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不動産を売却して利益が発生すると、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。
その税率は所有期間に応じて異なるのです。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超なら長期譲渡所得の税率となり、所得税や住民税、復興特別所得税をあわせて20.315%の税率となります。
税金は複雑でわかりにくいものです。
ここでは長期譲渡所得についてわかりやすく解説していきます。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
長期譲渡所得の基本事項2選
長期譲渡所得を理解する上では、まず譲渡所得自体を知る必要があります。
譲渡所得とはモノを売買したときに発生した利益に対して課税されものです。
お店のように反復継続して売買をするものではなく、個人が所有する不動産のように売買の機会が少ないものに課税されます。
長期譲渡所得を知るうえで必要な知識は以下のとおりです。
- 譲渡価額や譲渡費用などの基礎知識
- 長期譲渡所得と短期譲渡所得
さっそくみていきましょう。
1.譲渡所得の基礎知識3選
譲渡所得は複雑そうに見えて、その計算方法はいたってシンプルです。
譲渡所得の計算方法は、
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
となります。
こうしてみると、譲渡価額、取得費、譲渡費用さえわかれば、譲渡所得は十分理解できるのです。
項目ごとにわけると次のようになります。
1-1.譲渡価額とは
1-2.取得費とは
1-3.譲渡費用とは
さっそく項目ごとにみていきましょう。
1-1.譲渡価額とは
譲渡価額とは、売買によって受け取った売買代金が該当します。
3,000万円で売却したとすると、当然ながら3,000万円が譲渡価額です。
固定資産税の清算で受け取った金銭も譲渡価額に含めてよいことになっています。
1月1日に売買することはほとんどありませんから、多くの人はこの清算分も譲渡価額に含めることができるのです。
相続の場合は、代金を支払っていないので譲渡価額がありません。
この場合は、被相続人が購入した時の購入代金が譲渡価額となります。
このため、それを証明できるような契約書などの書類を確保することが必要です。
1-2.取得費とは
取得費とは、その不動産を入手するためにかかった金額です。
自分で購入した場合には契約書などで確認できます。
ですが、契約書を紛失した場合や相続で手に入れた場合だと取得費がわからない場合も考えられるもの。
このような場合は固定資産税評価額なども利用できます。
このほか、建物の消費税額から推定することも可能です。
この取得費は客観的に金額が証明できるものであればよいとされています。
先ほどあげた方法のほか、不動産鑑定士による鑑定評価も利用可能です。
様々な手を尽くしてもわからない場合は概算取得費として売買代金の5％を取得費とすることもできます。
ですが、概算取得費では多くの税金がかかる可能性があるため、最後の手段です。
1-3.譲渡費用とは
譲渡費用とは、その不動産を売却するのにかかった費用です。
仲介手数料や登記費用、測量や印紙税なども含まれます。
新しいところでは建物診断やインスペクション費用も対象です。
まずは不動産を売却するのにかかった費用、と理解しておきましょう。
譲渡費用の対象となるもの、あるいは該当しそうな費用の領収書などはしっかり保管しておくべきです。
2.長期譲渡所得と短期譲渡所得
譲渡所得はその保有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区別され、それぞれ税率が異なります。
その基準となる期間は5年間です。
相続などで取得した場合には、被相続人つまり前所有者が取得したときから起算されます。
なぜこのような、期間によって税率が異なるのかみていきましょう。
2-1.長期譲渡所得の期間とは
2-2.短期譲渡所得の期間とは
譲渡所得で重要な期間についてみていきます。
2-1.長期譲渡所得の期間とは
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超なら長期譲渡所得です。
2021年内に売却した場合を考えると、2016年より前に取得した不動産であれば長期譲渡所得となります。
その税率は20.315%です。税率自体は高いですが、あとで解説するように各種の控除や特例があります。
2-2.短期譲渡所得の期間とは
2021年で考えると、2016年以後に取得した不動産は短期譲渡所得の対象です。
税率は39.63%となります。非常に高い税率ですが、これには理由があります。
この高い税率は土地ころがし防止なのです。土地ころがしとは、不動産を短期的に転売して利ザヤを稼ぐ売買になります。
バブル景気の頃にはよく行なわれていました。
ただ、こうした取引を放置するとどんどん地価が上昇してしまいます。
このような短期転売を防止するためにこうした高い税率が導入されたのです。
譲渡所得を期間によって税率を区別しているのはこうした理由があります。
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長期譲渡所得で適用できる特例4選
長期譲渡所得の計算では、多くの特例や特別控除が利用できます。
こうした特例を利用することで多くの人は譲渡所得税を負担せずに済んでいるのです。
特に居住用の不動産は3,000万円の控除があるなど、手厚くなっています。
長期譲渡所得で適用できる特例は次の4つです。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例
- 10年超所有の軽減税率の特例
特例の詳細についてご紹介します。
1.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
居住用の不動産を譲渡しても譲渡所得が3,000万円までなら、この特例を利用することで譲渡所得をゼロにすることが可能です。
古くから持っている土地の場合だと、貨幣価値が異なることから大きな譲渡所得が発生する場合があります。
こうしたことを回避するために3,000万円という大きな控除が実現しました。
国としても生活の基盤である住宅から過大な税金は取らない方針なのです。
2.特定居住用財産の買換え特例
所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の住宅には適用できます。
これまで住んでいた住宅よりも新しく購入する住宅のほうが高い場合、譲渡所得は先送りされ、この買い替えの時点では譲渡所得税が課税されないのです。
ここでの譲渡所得税は新しく購入する住宅を将来売却するときまで先送りされます。
3.被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例
相続をされる人（被相続人）が一人暮らしをしていた住宅を被相続人の死亡後3年を経過した日の属する12月31日までに売却した場合、その譲渡所得は3,000万円が控除されます。
昭和56年6月以前の建物であることなど、適用条件が厳しい特例です。
平成31年からは老人ホームなどへの入居も対象となっています。
4.10年超所有軽減税率の特例の要件と注意点6点
10年超所有している一定の要件に該当する住宅を売却した場合には、軽減税率（14.21%）が適用される特例です。
先ほどの「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と併用することも可能な、使いやすい制度になっています。
ただし、要件が複雑ですので、以下の6点に絞って説明していきましょう。
- マイホームなどの居住用財産を売却すること
- 住まなくなった日から3年目までに売却すること
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超
- 他の特例の適用を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別な関係の人に売却していないことや確定申告をすること
- 3,000万円の特別控除とは併用可能
それぞれ説明します。
1.マイホームなどの居住用財産を売却すること
まずは居住用財産であることです。
自宅が大前提で別荘や収益物件などは適用されません。
居住の実態がないと認められませんので、セカンドハウスなどを所有している人は注意が必要です。
もし住んでいない場合には、次にお話しする期限までに売却する必要があります。
2.住まなくなった日から3年目までに売却すること
売却したマイホームに住んでいない場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却しなければなりません。
例えば、2021年中に住まなくなった場合は、2026年の年末までの売却を要します。
「住まなくなって3年」ではなく、「住まなくなった日から3年目の年末」なので実際の期間には物件によって異なるので注意が必要です。
3.売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超
売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていないといけません。
2021年で考えると、2011年より前に購入していないとこの特例は受けられません。
長期譲渡所得が適用される期間とは異なります。多くの期限や期間があるため混乱しないようにしましょう。
4.他の特例の適用を受けていないこと
マイホームの買換えや交換の特例など、他の特例を適用していると、この特例は利用できなくなります。
どちらが節税になるかはきちんと計算したうえで判断することが必要です。
自分で計算してもよいのですが、判断に迷う場合には費用がかかっても税理士に相談しましょう。
5.その他の要件
その他の要件としては、親子や夫婦など特別な関係の人に売却していないことや確定申告をすることなどです。
家族内の売買では実際に売買していないことも考えられます。これらは脱税とみなされることもあるため、注意しましょう。
このほか、確定申告も必要になります。
6.3,000万円の特別控除とは併用可能
この特例は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは併用が可能です。
先ほどのマイホームの買い替え特例とは異なります。どの特例が併用可能で、どれが併用できないかはとても複雑です。
概算を計算する場合はともかく、確定申告をする場合には税理士や税務署の窓口へ相談しましょう。
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まとめ
転勤や相続、家族構成の変化でやむを得ず短期間で自宅を売却する人もいます。
ですが、多くの人は、一度購入した住宅に長く住もうとするもの。短期譲渡所得との税率の差を考えても、大半は譲渡益が出たとしても長期譲渡所得となります。
そのうえ多くの特例もあることから、実際に譲渡所得税を支払う人はそれほど多くないのです。
とはいえ、計算方法や各項目の査定方法を知っておかないと概算することもできません。
複雑な税制ではありますが、押さえるべきポイントはしっかり押さえておきましょう。
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