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家の売却でも売主はただ売却代金を受け取ればよい、というものではありません。
必要な費用として多くのお金がかかります。
その中でも避けて通れないものが税金です。
お金が動くところに税金あり、と取引価格の大きい家の売却には税金がついて回ります。
家の売却に伴う税金には、ほとんどの取引にかかるものと、場合によってかかるものがあるのです。
今回は家の売却にかかる税金についてリサーチしてみました。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
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そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
家の売却時に必ずかかる税金2選
まずはほとんどの家の売却にかかる税金からみていきましょう。
契約書や領収書には収入印紙を貼ります。
これは印紙税という立派な税金です。
このほか、仲介手数料やローン返済手数料等にも消費税がかかります。
こうした家の売却時にかかる税金は次の2点です。
1.契約書に必要な印紙税
2.仲介手数料などにかかる消費税
さっそくみていきましょう。
1.契約書に必要な印紙税
令和4年3月31日まで不動産売買契約書への印紙税は以下のように軽減措置がとられ、安くなっています。
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 30,000円 |
売主の場合は領収書を発行する必要があることから領収書に貼付する印紙は以下のとおりです。
| 500万円超1,000万円以下 | 2,000円 |
| 1,000万円超2,000万円以下 | 4,000円 |
| 2,000万円超3,000万円以下 | 6,000円 |
| 3,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 2万円 |
印紙税とはどのような税目なのかみていきましょう。
印紙税が必要な書類
家の売却では、契約書を作成します。
この場合には契約書一通ごとに収入印紙が必要です。
多くの不動産業者が利用する売買契約書のひな型も「契約書は2通作成し、売主買主双方が保管する」と記載されています。
この他、売買代金や固定資産税の清算金を受け取った際の領収書にも必要です。
印紙税を節約するには
印紙税を節約する方法がないわけではありません。
印紙税は契約書や領収書ごとに貼付が求められているもの。
書類を作成しなければ印紙税は必要ありません。
不動産取引に慣れている不動産業者などは、契約書の作成を一通にして、コピーを保管しています。
また、電子契約書や電子領収書でも印紙不要です。
ただ、こうした方法は個人間売買ではまだ一般的でありません。
2.仲介手数料などにかかる消費税
家の売却でも多くのものが消費税の対象です。
仲介手数料、ローン返済手数料等も消費税がかかります。
逆に非課税や不課税になるのは、土地の代金や個人間売買の建物代金など一部のものです。
取引額が大きいため、消費税もそれに連れて高額となります。
令和3年4月では10％ですが、その税率はバカになりません。
家の売却時にかかる可能性がある税金2選
ここにあげる2つの税金はすべての家の売却にかかるものではありません。
登録免許税などのように課税されていることすら自覚しないような税金もあります。
所得税等もあとでお話しするようにいくつかの特例や特別控除が存在するもの。
これらによってかなりの取引で税金がかからないようになっています。
家の売却時にかかる可能性がある税金についてみていきましょう。
1.登録免許税
2.所得税・住民税・復興特別所得税
各税目を調べてみました。
1.登録免許税
登録免許税は登記の際に納入が必要な税金です。
住宅ローンを借りている場合には完済時に抵当権抹消登記が必要となります。
その際に司法書士手数料とともに支払うのが登録免許税です。
司法書士からの請求書には登録免許税が〇円と記載されています。
ただ、抹消登記費用としてひとくくりにされることが多いため、見逃されがちな税金です。
2.所得税・住民税・復興特別所得税
所得税をはじめ、住民税や復興特別所得税もかかる場合があります。
ひとくくりに「譲渡所得税」とも呼ばれていますが、これは通称です。
基本的にこれらの税金は利益がある場合に、その利益に対してかかる仕組みとなっています。
また、家は居住用の財産でもあることから救済措置もあり、それがいくつかの特例や特別控除です。
譲渡所得税についてはのちほど詳しく解説します。
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家を売却しても税金（譲渡所得税）がかからないケース3選
利益があるところには所得税がかかってしまうものです。
それでも地価の上昇が著しい地域や古くから所有していた物件などは値上がりしている場合も多いもの。
予期しない税金がかからないよう、家を売却しても税金がかからないケースもあります。
それは次の3つのケースです。
1.家を購入価格より安く売却した場合
2.家の売却での譲渡所得が3,000万円以下の場合
3.住み替えのために家を売却した場合
それぞれのケースをみていきましょう。
1.家を購入価格より安く売却した場合
新築で家を購入し、何年か住んでから売却する場合は多くの場合、新築時よりも値下がりしています。
このような場合にはそもそも利益が発生していないため、譲渡所得税はかかりません。
家を売却した人の大部分はこのケースに該当します。
「家を売ったら税金がかかった」という人が少ないのはこの制度のおかげでもあるのです。
2.家の売却での譲渡所得が3,000万円以下の場合
家の売却での利益は、税法上の名称が譲渡所得です。
この譲渡所得が発生した場合でも、居住用不動産であれば、譲渡所得が3,000万円までは減額されます。
例えば譲渡所得が2,500万円発生したとしても、この特例を使えば譲渡所得がゼロ、つまり課税されないのです。
これは居住用不動産という、生活のうえで欠かせない財産に関するものだからと考えられます。
3.住み替えのために家を売却した場合
新しい家への住み替えを目的として住んでいる家を売却して、売却代金よりも高額の家に買い替えた場合には、譲渡所得は繰り延べになり、その時には譲渡所得税はかかりません。
例えば、3,000万円で購入した家を5,000万円で売却し、6,000万円の家に買い替えた場合です。
今の例で新しい家を4,500万円で購入したとすると、売却額5,000万円との差額500万円が譲渡所得となります。
家を売却した際の譲渡所得税の計算方法を勉強しよう
家を売却した際に利益が出た場合には譲渡所得税が課税されます。
その計算方法自体はそれほど難しくないものの、取得費に含めるものや含めないものの判断は一般の人には困難です。
ここでは譲渡所得税の計算方法や注意点について勉強していきます。
所得税は譲渡所得が出た場合に課税される税金
先ほどもお話ししましたが、譲渡所得税は利益、税法でいう譲渡所得がプラスの場合に限って課税される仕組みです。
そもそも売却価格が安く購入価格が高い場合や、特例などで譲渡所得が発生しない場合には課税は発生しません。
家を売却する人すべてが税金を支払うものではないのです。
譲渡所得税は転売益狙いの売買を抑える意味もあるので、居住用財産の売買にはなるべく課税されないようになっています。
譲渡所得は譲渡価額と取得費や譲渡費用で計算
譲渡所得は以下の計算式で計算します。
課税譲渡所得＝譲渡価額－譲渡費用－取得費
算式としてはとてもシンプルです。
まず譲渡価額、つまり売却価格が決まります。
譲渡費用は仲介手数料などです。
取得費はその家を購入した際の価格になります。
この算式がマイナスになれば、譲渡所得税はかかりません。
仮にプラスになっても各種特例や特別控除があるのです。
取得費や譲渡費用については次の項目で詳しくみていきます。
取得費や譲渡費用の3つの注意点
取得費や譲渡費用についてはいくつもの注意点があります。
どういった費用が譲渡費用に含まれるのか、取得費が不明な場合はどうしたらよいか、といった問題です。
確かに税法や通達には記載されていますが、一般の人にはなかなか理解できません。
ここでは、これだけは押さえたい注意点を3点あげてみました。
1.取得費や譲渡費用に含まれるもの
2.取得費が不明な場合は
3.相続で取得した家の場合は
さっそくみていきましょう。
1.取得費や譲渡費用に含まれるもの
取得費は今回売却した不動産の購入価格のほか、購入の際の仲介手数料や所有権移転登記手数料が含まれます。
譲渡費用は今回の家の売却のために必要となった費用です。
印紙代、測量費用、仲介手数料等が代表例です。
新しいところでは建物診断、インスペクション費用も含めることができます。
2.取得費が不明な場合は
取得費の査定方法は法律や規則では特に定めがありません。
客観的な方法で説得力があればよい、ということになります。
現在よく行われている方法は売買契約書からの抜粋、消費税額からの推定などです。
どの方法でもわからない場合には、概算取得費といって、売却価格の5％を取得費とする制度もあります。
ただしこれは売却価格の95％が利益となるので注意が必要です。
3.相続で取得した家の場合は
相続で取得した家を売却した場合には取得費にあたる部分がありません。
相続は対価を支払って手に入れる行為ではないからです。
この場合は、被相続人が購入・取得したときの価格が取得費となります。
このため、相続時にも相続した不動産の売買契約書を確保しておきましょう。
譲渡所得税は所有期間で税率が変わる税金
譲渡所得税は家の所有期間で税率が変わります。
所有期間は売却した年の1月1日が基準です。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、税率は39.63%となります。
土地ころがしや転売益目的の取引を抑制するために税率は高率です。
一方、所有期間が5年超ならば長期譲渡所得となり税率は20.315%となっています。
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家を売却した場合の税金3つの注意点
譲渡所得税の計算方法はわかりました。
ただし、この他にもいくつかの注意点があります。
まずは確定申告が必要です。
さらに譲渡所得税の特例には住宅ローン減税と併用できない特典もあります。
こうした注意点をあげてみました。
以下の3つがポイントになります。
1.翌年の確定申告が必要
2.住宅ローン控除と併用できない特例もある
3.税金で迷ったら不動産業者や税理士に相談しよう
ひとつずつ確認していきましょう。
1.翌年の確定申告が必要
最近はサラリーマンであっても医療費控除やふるさと納税で確定申告をする人も増えました。
譲渡所得税も確定申告が必要です。
例えば、令和3年中に家を売却した場合は令和4年2月から始まる確定申告に必要書類とともに申告する必要があります。
締め切りについて令和2年分の申告は新型コロナウイルス感染症の影響もあり、4月まで延長されています。
2.住宅ローン控除と併用できない特例もある
住宅ローン減税は多くの人が利用する制度です。
この住宅ローン減税は、先ほど紹介した3,000万円の特別控除との併用はできません。
かつては併用もできたのですが、改正されています。
このように毎年のように制度は改正されるものです。
昨年できたものが今年はできなくなる場合もあるため、注意しましょう。
3.税金で迷ったら不動産業者や税理士に相談しよう
税金は情報公開も進み、国税庁をはじめ多くのサイトで解説がなされています。
概略であれば、ネットからの情報でも対処することが可能です。
ですが、少々複雑なことになると素人では太刀打ちできなくなります。
こんなときは不動産業者や、税金の専門家である税理士に相談しましょう。
納税の誤りがあると後々面倒なことになります。
少々手間でも専門家のアドバイスを受けるべきです。
まとめ
家を売却するだけでもその手間と負担は大きなものがあります。
それに加えて税金の計算もするなんて、と多くの人が思うものです。
居住用財産にはある程度の保護がされているため、全体としては納税まで至る人は多くありません。
それでも計算をしたり、資料を集めたりと手間はかかります。
最後の大仕事だと思ってやりきりましょう。
