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住宅を購入する時に悩む最大のポイントは「一戸建て」にするか、「マンション」にするかではありませんか。
以前は、「一戸建ては手が届かないからせめてマンションでも」というように、マンションを購入するのは少し妥協した結果と見られることもありました。
しかし、一戸建てに住んでみたはいいものの、家族の環境の変化や年月が経ったことで改めてマンションに住み替えを検討する人も増えています。
そのような人が増えている背景には、以下のようなマンションの優位性が見直されてきたからです。
- 玄関や部屋がフラットなために高齢者のけがの心配がない
- 断熱性がよく光熱費がお得
- 眺望や風通しがよく住み心地がよい
- マンション管理会社がしっかりしている
- 共有スペースが使えて便利
今回は一戸建てからマンションに住み替えるときに考慮するポイントについて詳しく紹介します。
人生のさまざまなステージにおいて、住まいが変化していくことは自然なことです。
一戸建てからマンションへの住み替えを検討している人は、ぜひ今回のコラムを参考にしてみてください。
また、近年の不動産価格の高騰により、現在不動産が高値で売却できる良い市況が続いています。
今のタイミングを狙って不動産を売却しようと考えている人も多いと思うのですが、売却時に絶対にやってはいけないことを知っていますか？
それは、「1～2社程度の不動産会社にだけ、査定を依頼すること」。
一般的な商品とは異なり、不動産には決まった価格がありません。査定を依頼した不動産会社によって500万円以上査定額が違うこともあります。
もしあなたが1～2社にだけ不動産査定を依頼して適正価格より低い査定額が提示された場合、本来売れるはずだった金額よりも数百万円安く売りに出してしまう可能性があります。
具体的な事例を挙げてみましょう。あなたが売却予定の不動産の本来の適正価格が「3,000万円」だったとします。
たまたま査定に出した2社の不動産会社の査定額が「2,700万円」と「2,650万円」だった場合、あなたはどう思うでしょう？
適正価格を知らないあなたは、
「なるほど。プロが言うのだから、2,700万円ほどが妥当なのだろう。」
と判断し、2,700万円前後で売りに出すでしょう。
本来であれば3,000万円でも売れた物件を、300万円も安い金額で手放してしまったわけです。高級な車が買えるほどの大金をドブに捨ててしまったわけですね。
「適正価格で売り出すことが大切なのはわかったけど、どうやって適正価格を調べることができるの？」
と疑問に思われますよね。不動産の適正価格を把握する方法は、ずばり「5社以上の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1～2社では査定額が偏ってしまうリスクがありますが、5社以上に査定を依頼することで、査定額の偏りを避けて適正価格を把握しやすくなります。
昨今では、条件にあった不動産会社にまとめて見積もりを依頼できる「一括査定サイト」や「AI査定」が増えていますが、中でもおすすめなのが大手が運営する下記の3サイトです。
| 上場企業「NTTデータグループ」が運営。全国で厳選された1,500社に査定を依頼できる。全国的に不動産会社と提携しているのでバランスが良く必ず利用しておきたい。 東急リバブル、住友不動産ステップ、三井のリハウス、小田急不動産、野村の仲介＋、三菱地所の住まいリレーなどの大手にまとめて査定を依頼できる唯一の一括査定サイト。 ソニーグループの技術を活用したAI査定と、原則「片手取引」を採用するエージェント制が特長。売却エージェントは買主側と兼務せず、戦略立案から広告出稿まで売主の利益最大化にフォーカス。首都圏・関西の主要都市に強い。対象エリアに物件があれば必ず使いたいサービス。 |
当サイトのイチオシは「HOME4U」ですが、HOME4Uだけに査定を依頼すると、査定可能な会社が数社しか出てこない場合もあります。
そのため、
といったように、エリアごとに2つのサービスを併用してみてください。2社を活用することで、確実に適正価格を把握することができますよ。
※追記
SREリアルティや、すまいvalueが対応していない地域の方は、選択肢としてイエウールを活用して下さい。メインは上記3サービスで比較しつつ、イエウールを加えることで相場の取りこぼしを防ぎやすくなります。
どの一括査定サイトも上場企業が関連・運営しているため安心ですし、厳選された不動産会社のみと提携しているので悪徳業者に依頼してしまうリスクを回避できます。
査定を依頼したからといって無理な営業などもなく完全に無料で利用できるので、不動産売却で数百万円損しないためにも、ぜひ活用してみて下さい。
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それでは解説をはじめていきます。
【本記事の監修者】 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー 大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。 「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。
一戸建てからマンションに買い替える5つの魅力
長年一戸建てに住んでいるとマンションの良さに気づかないかもしれません。
でも、友人や親族のマンションに遊びに行ったときに、ふとマンションの良さに触れることがあります。
一戸建てからマンションへ買い替えた人は、以下のようなメリットを感じているようです。
フラットで段差の少ない住まい
マンションは、構造上床から天井までの高さが決まっているために、玄関や部屋に段差を付けるとその分天井高が低くなってしまいます。
そのため、マンションは段差が少ないことが多いのです。
最近では、玄関から部屋、浴室までがほぼフルフラットのマンションも増え、高齢者が段差につまずいて転んでしまったりすることを防止する安全なマンションが好まれています。
断熱性・耐震性に優れている
マンションはSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）、またはRC造（鉄筋コンクリート造）で建設され、断熱性・密閉性が非常に高くなっている特徴があります。
地域にもよりますが、特に中住戸の場合には、冬でもエアコンで十分足りるぐらいの断熱性を備えています。
また、耐震にも非常に強い設計がなされているために、大地震があっても十分に耐えられる構造を備えています。
木造一戸建ても、最近は断熱材や耐震設計が向上しているために建物の性能が上がっていますが、構造的な面ではマンションの方が質は高いといえます。
眺望や風通しが良い
マンションの高層階では眺望や風通しがいいことからマンションを選ぶ人は多いと思います。
特に都心の密集した住宅街の場合には隣の家屋との距離がとれずに、眺望や風通しの悪さに加え、騒音や日照の悪さに悩まされることもありますが、マンションではそのような心配は大幅に軽減されます。
建物管理がしやすい
マンションは建物管理を管理会社に委託しているために、共用部分の清掃や植栽の手入れなどは管理会社がやってくれます。
また給湯器や電気設備、キッチン設備に不具合が生じたときも、基本的には管理会社に連絡すればどのように解決したらよいかを教えてくれます。
建物が一括管理されていることはいざというときには心強いものです。
共有施設が利用できる
共有施設というと、今流行りのシアタールームやキッズスペース、集会室などを想像するかもしれません。
しかし、もっと基本的な設備として、ごみ捨て場や自転車置き場、駐車スペースがきちんと整備されているということは大きなポイントです。
一戸建てだと曜日ごとに指定のゴミを出さなくてはならない煩わしさがありますが、分譲マンションの場合には基本的にいつでもゴミ捨て場に捨てに行くことができます。
また、駐車・駐輪スペースについても分譲マンションは屋根付きで整備されています。
一戸建てからマンションに買い替えるベストタイミング
一戸建てからマンションへの買い替えは、意外にも築10年から20年の早い時期に検討している方が多いようです。
なかでも、次のようなタイミングで住み替えを考えると、ライフステージに合わせた住み替えが実現できます。
教育環境を整えるための住み替え
家族の住環境を考えるうえで、子供の教育環境や子育て環境が充実しているかは大きなポイントです。
小学受験や中学受験など、学年が上がるときに塾や目標の学校に通いやすい環境を整えるために、住み替えを検討する人も多くなっています。
一戸建てを購入したときには、車通勤であったり自宅ワーク中心であったりなどの理由から駅からの距離を気にしなかったのが、子供の学校のことを考えると駅近の住居に住み替えた方がよいのではないかという考えに変わってくることもあるのです。
老後の生活の負担を軽減する住み替え
マンションはフルフラットの設計で建てられていることが多いため、自宅内でのけがや事故の心配が少なくなっています。
高齢者の自宅でのけがの原因の多くは、一戸建て住宅の段差や階段でのつまずき、転倒によるものです。
また、高齢で足腰が弱ってくると階段を上るのがおっくうになってきて、二階をあまり使わなくなる傾向にあります。
マンションへの住み替えによって、必要に応じて住戸の面積を変えることで、掃除や管理の負担を軽減することができます。
家の設備交換・維持費軽減のための住み替え
木造の一戸建ては築年数を経るごとに家の維持費が増大します。
築古の一戸建てに住んでいると、屋根の修繕や地震等による壁のクラック補修、床下の補強や床面の取り換え・補修などさまざまな補修が必要になってきます。
さらにキッチンや浴室などの設備も古くなってきて交換の時期が来ますが、現在の一戸建てに合う大きさのシステムキッチンや浴室に交換するために工事を依頼するのは面倒です。
設備工事費用が掛かるほか、工事期間中には不便を強いられることになります。
このような負担を軽減するために、マンションに住み替えてしまった方がいいと考える人も多いのです。
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マンションに住み替えるときには、マンションと一戸建ての違いに注意して購入を検討する必要があります。
特に、管理費・修繕積立金や管理規約については一戸建てにはないシステムですので、十分にネット情報などを調べるほか、不動産業者に詳細を相談してみましょう。
管理費・修繕積立金の増額がないか
マンションの管理や共用設備・躯体の修繕は管理費・修繕積立金を取り崩して実施されます。
管理費・修繕積立金は管理計画や長期修繕計画をベースに予算が立てられますが、最近では豪雨・台風による浸水や大地震による修繕などで費用がかさみ、計画以上の経費が支出されているケースも多いのです。
その結果、大規模修繕のタイミングで管理費・修繕積立金が増額されることもあります。
中古マンションを購入するときには、管理費・修繕積立金は周辺物件と比べて極端に高くないか、今後増額の可能性はないかについて、仲介担当者に聞いてみるとよいと思います。
管理規約や管理組合はしっかりしているか
最近建築された分譲マンションは、管理規約や管理組合がしっかりしているために管理組合で問題になるケースは少なくなっています。
しかし、昭和時代や平成の初期に分譲されたマンションは、当時マンション管理法(マンション管理の適正化の推進に関する法律)がなかったこともあって、管理組合が全く機能していないマンションもあります。
そのようなマンションでは、今後マンションの修繕や建て替えなどの重大な問題が起きたときに対応できず、トラブルに発展する可能性があります。
収納スペースは十分か
一戸建てからマンションに住み替えると、一般的には収納スペースは小さくなります。
そのため、従前の荷物は全部入らないということは覚悟しておかなくてはなりません。
また、戸外の倉庫や車庫に置いているものについてもスペースが確保できないことも多いと思います。
引越しの際には思い切って不要物を処分したり、レンタルスペースを借りたりするなどの対処が必要です。
騒音の心配はないか
特に高層階のマンションに住み替えると、騒音が余計に気になるという経験をすることがあります。
隣近所の騒音に悩まされることはなくなりますが、道路を通行する救急車やパトカーの音、高速道路の車の音などは、高層階になればなるほど伝わりやすいという特徴があります。
特に幹線道路に近い高層マンションに住み替えようとするときには、このような点についても内覧のときに確認しましょう。
駐車スペースは十分か
広い郊外の一戸建てに住んでいる場合には、現在の駐車スペースよりもマンションの駐車スペースの方が小さくなることがあります。
特に、横幅や縦幅の広い高級外車などを所有している場合には、新しいマンションの駐車スペースに駐車できるサイズかどうかを確認した方がよいでしょう。
マンションに買い替えるときの手続きの一般的な流れ
住み替えの手続きは、基本的にはマンションか一戸建てかで違いはありません。
しかし、現在の住まいの築年数がかなり古い場合には、解体撤去のうえ更地にして売却することも検討する必要があります。
売却の際には一人で悩むのではなく、まずは不動産業者に相談してみましょう。
現在の住まいの売却査定・仲介依頼
まずは、今の住戸がいくらぐらいで売れるのか不動産の査定を依頼することからスタートします。
査定は机上査定と訪問査定がありますが、売却することが決まっているのであれば初めから訪問査定を依頼してもよいでしょう。
査定価格を見て大まかな資金計画が立てられると思います。
資金計画をみて、希望のエリア・広さのマンションを購入して無理がなさそうであれば、不動産会社と売却の媒介契約（仲介契約）を締結します。
新居を探索・購入する
住み替え先のマンションが見つかったらマンションの売買契約を締結します。
ここで、現在の住まいを売るのが先か、マンションを買うのが先かという問題に直面しますが、資金に余裕があるのであれば住み替え先のマンションを購入してから現在の住まいを売却した方が、引越しや売却手続きがスムーズにできます。
しかし、多くの場合には売却資金を元手に購入マンションの頭金や引越資金に活用するという人が多いでしょう。
その場合には、現在の住戸を売却した後にいったん仮住まいの賃貸物件に引越し、さらに新しいマンションに引っ越すという手間が生じます。
現在の住まいの売却・引越し
現在の住まいの購入希望者が現れ契約条件に双方が納得できたときには、買主と売買契約を締結します。
買主も住宅ローンを組んで購入することが多いことを考えれば、売却資金が手元に入ってくるのは、現在の住居を引っ越した後、買主に引渡しをした時です。
引越し費用や不要物の撤去費用などは先に支出することになりますので、その点の資金計画を綿密に立てたほうが良いと思います。
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まとめ
最近ではマンションの建物としての性能が向上し、住み心地もよくなっているために、一戸建てからマンションに住み替えるひとが多くなっています。
住み替えは、住み替えのタイミング、一戸建てとマンションの違いを十分に考慮に入れたうえで検討しましょう。
今回紹介したように、マンションは一戸建てにはない特徴がたくさんあります。
特に管理に関すること、収納・駐車スペースに関することは事前に確認しておいた方がよいと思います。
今回のコラムを皆さんの住み替えにぜひお役立てください。
