年収500万円で組める住宅ローンの限度額はいくら？適正な返済の割合もシミュレーション！

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＜記事の情報は、2026年1月1日時点のものです＞

年収500万円の人は、いくらの住宅ローンを組むことが正解なのでしょうか。

銀行の審査で借りられる分だけ？

今のアパートの家賃と変わらないくらい？

上記の回答はどちらも正解ではありません。

住宅ローンを借入額決めるときは、自分が借入できる限度額と適正な借入額を知ることが大切です。

なぜなら限度額以上の資金計画を立てていてもマイホーム計画は実現しません。

また、適正な借入額と大幅なズレが生じていると、返済がスタートしてから大変な思いをする可能性が高いからです。

今回は年収500万円の方の借入限度額と適正な借入額を、いろいろな条件に当てはめてシミュレーションします。

借入額に不安がある方はぜひ参考にしてください。

また、解説に入る前に家づくりを失敗させないために1番重要なことをお伝えします。

それは、1番最初にマイホーム建設予定に対応している住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。

これから30年、40年と生活をするマイホーム。絶対に失敗するわけにはいきません。

家を建てようとする人がよくやってしまう大きな失敗が、情報集めよりも先に住宅展示場やイベントに足を運んでしまうこと。

「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでしまった）家を見つけ、営業マンの勢いに流され契約まで進んでしまう人がかなり多いのです。



はっきり言って、こうなってしまうと高確率で理想の家は建てられません。

もっと安くてもっと条件良く高品質の住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見ただけで気持ちが高まり契約すると、何百万円、場合によっては1,000万円以上の大きな損をしてしまうことになるのです。

マイホームは人生の中でもっとも高い買い物。 一生の付き合いになるわけですから、しっかりと情報収集せずに住宅メーカーを決めるのは絶対にやめて下さい。

「情報収集しすぎ」と家族や友人に言われるくらいで丁度良いのです。

とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いでしょう。

そんな背景もあり、昨今では、条件にあった住宅メーカーにまとめて資料請求を依頼できる「一括カタログサイト」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

この3サイトはどれも、日本を代表する大手企業が運営しているため審査が非常に厳しく悪質な住宅メーカーに当たるリスクを避ける事ができます。

また、カタログを取り寄せたからといって無理な営業もなく気軽に利用でき非常にメリットが大きいサービスです。

3サイトの中でどれか1つ使うなら、

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

年収500万（額面）で借りられる住宅ローンはいくら？

では、年収500万円の人がローンを借りる限度額を計算してみましょう。

限度額は銀行の審査内容によって違いますので、あくまで参考としてご覧ください。

前提条件として年収500万円とは、給与の総支給額が年間500万円の人のことです。

税金や保険などが引かれた手取りの給与のことではないので注意してくだい。

借りられる住宅ローンの金額（頭金なし）

まず初めに、年収500万円の人が頭金なしで借入する場合の借入限度額を考えてみましょう。

頭金なしでローンを組むとは、自己資金として貯蓄を使わずに、購入予算のすべてを住宅ローンで賄うことです。

借入限度額は、フラット35のシミュレーションサイトを使って借入可能額を検討します。

参考サイト⇒年収500万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・条件

※1　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割超の場合の最大金利）

参考サイト⇒最新の金利情報｜フラット35

※2　元利均等返済とは、毎月返済額が一定になるように、元金と利息の割合を調整している返済方法です。

・シミュレーション結果

年収500万円の場合の、借入限度額は4,191万円でした。

年収の約8倍を借入することができます。

自分たちが考えている資金計画が借入限度額を超えている場合は、再度資金計画を見直した方が良いでしょう。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

4,191万円の借入でマイホーム購入ができそうな方は、月々の返済はいくらになるのかを確認しましょう。

予算内に借入額が収まっていたとしても、支払っていけなければ意味がありません。

結果を見て自分たちが支払いできそうか確認してください。

・条件

参考サイト⇒4,191万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

上記の内容で試算すると、毎月の返済は約14.6万円でした。

現在同じくらいのローン返済をしている方は支払っていけるかもしれませんが、何の根拠もなく大丈夫だと思っている方は危険です。

再度自分の収入を振り返って返済ができるのか確認しましょう。

一般的に手取りの金額は総支給金額の80％と言われています。

すると、年収500万円の人の手取りの月収は、約33.3万円です。住宅ローンの毎月の返済が約14.6万円だとすると、手取りの約44％は住宅ローンの返済に充てなければなりません。

生活するためには他にも様々な費用がかかりますし、貯蓄もする必要があります。

1ヵ月に生活していくための費用をしっかり考えた上で、限度額まで借入しても大丈夫かを確認しましょう。

借りられる住宅ローンの金額（頭金1割）

次に、購入総額の1割を頭金として支払うと、年収500万円の人はいくら借入できるのかを考えます。

フラット35の場合、頭金を1割以上入れると、頭金を入れない時と比べて金利が低くなります。

・条件

※3　2020年7月現在の金利を適用しています。（融資9割以下の場合の最大金利）

・シミュレーション結果

年収500万円の場合、フラット35での借入可能額は4,361万円でした。

参考サイト⇒年収500万円（融資9割以下）｜フラット35

頭金を1割以上入れると金利が0.26％低くなるため、利息分を多く借入することができます。

フラット35独自のルールですが、他の金融機関であっても頭金を入れることで借入金額を延ばせるケースも多いです。

建築予算の1割を頭金で支払うことが条件のため、借入金額4,361万円と1割の頭金489万円を足した約4,850万円が建築総予算です。

毎月の返済額を計算してシミュレーション

4,361万円の借入をする場合、月々の返済額はいくらでしょうか。

・条件

参考サイト⇒4,361万円借入時ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

毎月の返済は約14.6万円でした。頭金なしと全く同じ結果になりました。

理由は、フラット35の審査基準で計算しているからです。

フラット35の場合、年収に占める返済額の割合が以下のように定められています。

金利が下がって借入額が増えても、年収の35％までしか借りられないような審査になっているので、月々の返済額は同じになるのです。

頭金を入れた分、借入金額を抑えられそうであれば借入限度額まで借入をする必要はありません。

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年収500万（額面）の理想の住宅ローン金額はいくら？

限度額まで借入はすべきではないということは理解していただけたかと思います。

では次に、年収500万円の方の理想的な住宅ローンの金額を考えていきます。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金なし）

まずは、500万円の年収の人が頭金なしで借入する場合の、理想的な住宅ローンの金額はいくらなのか考えます。

一般的に理想的な返済負担率は手取り給与の20％前後です。

年収450万円の場合、手取りの20％はいくらになるのか計算して、理想的な月々の支払額を算出します。

年収÷12ヵ月×手取り分×返済負担率＝月々の理想的なローン返済額

500万円÷12ヵ月×80％×20％＝月々約6.7万円

月々6.7万円を住宅ローンとして支払うことが理想的な金額でした。

借入限度額のときは月々14.6万円の支払いでしたので、半分以下の支払額が理想的ということがわかります。

では、月々6.7万円支払うと仮定するといくら借入できるでしょうか。

・条件

参考サイト⇒月々6.7万円（融資9割超）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

月々5.3万円の支払いだと、1,925万円しか借入ができませんでした。

借入限度額と比較すると大きな差がありますが、建売住宅などは検討できそうな借入額です。

もう少し借入額を上げたいという人は、もう少し頭金を貯めるか、可能な限りで月々の支払額を増やしましょう。

理想的な住宅ローンの借入額（頭金1割）

次に頭金を1割入れた場合の、理想的な住宅ローンの借入額はいくらなのかシミュレーションします。

年収500万円の方の理想的な月々支払額の6万円ということはわかっていますので、金利条件のみを変更して計算します。

・条件

参考サイト⇒月々6.7万円（融資9割以下）ローンシミュレーション｜フラット35

・シミュレーション結果

適正借入額は2,003万円でした。頭金を1割出しますので、マイホーム購入の総予算は次の通りです。

借入額2,003万円＋1割分頭金201万円＝総予算2,204万円

資金計画との差額を考えて、月々の支払額を増やすか、頭金を貯めるのか検討してください。

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【年齢別】年収500万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

年齢別による適正な住宅ローンの借入額もお伝えします。

今回は退職時の65歳までに完済すると仮定してシミュレーションします。

同じ500万円の年収の人でも、借入期間が変わると借入額にどのような変化が出るのでしょうか。

また、今回はフラット35ではなく、メガバンクの中では金利が低いりそな銀行の変動金利で計算しています。

さらに、手取りの20％の支払い額に加えて、総支給の20％の額でもシミュレーションをします。

手取りの20％であれば月々6.7万円、総支給の20％であれば月々8.3万円です。

総支給の20％でも無理なく支払いをしていくことは可能です。

・条件

※1　2020年7月現在のりそな銀行の変動金利です。

参考サイト⇒ローン金利｜りそな銀行

年齢による借入期間は下記のように設定します。

※2　りそな銀行の住宅ローンの最長の借入期間は35年なので、65歳-年齢が35年以上になっても35年で計算しています。

・シミュレーション結果

まずは、月々6.7万円の支払い時の年齢別の適正な住宅ローンの借入額の結果は以下の結果です。

参考サイト⇒住宅ローンシミュレーション（新規）｜りそな銀行

35歳までにマイホームを購入できれば、2,000万円以上借入することができます。

完済時の年齢を65歳に設定すると借入額が足らない方は、長い期間で借りて借入額を増やし、後から繰上返済をするという方法も選択肢の1つです。

次に月々8.3万円支払うときの、年齢別の適正な住宅ローンの借入額を見ていきます。

借入期間が35年であれば、月々8.3万円の支払いでも3,000万円以上の借入が可能です。

自分の年齢と月々の支払額を考えて、ベストな借入額を考えましょう。

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【借入タイプ別】年収500万円の適正な住宅ローンの金額を表で比較

借入タイプ別で年収500万円の方の適正借入額を計算します。

借入タイプとは、金融機関が販売している住宅ローンの金利種類のことです。

ほとんどの金融機関では、以下の3つの借入タイプの中から選ぶことができます。

• 変動金利
• 固定金利（期間選択型）
• 全期間固定金利

りそな銀行の住宅ローンの金利を元に、シミュレーションをしていきます。

月々の支払い額は、先程と同じく手取りの20％の月々6.7万円と、総支給額の20％の月々8.3万円の2パターンです。

・条件

借入タイプ別の金利をお伝えします。

※全期間固定金利はフラット35の金利ではありません。りそな銀行独自の全期間固定金利の商品の金利です。

・シミュレーション結果

まずは、月々の支払いが6.7万円のときのシミュレーション結果です。

どの借入タイプを選んでも、マイホーム購入が検討できるだけの金額を借入することが可能です。

ここからさらに月々の支払いを8.3万円に増やして、計算します。

すべての借入タイプで3,000万円前後の借入ができることができました。借入年数ほど借入金額の差が出ませんので、自分の希望する金利タイプを選びましょう。

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まとめ

年収500万円の方は35年で住宅ローンを組めば、2,000万円～3,000万円くらいの借入が適正ということが分かりました。

しかし、借入年数や借入する金融機関によって、審査結果は大きく変わります。

自分たちの適正な借入金額がわかってきたら、資金計画を立てた上で銀行の事前審査を出してみましょう。

審査が通ったらもう一度自分たちに合った借入額かを確認して、実際にマイホーム購入を進めていきましょう。