promotion
駅前には時間貸しの駐車場が多く見られます。
住宅地にあるのは主に月ぎめの駐車場です。
都市でも郊外でも駐車場の需要は一定のものがあります。
駐車場が建物の敷地になったり、反対に建物が壊されて駐車場になったりすることもよくあること。
また、駐車場自体の取引も少ないながらもなされているのです。今回はこの駐車場の売却について考えてみます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
駐車場用地の売却2パターン
まずは駐車場用地の売却パターンにはどのような形式があるか考えてみます。
駐車場は代表的な売却方法はそのまま駐車場として売却されるか、駐車場を廃止して売却されるかの大きく2パターンです。
そのまま駐車場として売却されるのは賃料目的の収益物件としての売買、駐車場が廃止されるのは、その後建物の敷地として利用されることが考えられます。
一方は収益物件としての売却、もう一方は建物の敷地としての売却です。
- 駐車場のまま売却
- 駐車場を廃止して売却
それぞれのパターンについてみていきましょう。
1.駐車場のまま売却
駐車場をそのまま駐車場として売却する場合には、外部からはうかがい知れない場合もあります。
現況が駐車場のまま変わらないからです。駐車場のままで売却されるということは、当面駐車場として継続するということ。
収益物件として優良な場合もあります。また、しばらくは駐車場を続けるとしても、数年後には建物を建てるために一時的に駐車場としている場合もあるのです。
2.駐車場を廃止して売却
駐車場を廃止して売却するパターンもあります。
その後の活用例としては建物の敷地が典型的です。
駅前であれば店舗や事務所、住宅地であれば戸建住宅や共同住宅が考えられます。
特に住宅地内にある駐車場は収入としては決して多くありません。駐車場はそれほど儲からないのです。
寝かせておくのはもったいないので駐車場として活用していたものの、売却にあたって駐車場を廃止することは数多くあります。
どちらのパターンで売却するかの4つの判断基準
駐車場をそのまま売却するか、それとも廃止して売却するか。
駐車場オーナーとしては判断に迷うところです。そこで駐車場オーナーがどんな視点で判断をしているかをまとめてみました。
これらの判断基準を勘案してどちらのパターンで売却するかを決めています。
その判断基準とは次の4点です。
- 更地にすれば買主希望は増える
- 収益性で判断
- 駐車場のままでは安くなる場合も
- 適用されるローンが異なる
各項目について解説します。
1.更地にすれば買主希望は増える
駐車場を廃止して更地にすれば、その分買主候補は増えます。
駐車場のままだと収益目的の投資家だけが買主の候補です。
利回りで考えると優良な投資先とはいえない場合もある駐車場では、買主を探すこともひと苦労となります。
買主の自由にできる更地のほうが購買層は広がるのです。
2.収益性で判断
月ぎめ駐車場で安定した収益が見込める駐車場や、駅前で回転率のよいコインパーキングであればそのまま駐車場として売却するプランも考えられます。
一方、空車率が高い駐車場は収益物件として合格点を与えられません。
収益性で駐車場を存続させるか、廃止するかを検討することは収益物件としては正しい姿勢です。
3.駐車場のままでは安くなる場合も
駐車場のままだと、その価格は収益性を基準にして形成されます。
稼働率が悪い駐車場は更地の相場価格よりも安くなる可能性すらあるのです。
このような場合は、駐車場を廃止、設備も撤去したほうが高く売却できる可能性が高まります。
収益物件と更地では値付けの考え方が異なるのです。
4.適用されるローンが異なる
駐車場と更地で異なるのは値付けだけではありません。
金融機関の考え方も変わります。駐車場は収益物件なので収益物件用のローンが対象です。
一方、住宅用の敷地であれば、それは住宅ローンが対象となります。当然、同じ位置にあったとしても、駐車場か更地かで金融機関の態度や判断も変わってくるのです。
駐車場売却の手順4ステップ
次は駐車場用地をそのまま駐車場として売却する際の手順についてみていきましょう。
基本的には、一般的な不動産売却と大きな違いはないものの、駐車場特有の注意点もあります。
こうした駐車場特有の注意点を中心に4ステップにまとめてみました。
- 駐車場用地の価格水準の把握
- 不動産業者の選定
- 売却活動
- 契約と引き渡し
それぞれみていきます。
1.駐車場用地の価格水準の把握
一般的な住宅地でもまずは査定を依頼して売却価格を決定します。
駐車場売却でもこの点は同じです。ただ、駐車場は収益物件であるため、周囲の土地とは異なるメカニズムで価格が決まっています。
仮に隣の住宅地がある金額で売れたからといって、その値段がそのまま駐車場に適用できるとは限らないのです。
収益物件に強い不動産業者に価格査定を依頼しましょう。
2.不動産業者の選定
先ほどもお話ししたように、不動産業者は収益物件に強い業者を選ぶべきです。
居住用の戸建住宅やマンションばかり手掛けている不動産業者では駐車場を上手に売却することができない可能性もあります。
査定依頼の段階から収益物件に強い不動産業者を探し、その査定結果から仲介を依頼する不動産業者を決めましょう。
3.売却活動
不動産業者と媒介契約を締結すると、売却活動に入ります。
売却活動も一般的な不動産と変わらないものの、買主候補が少ないことが特徴です。
収益物件であるため、買主候補は極端に少なくなります。収益性や利回りにシビアなため、売却期間も長くなる傾向です。
例外は不動産業者が顧客を抱えている場合。
あらかじめ投資家の顧客を抱えている不動産業者だと、こうした顧客に購入してもらうことも可能です。
やはり不動産業者の能力に左右されることになります。
4.契約と引き渡し
契約と引き渡しで一般の土地と駐車場が異なる点は清算項目が多いことです。
一般の不動産でも固定資産税の清算は行います。これを駐車場収入や管理費等も行うことが必要です。
基本的には不動産業者が計算してくれるので売主はそれを確認することが多くなります。
駐車場売却にかかる税金
駐車場も収益を上げる不動産である以上、税金とは切っても切れない関係にあります。
譲渡所得があれば所得税や住民税がかかる仕組みです。
取引では印紙税もかかります。
また、通常ではかからない消費税も駐車場売買では課税される可能性があるのです。
駐車場売却にかかる税金についてみていきましょう。
- 所得税・住民税
- 印紙税
- 消費税
各税目を説明します。
1.所得税・住民税
駐車場を売却した結果、購入時より高く売れた場合などで譲渡所得が発生することがあります。
この場合は所得税や住民税、復興特別所得税の課税対象です。
これらは一般の不動産と同じ扱いになります。
ただ、居住用の不動産ではないため特別控除などが受けられない可能性が高く、所得税等の納付が必要な場合が増える場合もあるのです。
2.印紙税
売買契約で契約書を作成する場合には、収入印紙を契約書に貼付します。
この収入印紙は印紙税という立派な税金です。
また、売買代金を受け取った場合には領収書を発行します。
この際にも領収書には収入印紙が必要です。
売買代金は高額になるため、印紙税もそれに連れて高くなります。
3.消費税
税金に関連して駐車場と一般の不動産で最も異なる点。
それは消費税が課税される可能性があることです。
一般に土地は消費税が非課税になっています。
土地は消費されないからです。
ですが、アスファルトを敷いて白線で区画割して貸していると土地であっても消費税が課税される可能性があります。
駐車場と消費税の課税関係はとても複雑です。
不安があれば税理士に相談しましょう。
駐車場売却6つの注意点
駐車場売却の取引は一般的な住宅地の売却と比べると取引件数も少なく、やや特殊な取引です。
そんな駐車場取引には駐車場特有の注意点がいくつかあります。
駐車場として売却するか、更地にするかによっても売却方法は変わるもの。
清算する金銭も更地よりも多くなります。そんな駐車場売却の注意点は次の6点です。
- 駐車場用地として売却できるか検討する
- 売却までは時間がかかる
- 売却後の用途は買主に任せること
- 駐車場設備をどうするか検討する
- 固定資産税・駐車場代の清算
- 駐車場契約者との契約解除
それぞれの注意点を解説します。
1.駐車場用地として売却できるか検討する
まず検討するのは、駐車場用地のまま売却するか、駐車場を廃止して更地とするかです。
これはその土地の立地条件、収益性や稼働率によります。
住宅地では多くの場合、投資家にとっては魅力の少ない収益性です。
逆に駅前で高稼働率の駐車場もあります。
不動産業者や駐車場の運営会社等と相談してどのようなかたちで売却するかを決定しましょう。
2.売却までは時間がかかる
駐車場をそのまま駐車場として売却する場合の注意点です。
駐車場として売却する場合、買主は投資家になります。
買主自体が少ないため、売却までには時間を要することも。
また、収益物件としての売却のため、利回りや収入が重要となります。
稼働率が低かったり、収益が少なかったりすると売却までに長期間かかるのです。
3.売却後の用途は買主に任せること
売主の中にはその土地に思い入れのある人もいます。
「この土地は駐車場として続けてほしい」といった要望を買主に話すこともあるもの。
ですが、契約で縛るならばともかく、売却後の利用方法まで売主がとやかく言うべきではありません。
買主も購入後に事情が変わることもあります。
売却後の用途は買主に任せるべきです。
4.駐車場設備をどうするか検討する
駐車場を廃止して更地として売却する場合は駐車場設備をどうするかの検討が必要です。
コインパーキングの場合だと、集金設備やタイヤ止めなどは駐車場運営会社との契約に基づいて撤去します。
問題はアスファルトなどです。
アスファルトを撤去するのが本来ですが、そのまま売却することもあります。
その分、撤去相当分を値引きすれば、買主も納得してしれくれることもあるのです。
5.固定資産税・駐車場代の清算
駐車場用地のまま売る場合は収益物件として収入や費用の清算が必要です。
駐車場収入や費用は引き渡し日を基準として日割り計算をして按分します。住宅用地の場合でも固定資産税を按分しますが、それと同じ考え方です。
また、敷金を受け取っている場合には、これも引き渡しますが、敷金は売買代金から差し引いて計算することもあります。
6.駐車場契約者との契約解除
駐車場を廃止して更地にする場合は、売主の責任で駐車場の契約者に立ち退いてもらうことが必要です。
駐車場の場合は借地借家法の適用はないため、契約書の規定に基づいて事前に通知することで契約を解除することができます。
通告期間は解除の1カ月前から2カ月前が一般的です。時間的な余裕をもっと告知しましょう。
まとめ
駐車場の売却はまず駐車場のまま売却するか、駐車場を廃止して売却するかの選択があります。
一方で駐車場は収益物件でありながら、比較的簡単に更地に転換できるものです。
収益性や稼働率によって決定すべきものですが、判断材料はその時の経済情勢や周辺の土地活用の状況で変わってきます。
まず駐車場を売却しようと決めたなら、周辺の調査から始めて適切な売却方法を見つけましょう。
