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住宅ローンを支払うことができなくなるとその行きつく先は、かつては競売だけでした。
その常識が最近は変わりつつあります。
通称「任売(にんばい)」とも言われる任意売却です。
任意売却は通常の売買とも違い、もちろん競売とも違う売却方法になっています。
名前は聞くけれど、よくわからない制度。
それが多くの人の任意売却のイメージです。
今回はそんな任意売却をクローズアップします。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
任意売却の基本4点を知ろう
まずは任意売却の基本を押さえましょう。
任意売却は特殊な売却方法であり、通常の売買とは異なる点もあります。
また、競売よりもスピーディーに売却が可能であることから債務者、債権者にもメリットのある制度です。
通常は許されない、残債が残る形での売却もできます。
そんな任意売却の基本を4つにまとめてみました。
1.任意売却は特殊な売却方法
2.競売よりもスピーディー
3.残債があれば債権者と交渉
4.金融機関にもメリットがある
さっそく解説します。
1.任意売却は特殊な売却方法
任意売却は通常の売却でも、競売でもない不動産の売却方法です。
任意売却とは住宅ローンが返済できなくなった場合に、売却後に住宅ローンの残債が残っても、債権者の合意を得て不動産を売却する方法といえます。
売却代金や自己資金を投入しても残債が残る場合、債権者である金融機関は売却を許可してくれません。
それでも貸し倒れるよりはよいと考えて任意売却を選ぶのです。
2.競売よりもスピーディー
任意売却は競売よりもスピード感があります。
競売は裁判所の決定から不動産の調査や鑑定、その後入札と段階がいちいち決まっている制度です。
どんなに早くても6カ月程度の時間がかかります。
その点任意売却は一般的な市場での取引となるので早ければ1カ月程度で売買終了です。
素早い解決は債務者だけでなく、債権者も望んでいます。
その利害が一致するため、任意売却が選ばれるのです。
3.残債があれば債権者と交渉
任意売却をする場合はほとんどの場合で残債が発生します。
もし残債が残らないのであれば、それは通常の売買で対応できるからです。
そうした特殊な売買を金融機関が了承するのは訳があります。
金融機関も滞納が続いたり、その結果破産して回収ができなくなったりするよりは、残債が残ったとしても返済できる部分だけでも返してほしいからです。
残債部分は金融機関と交渉して月々の返済額を調整して返済していくパターンが多くなっています。
4.金融機関にもメリットがある
この任意売却はこれまでみてきたように金融機関側にもメリットがあります。
まずは資金が回収できること、その回収スピードが速いことです。
残債についても返済計画を変更して返済してもらうことで回収することができます。
競売よりも早く、多くの資金回収が可能です。
こうしたことから、金融機関は任意売却を受け入れるようになってきました。
任意売却と通常の売却との2つの違い
任意売却と通常の売却は、ともに一般の不動産市場での売買です。
その意味では同じ不動産売却ですが、異なる点もあります。
それは物件所有者である債務者の意思があまり反映されないことです。
売却自体も売却価格も債権者の同意が必要になります。
自由意思の売買とはやや異なるのです。
任意売却と通常の売却との2つの違いをみていきましょう。
1.売却には債権者の同意を得る必要がある
2.売却金額は債権者が決定する
順番に解説します。
1.売却には債権者の同意を得る必要がある
売却には債権者の同意を得る必要があります。
債権者である金融機関にとって不動産は大事な担保です。
それを勝手に安く売却されては困ります。
こうしたこともあり、債権者の同意が必要なのです。
ただ、これでは問題が発生することもあります。
債権者が多い場合、同意をしない債権者が出現する可能性があることです。
同意を得られないと任意売却を進めることはできません。
2.売却金額は債権者が決定する
売却金額も債権者に握られています。
債権者は資金回収のためにより高い売却、より早い売却を目指すものです。
こうした視点で価格を決定します。
債権者本位のようにもみえますが、これは債務者の利害とも一致するものです。
債務者も物件が高く売却できればその分残債も少なくなります。
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任意売却のメリット4点
任意売却が広く利用されるようになったのは、金融機関と債務者双方にメリットがあるからです。
それは売却のスピードであり、高い価格といえます。
この他にも多くのメリットがあることから任意売却は広まったのです。
任意売却のメリットは次の4点と考えられます。
1.競売の煩雑で時間のかかる手続きを回避できる
2.市場価格に近い値段で売却できる
3.仲介手数料等の持ち出しがない
4.任意売却は告知されない
それぞれみていきましょう。
1.競売の煩雑で時間のかかる手続きを回避できる
競売はとにかく時間がかかります。
競売の決定がなされてからでも、執行官の調査、不動産鑑定等の調査が行われるのです。
さらにそこから競売の公告がされて入札が始まります。
それだけ時間と手間をかけても応札がゼロ、という事態も。
そうなると時間が無駄に費やされただけになってしまいます。
任意売却ではこうした煩雑で時間のかかる手続きを回避できるのです。
2.市場価格に近い値段で売却できる
競売は市場価格より割安な値段で落札されることがあります。
落札価格がほぼ債権者の取り分となるので、競売だと債権者は満足に資金回収ができません。
この点、任意売却は市場で売却するため、市場価格とほぼ同等の金額で売却ができます。
その分、債権者への配当も多額です。
3.仲介手数料等の持ち出しがない
一般の売却では売主も仲介手数料や抵当権抹消登記の費用がかかります。
この他にも引っ越し費用、管理費等の滞納があればこうした費用も必要です。
債務者である売主は任意売却をするくらいなので資金的な余裕はありません。
このため、多くの任意売却では仲介手数料等の費用は売却代金から出すこととしています。
売主である債務者の持ち出しを極力少なくしているのです。
4.任意売却は告知されない
競売は公告があるように、この物件を競売にかけます、と宣言されてしまいます。
この結果、近所に競売があることを知られてしまうのです。
いくら債務があるとはいえ、こうしたことはできれば避けたいところ。
任意売却は通常の売買でもあるため、任意売却の事実が知れることはありません。
債務者は隣近所に知られることなく、売却を進められるのです。
任意売却のデメリット5点
債権者と債務者双方にメリットも大きいために利用されている任意売却。
競売物件が減少し、任意売却物件が増えてきたのはこうした理由によります。
それでも債務者に不利な点やデメリットがないわけではありません。
一般の不動産売買のように売れないリスクもあります。
債権者や不動産業者など関係者の協力も必要です。
この他この制度特有のデメリットもいくつかあります。
任意売却で考えられるのは次の5点のデメリットです。
1.任意売却までの心理的な重圧
2.売れないリスクがある
3.不動産会社が引き受けてくれないことも
4.ブラックリストに載る可能性
5.債権者の同意が必要
ひとつずつについて説明します。
1.任意売却までの心理的な重圧
任意売却が決定し売却が済めばよいのですが、それまで債務者は不安定な立場に立たされます。
「本当にローンが返せるのだろうか」「不動産が売却できるのだろうか」といった不安が湧き起こるものです。
こうした不安や心配は任意売却が終了するまで払しょくすることはできません。
心理的な重圧は競売などと変わらないのです。
2.売れないリスクがある
物件によっては売れないリスクもあります。
立地条件に恵まれていない、建物の状態が悪いなどの理由です。
これは一般の不動産売却でも同じこと。
任意売却に限りません。
むしろ任意売却で高めの価格設定が足を引っ張っている場合もあります。
相場を無視して価格を設定すると売るに売れなくなるのです。
高く売ることだけを考えると売れないリスクも発生してしまいます。
3.不動産会社が引き受けてくれないことも
任意売却は特殊な売却方法です。
どの不動産業者もできるわけではありません。
やはり、任意売却特有のノウハウが必要です。
そのノウハウを持っているのは一部の不動産業者だけ。
その一部の業者を探すのがひと苦労なのです。
任意売却を手掛けている弁護士などに紹介してもらうとよいでしょう。
4.ブラックリストに載る可能性
任意売却で債務の一部を返済したとはいえ、住宅ローンを返済できなかったことに変わりはありません。
このため信用情報や事故情報、いわゆるブラックリストに掲載されてしまうおそれがあります。
ブラックリストに載ると新たなローンを組んだり、クレジットカードを作る際に不利益を被ったりすることもあるのです。
任意売却をするとブラックリストに載ることもあることは認識しておきましょう。
5.債権者の同意が必要
先ほどもお話ししたように、任意売却には債権者の同意と協力が必要です。
たとえ債権者の一部が同意をしたとしても、他の債権者が同意をしないと任意売却は進んでいきません。
債権者が多いほど、任意売却はやりにくくなるのです。
債権者の同意が必要で、価格も債権者が主導するとなると、債権者との連携、協力が不可欠となります。
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任意売却を行なう際の3つの注意点
任意売却は債務者ひとりではできません。
債権者をはじめ多くの協力者が必要です。
どの段階でどういったところに相談すればよいか、多くの人は知りません。
このため手遅れになることもあるのです。
ここでは任意売却を行なう際の注意点として、相談先やタイミングについてお話しします。
その注意点を３つにまとめてみました。
1.返済が苦しくなったら早めに相談しよう
2.専門知識のある不動産業者が安心
3.弁護士も頼りにすること
さっそくみていきましょう。
1.返済が苦しくなったら早めに相談しよう
返済が苦しくなっても、すぐに危機感が大きくなるわけではありません。
それでも最初が肝心です。
ローンの滞納が始まると債務者よりも金融機関のほうが危機感は高まります。
債務者側としても滞納が始める前に金融機関に相談してみましょう。
任意売却でなくても、リスケで対応できることもあります。
金融機関に相談せず、滞納を続けていくほうがキズはどんどん大きくなるのです。
2.専門知識のある不動産業者が安心
仲介を依頼する不動産業者は任意売却の経験が豊富な業者を選びましょう。
とはいうものの、そんな不動産業者を知っている人は多くありません。
金融機関からの紹介か、弁護士からの紹介で任意売却に強い不動産業者を見つけるのがよいでしょう。
このような、つながりを利用して安心して任せられる不動産業者を見つけるのです。
3.弁護士も頼りにすること
もし金融機関が頼りないと感じたり、不信感があったりした場合には、弁護士を頼りにすることも考えましょう。
もちろん、費用がかかることではあります。
それでも債権者は利害が対立する相手です。
うまく関係ができないこともあります。
そんな時には、自分の味方になってくれる弁護士を雇うのです。
心強いパートナーになってくれるでしょう。
まとめ
任意売却は競売のほかにもできた新たな選択肢です。
これまでみたように多くのメリットもあります。
債権者と債務者、そして不動産業者が協力すればスムーズな任意売却が可能です。
もしも住宅ローンの返済について不安や苦しさがある場合には、金融機関や弁護士に相談してみましょう。
任意売却も含めた、よい解決策が見つかります。
