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家を売却する前段階として、不動産業者による査定を受けることが一般的です。
家を売ることに慣れてない人にとって、不動産業者による査定も未知の領域になります。
どんなことをするのか、何をされるのか不安、という人も多いものです。
ここでは家の実地査定がどのように行われるか、少しでも高い査定を出すのにはどうしたらよいかについて考えていきます。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
| 上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスが良く必ず利用しておきたい。 東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。 ソニーグループの技術を活用したAI査定と、原則「片手取引」を採用するエージェント制が特長。売却エージェントは買主側と兼務せず、戦略立案から広告出稿まで売主の利益最大化にフォーカス。首都圏・関西の主要都市に強い。対象エリアに物件があれば必ず使いたいサービス。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。
どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
家の査定は査定前から始まっている
家の査定は、不動産業者に連絡し、不動産業者に現地にきてもらって査定してもらうものです。
単純化すればもちろんそうなのですが、実はそこまで単純ではありません。
いくらくらいの査定が出せそうか、いくらくらいの査定が欲しいのか。
それによって事前の準備、計画等が変わってくるのです。
家の査定は査定される前から始まっているといってもよいでしょう。
何事も事前の準備が大事です。
査定を依頼する前から順番に考えていきます。
家の査定前に準備すべき6つのこと
不動産業者に見てもらう前から始まっている家の査定。
その準備も計画を立てたり、書類を集めたりと多くのことがあります。
それは査定を含めた家の売却プランや住み替えプランを前もって考えることと同列です。
準備をしておけば、査定もスムーズに進みますし、それ以降の販売活動も素早く展開することができます。
家の査定前に準備すべきことは以下の6点です。
- ライフプランを考えよう
- ローン残高を確認しよう
- 書類を探しておこう
- 土地の境界を確認しよう
- 修繕履歴を見直そう
- 査定にハウスクリーニングは不要
それぞれお話しします。
1.ライフプランを考えよう
何事も計画やプランが大事です。
それは家の査定でも同じ。
例えば売却時期です。
子どもの学校があるので年度末までには引っ越ししたい、相続案件なので申告期限までに売却したい、といった要望や希望がでてきます。
売却時期を考えるだけでも家の売却計画が一歩進むのです。
2.ローン残高を確認しよう
ローンの残高も事前に確認すべき項目です。
ローン残高より高値で売れないと、手持ち資金で補填しない限りはローンを返済できません。
毎年の年末に金融機関からローン残高に関する書類が送られてきます。
これを確認してみましょう。
ローンの残高がひとつの査定額の目安となるのです。
3.書類を探しておこう
ここでいう書類とは、家を購入した際の契約書や重要事項説明書です。
こうした書類があると、査定もスムーズに進みます。
購入時の金額や状態がわかるからです。
もし、こうした書類がなくても、毎年市町村から送られてくる固定資産税の納税通知だけでも役に立ちます。
こうした、査定に役立つような家に関する書類を依頼前にもできるだけ集めておきましょう。
4.土地の境界を確認しよう
普段はあまり気にしませんが、土地の境界は売買ではとても重要になってきます。
戸建住宅の場合はその傾向がとても強いのです。
平成の頃に分譲された住宅地であれば土地の境界は比較的きちんと整理されています。
問題は古くからの住宅地です。
場所によっては図面と現況が大きくかけ離れた地域もあります。
隣の土地との境界に杭が整備されているか確認しましょう。
5.修繕履歴を見直そう
マンションの外壁や共用部であれば、管理組合が修繕履歴を管理しています。
マンションの専有部分や戸建住宅ではこうはいきません。
きちんと書類にまとめられていることはまれです。
主に所有者の方の記憶が頼りになります。
何年前にどこを修理したのか、なるべく思い出して表にでもまとめておくと便利です。
査定をする不動産業者もとても助かります。
6.査定にハウスクリーニングは不要
査定の依頼を受ける際に、家をクリーニングしておいたほうがよいか、という質問を受けることがあります。
結論から申し上げると、ハウスクリーニングは不要です。
部屋が散らかっていても問題ありません。
不動産業者は部屋が散らかっていてもそれをないものとして査定します。
ハウスクリーニングも査定の際に行うよりももっと後の段階でしたほうが効果的です。
査定の段階では現状のままで構いません。
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家の査定で不動産業者が見る6つのチェックポイント
家の査定で不動産業者がどんなところを見るのか、とても気になるところです。
中には興味本位なのか気になるのか、内見する不動産業者の後をついてくる人もいます。
不動産業者は一言でいえば家の状態をチェックしているのです。
もうひとつはゆくゆく問題になりそうな点を確認しています。
家の査定で不動産業者が確認するチェックポイントは以下の6点です。
- 家の築年数
- 家の内装
- 家の外装
- 水回りの状態
- 土地の状況
- 周辺環境も確認する
一項目ずつ解説します。
1.家の築年数
建物の築年数は書類でも確認できます。
不動産業者が見ているのは、築年数と比較して状態がよいのかどうかです。
築年数に比べて程度がよければ売却もやりやすくなります。
程度がよくないとその分を減額しなければなりません。
経験豊富な不動産業者ほど、これまでの経験でこうしたポイントをきちんとチェックしています。
2.家の内装
屋外と屋内をどちらから先に見るかはその時の状況によりますが、家の内装のチェックポイントは壁の状態や扉の建付けなどです。
壁にキズがついていたり、扉の開閉の具合が悪かったりすると、修繕の必要が生じます。
屋内にペットがいると、壁の傷みが大きいことも。
天井や床を確認して雨漏りがないか確認することもあります。
この他、残置するものと持っていくものもチェックの範囲です。
家の内装部分は、このようにチェックする部分が多岐にわたります。
3.家の外装
外装部分は主に壁面です。
傷はもちろん、汚れの状態がどれくらいか確認します。
内覧する買主候補がまず目にするのは、その家の外壁です。
そこで第一印象が左右されてしまうこともあります。
サイディング張りの場合は目地のシーリングが劣化していないかも大事です。
外装部分は雨漏りなどのトラブルを防ぐ大事な場所。
その分しっかりと確認する必要があるのです。
4.水回りの状態
キッチンにバス、洗面所にトイレといった水回りは傷みやすい箇所です。
またどうしても汚れやすく買主候補が気にする場所でもあります。
査定でチェックするポイントは水回りの状態です。
そのまま使えるのか、部品の交換が必要か、それとも丸ごと交換すべきか。
そしてその費用がどれくらいかかるかも考えます。
傷みがひどいとリフォームを前提とした価格を付けざるをえません。
5.土地の状況
戸建住宅の場合は土地の状況を確認します。
まずは境界です。
土地の境界にしっかりと杭が入っていないと将来のトラブルの元です。
庭石などがある場合には、残置するのか持っていくのかを確認します。
カーポートなどがあれば、それらもチェック対象です。
そのまま使えるか、修繕が必要なのかを確認します。
6.周辺環境も確認する
査定は家の敷地内や家の中を確認するだけではありません。
周辺の環境も確認します。
閑静な住宅街なのか、雑然としているのか、といった点です。
特に土地の価格は周辺の環境によって価格が決まってしまいます。
周辺を眺めながら、売れ行きのよい物件になるのか、苦戦する物件になるのかを不動産業者はチェックしているのです。
家を査定する際の6つの注意点
自分の持っている資産を他人に評価してもらう機会はあまりありません。
現金や株式は明確に価値がわかります。
ところが家は誰かに評価してもらう必要があるのです。
そんな家の査定ではいくつか注意点があります。
誰もがなるべく高い査定が出ることを望んでいますが、高すぎる査定は要注意なのです。
家を査定する際の6つの注意点は以下のとおりになります。
- 複数の査定をとることが原則
- 高すぎる査定を鵜呑みにしてはいけない
- 査定結果の根拠を聞いてみよう
- 劣化や不具合を隠してはいけない
- 信頼できる不動産業者に依頼しよう
- 不動産一括査定サイトやポータルサイトを活用しよう
ひとつずつみていきましょう。
1.複数の査定をとることが原則
一社で十分わかるのではないか、という意見もあります。
ですが、できれば三社以上から査定をとるようにしましょう。
数が少ないと、本当に価格水準を適切に反映しているかわからないからです。
三社ほど査定をしてもらえば一社が相場を反映していなくても、他の二社の査定でわかります。
面倒でも複数の不動産業者から査定をとるようにしましょう。
2.高すぎる査定を鵜呑みにしてはいけない
査定をとると、とても高い査定を出してくれる不動産業者もいます。
ですが、この結果に小躍りしてその業者に依頼するのは慎重にすべきです。
高すぎる査定は契約をとるための方便の可能性があります。
高い査定額で気を引き、媒介契約を締結後に販売価格を引き下げさせるのです。
こうした業者に引っかからないためにも、複数の不動産業者からの査定が必要になります。
3.査定結果の根拠を聞いてみよう
査定が出たら、どうしてその金額になったのか聞いてみましょう。
法律では、不動産業者は価格を提示する際にはその根拠を示して説明する必要があります。
「〇ヶ月前に近所で〇万円の取引があった」「このあたりの新築住宅が〇万円なので、中古のこの家は〇万円」といったものが根拠です。
きちんと根拠が説明できなければ、それは説得力のある査定とはいえません。
4.劣化や不具合を隠してはいけない
査定を依頼する際には劣化や不具合を隠すのは得策ではありません。
その場ではごまかすことができても、販売活動中や引き渡し後にそうした不具合は発覚するものです。
後になればなるほど、不具合が出た場合の影響は大きくなります。
最悪の場合、損害賠償や修繕を強いられるのです。
後からバレるくらいなら初めから包み隠さずにオープンにしましょう。
5.信頼できる不動産業者に依頼しよう
当然ながら、査定は信頼できる不動産業者に依頼すべきです。
ですが、信頼できる不動産業者を複数知っている人は多くありません。
知り合いの不動産業者がいたり、その家を購入した際の不動産業者と付き合いがあったりすると便利です。
そうでない場合には新たに探す必要があります。
6.不動産一括査定サイトやポータルサイトを活用しよう
ネットにはあらゆるものが掲載されており、不動産情報もその例にもれません。
不動産業者選びに役立つのが不動産一括査定サイトや不動産のポータルサイトになります。
不動産一括査定サイトは一度の登録で複数の不動産業者に査定が依頼できるサイトです。
大手から地元の業者まで数多く登録しています。
ポータルサイトは巨大な不動産情報サイトのこと。
物件情報から業者の情報まで網羅しています。
こうした情報を駆使して信頼できる不動産業者を探しましょう。
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より高い家の査定をしてもらうための方法3選
誰しも査定をしてもらったからには、なるべく高い査定がほしいもの。
とはいえ、2,000万円でしか売れない物件に3,000万円の査定を出すわけにはいきません。
根拠のうすい査定はナンセンスですが、適正な範囲の中では多少の上乗せはできるものです。
ここでは、より高い家の査定をしてもらうための方法を3つご紹介します。
- 希望はきちんと伝えること
- セールスポイントは明確に伝えよう
- タイミングとスピードも大事
さっそくみていきましょう。
1.希望はきちんと伝えること
まず、売却希望額は明確に伝えましょう。
もちろん、その希望金額がそのまま査定額となるとは限りません。
それでも希望を伝えることによって、その額に届くように努力してくれます。
しかし、たとえ希望金額に届かないからといっても、それはその担当者のせいではありません。
その査定額を素直に受け入れましょう。
2.セールスポイントは明確に伝えよう
いかに経験豊富な不動産業者でもわずかな時間でその家のすべてを把握することはできません。
このため、所有者がセールスポイントを教えてあげましょう。
水回りはリフォームをした、外壁は上質なサイディングにした、といった情報です。
こうした情報によってプラス査定になることもあります。
こうしたセールスポイントは明確に伝えましょう。
3.タイミングとスピードも大事
査定額は常に一定ではありません。
例えば買い希望でマンションが多くあると、マンションの査定があがります。
また、季節的に上昇しやすい時期もあるのです。
不動産が動くのは年末から年度末にかけて。
この時期に売り物として出る場合は、高値で売却できる可能性もあります。
こうしたタイミングやスピードも大事なのです。
まとめ
不動産の販売活動は査定から始まります。
その意味では査定は家の売却のスタートラインです。
査定結果からパートナーとなるべき不動産業者を選びます。
スタートラインがずれていると、その分ゴールまでの道のりもずれてしまうのです。
それだけ査定は重要な行為といえます。
しっかりとした査定を得て、しっかりとした不動産業者を選びましょう。
