりすることもあります。

7.所有者は事業者

借地借家法は主に賃借人の保護を目的としています。

マスターリース契約だと賃借人はサブリース業者です。

この場合、サブリース業者のほうが契約やサブリースに詳しく、反対に所有者はあまり詳しくありません。

しかし、所有者は事業者とみなされるため、保護は手厚くありませんでした。

サブリース新法ができたとはいえ、この仕組みは変わっていません。

所有者は「サブリースについてよく分からない」とは言えない状況なのです。

サブリースはトラブルになりやすい？

サブリースをめぐっては、近年サブリース業者とオーナーとの間でトラブルが多く報告されています。

ここまで見てきたようにメリットもあれば、注意したいポイントもあるサブリース。

ここでは、サブリース契約のトラブルについて見ていきます。

サブリースのトラブル事例

サブリースでよくあるトラブルは、下記のようなケースです。

• サブリース業者による一方的な賃料減額
• 空室時にも賃料が支払われる契約であったのに支払われない
• サブリース契約がなかなか解除できない

サブリースは、空室かどうかにかかわらず一定の賃料を得られることが魅力の一つです。

ところが、賃料改定によって次第に賃料を減額されたり、最悪の場合空室を理由に賃料が支払われないケースもあるのです。

これでは当初想定していた収入が得られず「話が違う」となってしまいます。

またこうしたトラブルから、いざサブリース契約を解除しようと思っても「正当な事由」が無いためになかなか解除できないという事態が発生します。

オーナーとサブリース業者の関係は、「貸主」と「借主」です。

一般的な契約では「借主」の方が立場が弱いため、借地借家法では「借主」をより手厚く保護した内容になっています。

そのため「貸主」であるオーナーが一方的に契約を解除しようと思ってもできないのです。

その時に求められるのが「正当な理由」。

サブリース業者に重大な契約違反があった場合などがこの正当な理由に該当しますが、賃料減額や賃料不払い程度では認められないことも多いのです。

消費者庁でも注意喚起を促しています。

参考：サブリース契約に関するトラブルにご注意ください! | 消費者庁

サブリースでトラブルになった時の相談先

サブリース契約でトラブルになった場合は、速やかに対処を行いましょう。

できれば専門家に相談し、契約解除の手続きを進めるのが理想です。

この他にもちろん弁護士に直接相談するという方法もあります。

弁護士にも得意分野がありますので、転貸借案件を多く取り扱っていて住まい関連に強い弁護士に相談するようにしましょう。

参考：サブリースの注意喚起｜国土交通省

サブリース契約を行うときのチェックポイント５選

メリットも多い反面、注意点やデメリットもあるサブリース。

不動産投資の計画が狂わないためには最初の契約の段階で多くのことを確認しておくべきです。

賃料の見直しについても最初に予想し、見直しを織り込んで資金計画をつくっておけば慌てることはありません。

サブリースのチェックポイントは次の5点が考えられます。

• 1.保証家賃の金額
• 2.賃料見直しの程度
• 3.賃料見直しの時期
• 4.広告費、原状回復費の負担
• 5.免責期間

それぞれ見ていきましょう。

1.保証家賃の金額

保障家賃が家賃相場よりも割安になることはお話ししました。

問題はこれがどれほど相場と離れているかです。

例えば家賃相場の8割だと、ここがスタートラインとなります。

これ以上上がることはないのです。

将来的な賃料の見直しではさらに低下する可能性もあります。

最初の保証金額は肝心な数字なのです。

2.賃料見直しの程度

保証賃料は定期的に見直しをされ、ほとんどの場合は減額されます。

その保証賃料の決定権も事実上サブリース業者が握っているのです。

この見直しが何年で行われ、どれくらいの減額があるのか事前に調べておきましょう。

サブリース会社にはそうしたデータも蓄積されています。

見直しの時期は契約書に明記されるものです。

あとはどれほど減額されるのかをあらかじめヒアリングしておきましょう。

3.賃料見直しの時期

新築時の賃料が永続しない以上、どこかで賃料の見直しのタイミングがやってきます。

固定資産税が3年に一度見直されることから、これのタイミングで改定することも多いものです。

この賃料が見直されることを資金計画に織り込んでおかないと、利回りが確保できず資金がショートする可能性すらあります。

賃料は減額されるものとして資金計画を立てましょう。

4.広告費・原状回復費の負担

サブリース契約では入居者の募集にかかる経費や退去時の原状回復費はサブリース業者の負担の場合が多くなっています。

ところが、ある時点からこれらの費用を所有者が負担する契約も存在するのです。

例えば築10年が経過したら募集経費は所有者の負担とする、といった条文がこれに該当します。

5.免責期間

免責期間の有無と期間も重要です。

免責期間を見逃しているとサブリースのスタートからつまずいてしまいます。

契約書で免責期間があるかどうかを必ず確認しましょう。

サブリース契約の当初はパススルー型、ある程度収益が安定してきたら保証型に移行する、といった契約もあります。

まとめ

サブリース契約の問題点が指摘され、一時期よりもサブリース契約は下火になりました。

本来サブリース契約は物件や入居者の管理をほとんどせず、サブリース業者にお任せするもの。

手間をかけずに不動産投資ができるのです。

慣れない不動産投資で管理をしなくてもよいことは大きなメリットになります。

サブリースは使い方によっては便利な契約です。

契約内容をきちんと精査したうえで上手にサブリースを利用しましょう。