日本の家の寿命は何年？家の延命対策と、寿命がきた家の対処法を伝授【売却】

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木造住宅は30年しかもたない、築20年で価値がなくなるといわれています。

確かにこれまでの家の寿命は短いものでした。

ただ、その常識は木造住宅、マンションを問わず変わりつつあります。

住んでいる人間の寿命が延びているように、家の寿命も延びているのです。

ここでは、日本の家の寿命が短い理由から、家の延命術までを解説していきます。

人も家もケアをすれば長生きするのです。

ぜひこの記事を参考に、家の寿命について学んでいきましょう。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
SREリアルティで無料査定（首都圏/関西エリア）⇒
すまいValueで無料一括査定（大手6社に一括）⇒
イエウールで無料一括査定⇒
それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

日本の家の寿命はどれくらい？

外国では築100年という長寿命の家もあります。

その一方で日本は木造家屋が多かったことからその寿命は短いものでした。

木造住宅でもマンションでも築30年といえば、築古物件の仲間入りです。

ただ、この寿命の常識は変化しつつあります。

日本の家の寿命がどれくらいなのか、そのトピックスをまとめてみました。

1. 家の寿命30年は正しいか
2. 木造の寿命30年の落とし穴
3. 耐用年数と寿命は違う
4. 100年住宅も夢ではない
5. 家は管理次第で長寿命に

それぞれ見ていきましょう。

1.家の寿命30年は正しいか

不動産業者の話やネット上でも「木造住宅の寿命は30年」という話題は出てきます。

概ね木造住宅は30年、マンションは40年から50年程度がコンセンサスです。

ですが、この常識は特に木造住宅では変わりつつあります。

一般社団法人住宅生産団体連合会が発行した「2017年度戸建注文住宅の顧客実態調査」では建て替えるまでの平均年数は37.0年でした。

実は木造住宅の寿命はここ10年ほどで4年ほど延びているのです。

家の寿命30年は過去のものになってきました。

参考：戸建注文住宅の顧客実態調査（2017年度）｜一般社団法人 住宅生産団体連合会

2.木造の寿命30年の落とし穴

寿命が延びただけではありません。

そもそもこの寿命は、取り壊された建物の築年数のこと。

木造住宅が30年や37年で壊れてしまう、という意味ではありません。

まちを見渡せば築30年以上の木造住宅や築50年近いマンションはあります。

それらは今でも現役です。

家の寿命は数字だけが独り歩きしている状態といえます。

3.耐用年数と寿命は違う

税金の計算や会計の世界では耐用年数という言葉がでてきます。

• 木造住宅　22年
• 鉄筋コンクリート　47年

国は木造住宅が22年しかもたないと考えている、というわけではありません。

耐用年数はあくまで税金や会計のために定めた年数です。

その年数も早く償却を行なうために短めに設定されています。

耐用年数と寿命は根本的に異なるものなのです。

4.100年住宅も夢ではない

今の建築技術は、鉄筋コンクリートを100年以上もたせることも可能です。

100年住宅や100年マンションが実現可能なところまできているのです。

ただ、鉄筋コンクリートの躯体部分は100年もったとしても、設備部分はそうはいきません。

設備の更新さえ効率よくやれば長寿命の家は建築可能なのです。

5.家は管理次第で長寿命に

マンションだけではありません。

木造住宅も技術の進歩によって長寿命となってきました。

取り壊された建物の築年数も段々と延びています。

設備部分を中心に整備を行い、きちんとした管理を行えば、木造や鉄筋コンクリート造に関わらず、家の寿命は大きく延びるのです。

これまでは古い家は取り壊して建て直すしかありませんでした。

ですが、現在は他の選択肢も増えてきているのです。

日本の家の寿命が短い6つの理由

家の寿命が延びてきたとはいえ、外国の築100年クラスにはまだ届きません。

木造建築が主体であったこと、地震が多い国土というハンデはあるものの、それだけでは説明のつかないこともあります。

日本の家の寿命が短いことには風土や国土の特性以外にも社会的な要因もあるのです。

日本の家の寿命が短い理由は以下の6点にまとめられます。

ひとつずつ解説します。

1.質より量が重視された

第二次世界大戦後から高度成長期にかけて日本は住宅不足に悩まされました。

需要に対して供給が追い付いていなかったのです。

住宅メーカーも少なく、大工さんの造る家は高額でした。

このため、耐久性や品質は二の次で、とにかく家を建てることが奨励されました。

その結果、耐久性のない家が増えていったのです。

この流れがあるため、今でも日本の住宅は長持ちしないというイメージがついています。

2.新築の家信仰が強い

今でこそ中古住宅を購入することは抵抗がなくなりました。

ですが、つい最近までは新築重視の傾向が強かったのも事実です。

それは新築信仰といってもよいでしょう。

「どうせお金を出すなら新築の方がよい」「中古住宅はどこが壊れているかわからない」といった考えもありました。

この傾向は薄らいだとはいえ、今でも続いています。

3.そもそも家の寿命が重視されていなかった

家はそれほど長くはもたないもの。

そういう意識が購入者から不動産業者、建築業界までの共通認識でした。

そもそも長寿命や高耐久性といったことが叫ばれたのは平成はじめのバブル崩壊後の話です。

それまではスクラップアンドビルド、つまり壊して建て直すことが基本でした。

そのほうが建築業界は潤ったからです。

20世紀終わりまでは家の寿命は重視されていなかったのです。

4.新築時の家族構成が重視された

多くの建売住宅や分譲マンションは、主な購買層である子育て世代の家族構成に合わせて設計されています。

このため、時の経過によって年齢や家族構成が変わったとしても、リフォームをしない限り家族の変化についていけません。

また、リフォーム技術が進歩したのも2000年代の話です。

こうしてターゲット層以外には使いづらい家が増えていきました。

5.中古住宅の評価が低かった

家の寿命が30年と言われていた時代には、木造住宅では築20年で建物の価値がなくなるといわれていました。

この傾向は現在でも続いており、築年数で建物の大まかな価値が決まってしまいます。

建物の評価が低く、場合によっては取り壊したほうが高く売れるため中古住宅が流通しませんでした。

6.中古住宅市場が確立されていなかった

新築信仰が強かったり中古住宅の評価が低かったことから、これまで中古住宅の市場はあまり拡大してきませんでした。

どちらかというと中古住宅は「古い家が建っている土地」といった扱いで建物自体はメインの売り物ではなかったのです。

現在、国は中古住宅の流通のためにさまざまな政策を行なっています。

今後は中古住宅市場の拡大が期待できるのです。

家の寿命を延ばす延命術4選

家の寿命を延ばすにはそれなりの管理が必要です。

マンションは管理組合や管理会社が共用部については管理や整備をしてくれます。

一方、マンションの住戸内や戸建住宅は所有者による管理が必要です。

家の寿命をできるだけ長くするには、次の4つのポイントで考えるとわかりやすくなります。

どういうことか説明します。

1.まずは日々の清掃と管理

まずは日常生活レベルの話です。

床に掃除機をかける、バスやトイレを掃除するといったことは日々行う管理業務ともいえます。

日々の清掃をしていると家の不具合や修繕・改善をすべき箇所も見つけやすいものです。

日々目を光らせていれば、そのままにしておけば致命的な不具合でも早期に見つけることができます。

2.定期的な修繕

次は数カ月から1年単位で行なう修繕です。

修繕といっても業者を呼んでの大規模なものではありません。

ゆるんだネジを締め直す、床にワックスを塗るなどの大掃除などで一緒に行なうような小修繕です。

日々の清掃では手が回らなくても、こうした機会に行えば良好な状態を保つことができます。

3.15年に一度の大規模修繕

マンションの場合は概ね15年に一度の割合で大規模修繕が行なわれます。

外壁や屋上の再塗装、共用部分の床の張替えなどです。

15年程度経過すると、マンションの専有部や戸建住宅でも不具合や傷みが発生します。

リフォーム業者に依頼することになるため、数十万円から100万円単位の資金が必要です。

大規模修繕ともなると、何年も前から積立等が必要になります。

4.30年に一度のリノベーション

30年も経過すると、一昔前なら建て替えのタイミングでした。

現在なら建て替え以外にもリノベーションや大規模なリフォームもすることができます。

30年経つと家族構成も変わり、家族によっては使いづらい間取りになっていることも。

間取りの変更、水回りの更新等大規模に変更するのが30年の節目です。

寿命がきた家の対処法3選

少し前まで、寿命がきた家は取り壊して売るのがセオリーでした。

「古家付きでは売れないよ」と不動産業者もアドバイスをしてきます。

ところが最近は安く手に入れるためや良質な中古住宅も増えてきたため、売却方法も多様化してきているのです。

寿命がきた家の対処法は次のようになります。

1. 取り壊して売却
2. そのまま売却
3. リフォームして売却

それぞれ見ていきましょう。

1.取り壊して売却

まずはこれまでオーソドックスだった方法です。

建物を取り壊して更地にすれば、買主はすぐに家を建築し始めることができます。

これまで建っていた家によって制限を加えられることもありません。

更地は自由度が高いことから今でも好まれる売買形態です。

ただし、更地にすると固定資産税が跳ね上がるためできるだけ早く売却する法が良いでしょう。

2.そのまま売却

建物を取り壊すには相応の費用がかかります。

買主側で取り壊してもらい、その費用分を差し引いて安く売却するのです。

また、建物付きを購入して自分でリフォームをする人もいます。

リフォームはある程度その費用を調整することができるため、限られた予算でも調整することが可能です。

この、リフォームすることを前提で寿命がきた家を探す人が増えています。

3.リフォームして売却

売主がリフォームをしてリフォーム済みの家として販売する方法です。

これは主に専門の不動産業者である買取再販業者が行なっています。

彼らはリフォームのノウハウや安くリフォームを行ってくれる業者を知っているためにこうした方法が可能なのです。

不動産に詳しくない一般の人にはなかなか真似ができません。

まとめ

限られた資源をなるべく長く使う目的もあり、家の長寿命化が図られています。

家の寿命が延びているのは統計でもはっきりとした事実です。

リフォームやリノベーションの技術が一段と発展すれば、家の寿命はもっと延びることも考えられます。

新築住宅と並んで中古住宅も購入の選択肢として選ばれる日が近づいているのです。