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家を購入したことはあっても、売却したことのある人は少なくなります。
それは一度購入した家にそのまま住み続けることが多いからです。
家の購入の際は、住宅やマンションの販売業者が段取りをつけてくれます。
買主は導かれるままにサインをし、ハンコを押せばよかったのです。
ただ、売却の場合はこうはいきません。
最初から自分の意思で動く必要があるのです。
ここでは、家の売却をステップごとにやさしく解説していきます。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
| 上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスが良く必ず利用しておきたい。 東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。 ソニーグループの技術を活用したAI査定と、原則「片手取引」を採用するエージェント制が特長。売却エージェントは買主側と兼務せず、戦略立案から広告出稿まで売主の利益最大化にフォーカス。首都圏・関西の主要都市に強い。対象エリアに物件があれば必ず使いたいサービス。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。
どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
もくじ
家の売却の流れ4ステップ
家の売却は大きくわけると次の4ステップになります。
1.計画を立てる
2.査定を不動産業者の選定
3.売却活動
4.契約と引き渡し
それぞれ解説していきます。
計画を立てる際の5つのポイント
まずは実際に不動産業者に相談したり、売却活動をしたりする前に自分なりに計画をたてましょう。
物件のセールスポイントの把握や書類のチェックをしておけば、この後の査定や売却活動もスムーズに進みます。
計画を立てる際のポイントは次の5つです。
1.いつ頃に家を売るか
2.売却相場を調べよう
3.書類を揃えよう
4.ローンが残っている場合は
5.売却する家のセールスポイントと不具合を整理しよう
それぞれお話しします。
1.いつ頃に家を売るか
まずはいつ頃に家を売るかです。
今年中に、とか来年までに、といった程度で構いません。
お子さんがいる場合には「来年の3月中に」となる場合もあります。
この段階ではまだ売主の希望レベルで大丈夫です。
一方、相続などがあると自動的に締め切りが決まってしまいます。
何事も計画を立てることが大事なのです。
2.売却相場を調べよう
今やweb上でいろいろなことを調べられる時代です。
不動産のポータルサイトで検索すれば、家の近所の売り物件を見ることができます。
こうした情報を知ることで自分の家はいくらくらいで売れるだろうか、と予想をつけることが可能です。
予想をすることによって、この後検討するローンの返済や、新しい家の計画を立てることができます。
3.書類を揃えよう
家を購入した際には多くの書類にサインや押印をしました。
その書類を残らず出してみましょう。
売買契約書や重要事項説明書といった書類が出てきます。
この他納税通知、リフォームの契約書など、家に関するものは何でも引っ張り出しておきましょう。
査定の際にもこれらの書類は必要です。
その後の確定申告でも必要となる場合があります。
家に関する書類は一か所にまとめておくのがよいでしょう。
4.ローンが残っている場合は
基本的にローンが残っていても売却は可能です。
売却価格でローンを返済できれば問題ありません。
問題は売却価格でローンを返済できない場合です。
これは自己資金で補填することもできます。
また、今は借り換えローンといって、以前の家のローンの残債と新しい家のローンを合わせて借りることができるローンも用意されているのです。
ローンが残っていることは、売却の障害とはなりません。
5.売却する家のセールスポイントと不具合を整理しよう
最後は査定に向けて、自分の家のセールスポイントと不具合の箇所をチェックしましょう。
水回りはリフォームをした、外壁はいいものを使っている、といった自分の家の強みです。
反対に、雨漏りがした、キッチンの扉の建付けが悪い、といった不具合も確認しておきましょう。
これを査定の際に伝えれば、より正確な査定ができます。
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売却する家の査定を依頼する4つの注意点
売却活動に先立って不動産業者に査定をしてもらい、媒介契約を結ぶ不動産業者を決定します。
査定によってわかるのは、家の金額だけではありません。
査定の結果によって不動産業者も決定するのです。
このため、査定は家の売却では重要な作業です。
売却する家の査定を依頼する注意点は次の4つになります。
1.査定は複数の業者に依頼するのが基本
2.どの業者にも同条件で依頼すべき
3.高すぎる査定額には要注意
4.家の売却を託す不動産業者を決めよう
それぞれお話しします。
1.査定は複数の業者に依頼するのが基本
査定は複数の不動産業者に依頼することが基本です。
そんなに不動産業者を知らないよ、という人もいます。
今では不動産一括査定サイトや不動産のポータルサイトが盛況です。
こうしたサイトからでも多くの人が不動産業者を見つけています。
この他、元からの知り合いや、今の家を購入した際の不動産業者に依頼してもよいでしょう。
2.どの業者にも同条件で依頼すべき
複数の業者に依頼することはお話ししました。
その業者には、同じ条件で依頼をしましょう。
条件とは、ある業者にはリフォームしたことを伝え、ある業者には伝えない、ということです。
同条件で依頼しないと前提となる条件が異なってしまい、異なる価格が出てきてしまいます。
これでは正しい比較ができません。
このためにも、あらかじめセールスポイントと不具合の箇所はあらかじめ把握しておきましょう。
3.高すぎる査定額には要注意
複数の査定を取ると、他の不動産業者よりもかなり高い価格を出してくる業者もあります。
高いからそこに依頼しよう、と思いがちですが、そこは慎重にすべきです。
あまりに高い査定額は媒介契約を結ばせて、その後に売却価格を引き下げる手口の可能性もあります。
こうした手口を防ぐためにも、複数の不動産業者から査定を取るようにしましょう。
4.家の売却を託す不動産業者を決めよう
査定が出そろったら、それらを確認して媒介契約を結ぶ不動産業者を決定します。
不動産業者はこれから始まる売却活動のパートナーであり、アドバイザーです。
査定額の正確さはもちろん、担当者の資質まで吟味する必要があります。
不動産業者の選定によって家の売却が左右されるといっても過言ではありません。
不動産業者は慎重に決定しましょう。
家の売却時の売却活動と条件交渉の必須事項3選
媒介契約を結ぶと、不動産業者は売却活動に入ります。
最近はモノの個人間売買も盛んになってきたものの、自らが売主になる経験は多くありません。
特に売り物は不動産です。
長年住んでいても売り物という意識がうすい人も多いもの。
そこで、家の売却活動と条件交渉での必須事項を3点にまとめてみました。
1.家の内覧の受け入れは積極的に
2.売却交渉は不動産業者と相談しながら
3.売れないならば値下げも視野に
それぞれの項目についてみていきましょう。
1.家の内覧の受け入れは積極的に
売り物件に興味のある買主は内覧を希望してきます。
片付いていないからとか、汚れているからと敬遠しがちですが、ここは積極的に内覧を受け入れましょう。
家の場合、現物を見てみないと判断のつかないことが多いもの。
内覧をしないと交渉も始まらないからです。
空き家であればハウスクリーニング等の余地もあるものの、まだ居住中ならそのままの状態で内覧に臨みます。
2.売却交渉は不動産業者と相談しながら
内覧の際でも売主は買主と直接交渉する必要はありません。
売主と買主は価格面をはじめとして利害が対立する関係にあります。
直接交渉しても簡単にはまとまりません。
そこで不動産業者の登場です。
不動産業者は相手方との交渉も担当してくれます。
直接は言いづらいことでも不動産業者を介せば伝えることも可能です。
交渉は即答を避け、不動産業者と相談しながら進めましょう。
3.売れないならば値下げも視野に
売却をはじめてしばらく経過しても売れないこともあります。
そんな時視野に入ってくるのが値下げです。
値下げについては、不動産業者は積極的な場合もあります。
理由は簡単。
値下げしたほうが売りやすいからです。
ローンの残債や住み替え後の家の資金もあることから、値下げは慎重に進めましょう。
それでも売れない場合は値下げもやむを得ません。
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契約と引き渡しに必要な費用や手続き
契約や引き渡しにはさまざまな書類が必要となり、費用がかかります。
多くの場合は不動産業者が一覧表を用意してくれ、その通りにしておけばよいものです。
ここでは、家の売却に必要な費用や手続きについて解説します。
これらの中には不動産業者に頼らず、自分で行うものもあるのです。
家の売却に必要な費用3選
家の売却には売主が支払うべき費用もあります。
これらの多くは売買代金から充当できるものです。
ただし、きちんとこれらの費用もみておかないと、費用を支払ったら予算が足りなくなった、という事態も発生します。
家の売却に必要な主な費用は次の3つです。
1.仲介手数料
2.ローン返済手数料
3.譲渡所得税や印紙税などの税金
各項目をみていきましょう。
1.仲介手数料
不動産業者に支払うべき手数料です。
査定から売却活動、契約まで不動産業者は多くのことをしてくれました。
それらの業務に対する報酬です。
その金額は物件価格の約3％。
決して安い額ではありませんが、不動産業者にとっては、これが唯一の報酬なのです。
2.ローン返済手数料
住宅ローンが残っている場合、ローンを全額返済する際に金融機関に支払う手数料です。
その額は5千円程度から5万円程度とさまざま。
実物店舗を有する既存の銀行とネットバンクでも異なります。
また、同じ金融機関でも支店で返済する場合とネットからでは金額が違ってくるのです。
最も安い方法を探してみましょう。
3.譲渡所得税や印紙税などの税金
家の売却には税金もかかります。
代表的なものは所得税と印紙税です。
家を売った場合に利益が出ていれば譲渡所得税がかかります。
ただし各種の特例や特別控除があることから実際に税金を取られるケースは多くありません。
印紙税は契約書や領収書に貼付することで納税する税金です。
売主の場合は、契約書に加えて領収書の印紙も必要となります。
家の売却に必要な手続き
家の売却が終わると大きな仕事が片付くことから、つい緊張感が途切れてしまうもの。
しかし、引き渡しが終わったら家の売却は終わりではないのです。
それは確定申告。
譲渡所得税の申告をする必要があります。
この確定申告まで不動産業者は手伝ってくれません。
税理士に相談するか、独力で行なう必要があるのです。
家の売却でトラブルになる意外なもの3選
家の売却では家そのものや契約内容でトラブルとなることが多くあります。
中には、こんなものまで、というトラブルもあるのです。
金額自体はそれほどでなくても、大金が動く家の売却ではお互いがこだわるところもあります。
家の売却でトラブルになる意外なものは次の3点です。
1.表札
2.現状有姿
3.固定資産税・都市計画税の清算
くわしくお話しします。
1.表札
家の門柱にモルタルで固定されている、大理石などで作られている表札です。
あれを削ろうとすると相当な労力が必要になります。
一方、買主としては自分が買った家に他人の名前がいつまでもついているのは気になるもの。
表札をつけたままか、外すのかでトラブルになることがあります。
2.現状有姿
げんじょうゆうし、と読みます。
今の姿のまま引き渡すという条件です。
この現状有姿、どの段階の現状なのか、契約後から引き渡しまでに壊れた場合はどうするのか、といった問題があります。
学説では契約後から引き渡しまでに壊れた場合は売主が責任を負う、というのが有力です。
3.固定資産税の清算
年の途中で売買した場合、売主が支払った固定資産税や都市計画税を清算します。
この清算のスタートラインが実は地域によって異なっているのです。
1月1日を基準に計算する地域と4月1日を基準にする地域があります。
東京の人が地方で取引する場合などでこうした取引慣行が異なることでトラブルとなる場合があるのです。
まとめ
家の売却も、基本的には不動産業者にある程度任せておいても大丈夫です。
ですが、それも信頼できる不動産業者を見つけていることが前提です。
流れを把握して先回りして準備をすると、よりスムーズに取引ができます。
信頼できる不動産業者の獲得と売却の流れの把握でトラブルのない売却をしましょう。
