実家の処分は急ぐべき！？固定資産税や相続税、処分の方法をプロが解説

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親が亡くなったり施設に入ったりすると、途端に実家の管理の問題が発生します。

誰か兄弟が同居していればまだ問題はありません。

ただ、完全な空き家になってしまうと問題は大きくなってしまいます。

日本でクローズアップされているもののひとつが「空き家問題」です。

この空き家問題には実家が空き家になった場合の処分も含まれています。

実家の処分を通じて空き家や離れた場所にある家の管理について考えていきましょう。

また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。

今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？

それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。

一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。

もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。

具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。

たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？

適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」

と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。

本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。

「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」

と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。

1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。

昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。

当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。

そのため、

• 首都圏/関西の対象エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良）・・・「HOME4U」と「SREリアルティ」を併用
• 上記以外のエリア・・・「HOME4U」と「すまいValue」を併用

といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。

※追記

SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。

どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。

HOME4Uで無料一括査定（全国OK）⇒
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それでは解説をはじめていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

実家を維持することが大変な3つのこと

誰も住まなくなった実家を維持するのは大変なことです。

同居していれば話は違いますが、たとえ近所に住んでいても自分の住んでいる家ともう一軒管理するのは厳しくなります。

これが距離的に離れていると、もうお手上げです。ここでは誰も住んでいない実家を維持することの大変さを3点あげてみました。

1. 固定資産税がかかる
2. 共益費がかかる
3. 草取りや現状維持が必要

ひとつずつ考えていきましょう。

1.固定資産税がかかる

固定資産税は所有している限り課税されます。

このため、まったく利用していない実家を所有しているといわば無駄な税金を支払う必要があるのです。

施設に入所していても両親が健在であれば、彼らに支払ってもらうことはできます。

ただ、相続などで所有権が移ってしまうと、その所有者に納税義務が発生するのです。

2.共益費がかかる

これは主にマンションの場合です。

マンションの場合はそこに住んでいなくても共益費や修繕積立金がかかってきます。

その額はマンションによって異なるものの、決して安い額ではありません。

このほか、駐車場や駐輪場の使用料、庭やルーフバルコニーなどの専用使用権の使用料も考えられます。

3.草取りや現状維持が必要

不動産は人が住んで管理しないとすぐに傷んでしまいます。

土地も草取りなどが必要です。建物も管理をしないと傷みは早くなります。

特に水回りは深刻です。

水回りは常に水が通っていないとサビがつきやすく、利用を再開しようとするとすぐには利用できない場合もあります。

実家を処分せずに維持していくには、こうした土地や建物の管理が定期的に必要なのです。

実家を処分するときの3パターン

誰かが住んでいれば実家を処分する必要はありません。

また、近所に管理できる人がいたら実家を維持することも可能です。

それができないため実家を処分することが多くあります。

誰も住まなくなったから、誰も管理できなくなったから、というのが実家を処分する原因です。

その理由を3パターンに分けて考えてみましょう。

1. 死亡などで誰も住まなくなった
2. 施設等への入所
3. 管理者の不在

それぞれみていきます。

死亡などで誰も住まなくなった

今まで住んでいた両親がふたりとも亡くなった、住む人がいなくなった。

というのが実家を処分する一番の理由です。

当然ながら、両親のどちらかが健在で実家に住んでいれば処分するわけにはいきません。

両親が亡くなったとたんに実家の問題がいきなり浮上するのです。

実家から独立している子どもたちにとっては頭の痛い問題となっています。

施設等への入所

実家に住む人がいなくなったという意味では介護施設に入所しても同じです。

それでも親のどちらかが健在だと、事情は少々変わってきます。

住む人はいなくても荷物はどうするのか、帰ってくる可能性があるか、といった問題があるのです。

施設に入所して戻ってくる可能性がないのなら実家の処分が一歩前進します。

管理者の不在

住む人がいなくなっても、家族の誰か、または親せきが管理してくれるなら実家処分の問題は発生しません。

問題はこうした管理をしてくれる人がいなくなった場合です。

管理できない実家はまさに「負動産」となってしまいます。

先ほどお話しした現地での管理ができなくなると、実家を処分する必要性が生じるのです。

実家を処分する前にしておくべき3つのこと

実家を処分する前にしておくべきことがあります。

できれば両親や家族が健在で関係者の話し合いができる状態がベストです。

それは実家をどう処分するのか、それとも誰かが実家を管理していくのか、といった実家の行く末のこと。

処分するにしても管理を続けるにしても、誰がどうやってやるのかを決めておくべきです。

実家を処分する前にしておくべきことは次の3点になります。

1. 認知症になる前に話し合い
2. 施設への入所前に決める
3. 実家の処分時の価値を調べる

各項目を説明します。

1.認知症になる前に話し合い

まずは実家をどうするか、話し合いが必要です。

それも望ましいのは、両親がしっかりしていて認知症などにかかっていないことが理想になります。

子どもが独立しているとそれぞれの生活があるもの。

実家のことまで手が回らないこともあります。

早い段階で予定を立てておけば、いざ実家を処分する段階でもあせることがありません。

2.施設への入所前に決める

同じ事が介護施設などの入所する前に決定することにも言えます。

施設に入所するということは、実家で生活できないような支障があるので入所するもの。

一度入所してしまうと、施設内で実家をどうするかといった、込み入った話はしにくいものです。

介護施設に入所することが決定した段階、もしくはその前段階で話し合いを持ちましょう。

3.実家の処分時の価値を調べる

処分をすることが決まったら、いくらくらいで売れるのかを調べておきましょう。

もちろん、すぐに処分するのであれば不動産業者に依頼すべきです。

ただ、すぐに処分しない場合でも、今時点の価値を知っておくのは価値があります。

その査定額が基準になって、処分の計画も立てやすくなるのです。

実家を処分したときにかかる税金

実家を処分した時にかかる税金は、どの段階で処分をしたかによって変わってきます。

段階とは、主に相続をしたかどうかです。

相続前であれば、それは所有者である親に所得税がかかる可能性があります。

また、相続して間もなく売却すると、相続した家族に相続税や所得税等がかかる可能性があるのです。

ここでは、代表的な相続税と贈与税、そして譲渡所得税をみていきましょう。

1. 相続税と贈与税
2. 譲渡所得税

それぞれ説明します。

1.相続税と贈与税

実家を相続して処分すると、相続税がかかる場合があります。

相続前に無償で取得した場合にかかるのが贈与税です。

相続税の場合、基礎控除をはじめとして多くの控除や特例があります。

これらを駆使すると、相続税を支払わなくてもよいケースも多くあるのです。

相続税について申告する際には、税理士へ相談することをおすすめします。

2.譲渡所得税

譲渡所得税は所得税や住民税、復興特別所得税などの通称です。

実家を処分して譲渡益が発生した場合には課税される可能性があります。

ただ、譲渡所得税にも多くの控除や特例があるもの。

国としても生活の基盤である住宅から多額の税金を取るようなことはしていません。

また、相続と同時期に売却した場合には、相続税自体が取得費用として控除されることもあります。

実家が空き家になる前に処分すべき4つの理由

郊外に限らず、都心部でも完全に朽ちてしまった住宅を見かけることがあります。

これらの住宅は適切なタイミングで処分できなかったことも原因のひとつです。

実家の場合もこうなる前には処分する必要があります。

実家は空き家になる前に処分すべきなのです。

その理由は以下の4つになります。

1. 固定資産税があがる
2. 価値が下がり売れにくくなる
3. 管理がより大変になる
4. 処分自体が難しくなる

それぞれお話しします。

1.固定資産税があがる

空き家対策特別措置法によって「特定空家」に該当することになると、土地部分にかけられていた特例が外されてしまいます。

これによって土地の固定資産税が6倍近くに上昇してしまうのです。

「特定空家」に指定されるような建物は建物部分の固定資産税も安いことから、実質的に固定資産税の大幅な値上がりが想定できます。

「特定空家」は今後増える予想で20万戸にも達する予想もあるくらいです。

2.価値が下がり売れにくくなる

建物は時間の経過とともにその価値が下がっていきます。

建物は早く売れば売るほど高く処分できるのです。

地価の高い場所であれば、土地の価格の値上がりで建物の価値減少分をカバーできることもあります。

ですが、これは例外的です。

建物はやがてお荷物となり、売れにくくなっていきます。

3.管理がより大変になる

建物は使用していないと状態はどんどん悪くなります。

特に水回りではこれが顕著です。

毎週のように窓を開けて風を通し、蛇口をひねって水を通すことができれば、しばらく問題は大きくなりません。

ただ、そこまでしっかり管理できる実家は多くないものと考えられます。

空き家の維持管理はそれほど大変なのです。

少々時間と手間がかかっても、実家は処分したほうが手間はかからなくなります。

4.処分自体が難しくなる

売れにくくなるだけでなく、処分自体が難しくなることも指摘しておきます。

それは認知症などで所有者である両親が正常な判断を下せなくなる場合です。

所有者が同意しないと売却はできません。

認知症対策として成年後見制度はあるものの、この制度に登録、利用すること自体にも時間がかかります。

こうなると、他の相続人との調整も場合によって必要です。

意見や方向性が合わずに処分そのものができない事例も数多くみられます。

やはり早めの処分が賢明です。

まとめ

空き家問題として空き家が取りざたされてきたのは、まだ最近のことです。

郊外でも「限界集落」といった言葉が使われることもあります。

限界集落の空き家も誰かの実家であったものです。

一方、都心部でも利用されていない元実家は数多くあります。

両親が亡くなったり、介護施設に入所したりしないと、実家の処分の話は出ることは多くありません。

しかし、実家は誰かが住み続けるか、どこかの段階で処分をしなければなりません。

そのために事前に家族で実家の処分について話し合うことはとても有意義なことです。

早めに実家の処分についての道筋を決めておきましょう。

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