こんなにかかる！？不動産売却の費用とは｜税金や手数料、諸費用まですべて解説

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不動産売却をすれば、売主には売買代金が入ってきます。

しかし、その代金が丸々手元に残るわけではありません。

仲介手数料に印紙税、そして譲渡所得税と多くの費用がかかってきます。

その金額も取引ごとに異なるため、いくらかかるのか確定することが困難なのです。

ここでは、不動産売却にあたってどんな費用がかかるのかを調査していきます。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
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それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

意外とかかる？不動産売却時の費用

不動産売却をするにあたって、多くの売主は不動産業者に売却費用がいくらくらいかかるのかを質問します。

その質問に対し不動産業者の返答は「売主の場合は物件価格の5％程度。

買主からの要望で特別な費用がかかればそれが上乗せされる。

所得税は別途かかる可能性がある」といった内容です。

物件価格の5％というと、仮に4,000万円の物件を売却するとおよそ200万円。

かなりの金額になります。

このように不動産売却時の費用も意外とかかるのです。

費用のメインは仲介手数料

費用のうち多くのウェイトを占めるのが仲介手数料です。

その金額は物件価格の約3％。

かなりの金額になります。

不動産業者は基本的に仲介手数料のみを売り上げにしているのでなかなかディスカウントしてくれません。

仲介手数料の仕組みについてみていきましょう。

物件価格の約3％かかる仲介手数料

一般的な計算方法では、売買する物件価格の3％プラス6万円に消費税を掛けたもの、とされています。

仮に、3,000万円の中古マンションを売却した場合、（3,000万円×3％+6万円）×1.10で105.6万円です。

3,000万円の物件でも100万円を超える手数料がかかってしまいます。

買主を見つけ、契約書類も作成してくれているのでこれくらいの金額となってしまうのです。

分割で請求されることもある

この仲介手数料、不動産業者によっては売買契約締結時と物件の引き渡し時の2回に分けて半額ずつ請求してくる場合もあります。

買主が住宅ローンを使う場合などでは、売買契約締結と引き渡しが1カ月程度離れるものです。

取引によっては数カ月あいてしまうこともあります。

売上を確定させるためにもこうした分割請求もあるのです。

仲介手数料を安くする方法は

先ほどもお話ししたようにこの仲介手数料はなかなか割り引いてくれません。

せいぜい計算式の6万円部分を値引いてくれる程度です。

ネットで探すと「仲介手数料無料」を掲げた不動産業者を見つけることもできます。

ただ、これは買主が対象のことがほとんどです。

売主の場合、仲介手数料を安くする方法は交渉以外にはないのが現状となっています。

売却時にかかる主な費用4選

不動産売却時には仲介手数料以外にもかかる費用があります。

ただ、このあたりからは印紙税以外の費用は、取引によってはかからない費用も。

こうした必ず発生するとは限らない費用があるため、費用は一律いくら、と断言できないのです。

売却時にはどんな費用がかかるのか、主な4つの費用をみていきましょう。

1.印紙税

2.抵当権抹消登記費用

3.住宅ローン返済手数料

4.譲渡所得税

ひとつずつ詳しく解説します。

1.印紙税

令和4年3月31日まで不動産売買契約書への印紙税は以下のように軽減措置がとられ、安くなっています。

売主の場合は領収書を発行する必要があることから領収書に貼付する印紙は以下のとおりです。

印紙税とはどのような税目なのかみていきましょう。

契約書や領収書を作成する際に必要

印紙税は契約書や領収書などの書類を作成する際に収入印紙を貼付、つまり書類に貼り付けることを求められる税金です。

一般生活でも5万円以上の品物を購入した場合にはレシートや領収書に収入印紙が貼りつけられているのをみることができます。

ただ、不動産取引は高額なので、それに連れて印紙税額も高くなっているのです。

印紙税を節約する方法

印紙税は書類ごとに納税が求められている税なので、書類を作成しなければかかりません。

例えば、売買契約書を1通しか作成せず、売主は売買契約書のコピーで対応した場合には印紙税はかかりません。

また、電子契約書でも現在のところは非課税です。

取引に慣れた不動産業者などはこうして印紙税を節約しています。

2.抵当権抹消登記費用

これまで住宅ローンを借りていて、今回の不動産売却でローンを完済する場合、設定されていた抵当権を抹消する必要があります。

もしこれを抹消しないと、抵当権が設定されたまま売買されてしまうからです。

通常は、売買契約書に抵当権等は抹消したうえで買主に引き渡す旨が記載されています。

実は、関係者はなかなか納得しないものの、この抵当権抹消登記の費用を大幅に節約できる方法があるのです。

司法書士に依頼することが多い

不動産登記のことについては司法書士の領分です。

抵当権抹消登記も司法書士に依頼します。

ただ、抵当権抹消登記のためだけに司法書士を呼ぶことは一般的ではありません。

買主が所有権移転登記をするために依頼した司法書士に一緒に依頼することが多くなっています。

抵当権抹消登記費用を節約する方法

この抵当権抹消登記は自分ですることもできます。

司法書士に頼めば数万円かかるものが4千円から5千円程度で可能です。

手続きも難しくありません。

ただし、円滑な取引を望む買主や不動産業者、何より金融機関の存在もあります。

専門家でもない売主が自分で手続きをすることにこうした関係者が難色を示すことも。

こうした登記の経験があるのでなければ、司法書士に依頼することが無難です。

3.住宅ローン返済手数料

住宅ローンを借りている場合には、不動産売却代金でローンを返済することになります。

この際にローンを返済するための手数料を金融機関から請求されるのです。

これが住宅ローン返済手数料になります。

金融機関によっては「全額繰上返済手数料」といった名称です。

この住宅ローン返済手数料についてみていきましょう。

金融機関によって費用が異なる

この住宅ローン返済手数料は、金融機関によって設定されている費用が異なります。

5千円といった低額の場合もあれば、5万円といった金額設定もあるのです。

この手数料も実物店舗を有する金融機関よりも、ネットバンクのほうが安い傾向にあります。

手数料自体も借りる際の手数料のほうが多額です。

このため、住宅ローン返済手数料の高い安いによって金融機関を選ぶことは少なくなっています。

住宅ローン返済手数料を節約する方法

どの金融機関も支店や営業所で手続きをするよりも、ネットで行なったほうが手数料は安くなっています。

このためネットでの手続きをおすすめしますが、引き渡しとのタイミングが問題です。

引き渡し時の代金決済と同時に住宅ローン返済を行なう必要があります。

以前よりも金融機関の決済スピードが速くなっていることもあり、不動産業者がきちんと段取りを行えば、この段階でトラブルにはなりません。

4.譲渡所得税

不動産の売買で儲けが出た場合、譲渡所得税がかかります。

この譲渡所得税、短期売買だと約40％もの税率になるような高額の税です。

また、取得費や必要経費等の証拠書類をきちんと残しておかなくてはなりません。

この譲渡所得税も節約する方法、というよりも多額の譲渡所得税を減らす方法があります。

譲渡所得税の特性をみていきましょう。

居住用不動産の場合はかからないことも多い

居住用不動産の場合、3,000万円の特別控除や買い替えの特例が使える場合があります。

これらの特例を使えば、税額はかなり少なくすることが可能です。

先ほどご紹介した短期譲渡による税率も、土地ころがしのような投機的な売買を抑制することが目的となっています。

高額で、値上がりが激しい地域以外では共重用不動産にはかからないことが多いのです。

不動産売却時に譲渡所得税を少なくする方法

譲渡所得税は不動産売却の儲けの部分に課税されます。

つまり、儲けがなければ課税されないのです。

そこで今回売却した不動産をいくらで購入したのかが重要になります。

このため、購入時の売買契約書がとても大事です。

相続で手に入れた場合は、両親や祖父母が購入した際の契約書でも構いません。

これらの契約書があれば、取得費が判明し、儲けを圧縮することが可能です。

もし取得費が判明しないと、その95％が儲けとみなされます。

契約書をはじめとした、いくらで購入したか判明する資料を用意しましょう。

不動産売却時に売主が負担する可能性のある費用4選

不動産売却にはいろいろなパターンがあります。

それらの中には売主が費用を負担して行なう行為もあるのです。

ただ、例えばマンションでは測量を行うことはありません。

建物がなければ解体も不可能です。

このように、売却対象の不動産が何であるかによって発生する可能性のある費用が変わります。

不動産売却時に売主が負担する可能性がある費用は次の4点です。

1.ハウスクリーニング費用

2.測量費用

3.解体費用

4.地中埋設物撤去費用

さっそくみていきましょう。

1.ハウスクリーニング費用

土地建物の売買やマンションの売却では、ハウスクリーニングを要求されることもあります。

リフォームをせずそのまま使う場合には契約条件として出されることもある費用です。

その相場も家全体をクリーニングすると20万円から30万円、水回りだけなら5万円程度からと、内容や範囲によって大きく異なります。

2.測量費用

隣地との境界が不明瞭な場合、将来のトラブルの種となります。

売主の責任において測量を行うことはよくあることです。

その費用も土地の規模や形状によって大きく異なるもの。

戸建住宅であれば、「杭1本10万円」くらいが相場とも言われます。

土地家屋調査士に依頼し、見積もりを取ったうえで依頼することが一般的です。

3.解体費用

建物を取り壊し、解体して更地渡しにする場合には解体費用は売主が負担することとなります。

廃材の分別が年々厳格になっているため、解体費用は右肩上がりです。

建物の形状や地域にもよりますが、30坪程度の戸建住宅でも100万円前後の費用がかかります。

費用負担が大きいため、買主に解体を任せてその分売却価格を安くすることもひとつの手段です。

4.地中埋設物撤去費用

以前建っていた建物の基礎、廃材、かわらなどが地中に埋まっていることもあります。

今ではこうした処分方法は行いませんが、かつては行われていました。

そしてこうした埋設物は引き渡しが終わった後に発覚することが多いのです。

こうなるとトラブルが発生します。

金額も埋設量やその種類によって一様ではありません。

まとめ

不動産売却での売主側の費用はこれまでみてきたように、一様ではありません。

ほとんど仲介手数料しかかからないこともあります。

反対に売買代金の何割かがその費用に費やされてしまうような事態もあり得るのです。

事前にインスペクションをする、不動産業者と売買条件を相談する、などの方法により、予想外の費用が発生することを極力防ぎましょう。