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不動産売却をするのに、相場を知ることは大事です。
不動産売却をしなくても、「このあたりの相場はいくらくらいだろうか」と考えることはあります。
かつては、相場は不動産業者に聞かないとわかりませんでした。
ネットが普及した現在では様々な方法があります。
令和の時代の相場の調べ方をリサーチしました。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
| 上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスが良く必ず利用しておきたい。 東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。 ソニーグループの技術を活用したAI査定と、原則「片手取引」を採用するエージェント制が特長。売却エージェントは買主側と兼務せず、戦略立案から広告出稿まで売主の利益最大化にフォーカス。首都圏・関西の主要都市に強い。対象エリアに物件があれば必ず使いたいサービス。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。
どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
不動産売却の相場の調べ方（土地建物共通編）3選
不動産の種類によって不動産売却時の相場の調べ方は異なります。
土地、建物、マンションそれぞれやり方が違うのです。
ここではまず、どんな種類の不動産売却にも通用する、土地建物共通の相場の調べ方になります。
昔からある方法から新たなサービスまでさまざまです。
土地建物共通の相場調べ方は次の3つになります。
1.納税通知で目安を知る
2.不動産売却の広告で相場を知る
3.ネットの情報で相場を知る
それぞれみていきましょう。
1.納税通知で目安を知る
不動産を所有していると、毎年4月頃に納税通知が市町村から届きます。
届いても「今年も高いな」と愚痴をこぼしながら、税額だけ確認する人がほとんどです。
納税通知には多くの情報が載っています。
納税通知のうち「評価額」の欄をみてみましょう。
そこの評価額は市町村が評価した不動産の価値です。
これはだいたい相場の7割水準となっています。
つまり、評価額を1.4倍するとおよその相場価格となるのです。
2.不動産売却の広告で相場を知る
週末には分譲住宅の広告が新聞に折り込まれてきます。
興味のない人はそのまま捨ててしまうものですが、これも情報の宝庫です。
新築住宅もひとつの相場の指標になります。
土地建物で3,000万円を切るエリアもあれば、5,000万円を超える場所もあるものです。
新築住宅の相場がそのエリアで購入者層が出せる金額の上限になっています。
3.ネットの情報で相場を知る
今や多くの企業や個人がネットを使って情報を検索する時代です。
官公庁も例外ではありません。
日本の不動産行政を管轄するのが国土交通省です。
国土交通省は土地総合情報システムを構築し、多くの情報を公開しています。
後ほど紹介する地価公示などのほか、実際の成約価格もこのシステムを使えば調べることができるのです。
細かい数字まではわからないものの、相場を知るにはこの情報システムでも十分にできます。
不動産売却の相場の調べ方（土地編）3選
不動産でも土地の価格については、全国的に地価公示や地価調査のポイントのほか、路線価が張り巡らされています。
これらは課税や用地買収のためではあるものの、相場を知るための大切なリソースです。
不動産売却のうち、土地相場の調べ方は次の3つになります。
1.全国にある地価公示や地価調査
2.相続税路線価は手軽に調べられる
3.広い範囲を網羅する固定資産税路線価
1.全国にある地価公示や地価調査
地価公示は3月下旬、地価調査は9月下旬に発表されます。
全国の地価が上がった、または下がった、というニュースが出回るのはこの時期です。
地価公示や地価調査は国や都道府県が設置した地価を調べるための制度です。
このポイントがどこにあるかは先ほどの土地総合情報システムから調べることができます。
2.相続税路線価は手軽に調べられる
国税庁の路線価図のサイト（財産評価基準書）では、相続税路線価を調べることができます。
相続税路線価とは、相続税の計算のために国税庁が全国の道路に敷設した価格のこと。
本来は課税のためですが、土地の相場を知るためにも使われています。
相続税路線価の注意点は表示されている価格は相場の8割水準であることです。
例えば「80」と表示されていれば、その道路に面した土地の価格は10万円という意味になります。
もう人の注意点は、相続税路線価は市街化区域という、文字通り市街化している場所にしかありません。
人があまり住んでいない場所や農地が広がっている場所にはないのです。
3.広い範囲を網羅する固定資産税路線価
相続税路線価がない場合には、固定資産税路線価を活用しましょう。
資産評価システム研究センターの運営する全国地価マップ で調べることができます。
相続税路線価が市街化区域に限定されているのに対し、固定資産税路線価はさらに広い範囲に敷設されているのです。
固定資産税路線価は相場の7割順で設定されています。
例えば「140,000」と表示されていれば、その道路に面している土地の価格は20万円です。
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不動産売却の相場の調べ方（マンション編）3選
これまでは土地についてみてきました。
続いてはマンション編です。
マンションは一棟のマンションごとにも相場が形成されている場合もあるもの。
大規模なタワーマンションなどが代表例です。
この他にもマンションの相場を推定できるサイトやAIで査定するサイトもあります。
マンションの相場を調べるには次の3つの方法です。
1.不動産ポータルサイトで調べる
2.マンションごとの成約価格が記載されたサイトもある
3.AIによる査定で相場を知ることもできる
さっそく解説しましょう。
1.不動産ポータルサイトで調べる
SUUMOやHome‘ｓといった不動産ポータルサイトがいくつも運営されています。
こうしたサイトは膨大な情報の宝庫です。
物件を検索すれば、不動産売却の対象となるマンションの近くで売りに出されている物件も調べることができます。
築年数や広さが同じくらいのマンションがあればそれが比較対象です。
こういったサイトは独自でエリアの相場を掲載していることもあります。
こうしたデータも活用しましょう。
2.マンションごとの成約価格が記載されたサイトもある
マンションマーケットは東京都とその周辺のマンションの成約価格を掲載しています。
成約価格は実際に売買された価格です。
売り物件の価格よりも実際に取引された価格のほうが信頼性はあります。
先ほどの売り情報と成約価格を比較すると、どれくらいの値引きが行なわれたかもわかるもの。
値引きを見越した価格を検討することもできるのです。
3.AIによる査定で相場を知ることもできる
三井のリハウスが運営するリハウスAI査定にはAIによるマンション査定の機能があります。
住所などでマンションを特定すると、そのマンションがいくらくらいで売れるかを計算してくれるのです。
まだまだ発展途上の技術ですが、今後はこうした査定が増える可能性もあります。
不動産売却相場を左右する4つの要素
東京の都心部は高く、郊外は安い。
新築は高く、中古は安いのが日本の常識。
ただ、それに影響を及ぼす要因が何か、と聞かれるとなかなか答えられません。
不動産は多くの要因が絡み合った結果、相場が成立しているのです。
複雑な不動産の相場形成を単純化すると次の4点になります。
1.場所と価格水準・ブランド
2.その不動産の個別的要素
3.建物の築年数
4.建物の程度や状態
ひとつずつ説明します。
1.場所と価格水準・ブランド
土地の場合はどこにあるかで価格が決まります。
もちろん、道路幅員や駅までの距離でも価格は決まるものです。
ただ、そういった条件が同じでも、ある場所では周りよりも価格が高いことがあります。
それがブランドです。
東京のような都心部から、郊外の住宅地までブランドで価格水準が決まることがあります。
2.その不動産の個別的要素
不動産を購入するとき、誰しも使いやすい不動産を望むものです。
例えば、建物を建てるには土地は四角形のほうが使いやすくなっています。
三角形や不整形の土地では利用効率が悪くなるものです。
また、道路も複数の街路に接していたほうが使いやすくなります。
こうしたその不動産特有の事情も価格に反映されるのです。
3.建物の築年数
一部の例外を除いて、建物は新築時が最も高く、築年数が経つにつれて値段が下がっていきます。
ただ、その下がり方は一様ではありません。
新築後しばらくは値段の下がり方が大きく、この状態が10年程度続きます。
その後、築25年くらいまで下落はなだらかになるのです。そしてその後は築古マンションとして再び下がり始めます。
4.建物の程度や状態
建物の相場を決めるのは築年数も大事ですが、それだけではありません。
同じ築年数であっても、管理の状態いかんでその価値は変動します。
それだけ普段の建物管理が大事なのです。
マンションでは、建物の程度や状態はダイレクトに価格へ反映されます。
誰しもきれいな建物を手に入れたいのです。
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より正確に不動産売却相場を知るための4つの方法
ここまでは主に自分で相場を知るための手段についてお話ししてきました。
自分だけでも多くの情報を入手できるものの、プロでもない人が査定をするには限界があります。
やはり、不動産の専門家に価格を出してもらえば、その価格の説得力は増すものです。
より正確に不動産売却の際の相場を知るための方法には次の4つの方法があります。
1.不動産業者の査定は相場を知るために必須
2.査定には机上査定と実地査定がある
3.複数の査定を取ろう
4.不動産鑑定士の鑑定評価も可能
それぞれ解説します。
1.不動産業者の査定は相場を知るために必須
不動産業者の多くは無料で査定をしてくれます。
査定は営業活動の一環でもあるのです。
不動産業者は日々取引に携わっていることから、不動産の相場に精通しています。
その不動産業者が査定を行うのですから、一戸建てやマンションといった流通量の多い物件には強いのです。
相場を知るために不動産業者の査定は必要なステップとなります。
2.査定には机上査定と実地査定がある
この査定には、物件を見ない机上査定と、実際に現場をみて行なう実地査定があります。
もちろん、実地査定のほうが正確な金額を出せる方法です。
実地査定は不動産業者と予定を調整し、来てもらうことが必要になります。
その分、机上査定よりも時間もかかり、手間も増えるもの。
それでもできることなら、実地査定をしてもらうようにしましょう。
3.複数の査定を取ろう
査定は複数の業者から取ることが原則です。
一社ではその価格が高いのか安いのかわかりません。
二社でもどちらかが相場を外した査定をすると、本当の相場がわからなくなります。
できれば三社以上から査定を取ることがおすすめです。
そうして初めて、その不動産の相場がわかります。
4.不動産鑑定士の鑑定評価も可能
不動産鑑定士という、価格を判定するためのプロもいます。
企業のためや相続など、しっかりと価格を説明する必要がある場面では不動産鑑定士の出番です。
こうした、きちんと価格の説明を求められる場面では、不動産業者の査定よりも不動産鑑定士の鑑定評価を依頼したほうがよい場合もあります。
しっかりした評価をしてくれるのですが、無料というわけにはいかず、相応の報酬が必要です。
まとめ
昔から相場がわからないといわれていた不動産市場もかなり透明化されました。
価格水準を知るだけなら、ネットからの情報でも十分対応できます。
それでも、きちんとした不動産売却価格を知りたい場合には、不動産業者の実地査定や、不動産鑑定士の鑑定評価が必要なのです。
自分がどれくらいの精度の価格を知りたいかによって使い分けられるようになると、より深い理解を得ることができます。
