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「土地の購入を考えているけど不整形地って何？」
「同じ地域なのに値段の違う土地があるのはなぜ？」
「安く家を建てるためにはどんな土地を買えばいいの？」
人生の中で最も大きいとも言える買い物が「家を建てる」ことです。だからこそ、後悔のないように慎重に進めたいですよね。
納得した家を建てるためには、土台である土地選びが重要です。本記事では、土地の形状に焦点を当てて、以下の内容を詳しく解説していきます。
- 整形地・不整形地とは
- 不整形地の種類
- 不整形地のメリット・デメリット
- 不整形地に家を建てる注意点
家の購入を考えている方や相続で家や土地をもらう予定がある方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。
それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。
家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。
はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。
もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。
「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。
そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
①LIFULL HOME’S ②SUUMO ③HOME4U家づくりのとびら |
この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。
また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。
3サイトの中でどれか1つ使うなら、
また、より慎重に絶対に失敗したくない方は絶対に工務店、絶対にハウスメーカーと決めつけずに1社でも多くの会社から資料を取り寄せてしまいうのがおすすめです。
「ハウスメーカーで考えていたけど、工務店の方が理想な家づくりが出来るし高品質だった」
「工務店で考えていたけど、意外と安く建てられる思いもよらないハウスメーカーと出会えた」
このような事は非常に多くあります。
また、なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。
後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。
SUUMO・・・工務店のカタログ中心
家づくりのとびら・・・ハウスメーカーのカタログ中心
【ローコスト住宅中心】LIFULL HOME’Sの無料カタログはこちら⇒
【工務店中心】SUUMOの無料カタログはこちら⇒ 
【ハウスメーカー中心】家づくりのとびらの無料カタログはこちら⇒
それでは解説をしていきます。
整形地・不整形地とはどんな土地？概要を紹介
住居を建てる際に最も重要なのが土地です。土地の大きさや質、形によって建てられる家が変わってくるからです。
土地には整形地と不整形地の2つが存在します。
- 整形地の特徴
- 不整形地の特徴
- 整形地と不整形地の基準
それぞれの特徴や基準について解説していきます。
整形地の特徴
整形地とは、長方形や正方形など形が綺麗に整っている土地を指します。傾斜も少なくするため平らにならされていることがほとんどです。
住居を立てやすい形に整形してあるため、さまざまな形の家に対応しやすく、資産価値も下がりにくい傾向があります。ただし、整形されているため、土地の販売価格は高くなりやすいのも特徴です。
新しく造られた宅地はほとんどが整形地にあたります。
不整形地の特徴
不整形地は、三角形や平行四辺形のようないびつな形、崖地や傾斜地のような平らでない土地など、整形されていない土地を指します。
整った形ではないため、家を建てる際にデッドスペースができてしまったり、間取りや形状の制約が入ったりして、資産価値としては低くなります。
一方で土地価格が安いため、自身が建てたい家の形状とマッチしている場合、コストパフォーマンスよく土地を購入できるでしょう。さらに、相続税や固定資産税などにかかる税金が最大40％まで安くなるため
、節税になる可能性もあります。
整形地・不整形地はそれぞれ一長一短です。建てたい家を考えた後で、特徴と照らし合わせながら検討してみるとよいでしょう。
整形地と不整形地の基準
整形地と不整形地は、建築基準法や都市計画法などにより法的に定義された基準はありません。形状を確認した上で判断することが一般的です。
相続税の土地評価には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があり、これらをもとに評価額を決定します。土地価格の算出参考指標となるため、参考にしてみてください。
・路線価方式：路線価（道路に面する土地1平方メートルあたりの価値）を参考する方法
・倍率方式：路線価が設定されていない土地に適用される算出方法
不整形地の4つの種類
不整形地の中にも、形状や特徴が異なるさまざまな種類の土地があります。その中でも特によくある4つの不整形地について解説していきます。
- 三角地
- 旗竿地
- 傾斜地・崖地
- 無道路地
それぞれに特徴やメリット・デメリットが存在します。不整形地の購入を考えている方は、自分に合った土地を探してみてください。
1.三角地
三角地は名前の通り、三角形の形をした土地を指します。類似する土地として台形や平行四辺形の形をした土地も存在します。
多くの住宅が四角い形であるため、デッドスペースが生まれやすいです。一辺の長さにより、住宅の建てやすさや土地評価が変化する点も特徴です。
書斎や本棚、ワークスペースにして角地を活用できると個性的な住宅が実現します。
2.旗竿地
旗竿地は、旗と竿のように見える形状が由来です。道路に接している入り口部分が狭く、住居部分が奥まった位置に存在する土地を指します。路地状敷地と呼ばれることもあります。
旗竿地は周囲が他の住居であることが多いため、周辺住宅からのプライバシー確保が必須です。ただし、道路からは遠いため、車の騒音を防げ、外部からのプライバシーは確保しやすいです。
注意点として以下の2点が挙げられます。
- 出入り口が狭い場合、重機などが入れず工事費用が上がる・資材が搬入できずにプランが制限される
- 出入り口の道幅が狭すぎる（建築基準法では2m以下）場合、法律や条例によって新しく家が建てられない可能性がある
出入り口横の土地を購入できれば広い整形地とすることも可能です。出入り口付近は駐車場などに活用することで便利な住宅が実現します。
3.傾斜地・崖地
傾斜地は敷地の中で高低差がある土地を指します。土地全部に傾斜がついている場合と土地の前後に傾斜が広がる場合があります。
傾斜をならす工事には大きな費用がかかるため、工事費用に注意が必要です。高低差を活かした地下室やガレージ作り、階段を無くした間取りなど、高低差を埋める工夫が重要です。
建築基準法で、地表面が水平面に対し30度を超える角度の場合または高さが2〜3mを超える土地は崖値と呼ばれます。
4.無道路地
無道路地は、法律に沿った道路（4m以上）に接していない宅地を指します。そのため、道路に出る場合は他者の土地の通行許可を得ている状態です。
建築基準法で無道路地は建築できないため、家を建てようとした際にこのような土地を紹介されることはほとんどありません。相続などでこのような土地をもらった際は、土地の売買も含めて検討してみてください。
不整形地の3つのメリット
住宅が建てづらそうに思われる不整形地ですが、実は多くのメリットも存在しています。
- 土地の購入価格が安い
- 税金が抑えられる
- 土地形状を生かした独自の家が建てられる
初期・ランニングの費用を抑えながら、オリジナルの家を建てられる点が不整形地の魅力です。独自の家を建ててみたい方は検討してみてください。
1.土地の購入価格が安い
不整形地を購入する最大のメリットは土地価格の安さです。似た面積の整形地や人気エリアにある他の整形地と比較すると、不整形地は購入価格を抑えられます。
法律・条例上の制限や選べる住宅プランが減る可能性もあることから、需要が減る分評価額も下がるためです。
しかし、大きな支出の一つである土地購入価格を抑えることで、内装や設備にお金をかけられるようになり、グレードの高い住宅を建てられます。自分が建てたい家が実現するのであれば、支出を抑えられる不整形地も検討してみてもよいでしょう。
2.税金が抑えられる
不整形地は整形地と比較した際、土地価格が安く、税務上評価も低いために税率を低く抑えられます。ランニングコストを低くできる点は、長く住む場合には大きな魅力の一つです。
不整形地の評価額を求める計算式は以下の通りです。
不整形地の評価額＝基礎となる評価額×不整形地補正率
基礎となる評価額には以下の4つの方法があります。複数適用される場合は、一番安くなる方法を選択できます。
- 不整形地をいくつかの整形地に分割して評価する
- 間口（道路設置面）を基準にし、おおよそ面積が同じとなる整形地から奥行き距離を計算する（最頻出）
- 近似値（できるだけ似た整形地とみなす）をとる
- 他の土地も含めて整形地とみなした後に、差し引きが必要な他者の整形地面積を引く
不整形地補正率は、
- 地区区分
- 地積区分（土地面積）
- かげ地割合
をもとに最大60％までで算出されます。
3.土地形状を生かした独自の家が建てられる
不整形地は工夫を施し、上手に活用することで、他にはない個性的な住宅を建てられます。
これは、旗竿地の竿部分を駐車場にし、内装は吹き抜けを設置することで明るい住まいが実現した例です。
引用元：都心の旗竿地でも吹抜けの階段で明るく。空間ごとに壁紙を変えた個性的な住まいに
このように不整形地を逆手に取った工夫を施すことで、オリジナリティ溢れる住宅の建築も可能です。ぜひ自分だけの家作りに挑戦してみてください。
不整形地の3つのデメリット
整形地と比較した際、不整形地には以下のようなデメリットが存在します。
- 家を建てる際に法律上の制限がかかる可能性がある
- 整形地にする場合は追加費用がかかる
- 整形地と比べて資産価値が低い
土地購入前や住宅建設前には必ずチェックしておきましょう。
1.家を建てる際に法律上の制限がかかる可能性がある
不整形地に家を建てる場合は、法律や条例を事前に確認しておきましょう。
旗竿地では、竿部分が道路に2m以上接していなければいけないと建築基準法で定められています。地方自治体の条例によっては、さらに厳しい基準や幅や長さの基準も存在します。これらの条件を満たさない場合、家を建てられません。
傾斜地や崖地の場合、がけ崩れを防ぐために擁壁（ようへき）の設置や防止対策を施さなければいけません。
購入前に法律だけでなく条例まで目を通しておくと失敗を防げます。
2.整形地にする場合は追加費用がかかる
思った家が建たず不整形地を整形地にする場合には検査費用や追加の工事費用がかかります。
例えば傾斜地や崖地を平坦にする場合、土を切り出すか盛る工事が必要です。地盤改良工事や崩落を防ぐための工事も併せて行うと、数百万から多いと1,000万を超える工事費用がかかることも。
旗竿地の場合は隣接地を買うことで整形地にできます。しかし、売却のタイミングを待たないといけなく、売ってもらう側であるため交渉しにくい側面もあるでしょう。
仮に整形地にしない場合でも、運搬費用や工事費用は整形地と比較して高くなりやすい傾向があります。費用について事前にーチェックしておきましょう。
3.整形地と比べて資産価値が低い
不整形地はオリジナリティ溢れる家が建てやすい反面、一般的な住宅プランが適用できないケースも多々あります。法的な問題で自由に家を建設できない可能性があるでしょう。
また、旗竿地であれば採光の取りづらさやプライバシーへの配慮、傾斜地や崖地であれば移動手段など生活に不便な点が出てきやすいです。デッドスペースも生じやすいですね。
これらの特徴から整形地と比べた際に資産価値が低く、仮に売却するとしても売りづらい可能性があるので考慮が必要です。
不整形地に家を建てる際の3つの注意点
不整形地に家を建てる場合、整形地と異なりさまざまな制約がかかることがあります。そのため、事前に以下の確認をしておきましょう。
- 建築前に地盤調査を行う
- 施工会社に工事可能かを確認する
- 追加費用も含めた見積りを確認する
土地を買った後に思っていた家が建てられなかったと悩んでも手遅れです。先のことも考えながら慎重に進めてください。
1.建築前に地盤調査を行う
不整形地だけでなく整形地にも共通しますが、購入・建築前に地盤調査をしておくと安心です。地震大国である日本では、もろい地盤であれば大きな地震が来た際、倒壊してしまうリスクがあります。また、近年は大雨や台風などの自然災害も増えてきており、地盤沈下してしまうと家が傾いてしまいます。
柔らかい地盤は粘土や砂が中心であり、硬い地盤は岩盤や砂礫を多く含んでいます。地盤調査をしたところ、柔らかい地盤を強化するための工事をすることになり、結果高くなることも多々あります。そのため、購入前にチェックすることがおすすめです。
また、自分で調査するためには、その土地が過去どのような用途で使われていたかを調べてみるとよいでしょう。川や田んぼのように水を含んだ用途だったり、山で切り土をして平らにしていたりする土地などは注意が必要です。
2.施工会社に工事可能かを確認する
不整形地の場合、対応できないハウスメーカーや工務店も存在します。特殊な工事が発生する場合があったり、建材の運搬作業が難しい場合があったりするためです。
特にハウスメーカーの場合、ある程度の住宅プランが事前に決まっています。土地を購入してから相談しても対応は難しいため、土地図面を持参して事前に実現可否を話しておきましょう。
逆に設計事務所であれば、土地形状をもとに設計・構法を一緒に考えていけます。
3.追加費用も含めた見積りを確認する
不整形地の場合、以下の点で基本プランから追加費用がかかる可能性があります。
- 特殊な工事
- 整形地にするための工事
- 難しい運搬
- 地盤調査・改良工事
事前に見積もりをもらわずに進めてしまうと、不整形地は安くとも、総額は高くついてしまった、なんてことにもなりかねません。
土地の購入前に、土地図面をもとに工事費用まで確認しておきましょう。
まとめ
整形地と不整形地にはそれぞれ特徴やメリット・デメリットが存在しています。
住宅の土台である土地によって、家の設計自由度や資産価値は大きく変わります。大きな買い物だからこそ、事前に調査・検討した上で慎重に判断してくださいね。
ぜひ、土地購入前にはこの記事の内容を思い出してみましょう。
そして不整形地への建築に対応できるハウスメーカーを探すには、まずは資料の一括請求から始めてみてください。
