年収470万円の住宅ローン限度額はいくら？FPが教える月々の返済シミュレーション

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＜記事の情報は、2023年8月28日時点のものです＞

住宅ローンを借りようと思っている方は、様々な不安や疑問を持っているのではないでしょうか。

• どこの銀行がいいのだろう。
• 変動金利がいいと聞くけど本当に選んでいいのかな。

しかし、住宅ローンを借りる中での1番の疑問点は住宅ローンの借入額ではないでしょうか。

• 自分たちは最大でいくら借入ができるのだろうか。
• いくらの借入ならばゆとりを持って生活していけるのか。

銀行や金利を決める前に、上記のような借入額に対する不安は解決しなければなりません。

今回は年収470万円の方が住宅ローンを借りる場合の、借入限度額と適切な借入額についてお伝えします。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。



はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

年収470万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

まず初めに、年収470万円の人の借入限度額を計算してみましょう。

前提条件として年収470万円とは、給与の総支給額が年間470万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではないので注意してくだい。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

年収470万円の人が頭金なしで借入する場合の、借入限度額をシミュレーションしてみましょう。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

今回は、フラット35のシミュレーションサイトを使って、借入可能額を検討します。

フラット35は年収に比重を置いて審査を行うので、勤務先や勤務年数によって審査結果の差が出にくいという特徴があります。

他の金融機関で借入しようと考えている方は、希望する金融機関のシミュレーションサイトを使って同じように算出してみてください。

参考:年収470万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考:最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収470万円の場合の、借入限度額は3,940万円でした。

頭金なしで借り入れをする場合、年収の約8.3倍の金額を借入することができます。

十分にマイホーム購入が検討できる金額です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、3,940万円の借入をする場合、月々の返済はいくらになるでしょうか。

35年間で返済した場合の返済額を計算します。

・条件

参考:3,940万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約13.8万円でした。

イメージしていた返済額との差はいかがでしたか。

おそらく多くの方が、自分たちが考えていた返済額よりも高いと感じたはずです。

では実際に、年収470万円の人が月々13.8万円を支払っていくことは可能でしょうか。

具体的に考えるときは、総支給ではなく手取りの給与で考えていくことをおすすめします。

手取りの月収は一般的に総支給の8割程度です。

年収470万円の人の手取りは月々約31万円です。

ボーナス支給がある方は、毎月の手取りはもっと下がります。

月31万円の手取りで毎月13.2万円を支払うと考えるといかがでしょうか。

手取りの約43％を住宅ローンが占めています。

毎月の支払いは住宅ローンだけではなく、光熱費や生活費、養育費などもあります。

さらには将来のために貯蓄もしなければいけません。

生活が厳しくなることは安易に想像がつきます。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金で支払う場合を考えていきます。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が0.26％低いです。

頭金を出す方は、せっかくなので1割以上貯めておきましょう。

・条件

※3　2020年8月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収450万円の場合、フラット35での借入可能額は4,099万円でした。

参考：年収470万円（融資9割以下）｜フラット35

4,000万円を超える金額を借入できることが分かりました。

年収の約8.7倍を借入可能です。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、総予算は次のようになります。

借入額4,099万円＋頭金461万円＝総予算4,560万円

頭金なしの場合と比べて、総予算は620万円上がりました。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

では、4,099万円の借入をする場合、毎月いくら返済すればよいのでしょうか。

頭金なしの場合と比べると借入額は159万円プラスになりましたが、代わりに金利は0.26％も減少しました。

月々の返済額への影響を確認してみましょう。

・条件

参考：4,099万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済は約13.8万円で、頭金なしの場合と全く同じ結果になりました。

フラット35は年収に対して明確な審査基準があることが理由です。

フラット35の場合、年収に占める返済額の割合が以下のように定められています。

金利が下がって借入額が増えても、年収の35％までしか借りられないような審査になっています。

結果、月々の返済額は同じになるのです。

頭金なしの場合と同じで、月々13.8万円支払うと月の手取りの約43％を住宅ローンに充てることになります。

頭金を支払って金利が下がった分、上限額まで借りるよりも借入額を抑えた方がよさそうです。

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年収470万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

年収470万円の方の理想的な住宅ローンの金額はいくらなのでしょうか。

借入上限額は4,099万円で、月々の支払いは13.8万円でしたが、どのような差が出るのか確認していきます。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、470万円の年収の人が頭金なしで借入する場合、理想的な住宅ローンの金額はいくらなのか考えます。

一般的に理想的な返済負担率は、手取り給与の20％前後と言われています。

返済負担率とは、手取り収入に占める返済額の割合のことです。

借入上限額の場合、返済負担率が手取り給与の約43％でしたので、倍以上の支払いになっていたことがわかります。

では、年収470万円の場合、手取りの20％はいくらでしょうか。

• 年収÷12ヵ月×手取り分×返済負担率＝月々の理想的なローン返済額
• 470万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々6.2万円

理想的な月々の支払金額は6.2万円でした。

借入限度額のときの支払額の半分以下です。

では、月々6.2万円支払うと仮定すると、理想的な借入額はいくらでしょうか。

・条件

参考：月々6.2万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々6.2万円の支払いだと、1,782万円しか借入ができませんでした。

借入限度額のシミュレーションのときは4,099万円も借入可能でしたが、大きく借入額は減少します。

1,782万円では計画通りにマイホームすることは難しいと感じた方もいるはずです。

しかし、1,782万円という借入額はあくまでも理想的な金額です。

もちろん月々6.2万円よりも多く支払いをしても、無理なく生活できる方もいます。

理想的な借入額を目安として、自分たちに合った無理のない返済額を選びましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーションします。

頭金なしの場合と同じく、年収470万円の方の理想的な月々支払額の6.2万円で計算します。

頭金を1割入れるので、大幅な借入額上昇に期待です。

・条件

参考：月々6.2万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は1,854万円でした。頭金なしの時よりも借入金額が72万円上がりました。

しかし、限度額と比べるとかなり金額が下がっています。

建築予算は以下の通りです。

借入額1,854万円＋頭金1割分206万円＝2,060万円

頭金なしと比べると、総資金は278万円も上がっています。

資金計画に収まりそうであれば、なるべく理想的な借入額に近づけるように心がけましょう。

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【年齢別】年収470万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢別による適正な住宅ローンの借入額も検討していきます。

完済時の年齢を80歳前後に設定している金融機関が多いため、35年で借入ができる方は多いです。

しかし、すべての年齢の人が35年で検討してはいけません。

今回は退職時の65歳までに完済すると仮定してシミュレーションしていきましょう。

また、金融機関はフラット35ではなく、りそな銀行の変動金利で計算します。

りそな銀行は、メガバンクの中では金利が低い金融機関です。

さらに、手取りの20％に加えて総支給の20％の額でもシミュレーションをしていきます。

手取りの20％であれば月々6.2万円、総支給の20％であれば月々7.8万円です。

総支給の20％でも、家庭によっては無理なく支払いをしていくことは可能です。

・条件

※1　2020年7月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考：ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

まずは、月々6.2万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考：住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

借入年数によって金額に大きな差が出ます。

返済期間が35年と20年では、おおよそ1,000万円借入金額が違います。

借入金額が足らないときは、長い期間で借りて、計画的に貯蓄をして繰上返済をする方法もあります。

次に月々7.8万円支払うときの、年齢別の適正な住宅ローンの借入額を見ていきます。

借入期間35年では、3,000万円以上の借入ができるようになりました。

月々の支払いを1.5万円増やすと、借入額に大きな変化があることがわかります。

自分の収支をしっかりと考えながら、適切な借入額を決めましょう。

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【金利タイプ別】年収470万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

最後に金利タイプ別で年収470万円の場合の、住宅ローンの適正借入額をシミュレーションします。

金利タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

多くの金融機関では、以下の3つの借入タイプの中から金利を選ぶことができます。

• 変動金利
• 固定金利（期間選択型）
• 全期間固定金利

りそな銀行の住宅ローンの金利を元に、金利タイプ別の適正な借入額を計算していきましょう。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々6.2万円と、総支給額の20％の月々7.8万円の2パターンです。

・条件

金利タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが6.2万円のときを確認しましょう。

借入タイプ別の適正な住宅ローンの借入額は以下のような結果です。

金利タイプは、各項目で借入期間ほど差がつきませんでした。

さらに月々の支払いを7.8万円に増やします。

すると、以下のような結果となりました。

借入金額を増やしたい方は変動金利を選び、総支給の20％の支払額を採用することをおすすめします。

何度もお伝えしますが、無理のない支払いの場合のみ採用してください。

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【結論】年収470万円は住宅ローン3,000万円が限度

ここまで、年収470万円の人の住宅ローン金額についてシミュレーションしてきました。

ここまでの結果をまとめると以下のようになります。

• 借り入れられる金額は4,000万円程度
• 現実的に余裕をもって返せる金額は1,800万～2,500万円程度
• 金利や返済期間次第で3,000万円も可能

ポイントとなるのは、「返済負担率」です。

安心して返済できるのは20％以内ですが、25％以内であれば安全圏内と言われています。

また選択する金利や返済期間の長さによっても理想の返済額は変わってきますが、それらを考慮しても3,000万円が現実的には限度でしょう。

金融機関から4,000万円融資できると提示されると、「それなら3,500万円くらい余裕なのでは？」と考える人も多いかもしれません。

今後確実に収入がアップする見込みがある人は別ですが、そうではない場合こうした考えはリスクを伴います。

年収470万円の人が住宅ローンを借りるときに注意したいこと３つ

住宅ローンを借りる際には、下記のポイントを確認してみましょう。

1. 返済負担率は無理のない範囲か？
2. ライフプランと収支計画は考慮しているか？
3. 返済プランは現実的か？

返済負担率は20％以内が理想です。

返済負担率が30％を超える場合は、家計や今後の計画をよく考慮したうえで選択したいところです。

住宅ローンは数十年と支払い続ける長期戦です。

今は大丈夫、と思っても、今後あなたを取り巻く状況が変わる可能性は大いにあります。

子供の誕生、妻の退職、勤務先の経営状況、親の介護、相続…など、経済的にも大きなインパクトを与えるライフイベントが起こります。

大切なのは、住宅ローンを借りる前にこうしたライフイベントを予測しそれに伴う収支予測を立てること。

もちろん予測はあくまで予測でしかないので、その通りに進むとは限りませんが、ある程度現実的な予測のもとで返済計画を立てないと後から後悔することになってしまうのです。

住宅ローンを借りるときにかかる諸費用

住宅ローンは借り入れるときに諸費用が掛かります。

住宅ローン諸費用には、主に２種類あります。

• 住宅ローン保証料
• 住宅ローン融資手数料

保証料は、万が一住宅ローンを支払えなくなった場合に保証会社が代わりに金融機関へ返済してくれるためのものです。

金利に0.2％上乗せされたり一括して支払う形式が取られており、金融機関により異なります。

一方、融資手数料は住宅ローンを借り入れる時に一括して支払うもので金融機関に支払います。

定額を設定している金融機関もあれば、借入額の2.2％というように定率で設定している金融機関もあります。

この他に住宅ローン契約を締結する際に印紙代１万～３万円がかかります。

まとめ

様々な角度から、理想的な借入額や適正な借入額をお伝えしました。

借入限度額はあくまで借りられる最大の額です。

借入すべき額ではありません。

なるべく理想的な借入額に近づけた、自分たちの適正額を探してください。

しかし、理想的な額に近づけるために、住宅のグレードを落としすぎたり、要望を全て諦めてしまっては住んでから後悔します。

自分たちの建物への要望と、理想の借入額のバランスを上手に取りながら家づくりを進めていきましょう。