マンション寿命がきたらどうなる？平均で何年もつ？建て替えや取り壊しの選択肢についても解説

promotion

購入してから年月が経ち、自宅マンションの寿命が気になるという方も多いのではないでしょうか。

マンションの寿命を把握しておかないと、自宅売却のタイミングを逃して大きく損をしてしまう可能性もあります。

本記事ではマンションの寿命がどのくらいなのか、寿命が決まる要因や売却のタイミングについて説明します。

こちらで寿命について学んで、損しない売却のタイミングを見極めましょう。

【おすすめ】 SREリアルティ（ソニーグループ） ◆ 信頼の東証プライム上場企業 SREリアルティは東証プライム市場に上場しており、その信頼性と安定性は業界トップクラス。安心して大切な不動産の売却を任せることができます。 ◆ 売主ファーストで高額売却を実現 業界では珍しい片手仲介制を導入し、売主の利益を最優先に考えています。これにより、他社よりも高額での売却が期待できます。 ◆ お客様満足度93.4%！高品質なサービス 多くのお客様から高い評価を受け、満足度は驚異の93.4%！売主に寄り添った丁寧な対応が支持されています。 ◆ 不動産売却経験者からも高評価！3冠を達成 SREリアルティは、不動産売却経験者からの評価で以下の3部門でNo.1を獲得しています。 高値売却につながる No.1 知人に紹介したい No.1 サービスの先進性 No.1 これらの実績は、SREリアルティが常にお客様の満足と高値売却を追求している証と言えるでしょう。 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県に物件をお持ちの方はまずはSREリアルティで査定をしてみることをおすすめします。 SREリアルティの無料査定はコチラ⇒

• 対象の地域に物件をお持ちの方・・・「SREリアルティ」「HOME4U」「すまいValue」を併用
• その他の地域の不動産を売却したい方・・・「HOME4U」「イエウール」を併用

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

マンションにも寿命があるの？何年もつ？

戸建だと寿命のイメージがわく方でも、マンションに寿命があることを想像しにくいという方が多いです。

戸建と違い、マンションは鉄筋コンクリートで造られているため丈夫で頑丈なイメージがあるからです。

例えば、木造の一軒家であれば、築50年や60年といった古い建造物を見たことがあると思いますが、マンションでそれほど古い物件を見た経験はないのではないでしょうか。

日本最古のマンションでも築60年前後であり、ほとんどのマンションはそれ以下の築年数しかありません。

そのため、実際に築古のマンションで寿命が近い物件を見たことがない人が多いのです。

マンションの平均寿命はどのくらい？

マンションの寿命は法定耐用年数と実際に住める寿命と二つの指標があります。

マンションの法定耐用年数は？

マンションの法定耐用年数は47年と定められています。

法定耐用年数とは、税務上の資産価値がなくなるまでの年数のことを指しています。

マンションを含む不動産や動産は、毎年減価償却という項目によりその税務上の価値が減っていきます。

例えば、マンションの場合は毎年の減価償却により徐々に価値が目減りしていき、47年後には税務上の資産価値がゼロになるのです。

そのため、マンションの寿命を法定耐用年数でみると47年という答えになります。

実際のマンション寿命はどのくらい？

実際のマンション寿命は法定耐用年数とは違い、50年～150年です。

法定耐用年数はあくまで税務上の数値であり、鉄筋コンクリート造のマンションの耐久性はそれ以上あることが国土交通省の調査により判明しています。

例えば、鉄筋コンクリート造で外装仕上げの状態がいいものであれば、最長150年近くマンションの耐久性があるのです。

ただし、マンションの構造や耐久性にはばらつきがあるため、全てのマンションで150年の寿命があるわけではなく物件によって異なります。

少なくても50年以上は寿命があるということは覚えておきましょう。

参考：厚生労働省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」国土交通省

マンションの寿命がくるとどうなる？寿命後の3つの道

マンションの寿命がきたら、その後はどうなるのでしょうか？

• 寿命後も修繕して住み続ける
• 建て替えをする
• 取り壊し

以下に説明します。

寿命後も修繕して住み続ける

寿命後のマンションを修繕して住み続けるという方法があります。

建て替えする等は大きな費用がかかるため、大規模修繕などで修復し続けたほうが、コストが安いからです。

例えば、寿命を迎えたマンションにおいて、各種配管や外観、設備などを全て修繕することで、寿命を延命する方法があります。

ただし、すでに寿命を迎えているため、あまり長い期間延命することは難しく、あくまで一時的な応急処置となります。

建て替えをする

マンションの建て替えをする方法があります。

寿命を迎えたマンションを修繕で維持していくのは安全面からみても厳しいため、取り壊してから建て替えるほうが住民にとって安心だからです。

建て替えの際に必ず住民の同意を得てから、マンションを解体し、新たなマンションを新築することになります。

ただし、建て替え工事の間は仮住まいが必要になることや、現在の住宅ローンに付随している抵当権設定の手続き、新しいマンション区分の手続きなど多くの手続きが必要となります。

取り壊し

寿命を迎えたマンションの多くは、取り壊しのみ行うケースが多いです。

それは、マンションの建て直しには多額の費用がかかるため、マンション自体の資金が潤沢でないと実現が難しいからです。

そのため、多くのマンションは寿命を迎えると取り壊しのみ行い、建て直しません。

寿命を迎えたマンション事例2つ

実際に寿命を迎えたマンションの事例を2つご紹介します。

宮益坂ビルディング

渋谷区にある築63年の宮益坂ビルディングは、寿命を迎えて建て替えをしました。

築60年を超え建物の老朽化が進んだため、2016年に建て替えされることが決定した事例です。

建て替えに関して賛成しない区分所有者もいたものの、なんとか建て替え工事が確定し、現在は無事に新しいマンションへと生まれ変わっています。

寿命を迎えたマンションがどうなっていくのか、世間でも話題になった建て替え事例です。

四谷コーポラス

新宿区にある四谷コーポラスは築61年のマンションですが、寿命を迎えたため建て替えが行われました。

耐震診断をしたところ、耐震性に問題があることがわかり、建て替えが検討された事例です。

1956年に竣工した分譲マンションですが、2013年に耐震性の問題が発覚し、2016年に建て替えが確定しました。

現在では「アトラス四谷本塩町」として、新しいマンションに生まれ変わっています。

マンションの寿命を決めるのは「管理」「配管」「コンクリート」

マンションは物件によってその寿命が異なります。

では、具体的にどんな要素がマンション寿命に影響を与えているのでしょうか。

マンションの寿命を決める3つの要因についてお伝えしていきます。

順に見ていきましょう。

1．マンションの管理状態

マンションの管理状態によって、寿命が大きく変わってきます。

管理状態の悪いマンションは、設備や建物のメンテナンスや修繕が不十分であるからです。

例えば、共用部がきれいになっておらず、設備に不具合や破損があるようなマンションは管理状態がよくありません。

修繕計画なども雑に作成されている可能性があり、十分なメンテナンスがされていない可能性が高いです。

マンションはメンテナンスや修繕を行わないと、老朽化が急速に進み、寿命も短くなります。

2．マンションの配管設備

マンションの配管設備などの管理が悪いと、寿命が短くなる要因となります。

マンションによっては、配管の取り換え工事が不可能で、取り壊すしかないケースがあるからです。

水道管などのメンテナンスがされていないと、錆や老朽化により排水管の故障や不具合が生じたりします。

配管や設備を取り換えて修理すればいいのですが、マンションによっては取り換えができない場合があり、その場合取り壊しとなるのです。

つまり、配管設備などの管理状態によってマンションの寿命が決まるケースがあるのです。

3．コンクリートの厚さや耐震性

マンションの寿命は、耐震性やコンクリートの厚さでも変わります。

マンション取り壊しの理由は、建物の耐震性・安全性を考慮するためだからです。

コンクリートの厚さはマンションによって変わりますが、一般的には厚いほうがより耐久性が高く長持ちします。

また、取り壊しや建て替え理由として耐震性に不安があるためという事例が多く、耐震性に優れたマンションは必然的に寿命が長くなります。

コンクリートが厚く、耐震性に優れたマンションは寿命が長いのですね。

マンションが寿命を迎えたとき住民はどうなる？

住んでいるマンションが寿命を迎えた時、そこに住んでいる住民への影響はどのようなものが考えられるでしょうか？

取り壊し時と建て替え時で見てみましょう。

取り壊し時の住まいはどうなる？

取り壊し時に住民はどうするかというと、マンション側から受け取った資金により新居を探します。

寿命を迎えたマンションを取り壊す際に、マンションの土地を売却した資金が持ち分に応じて分配されることになります。

ただし、マンション取り壊しの決定には原則として全ての区分所有者の同意が必要となるので、マンション側が安易に決定できるわけではありません。

取り壊しが決まったら、次の新居を探す準備をする必要があります。

建て替え時の仮住まい

マンションの寿命がきて建て替えとなると費用がかかります。

工事中に仮住まいを探す必要があるからです。

マンションの建て替え工事は少なくても2年程度期間がかかります。

家賃10万円のところに引っ越したとしても、2年間で240万円の費用がかかりますね。

住宅ローンが残っている場合は住宅ローンと賃貸費用が二重となるため、経済的な負担が大きくなります。

建て替えにかかる費用

マンション建て替えにかかる費用は、大体1,800万円～2,000万円かかるのが一般的です。

マンション寿命が来て建て替えする場合、建て替え費用と仮住まい費用を合わせて、2,000万円～2,300万円ほどの費用がかかります。

住宅ローンが残っている方は、新たに住宅ローンを組むのが非常に難しいため、資金を用意するのがとても大変です。

寿命の長いマンションの選び方5つ

こちらでは、寿命の長いマンションの選び方について5つお伝えします。

順に解説していきます。

1．耐震性や免震性は高いか

耐震性や免震性はマンションの寿命に大きな影響を与えるため、住宅性能評価書もしくは築年数で確認しましょう。

住宅性能評価書はマンションの耐震性などの機能や性能が数値で記載されている書類で、2,000年に導入された制度です。

具体的には、耐震等級という項目に記載されており、耐震等級1～３で耐震性の高さが示されています。

耐震等級3が一番耐震性の高い数値です。

また、築年数が1981年6月よりも前のマンションは旧耐震基準といわれており、耐震性が不十分である可能性が高いです。

1981年6月以降に建物の耐震基準が大幅に改定され、建物の耐震性が大きく向上することになりました。

つまり、旧耐震基準のマンションは耐震性が弱く、寿命も短い物件ということになります。

2．管理状態はいいか

マンションの共用部などの管理状態がいいか確認しましょう。

共用部の管理ができていないマンションは、建物や設備の修繕やメンテナンスが不十分である可能性が高いからです。

具体的には、マンション内の廊下や駐車場、ポストやごみ置き場が整理整頓されて清潔に保たれているか確認しましょう。

ゴミが散らばっていたり、チラシや郵便物が散乱したりしているようなマンションは管理状態が非常に悪いです。

マンション内覧時に確認するのがおすすめです。

3．修繕積立金は十分か

修繕積立金が十分でないと、マンションのメンテナンスが不十分で、必要な修繕がされていない可能性があります。

マンションには重要事項調査報告書といって、マンションの経営状態を閲覧できる書類が必ずあります。

管理会社に言えば見せてくれますので、修繕積立金がどのくらい積みあがっているのか確認しましょう。

マンションの規模により目安の金額が異なるため、不動産会社の担当等に修繕積立金の総額が十分なのかどうかを確認するのがおすすめです。

4．長期修繕計画はあるか

マンションの管理状態を良好に保つためにも、長期修繕計画があるマンションを選びましょう。

長期修繕計画とは、今後のマンションの修繕に関わる費用や計画をまとめた書類のことで、マンションの管理組合が保存しています。

長期修繕計画があればマンション経営を計画的に行い、修繕を適時行っていく可能性が高いため、良い管理状態が保たれたマンションといえます。

長期修繕計画がないマンションもあるので、事前に不動産会社に確認しその有無を確認するようにしましょう。

5．大規模修繕工事は行われているか

外壁塗装や配水管工事といった大規模修繕工事が、計画通り行われているかも確認しましょう。

大規模修繕工事は多額の費用がかかるため、経営状態の悪いマンションや、メンテナンスがされていないマンションでは実施されていない場合があるからです。

実施されているかの有無は、先ほどご説明した重要事項調査報告書に履歴が記載されているので、不動産会社に依頼してみせてもらうようにしましょう。

寿命間近のマンションを売却する3つの方法

寿命間近のマンションは買い手を見つけることが難しい傾向にあります。

買い手側も寿命後の心配やリスクを抱えたくないため、築浅のマンションと比べて人気が低いからです。

しかし、寿命間近のマンションを早く売却するためにできる方法が3つあります。

1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
2. マンション販売実績のある不動産会社を選ぶ
3. マンション買取を利用する

一つずつ見ていきましょう。

1．複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場にあった適正な価格がわかります。

寿命間近のマンションは相場に合わせた金額で売り出すことが大切だからです。

寿命間近のマンションを相場よりも高く売り出してしまうと全く買い手がつかないことが多く、その後価格を下げたとしても印象が悪くなり、販売が長期化する傾向にあります。

不動産売却では最初に市場に出す「売り出し価格」がとても重要で、売り出し当初の問い合わせが多ければ早く制約につながることが多いです。

相場に合わせた価格で売り出すためにも、複数社に査定を依頼して市場価格を知ることが大切です。

2．マンション販売実績のある不動産会社を選ぶ

マンション販売実績のある不動産会社を選ばないと、販売が長期化する可能性が高いです。

有名な不動産会社でも、戸建メインで取り扱っている場合はマンションに詳しくなく、魅力的な売却活動をしてくれない可能性があるからです。

例えば、広告チラシが間取り図だけだったり、写真の撮り方が不慣れでHPサイトの物件画像が魅力的でなかったり等、広告・宣伝活動が劣る場合があります。

マンション売却において、広告・宣伝活動はメインとなる部分で成約の早さを決める大きな要因です。

有名だからといって選ぶのではなく、マンション販売実績があるかどうかを指標にしましょう。

3．マンション買取を利用する

寿命を迎えたマンションを売却する際に、マンション買取を利用する方法もあります。

マンション買取とは、通常の売却とは違い不動産会社に直接売却する方法です。

買取を行っている不動産会社は、築年数が経過した物件やいわゆる事故物件などでも値段が合えば購入してくれます。

そのため、寿命間近のマンションでも査定額に納得すれば売却することが可能です。

ただし、不動産会社は買取後にリフォームして再度販売することを目的としているため、通常の売却よりも価格が低く相場の6割～8割での売却が一般的です。

寿命間近の築古マンションは長期間販売していても買い手が見つからない場合が多いので、マンション買取をしている不動産会社に買取を依頼するというのも一つの方法です。

寿命が来る前に売りたい！マンションの5つの売却タイミング

マンションには寿命があるので、できれば寿命前に売却したほうが買い手が付きやすい傾向にあります。

しかし、自宅を売却するタイミングに迷う人は多いですよね。

こちらではマンションの売却におすすめの5つのタイミングについてお伝えしていきます。

• 家族構成が変わった
• 子どもが成長した
• 性能や機能に不満がある
• 将来のライフプランを考えている
• 不動産市場が活性化している

順に見ていきます。

家族構成が変わった

子供が産まれた、両親と同居することになった等、一緒に住む家族構成が変わったタイミングは、売却のタイミングです。

家族が増えることで現在の自宅が手狭になるため、日々の生活でストレスを感じる可能性があるからです。

子供が産まれたばかりであれば、現在の住居でも問題ないかもしれませんが、今後子供部屋と寝室を分けることなどを考えると住み替えのタイミングとなります。

家族が増えて手狭になる前に、マンションを売却して住み替えをすることをおすすめします。

子供が成長した

子供が成長して大きくなってきたタイミングも、マンション売却のタイミングです。

子供が成長すると一人部屋が必要となるため、現在の住居が手狭になるからです。

子供の受験勉強が始まってからの住み替えはストレスを与えてしまう可能性もあるので、できれば子供が成長してきた早い段階で自宅マンションを売却し、住み替えするほうがいいでしょう。

性能や機能に不満がある

若い頃は気にしなかった性能や機能に対して、不満が出てくる時期もマンション売却のタイミングです。

歳を重ねるうちに、最適な住居が変わってくるからです。

例えば、若いうちは資金に余裕がなかったため、多少機能や性能が優れていなくても、価格帯が低く手頃なマンションを選ぶ傾向にあります。

しかし、機能や性能が乏しいと冬は寒かったり、隣や上下階の壁が薄くて音が聞こえたり等の問題が起こりますよね。

若いうちは耐えられたものの、年齢を重ねるうちにもっと快適に過ごせる住居を求めるのは自然なことです。

現在の自宅マンションの性能や機能に不満がある場合、売却のタイミングとなるでしょう。

将来のライフプランを考えている

売却資金を老後の資金にしようと考えている場合等も、マンション売却のタイミングです。

築浅で高く売れる時期にマンションを売却しておいたほうが、売却価格が高くなるからです。

マンションは築10年～15年以内の築浅マンションと、築20年～30年の築古マンションでは売却価格が大きく異なります。

例えば、築10年で売却した場合は新築価格の70％で売れたのに、築25年では新築時の30％の価格でしか売れない事例が多くあります。

そのため、将来の資金として考えているのであれば、早いうちに売却しておいたほうがお得になるのです。

不動産市場が活性化している

不動産市場が活性化しており、売買取引が盛んな時期はマンション売却のタイミングです。

売買取引が盛んな時期は多くの買い手が物件を探しているため、高い売却価格で売れる可能性が高いからです。

例えば、オリンピックやワールドカップ開催、万博などのイベント前には多くの売買が行われて、不動産市場が活性化する傾向にあります。

そのため、自宅マンションを高く売るためのタイミングとしてあげられますね。

【番外編】戸建やアパートの寿命は？

マンション以外の建物にも当然寿命があります。

戸建やアパートの寿命はどれほどでしょうか？

戸建の寿命

戸建の寿命は一般的に20年～25年と言われています

それは、木造の戸建の法定耐用年数が22年だからです。

しかし、実際には木造戸建てでもメンテナンスをしていれば築50年～60年は住めます。

ただし、売却時には20年を超えている戸建の建物価値はほぼゼロとみなされてしまうため、土地の価格のみでの販売となるケースが多いです。

今後中古戸建の建物の資産価値評価は見直される可能性がありますが、現状では戸建の資産価値上の寿命は20年～25年です。

アパートの寿命

アパートの寿命は、木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年です。

これはあくまで法定耐用年数であるため、実際には木造アパートでも30年近くは寿命があると考えられています。

しかし、戸建と同じで適切な時期に適切なメンテナンスをしているかどうかで大きく変わるため、建物の状況によって変わります。

アパートもマンションと同じく、寿命が来たら取り壊しか建て替えという道を辿ります。

まとめ

寿命を迎えたマンションは建て替えや取り壊しといった道を選ぶことになりますが、できることなら寿命前に売却をしておきたいところですよね。

マンションは築浅のほうが高く売却できるため、家族構成の変化や経済情勢など売るべきタイミングに早く売っておいたほうがお得です。

マンション売却の第一歩は査定を依頼して、自分のマンションが現在いくらなのかを確認するところから始まります。

まずは査定だけでも行って、自宅マンションの現在の価格を把握しておくのがおすすめです。